房地產(chǎn)“松綁”苗頭

邢海洋

經(jīng)歷了年前高利率的洗禮，A股又踏上了慢牛的征程。與2017年的白馬和藍(lán)籌恒強(qiáng)不同，轉(zhuǎn)過年來，房地產(chǎn)、煤炭、有色、化工、“兩桶油”等周期板塊走強(qiáng)，成了市場(chǎng)新主角。周期股的強(qiáng)勢(shì)是否說明經(jīng)濟(jì)步入了一個(gè)再度以基建為火車頭的繁榮周期？

論及房地產(chǎn)，一、二線城市去年下半年可謂滑入了冰凍期。三、四線乃至大大小小的縣級(jí)城市雖然接了一、二線的班，輪番火熱，可到了2017年底，卻有全面降溫的跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)房地產(chǎn)總體成交面積同比下降16%，其中一線城市成交面積大幅下降37%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，二線城市的平均成交面積同比下降24%，濟(jì)南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長(zhǎng)沙等二線城市成交量更是暴跌40%，11月還出現(xiàn)萬人搶房的南京樓市實(shí)際上也是降溫明顯，成交量腰斬。

以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期為名，各地都加大了土地的投放力度。全年300個(gè)城市土地出讓金收入總額為4.0123萬億元，同比增加36%，北京這個(gè)調(diào)控重點(diǎn)城市土地出讓金接近3000億元?？僧?dāng)土地敞開供應(yīng)后，樓面價(jià)漲幅卻收窄了，平均溢價(jià)率同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二線城市土地平均溢價(jià)率分別下降30個(gè)百分點(diǎn)和23個(gè)百分點(diǎn)，三線城市則上升14個(gè)百分點(diǎn)。并且，由于加大了租賃土地的出讓力度，對(duì)地方政府來說，很多土地的拍賣都是“賠本賺吆喝”，純粹是政策性的，比如上海在張江出讓的租賃用地樓面價(jià)只有6000元/平方米，北京出讓的共有產(chǎn)權(quán)用地，售價(jià)較此前的商品房用地降了一半。這樣的出讓價(jià)格或連拆遷的成本都不能覆蓋。尤其到了2017年下半年，土地市場(chǎng)溢價(jià)率開始明顯下調(diào)，如北京2017年全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而當(dāng)年最后兩個(gè)月跌到了8%，絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價(jià)的價(jià)格成交。

任志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)有個(gè)很俗的描述，它就是只“夜壺”，需要的時(shí)候拿出來用用。什么時(shí)候需要，就是地方缺錢的時(shí)候。地方政府缺錢了嗎？對(duì)于西北和東北等人口凈流出、房地產(chǎn)有價(jià)無市的城市，當(dāng)中央政府明確不會(huì)為地方舉債“兜底”后，地方政府豈止是錢緊。于是，1月5日晚，蘭州市對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，放開外圍幾個(gè)區(qū)的限購(gòu)，非本地戶籍無需繳納社?；騻€(gè)稅即可購(gòu)房。蘭州可謂地方土地財(cái)政枯竭的樣板城市，2015年土地成交面積920萬平方米、成交金額125.24億元，2016年土地成交面積減少至430萬平方米，但成交金額達(dá)到124.89億元，土地單價(jià)飆升，可到了2017年，土地成交面積242.59萬平方米，成交金額僅為66.68億元，兩個(gè)數(shù)字全部腰斬?？稍谔m州的外圍區(qū)域，一年來新增700多萬平方米待售商品房，賣掉不到200萬平方米，有超過七成的房子成為庫存。

任志強(qiáng)的說法顯然應(yīng)驗(yàn)了。蘭州之外，很多二線城市還以“人才引進(jìn)”之名給房地產(chǎn)松綁。如1月4日，南京市調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。此前，合肥、西安、長(zhǎng)沙等十余個(gè)大中城市都有類似政策出臺(tái)，擴(kuò)大人才落戶政策范圍，從需求端定向放松調(diào)控力度。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來看政策的眼色，一松就漲就活躍，一緊就跌價(jià)就冰凍。僅以與北京一河之隔的河北燕郊而言，購(gòu)買者需要繳納當(dāng)?shù)厝晟绫?，可那里的需求其?shí)全來自北漂。政策一出，立刻再無交易。如今蘭州明確取消限購(gòu)，政策信號(hào)明顯，也難怪市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)，周期股活躍起來。房地產(chǎn)“忽如一夜春風(fēng)來”或?yàn)闀r(shí)不遠(yuǎn)。endprint