我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展問(wèn)題與對(duì)策淺談

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，銀行信貸在一定程度推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一定的問(wèn)題。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)軌跡進(jìn)行分析，提出問(wèn)題，通過(guò)問(wèn)題的分析提出相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)金融是在二次大戰(zhàn)以后形成的，當(dāng)時(shí)西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了發(fā)展。如今，人們的生活水平在不斷提升，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高。自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也非常迅速，其規(guī)模在擴(kuò)大。由于金融活動(dòng)的性質(zhì)和范圍存在一定的差異，房地產(chǎn)金融業(yè)分成廣義和狹義。通常情況下，房地產(chǎn)金融指的是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的金融產(chǎn)品和制度。狹義的房地產(chǎn)金融不僅僅包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也包括銷售等。

1.我國(guó)房地產(chǎn)金融的形成和發(fā)展

我國(guó)商品化住房理論是在1987年提出，隨著住房分配制度的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模。近年來(lái)，我國(guó)房改工作不斷的完善，出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。我國(guó)從1986年開(kāi)始，國(guó)有的商業(yè)銀行開(kāi)始辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。1990年上海開(kāi)始執(zhí)行住房公積金。1992年工商銀行開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，完善了抵押貸款的業(yè)務(wù)。為了使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展。

1997年，泰國(guó)泰銖貶值，東南亞進(jìn)入金融危機(jī)。這場(chǎng)金融危機(jī)迅速的波及到我國(guó)，導(dǎo)致我國(guó)市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩。隨后我國(guó)進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房改革，從而實(shí)現(xiàn)了住房商品化和社會(huì)化，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，完善住房建設(shè)。我國(guó)住房制度的改革改變了傳統(tǒng)的住房實(shí)物分配，住房分配朝著社會(huì)化的方向發(fā)展，并且建立和完善了住房交易市場(chǎng)。我國(guó)的房改工作也已經(jīng)非常完善，已經(jīng)出臺(tái)了很多規(guī)定。

1999年，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出了擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。將擴(kuò)大內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式，采取了很多措施擴(kuò)大內(nèi)需，中央也出臺(tái)了相應(yīng)的貨幣和財(cái)政政策，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)。人們銀行也積極的相應(yīng)擴(kuò)大內(nèi)需這一政策，他們出臺(tái)了《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的意見(jiàn)》，從而進(jìn)一步鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)。2000年，國(guó)家將擴(kuò)大內(nèi)需作為主要的發(fā)展方針，制定了相應(yīng)的財(cái)政政策，重視消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，在住房和教育方面非常重視，使貨幣政策的效果進(jìn)一步發(fā)揮。延長(zhǎng)了個(gè)人住房貸款的期限，提高了居民住房的支付能力。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，房地產(chǎn)金融業(yè)開(kāi)始興起，對(duì)百姓的住房和消費(fèi)產(chǎn)生的影響非常大，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這個(gè)背景的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)金融政策也在不斷的完善，已經(jīng)引起了人們的廣泛關(guān)注，金融在房地產(chǎn)行業(yè)中深入。自從2000以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資的來(lái)源中，銀行的來(lái)源占據(jù)五分之一左右，在對(duì)自籌資金的來(lái)源分析中，很多都是個(gè)人住房貸款。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了發(fā)展，如鋼鐵、水泥等行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，很多行業(yè)投資非常大，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也在提升。自從2008年開(kāi)始，我國(guó)很多地區(qū)的房?jī)r(jià)在不斷的提升，我國(guó)也在進(jìn)行宏觀調(diào)控。為了防止投資性住房需求過(guò)熱的情況，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定發(fā)展。從2008年開(kāi)始，房?jī)r(jià)上漲，國(guó)家先后出臺(tái)了很多項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。

2.我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

在多年的改革和發(fā)展后，銀行信貸促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，二者之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密，但是對(duì)具體的合作內(nèi)容分析中，呈現(xiàn)的是資金借貸的關(guān)系，不能真正發(fā)展房地產(chǎn)金融行業(yè)。

2.1市場(chǎng)參與主體是商業(yè)銀行

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，參與主體是商業(yè)銀行，但是那些保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托等不能真正實(shí)現(xiàn)意義。銀行的服務(wù)受到地域的限制，所以導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展不順利。商業(yè)銀行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有主導(dǎo)作用，但是金融合力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2.2市場(chǎng)深度不夠

