做實(shí)承包地經(jīng)營權(quán)貸款文章

劉勝軒

湖南省漢壽、桃江、岳陽、慈利、雙峰等8個(gè)縣開展全國農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)以來，積極探索配套服務(wù)機(jī)制建設(shè)，取得了較好成效。

抓抵押登記機(jī)構(gòu)改革。明確縣農(nóng)經(jīng)部門為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，成立交易服務(wù)大廳（專項(xiàng)服務(wù)窗口）和土地承包糾紛調(diào)解仲裁庭，制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，完善土地流轉(zhuǎn)信息采集、上報(bào)、發(fā)布、存儲(chǔ)制度，建立土地承包信息庫。漢壽縣還開通農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)門戶網(wǎng)站和覆蓋全縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為農(nóng)戶提供查詢、訴求、抵押登記等全方位服務(wù)。

抓抵押登記門檻改革。漢壽縣放寬經(jīng)營存續(xù)期至3年以上，與省農(nóng)信擔(dān)保公司、漢壽農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)合推出“財(cái)銀擔(dān)”產(chǎn)品，為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體提供承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

抓抵押登記流程改革。漢壽縣按照“先鑒證、后認(rèn)定、再登記”的思路，核實(shí)土地經(jīng)營權(quán)的真實(shí)性、規(guī)范性、合法性，組織價(jià)值評(píng)估，完善抵押登記流程。慈利縣建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)貸款管理系統(tǒng)，創(chuàng)建“兩核兩證”新模式，在核實(shí)承包地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范性、核準(zhǔn)流轉(zhuǎn)面積準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，核發(fā)《農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》和《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款登記證》，開展承包地貸款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性探索。

探索地價(jià)評(píng)估機(jī)制。岳陽縣建立農(nóng)戶自評(píng)、市場(chǎng)指導(dǎo)、機(jī)構(gòu)評(píng)估三方價(jià)格會(huì)商機(jī)制，對(duì)授信額度50萬元以下的抵押貸款組織自評(píng);對(duì)不便認(rèn)可或超過50萬元以上的，商請(qǐng)市級(jí)具備資質(zhì)條件的中介機(jī)構(gòu)或?qū)＜以u(píng)估委員會(huì)進(jìn)行評(píng)估，按70%的抵押率進(jìn)行土地抵押。漢壽縣明確“年租金×經(jīng)營期限+地上種養(yǎng)物價(jià)值”的價(jià)值評(píng)估原則，對(duì)50萬元以下的小額貸款，由抵押人、抵押權(quán)人、縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心三方認(rèn)定經(jīng)營權(quán)價(jià)值。對(duì)50萬元以上的大額貸款，由專家評(píng)估委員會(huì)認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)按評(píng)估價(jià)值的40%-60%發(fā)放貸款。同時(shí)，與第三方機(jī)構(gòu)合作，結(jié)合歷年交易數(shù)據(jù)、土壤酸堿度、肥沃程度等價(jià)格影響因素進(jìn)行綜合評(píng)估，提高評(píng)估精準(zhǔn)度，形成了“抵押人+抵押權(quán)人+縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心+第三方機(jī)構(gòu)”四方價(jià)值評(píng)估認(rèn)定體系。

探索設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金。制定經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金管理辦法，設(shè)立500萬-1000萬元不等的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，專門用于對(duì)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款本息凈損失的補(bǔ)償。對(duì)出現(xiàn)貸款損失的，由承貸金融機(jī)構(gòu)提出補(bǔ)償申請(qǐng)，依程序?qū)徟螅凑?0%至60%的比例予以補(bǔ)償。

探索權(quán)證管理模式。采取權(quán)證代管方式，抵押貸款經(jīng)營戶在還清本息之前，將《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》作為抵貸憑證，交由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)代管。貸款償清后，返還抵貸憑證。如貸款期內(nèi)無力償還，農(nóng)經(jīng)部門收回土地經(jīng)營權(quán)，將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)到第三方，所得價(jià)款償還貸款本息。

探索風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。沅陵縣利用縣、鄉(xiāng)兩級(jí)擔(dān)保體系，探索開展“承包地經(jīng)營權(quán)抵押+擔(dān)保公司擔(dān)保”“承包地經(jīng)營權(quán)抵押+鄉(xiāng)級(jí)聯(lián)?；ケ！钡刃刨J模式。桃江縣、雙峰縣等地建立農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼或農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)理賠款與抵押貸款掛鉤機(jī)制，將借款人應(yīng)得的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)理賠款和相關(guān)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼優(yōu)先用于償還借款人到期貸款。

探索抵押處置機(jī)制。各地制定實(shí)施意見，建立相關(guān)制度，對(duì)承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押不良貸款進(jìn)行合理處置。如因抵押人不履行到期債務(wù)，或不按借貸雙方約定情形依法行使抵押權(quán)的，可通過縣級(jí)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或委托第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行掛牌再流轉(zhuǎn)。