試析房地產(chǎn)工程管理中的資金控制

焦正春

摘要：近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程管理中做好資金的控制有著重要作用，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生重要的直接影響，對企業(yè)的生存活動產(chǎn)生著重要的影響。科學的資金管理制度能夠在實際的工作當中促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，因此本文將對房地產(chǎn)工程管理中資金控制的重要意義進行分析，進而針資金控制管理提出有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；資金控制；財務風險

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)開始興起并逐漸產(chǎn)生激烈的競爭，房地產(chǎn)工程建設是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重心，而房地產(chǎn)企業(yè)的管理對工程建設的質(zhì)量又產(chǎn)生著關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)工程的建設需要涉及大量的資金，因此在管理的過程當中，對資金的控制是非常重要的內(nèi)容。

一、做好房地產(chǎn)工程管理中的資金控制的重要意義

（一）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)工程的建設涉及到大量的資金，合理地進行工程預算的管理，做好資金的統(tǒng)籌配置工作，從而可以在工程開始就做好成本的控制，在工程的施工階段，按照預算方案來開展施工工作，使資金能夠得到合理的使用與控制，減少不必要的支出，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益，增強競爭力，使其在激烈的競爭當中站住腳跟。公司從2006年起在海晟維多利亞、海晟國際大廈、海晟閩江印象等項目及現(xiàn)在正在開展的海晟頤翔灣項目中全面推廣工程資金共管賬戶制度取得了非常好的經(jīng)濟收益，通過制度主動把握工程資金流向確保了每一分錢都實實在在花在了項目上。

（二）能夠為資金的效用的發(fā)揮提供支持，實現(xiàn)房地產(chǎn)的全面控制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金應該保持一個合理的量，過多過少都不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段大多數(shù)房企都是輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，依靠融資、委貸、在建工程抵押等方式為項目提供開發(fā)資金。企業(yè)資金的存量影響著其償債能力，資金存量多，會失去過多的機會成本，資金存量少，則會使企業(yè)的償債能力降低，給企業(yè)帶來不利的影響。因此企業(yè)合理規(guī)劃資金的使用，優(yōu)化資金的結(jié)構(gòu)，能夠減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到最大的效用，防范企業(yè)的財務風險。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強對銷售回款的控制和利用，及時歸還開發(fā)貸款降低財務風險，讓房地產(chǎn)的領(lǐng)導者能夠及時了解到企業(yè)的財務狀況和工程建設狀況，對工程建設的事前、事中及結(jié)算做到全面把控。

（三）為工程建設提供有效的保障

房地產(chǎn)工程的建設涉及到的項目多，資金投入量特別大，因此需要有足夠的后備資金進行支持，只有做好資金的調(diào)節(jié)工作，才能為房地產(chǎn)工程建設提供有力的保障，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是內(nèi)部管理的問題，其還面對著復雜變化的市場因素，以及國家宏觀調(diào)控的政策因素等。例如政府、銀行對在建工程抵押條件下工程資金支付方面也有一定的限制，因此房地產(chǎn)企業(yè)只有做好自身的資金控制工作，對資金進行合理的安排，才能為工程建設提供足夠的后備資金，在工程建設過程當中出現(xiàn)問題時，才能夠有力地應對這些問題，防止工程項目爛尾。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理做好資金控制的建議

（一）首先要建立起完善的工程資金管理制度。在工程招投標階段即在標書中約定中標企業(yè)必須按照甲方要求設立工程資金共管資金賬戶，由甲方和銀行對資金款項進行共同的監(jiān)管，資金必須用于工程建設有關(guān)的事項，?？顚Ｓ?，不得擅自更改資金的用途。銀行共管賬戶預留銀行簽章應該為承包方財務專用章、單位法人印章（或出納印章）和發(fā)包方單位法人專用章，未經(jīng)發(fā)包方書面同意，不得隨意更換預留印章。

其次，要建立并完善共管資金的審批制度，資金在使用過程當中應該遵循嚴格的審批制度。涉及到對工程建設所需的材料、設備、人工費等資金的審核，如材料設備的數(shù)量、品牌、規(guī)格、進度、有關(guān)發(fā)票的審核，在項目的施工過程當中，也應該定期進行有效的跟蹤分析，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應立即采取反應，如材料設備等資金的用量超出預算核定總額的10%，企業(yè)的工程部和財務部應及時提起預警，有關(guān)款項的支出就要向公司項目管委會報告，向總經(jīng)理提請審批。