我國(guó)房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)深度不足，僅僅局限在一級(jí)市場(chǎng)。現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款業(yè)務(wù)，貸款主要運(yùn)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)等，這些貸款主要是在一級(jí)市場(chǎng)形成，在二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品主要是抵押擔(dān)保證券。很多產(chǎn)品現(xiàn)在還處于試驗(yàn)階段，所以還不能在市場(chǎng)上進(jìn)行熟練的操縱。

2.3金融產(chǎn)品主要是銀行信貸

在對(duì)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源的分析中，我國(guó)55%的資金主要是銀行提供，如果施工企業(yè)采用墊資的方式，也都是采用銀行貸款的方式，其比例高達(dá)70%以上。盡管近年來(lái)，在住房貸款方面已經(jīng)制定了政策，個(gè)人住房公積金貸款已經(jīng)提升，但是商業(yè)銀行還是把控房地產(chǎn)金融。

2.4延伸服務(wù)水平比較低

在二級(jí)市場(chǎng)中，抵押貸款還不是很完善，還不能充分的采用住房貸款證券化，房地產(chǎn)信托業(yè)處于初級(jí)階段。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品的類型非常單一，但是也只能辦理房產(chǎn)險(xiǎn)，其他的保險(xiǎn)品種還處于空白。我國(guó)盡管已經(jīng)有住房置業(yè)保險(xiǎn)，但是很多地區(qū)的開(kāi)展受到限制，而且進(jìn)展不順利，很多地區(qū)甚至不能形成擔(dān)保業(yè)務(wù)。個(gè)人信用還不能共享，銀行和保險(xiǎn)部門之間還不能建立完善的聯(lián)系。

2.5政策性住房金融制度有待于完善

我國(guó)的住房公積金制度是在1994年建立，公積金的數(shù)額近年來(lái)在不斷的提升。在2005年，我國(guó)住房公積金達(dá)到近10000億元。住房公積金制度作為一項(xiàng)強(qiáng)制性的政策，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以更加順利發(fā)展，使人們的生活條件得到改善。但是制度本身也存在不足，制度不能完全的公平，住房公積金繳納的主要對(duì)象是國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，很多外來(lái)務(wù)工人員和農(nóng)民不能享受到住房公積金，導(dǎo)致低收入者的權(quán)益不能保障。我國(guó)也在提升住房公積金制度的普適性，但是還是不能實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的公平。其二，我國(guó)住房公積金政策的分配有待公平，由于企業(yè)的性質(zhì)不同，行業(yè)的內(nèi)容不同， 職工的收入差距非常大，甚至出現(xiàn)了兩極分化的情況。公積金在繳納的環(huán)節(jié)中，還是采用傳統(tǒng)的方式，在收入分配中出現(xiàn)不公平的情況。其三，住房公積金政策在資金的管理上比較盲目，甚至出現(xiàn)混亂的情況。endprint

2.6制度存在缺陷

我國(guó)房地產(chǎn)金融在發(fā)展中，不能建立完善的信用制度，企業(yè)的資質(zhì)比較差，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融實(shí)施中產(chǎn)生很多風(fēng)險(xiǎn)。銀行在貸款中，由于企業(yè)不能為他們提供資信資料，導(dǎo)致他們對(duì)很多企業(yè)并不放心，房地產(chǎn)行業(yè)由于資金不足導(dǎo)致不能進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。房地產(chǎn)金融制度的健全性比較差，盡管現(xiàn)在也出臺(tái)很多項(xiàng)司法制度，對(duì)抵押貸款等進(jìn)行了約束，但是還是存在不公現(xiàn)象。

3.完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的對(duì)策

3.1統(tǒng)籌規(guī)劃

在房地產(chǎn)金融制度建立的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該完善制度，結(jié)合我國(guó)實(shí)際的國(guó)情分析，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和人們的消費(fèi)觀念進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，完善房地產(chǎn)金融的發(fā)展。在房地產(chǎn)金融建設(shè)的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該結(jié)合成功經(jīng)驗(yàn)，完善金融制度的安排，完善機(jī)構(gòu)和體系的建立，統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)行合理的安排，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融運(yùn)作模式的成熟。

