淺析我國的地役權(quán)制度

張嫣然 蔡旻君

(河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453007)

一、地役權(quán)的內(nèi)涵及其與相鄰權(quán)的關(guān)系

地役權(quán)作為一種重要的用益物權(quán)，對社會民眾的日常生活產(chǎn)生了不可替代的作用。簡單來說，地役權(quán)是在他人的不動產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利以此來為自己提供便利的權(quán)利。但值得注意的是，地役權(quán)的權(quán)利主體不僅包含不動產(chǎn)的所有者，也包括不動產(chǎn)的承租人和宅基地使用人等。而地役權(quán)的客體亦不是單一的，地役權(quán)的具體內(nèi)容可由當(dāng)事人采用合同等方式進(jìn)行約定，既可以約定土地的通行權(quán)，也可以是為達(dá)到欣賞景色的目的而與他人約定在規(guī)定年限內(nèi)一方的建筑物不得超過特定高度等等。由于地役權(quán)和相鄰關(guān)系具有一定的相似性，而區(qū)分兩者也具有重要的實踐意義，因而探討兩者之間的關(guān)系亦成為學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)問題。兩者之間的相似性不言而喻，需要重點(diǎn)關(guān)注的是兩者之間的不同之處。首先，地役權(quán)主要是由于當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，而地役權(quán)則主要產(chǎn)生于法律規(guī)范的意旨。第二點(diǎn)是地役權(quán)與相鄰關(guān)系是否是獨(dú)立的物權(quán)，這一點(diǎn)后文會提及，篇幅所限，在此不作贅述。第三點(diǎn)是，我們可以將相鄰關(guān)系理解為“基本需求”，相比較而言地役權(quán)為“更高的需求”，一般來說地役權(quán)的設(shè)定對供役地會一方產(chǎn)生較大的約束力。而法律并未具體規(guī)定地役權(quán)的內(nèi)容，即只要不違反禁止性規(guī)定與公序良俗原則，其內(nèi)容可由雙方當(dāng)事人自行約定。第四點(diǎn)是，相鄰關(guān)系和地役權(quán)是否有償?shù)膯栴}，前者為無償，而后者要取決于當(dāng)事人的約定。

二、地役權(quán)的從屬性

地役權(quán)相較于相鄰關(guān)系，其顯著特點(diǎn)之一就是，地役權(quán)作為用益物權(quán)的一種，是物權(quán)法明確設(shè)定的物權(quán)之一，而相鄰關(guān)系則不是一種獨(dú)立的物權(quán)。但不可否認(rèn)的是，地役權(quán)亦具有從屬性的特征，這一點(diǎn)在我國《物權(quán)法》的第164條和第165條中有所體現(xiàn)。具體而言，地役權(quán)的從屬性具有以下幾個方面的含義：首先，地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押不可與所有權(quán)等需役地權(quán)利分離。如張三出于通行便利的要求而在李四的土地上設(shè)立地役權(quán)，此后張三僅將通行地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三人，那么張三與第三人之間的轉(zhuǎn)讓無效。其次是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等需役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓時，需役地權(quán)利人與受轉(zhuǎn)讓人之間若無相反的約定，受讓人在取得所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利的同時一并取得其上的地役權(quán)。最后一點(diǎn)是指原地役權(quán)人在喪失所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等需役地權(quán)利的情況下，其上的地役權(quán)也會因此消滅。仍以張三、李四為例來說明。假設(shè)張三和李四已經(jīng)簽訂了僅轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的合同，而張三將其上的地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三人，那么對于李四而言由于合同未約定而僅能取得建設(shè)用地使用權(quán)，對于張三而言由于喪失了建設(shè)用地使用權(quán)而不能夠單獨(dú)保留地役權(quán)或是將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，總而言之，該地役權(quán)歸于消滅。

三、地役權(quán)的不可分性

根據(jù)我國《物權(quán)法》第166條和第167條的規(guī)定，可對地役權(quán)的不可分性做出如下歸納：在部分轉(zhuǎn)讓的情形下涉及地役權(quán)時，對于需役地受讓人而言，在其取得需役地以及需役地上的權(quán)利時同時取得相應(yīng)的地役權(quán)；對于供役地一方而言，供役地一方將供役地以及供役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓時，地役權(quán)的約束力及于受讓人。本質(zhì)上，地役權(quán)的不可分性屬于其從屬性特征的應(yīng)有之義。例如，張三在一景區(qū)旁建立三層樓房，附近是乙的自家房屋。后張三出于欣賞湖光山色的需求與李四簽訂了地役權(quán)合同，兩人約定李四不得在十年內(nèi)建立超過十米的建筑，張三付給李四十萬元作為對李四的補(bǔ)償。一年后，張三將其三層樓分別出售給甲、乙、丙兄弟三個并完成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。在此時，李四見景區(qū)游客眾多于是召集大量建筑工人改建房屋欲發(fā)展農(nóng)家樂謀利，經(jīng)測量，李四改建后的房屋遠(yuǎn)超十米。在此情形下，取得房屋所有權(quán)的甲、乙、丙兄弟有權(quán)請求李四履行合同，拆除其房屋中超過十米的部分。

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