“三位一體”構(gòu)建住房建設(shè)長效機制

畢夫

作為全新的住房制度設(shè)計，中央經(jīng)濟工作會議提出要建設(shè)“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。這是對十九大“房住不炒”理念的細化與落實，同時代表著2018年房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建將從局部試點走向全面推廣，政策力挺與支撐的部位也將發(fā)生鮮明的變化。

過去一年中限購、限貸、限價、限售和限商等為內(nèi)容的行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策在全國各地的發(fā)布頻率多達250次以上，由此帶來的效果也立竿見影。截至11月末，北上廣深四大一線城市以及11個熱點城市新建商品住宅價格跌回一年前，同時一二線城市自年初就進入負增長區(qū)間，其中一線城市累計成交同比下降38.2%，二線城市累計成交同比下降24.4%?？吹贸?，嚴(yán)厲調(diào)控之下房地產(chǎn)市場投機性需求正逐漸被擠出。

但是，從北部的沈陽到南部的南寧，從東部的青島到西部的烏魯木齊，從一線城市到二線城市，不少房企還在瘋狂溢價拿地，前11月開發(fā)商購地規(guī)模同比增長16.3%的統(tǒng)計結(jié)果就是最好的證明；囤地的同時，不少開發(fā)商仍在惜售與捂盤，甚至通過多種渠道發(fā)散房價未來還會大漲的訊息；而在二級市場，許多投機客也手握不少房產(chǎn)待價而沽。如此諸多的詭異行為說明，無論是開發(fā)商還是投機者，都在與調(diào)控政策進行著對賭與博弈，他們在等待著或者相信有一天調(diào)控政策必會松綁，房價還會大幅反彈和飆升，進而再度從中牟取暴利。在這種情況，必須通過長效機制的構(gòu)建徹底掐斷炒作與投機預(yù)期，塑造房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新趨勢。

進一步而言，雖然行政性調(diào)控舉措在短期內(nèi)能夠平抑房價與打壓炒作熱度，但同時必然對市場作用機制形成“擠出效應(yīng)”，同時頻繁的行政干預(yù)也會產(chǎn)生不菲的政策成本，也給投機者留下了政策可能被動性松綁或者無疾性終了的預(yù)期，正常的購買行為也可能受到擾動。顯然，建設(shè)住房長效機制不僅能夠剔除因行政調(diào)控可能引起的供求錯配與認(rèn)知誤導(dǎo)，更能激活與彰顯市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用。

宏觀上看，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的政策格局，彼此之間互相聯(lián)系且有序策應(yīng)與聯(lián)動，其中“多主體供給”是指除了專業(yè)地產(chǎn)商提供消費資源外，政府也要參與到住房供給體系中來，另外還有集體、企業(yè)、合作方也將成為住房供應(yīng)的補充力量。“多渠道保障”指的是在繼續(xù)建設(shè)商品房以滿足剛性與改善性需求的同時，還要建設(shè)保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及公租房等品種解決低收入或者無房戶的需求；“租購并舉”明確的是前二者交易生態(tài)，即任何一個供給主體或者房產(chǎn)品類，通過售賣方式完成價值轉(zhuǎn)移的同時，還要以租賃的形式向需求方提供服務(wù)。反映在需求側(cè)，消費者可以獲取差異化的產(chǎn)品與服務(wù)。因此，住房長效機制建設(shè)是對過往主體單一、渠道狹窄以及重售輕租等市場系列跛足格局的有力糾正與康復(fù)。

同時必須明確，從政策訴求的角度考察，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”三者內(nèi)部未來的側(cè)重點也將發(fā)生重大變化，其中“多主體供應(yīng)”不應(yīng)當(dāng)是以售賣的方式為主，而是以租賃舉借的方式為主；“多渠道保障”不應(yīng)當(dāng)是商品房為主，而應(yīng)當(dāng)是租賃房為主；“租購并舉”更是要求以租為主而不是以購為主。顯然，住房長效機制在做到供給側(cè)“補短板”的同時，就是要在需求端防止與杜絕房地產(chǎn)的過度金融化，實現(xiàn)社會資源的公平分配，保證全民住有所居。以此觀之，住房租賃將成為2018年甚至是未來長時期房地產(chǎn)市場最主要的發(fā)展方向。

公開資料顯示，我國目前流動人口達2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬左右，除去購房人群外，其中租賃人口約為1.9億人。據(jù)58集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院提供最新統(tǒng)計報告，2017年全國租房需求同比增長57%，而初步測算，2020年、2030年我國租賃人口規(guī)模將分別達到2.2億、2.6億，相較目前有近40%的增長，未來住房租賃空間非常巨大。但是，理論的設(shè)計必須要有政策的全力支持以及市場力量的積極擁躉才能落地生效，簡言之，房產(chǎn)長效機制建設(shè)的最終成敗取決于政策與市場作用力的聯(lián)動。

在供給側(cè)，有必要通過降低土地出讓金或者減免土地增值稅等途徑讓更多的地產(chǎn)商與企業(yè)加入到租賃住房供給的陣營中來，同時要以貼息、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）以及銀企攜手等方式加快集體土地、宅基地和企事業(yè)單位自有土地進入租賃住房市場的步伐，并進一步推動商改住、棚改住以及工改住等品種進入住房租賃市場。為了鼓勵中央經(jīng)濟工作會議提倡的“長期租賃”，需要保證出租方的穩(wěn)定利潤回報，對此，一方面可以降低租賃交易稅，另一方面可以采取對多套房產(chǎn)增加保有環(huán)節(jié)成本或者是加大讓渡與購置交易稅等手段間接補貼租賃房市場。

在需求端，針對流動人口以及大學(xué)生畢業(yè)生等“新城市人”是住房承租的最大主體，而且這部分人的支出購買能力相當(dāng)有限，可以考慮在最低個稅基數(shù)的基礎(chǔ)上適當(dāng)增高他們的納稅門檻，同時支持與鼓勵銀行提供零利率貸款，另外，在一線城市可以采取更大尺度的積分落戶優(yōu)惠政策刺激租賃需求。為了形成長期租賃，更應(yīng)改善租賃居住環(huán)境，增大相應(yīng)公共品服務(wù)，增強租賃者的居住體驗，同時要保證“租售同權(quán)”政策落到實處，以提高租賃需求的穩(wěn)定性。

為了最大程度地盤活租賃市場與提高租賃效率，需要盡可能改變目前以“散租”為主的市場生態(tài)，鼓勵大型房企參與進來以提高租賃企業(yè)集中度，通過規(guī)模化經(jīng)營降低單位租賃交易成本，并以流程標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)衍生化（房屋裝修、租客生活電商等）接納散租房屋托管，提高服務(wù)質(zhì)量。另一方面，要盡快搭建起住房租賃交易平臺，平臺上不僅要聚攏更多的租賃房源，方便承租方進行產(chǎn)品選擇，豐富供應(yīng)類型，而且有利于租賃雙方的信用評價，形成公開化的道德約束與利益捆綁機制。根據(jù)各地經(jīng)驗，租賃平臺有必要讓銀行機構(gòu)參與進來，通過利用銀聯(lián)的征信體系優(yōu)勢，建立起租賃住房信用檔案，比如用戶憑借自身信用狀況透支、預(yù)交房租，無形之中在租賃雙方間又增加了一道利益保護屏障，而且地方政府也可以利用互聯(lián)網(wǎng)以及大數(shù)據(jù)技術(shù)加強對住房租賃市場的管理。endprint