3.2積極完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中，銀行系統(tǒng)一直發(fā)揮主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)貸款一般都是通過(guò)銀行。如今，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)也在不斷產(chǎn)生， 如果風(fēng)險(xiǎn)不能進(jìn)一步得到控制，那么我國(guó)的金融安全也會(huì)受到影響。所以，我國(guó)應(yīng)該借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，完善住房金融機(jī)構(gòu)，建立起完善的信貸機(jī)構(gòu)。使商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的效果充分的發(fā)揮，提升工作人員的素質(zhì)。

3.3完善監(jiān)管

在進(jìn)行公積金繳納的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該采用彈性繳納的方式。通過(guò)對(duì)具體情況的分析，制定職工公積金繳納的政策。如果企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比較好，那么應(yīng)該提升員工公積金的繳納率。在貸款使用的環(huán)節(jié)中，可以將公積金應(yīng)用在購(gòu)房、租房等。完善公積金的管理，建立完善的管理制度。在公積金的結(jié)算中，可以讓商業(yè)銀行負(fù)責(zé)。

3.4完善創(chuàng)新

如今，商品房的價(jià)格越來(lái)越高，居民的收入還不能滿足購(gòu)置商品房。所以，為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該完善管理機(jī)制。商業(yè)銀行應(yīng)該完善公積金的管理，放寬居民貸款的條件，使資金使用的效率得到提升。結(jié)合居民對(duì)資金的使用情況，可以設(shè)計(jì)更多的貸款類型，針對(duì)社會(huì)需求的不同，應(yīng)該設(shè)計(jì)不同利率的低壓貸款形式。研發(fā)更多的金融工具，可以發(fā)放住房債券的方式，從而促進(jìn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。鼓勵(lì)那些信譽(yù)比較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司借助國(guó)外的力量籌集資金，從而促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的壯大。

3.5完善住房抵押市場(chǎng)

應(yīng)該對(duì)國(guó)際上成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行充分的借鑒，完善住房抵押市場(chǎng)，完善商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動(dòng)性。在抵押貸款實(shí)施中，要完善保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的建立，使金融機(jī)構(gòu)可以放心的發(fā)放住房抵押貸款。充分發(fā)揮資產(chǎn)管理公司的作用，擴(kuò)大他們的經(jīng)營(yíng)范圍，從而完善經(jīng)營(yíng)性住房的政策。建立中介保證機(jī)構(gòu)，完善企業(yè)的資質(zhì)管理，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)定期評(píng)估，擴(kuò)大二級(jí)市場(chǎng)。

3.6優(yōu)化制度管理

我國(guó)住房金融制度還不是很完善，而且剛開(kāi)始使用，在個(gè)人住房貸款證券化方面的管理中尚存在缺陷，不能進(jìn)行統(tǒng)一的管理。所以，我國(guó)應(yīng)該對(duì)一些成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，完善金融的制度建設(shè)。在抵押貸款中，應(yīng)該制定法規(guī)，從而規(guī)范市場(chǎng)，通過(guò)立法的形式，完善抵押貸款。國(guó)家應(yīng)該制定住房金融法，在抵押貸款發(fā)放之前，應(yīng)該確定好評(píng)級(jí)制度，從而使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的秩序更加清晰。完善公積金的管理，對(duì)相關(guān)的稅收業(yè)務(wù)進(jìn)行整理，完善低收入者的住房補(bǔ)貼制度，完善各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使房地產(chǎn)金融的實(shí)效性得到提升。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)信托基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融服務(wù)，完善金融的流動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)具有金融屬性，所以，其與金融行業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。如今，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，加快了金融行業(yè)的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)可以充分的吸引外資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的模式多元化。房地產(chǎn)金融在金融行業(yè)中已經(jīng)占據(jù)重要地位，應(yīng)該努力解決其運(yùn)行中的問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：

劉婧（1987-）女，河南濮陽(yáng)人，學(xué)歷：本科，蘇州貝諾醫(yī)療器械有限公司產(chǎn)品經(jīng)理，主要研究方向：金融學(xué)。endprint