國有林場經(jīng)營性資產(chǎn)的運營管理問題和對策

張滿水

摘要：指出了經(jīng)營性資產(chǎn)也是可以運營的資產(chǎn)，根據(jù)行業(yè)的特點，結(jié)合林場實際，探討了如何將閑置可運營的資產(chǎn)進行盤活，既可以增加租金收益也可以加強資產(chǎn)管理，從分析資產(chǎn)情況到政策的界限，分類管理，再到運營過程管理，總結(jié)了運營管理工作，針對制度存在的問題提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性資產(chǎn);運營管理程序;效益分析

中圖分類號：S7

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-9944（2018）01-0029-02

1 引言

隨著縣域經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設(shè)不斷征用周邊林地，2011年11月3日寧化國有林場與縣政府協(xié)商簽訂了征用林地補償機制，促進了林場向做好“山上山下”兩篇文章的目標(biāo)邁進;“山下”的文章不斷做大做強，但在電商、微商、快遞業(yè)的快速發(fā)展下，如何盤活這些固定資產(chǎn)，將是目前的一項重要課題。

2 經(jīng)營性質(zhì)資產(chǎn)簡介

2.1 經(jīng)營性資產(chǎn)概念

經(jīng)營性資產(chǎn)是在生產(chǎn)和流通中能夠為社會提供商品或勞務(wù)的資產(chǎn)。經(jīng)營性資產(chǎn)的使用單位一般是具有法人地位的企業(yè)，經(jīng)營性資產(chǎn)的運營要以追求經(jīng)濟效益為原則。從會計角度來看，主要指企業(yè)因盈利目的而持有、且實際也具有盈利能力的資產(chǎn)。

2.2 經(jīng)營性資產(chǎn)內(nèi)容

經(jīng)營性資產(chǎn)包括土地、建筑物、機器設(shè)備、存貨、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等涉及日常經(jīng)營活動的資產(chǎn)。

2.3 現(xiàn)有經(jīng)營性資產(chǎn)情況

2.3.1 福馨佳苑小區(qū)資產(chǎn)

位于寧化西環(huán)中路50號（307線旁），距離老城中心3 km，離新車站l km，2013年11月交付，2015年9月成本核算完成，林場建有1#-4#樓架空層2275. 97m²，其中可經(jīng)營面積1716 m²，職工周轉(zhuǎn)房9套965 m²，林場工區(qū)管理房1932.15 m²，地下室附屬工程2463. 09m²，合計可經(jīng)營面積5746 m²。

3.2.2 永信SOLO時代樓盤部分資產(chǎn)

位于寧化西環(huán)中路48號（307線旁），距離老城中心3.2 km，離新車站0.7 km，計劃2018年12月交付，1#樓1925 m²，2#樓一層門廳75 m²，二、三層計4500m²，地面停車位20個，地下停車位25個，預(yù)計可經(jīng)營面積6425 m²，停車位配套使用。

3.2.3禾口保護站原禾口林場老場部資產(chǎn)

位于方田鄉(xiāng)路口苦株下，距離縣城15 km，離周邊最近自然村0.8 km，圍墻內(nèi)面積7232 m²，含二層磚混結(jié)構(gòu)面積402 m²，農(nóng)田面積3344.2 m²，合計可經(jīng)營面積10576.2 m²。

3.2.4 安遠管護站土地資產(chǎn)

位于安遠鎮(zhèn)安遠村芙蓉小區(qū)1-10 -127 - 21地塊的國有資產(chǎn)建設(shè)用地使用權(quán)，建筑面積132m²。

3 建立健全組織機構(gòu)

隨著寧化國有林場資產(chǎn)的不斷擴大，原來的辦公室統(tǒng)一管理模式已不再適應(yīng)形勢的發(fā)展需要，要求借鑒縣里及其他林場的做法，成立專門的資產(chǎn)管理部門，進行資產(chǎn)的清查、登記建檔、運營管理、制度建設(shè)等工作。

4 熟悉政策界線

省屬國有林場在不影響本單位履行職能、職責(zé)的前提下，將占有、使用的國有資產(chǎn)對外出租、出包的，應(yīng)按《福建省直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租出借管理實施辦法》（閩政管綜[2012 ]12號）、《關(guān)于進一步規(guī)范直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)交易行為的通知》（閩政管綜[2014]94號）及福建省省屬國有林場國有資產(chǎn)管理暫行辦法第十九、二十條等規(guī)定執(zhí)行。

