土地多元供給切中房地產(chǎn)市場病根

葛豐

國土資源部部長姜大明近日在全國國土資源工作會議上表示，為推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。

有序推進土地供應(yīng)主體多元化，有利于進一步盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地等土地資源，對當(dāng)前大力推進中的租售并舉，具有顯著助推作用。因為租售并舉要克服的最大困難，就是大城市土地供應(yīng)總體偏緊。以北京為例，按照計劃，該市從2017年起 5年內(nèi)，將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房（即平均每年200公頃），而與之可做參照的另一數(shù)據(jù)是，2016年北京居住類用地供應(yīng)量總共不足130公頃，由此可見，盡可能拓展土地來源任務(wù)緊迫、意義重大。

這還只是立等可見的改革紅利。土地供應(yīng)多元化改革更深遠(yuǎn)的影響，還在于其精準(zhǔn)地切中了中國房地產(chǎn)市場一系列問題的主要病根。民眾感受最直接的房價過快上漲現(xiàn)象，按照一般邏輯，既然中國的房地產(chǎn)投資在高盈利回報驅(qū)使下，連年保持超高速增長，那么這種情況理應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給顯著增加，進而緩和中國房地產(chǎn)市場（尤其是重點城市）供給不足的矛盾。然而，真實世界實際上演的“劇情”卻是，盡管連年處于房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下，但中國的房地產(chǎn)價格始終保持快速上升勢頭，而且越是開發(fā)商投資熱情高漲的城市，房價上漲的速度就越快。

能夠解釋上述“違和”現(xiàn)象的關(guān)鍵點，就在于中國特殊的土地供應(yīng)制度，即政府為土地市場唯一的供應(yīng)者，土地供應(yīng)量并不遵從市場規(guī)律而依政府意愿變動。而商品房作為一種特殊商品又必須附著于土地而存在，因此，如果更多的房地產(chǎn)投資量不能轉(zhuǎn)化為更多的土地購置面積與開發(fā)面積，投資量的增加實則起到的作用是推高土地成交價格并且由此推高商品房成交價格。

這其實還不是問題的全部。如果再做進一步探究，就要搞明白為什么本該致力于熨平市場過度波動的地方政府，其在房地產(chǎn)市場中的效用函數(shù)會發(fā)生部分位移呢？這其實還是與政府是土地唯一供應(yīng)者的特殊安排密不可分。

由于政府是土地唯一供應(yīng)者，因此在任何情況下，地方政府都同時身兼市場監(jiān)管者、調(diào)控者，以及參與者、交易者這樣兩類難以調(diào)和的身份角色。而這種無時不在的角色沖突經(jīng)由房價/地價一路上漲利益刺激，逐漸引致地方政府對土地財政的依賴越來越重，其在對自身雙重身份的矛盾處理中，也自然合乎邏輯地越來越傾向于后者。

中國房地產(chǎn)市場20年發(fā)展歷程充分表明，要從根本上促進、保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須把地方政府逐步從土地利益糾葛中割離開來，而有序推進土地供應(yīng)主體多元化的嘗試，因其切中了病根，自然有望收長效之功。

當(dāng)然，那是遠(yuǎn)期目標(biāo)。短期內(nèi)徹底打破地方政府對商品房開發(fā)用地的壟斷仍不現(xiàn)實。endprint