最后，建立起完善的資金支付審核流程。資金的支出是一個重要的環(huán)節(jié)，因此在工程建設資金支付的這一流程當中，應該建立起一個完善的審核流程，有條件的國有單位可以通過內(nèi)部監(jiān)察審計機構(gòu)以此來加強對資金的管控，防止因資金支付審核的缺失，導致有人利用審批權(quán)力尋租。那么建立資金支付審核流程，應包括中標承包人根據(jù)實際工程形象進度編制《工程資金共管賬戶支付計劃表》，承包單位填寫《工程建設項目資金共管賬戶支付審核表》，并由項目部審核之后逐次遞交成本部、財務部和分管領(lǐng)導審批。超過50萬以上的款項根據(jù)集團 “三重一大”管理制度報公司總經(jīng)理審批。

（二）加強工程項目的預算管理工作和資金計劃

預算管理是企業(yè)進行內(nèi)部管理的一個重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)進行資金控制的一個重要方面。首先在進行預算的編制時，要對房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的材料設備，人工成本等因素展開深入的調(diào)查與研究，制定好有效的預算方案，認真分析國家的有關(guān)政策，合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。在預算的執(zhí)行過程當中，定期召開預算分析會，及時針對與預算產(chǎn)生差距的地方進行分析，找出原因并采取措施進行科學的調(diào)整。在后期，對預算的執(zhí)行效果進行績效考核。資金的預算管理是一個全面系統(tǒng)的過程，通過對預算的管理能夠為房地產(chǎn)企業(yè)進行資金的控制打下堅實的基礎(chǔ)，為資金使用的有效性與合理性提供有力的支持。

對于資金的使用計劃，一個工程項目涉及到眾多分項、分部工程，那么資金的使用計劃就應該按子項目來進行編制，同時由于房地產(chǎn)工程項目的施工周期長，因此可以按照時間進度來編制資金的使用計劃，工程的不同階段、不同時期的資金投入量不一樣，因此在編制資金的使用計劃時，可以運用項目節(jié)點橫道圖根據(jù)時期的不同來進行合理地安排，從而促進資金的周轉(zhuǎn)與流動，減少資金過多的占用，提高資金的使用效率。在這一過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用計算機網(wǎng)絡等現(xiàn)代科學技術(shù)來進行施工進度的計劃，我公司就是運用NC系統(tǒng)和資金監(jiān)管系統(tǒng)，從而提高資金使用計劃的科學性與效益性。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段需要投入大量資金，這些資金主要來源于企業(yè)通過銀行或者金融機構(gòu)所籌集來的，當工程順利完工并出售之后，就可以收到回款，因此從工程施工開始到竣工，再到項目順利出售這是一個完整的、漫長的過程，需要房地產(chǎn)企業(yè)對資金的收支進行合理的規(guī)劃，并且在實際的工作當中，及時地跟進資金的使用情況，科學的分析和比較資金的執(zhí)行情況和預期情況的差距，找出其中的原因并采取措施予以改善。在資金的支出方面：首先，加大對資金支出的控制，保護好工程建設的材料物資，減少不必要的資金支出，如施工所需的鋼筋等物資，在入庫前由專職材料員核對材料品牌、檢查同批次材料檢測報告無誤入庫后再支付相關(guān)工程材料款。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起資金的預警機制，例如對于工程預付款，應該要有明確規(guī)定，防止資金的預支過度，公司通過共管賬戶制度明確和施工方約定設備采購、材料等預付款不得超過合同價款的50%。最后，合理保持應收賬款和應付賬款的日期的一致性，避免房地產(chǎn)企業(yè)的資金遭到過多的占用。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展當中起著重要的作用，眼下我國的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著激烈的競爭，在市場和宏觀政策的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)更要做好企業(yè)的內(nèi)部管理工作，提高財務管理水平，尤其是加強對資金的控制，避免企業(yè)資金的浪費或是閑置，降低企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此不論是在施工前、施工過程，還是工程竣工以及之后的項目銷售，企業(yè)都要做好資金的控制工作，才能促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益，獲得更強的競爭力來應對當下激烈的競爭，推動企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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（作者單位：廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）endprint