5 分類管理

5.1 不可進場交易資產(chǎn)：按政策界線規(guī)定

（1）地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（不含縣城）、村等偏遠位置且不改變土地用途的農(nóng)用地等非重大資產(chǎn)出租、出包，市場需求很少，無競爭性，主要目的是保護好資產(chǎn)的完整性。

（2）房屋建筑物單項面積3000m2以下（含3000m2）、300m2以上，且出租、出包期限5年以下（含5年）的出租、出包。

（3）除土地和房屋建筑物外，單位價值10萬元以下（含10萬元）、5萬元以上其他資產(chǎn)的出租、出包。

符合以上條件的資產(chǎn)，由國有林場提出申請，經(jīng)設(shè)區(qū)市林業(yè)主管部門審核同意后，報省國有林場管理局審批。

5.2 可進場交易資產(chǎn)

位置離城區(qū)較近，經(jīng)市場調(diào)查，該部分資產(chǎn)有市場需求，并存在多家或多人需要，以下不含地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村等邊遠地區(qū)且不改變土地用途的農(nóng)用地等非重大資產(chǎn)出租、出包。

（1）土地（不含林地）、房屋建筑物單項3000 m²以上的出租、出包;

（2）房屋建筑物單項3000m²以下（含3000 m²），且出租、出包期限5年以上的出租、出包。

（3）除土地和房屋建筑物外，單位價值10萬元以上其他資產(chǎn)（不含森林資源資產(chǎn)）的出租、出包。

6 經(jīng)營性資產(chǎn)進場交易程序

6.1 確定資產(chǎn)出租底價

委托列入省財政廳評估機構(gòu)優(yōu)選庫的專業(yè)評估公司，廈門大成方華資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司對福馨佳苑小區(qū)的國有資產(chǎn)進行租金評估，初次進場交易評估的面積為5746m²，并對出租底價的資產(chǎn)進行分項評估，計算出每平方米出租均價，依據(jù)評估報告由場務(wù)會最終確定招標(biāo)標(biāo)底均價（設(shè)保留價）。

6.2 制定《金剛亭職工安置房底層物業(yè)招租方案》

擬出租資產(chǎn)物業(yè)的基本情況、入住商戶業(yè)態(tài)的規(guī)劃要求、對承租人的資格要求、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對招租的要求及條件、資產(chǎn)部門制定對資產(chǎn)出租的租金底價詢價情況表、確定依據(jù)、招租方式等。

6.3 資產(chǎn)價值憑證

由財務(wù)部門對出租資產(chǎn)情況按資產(chǎn)折舊的相關(guān)規(guī)定進行計算。

6.4 資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明

由資產(chǎn)管理部門收集整理需出租的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、土地及建設(shè)批復(fù)文件等。

6.5 單位填寫《福建省直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租出借審批表》

本項工作由財務(wù)部門和資產(chǎn)部門根據(jù)評估報告和場務(wù)會研究的會議紀(jì)要為依據(jù)進行填寫。

6.6 重大事項會議紀(jì)要

擬對出租資產(chǎn)情況、出租底價情況、招租方案等事項進行場務(wù)會討論通過，再提交職工代表大會表決。

6.7 向上級主管部門申請出租出借報告

由資產(chǎn)部門將出租資產(chǎn)基本情況、擬出租年限、評估底價等情況行文，向上級主管部門提出申請，需附上招租方案、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明、《福建省直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租出借審批表》、單位對該項出租資產(chǎn)有關(guān)的會議紀(jì)要、中介出具的出租資產(chǎn)的租金底價評估報告。

6.8 委托中介機構(gòu)進場交易

根據(jù)省機構(gòu)事務(wù)管理局的批復(fù)文件，委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行進場對出租資產(chǎn)做好招租準(zhǔn)備工作，要求在媒體上公開發(fā)布招租信息，做好確定出租資產(chǎn)的答疑和看樣時間、報名收取招標(biāo)保證金、開標(biāo)前召開場務(wù)會研究保留價、開標(biāo)唱標(biāo)、確定中標(biāo)人、中標(biāo)公示、完成招租材料整理等工作。

6.9 簽訂出租資產(chǎn)的《出租合同》

根據(jù)中標(biāo)通知書要求，公示期結(jié)束，甲乙雙方就前期招標(biāo)方案和拍賣會規(guī)則提出的事項，簽訂《出租合同》，在合同中明確出租資產(chǎn)的位置、面積、中標(biāo)出租均價、雙方的權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任以及租期到期后的再續(xù)優(yōu)惠政策等事項。

6.10 出租資產(chǎn)的移交

根據(jù)前期擬出租資產(chǎn)明細(xì)清單，雙方各派出兩名管理人員逐項進行現(xiàn)場出租物業(yè)移交，辦理移交手續(xù)，無疑議后雙方代表在移交清單上簽字蓋章確認(rèn)。

7 出租資產(chǎn)效益分析

7.1 經(jīng)濟效益分析

擬出租資產(chǎn)的出租面積5746 m²×（評估價）7元/（m2月）- 40222元/月（月租金收入），年租金收入為482664元，將為寧化國有林場帶來可觀的經(jīng)濟收入。

7.2 社會效益分析

若按出租資產(chǎn)租金收入的20%計算繳納所得稅，資產(chǎn)出租成功預(yù)計每年將為國家增加稅收收入96532元，需要安排資產(chǎn)管理崗就業(yè)人員2～3名。

8 經(jīng)營性資產(chǎn)管理存在問題

8.1 出租面積的分割

8.1.1 整體打包出租的優(yōu)缺點

將資產(chǎn)進行整體打包出租，雖然在管理上比較簡單、招租程序上也較單一，如果一次性招租成功，承租方上交租金壓力較大，對招租對象的實力也要求高，相對市場需求者較少，局限性大，容易形成承租方市場，壟斷出租價格，從而影響林場經(jīng)濟收入。

8.1.2 分割出租的優(yōu)缺點

對出租資產(chǎn)如果進行分割出租，雖然在管理上、招租程序上較復(fù)雜，但若按需出租，市場需求者較多，相對收繳租金難，物業(yè)管理難方面，將使資產(chǎn)出租盤活更快，更見效。

8.2 行政審批方面

對于資產(chǎn)出租的報批事項，牽涉的審批部門較多，需要資產(chǎn)出租單位提出申請、市林場處同意后上報省國有林場管理局，局研究同意后再報省機關(guān)事務(wù)管理局，由省機關(guān)事務(wù)管理局研究批準(zhǔn)下文，如寧化國有林場2014年3月28日對擬出租資產(chǎn)提出申請，2014年9月17日才收到省機關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件，申請批準(zhǔn)時間近6個月，審批時間太長，程序太多造成了很多不利影響：①將直接導(dǎo)致了潛在客戶另行他處，9月25日開標(biāo)時就無人報名，造成了流標(biāo)情況;②影響了延期租金收益，提前3個月招租，將提前3個月取得租金收益;③影響了租金的即時評估價，6個月前的出租租金底價與6個月后的出租底價有可能就會每平方米相差幾角錢甚至1、2元錢;④同時也造成了招標(biāo)的廣告費、中介費、評估費的損失。

9 改革管理方向

（1）按照中央改革精神，簡政放權(quán)，簡化審批程序、縮短審批時間，規(guī)定各級各部門的審批時限，在最短的時間產(chǎn)生最的大經(jīng)濟效益。

（2）因地制宜、因場施策，按照政策界限，積極盤活資產(chǎn)。

（3）按市場需求分割招租，讓擬出租資產(chǎn)區(qū)域逐漸形成市場。

針對寧化國有林場擬出租資產(chǎn)的情況具體可分割為工區(qū)管理房1932. 15 m²，地下室附屬工程2463.09n12，1#-4#樓架空層2275， 97 m²3部分，目前需求較多的是工區(qū)管理房一層，可先行上報審批招租。

10 結(jié)語

經(jīng)營性資產(chǎn)的管理既要把握好相關(guān)的政策導(dǎo)向，又要在政策的框架下因地制宜、因場施策，同時還須適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌霭l(fā)展需求，考慮長期利益，方可盤活資產(chǎn)，做到經(jīng)營有道、管理有方，為企業(yè)增加經(jīng)營收入。

參考文獻：

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