房地產(chǎn)營銷過程中的法律問題研究

王紹珍

漳州市薌城區(qū)城市建設(shè)開發(fā)總公司，福建 漳州 363000

為了防止客戶的權(quán)益受到侵犯，我國已經(jīng)制定了保護(hù)客戶權(quán)益的法律，但是這些法律制度仍然不夠完善，想要減少房地產(chǎn)糾紛就必須要完善相關(guān)制度，并且要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律條例，尊重消費者的權(quán)益。

一、房地產(chǎn)營銷過程中的法律問題

(一)樓房面積法律問題

房地產(chǎn)銷售過程中最重要的原則就是公平公正，并且消費者在購房時最重視的就是商品房實際面積，我省對于商品房交付面積與實際不符有著相關(guān)的處理條例，條例中最常用的方式就是多退少補，一旦商品房與約定面積不符就按照相差面積的錢數(shù)退給消費者，但是其實這種法律條例是存在問題的，對于消費者是不公平的。雖然之后會對消費者進(jìn)行退款處理，但是消費者的損失已經(jīng)無法彌補，甚至有的商家沒有虛報商品房面積，但是加大了公攤面積，導(dǎo)致消費者權(quán)益受到侵犯，商品房面積方面的問題也是房產(chǎn)糾紛最常見的問題之一，因此，想要解決房產(chǎn)糾紛問題就必須要先從樓房面積法律問題入手。

(二)樓房質(zhì)量法律問題

樓房質(zhì)量問題也是導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛最主要的問題之一，并且樓房質(zhì)量如果出現(xiàn)問題很可能會導(dǎo)致消費者的生命安全受到危險，在生活中樓房質(zhì)量問題事例非常常見。2006年上海某房地產(chǎn)公司與消費者交房后客廳某堵墻出現(xiàn)了質(zhì)量問題，墻體滲水非常嚴(yán)重，并且有大面積的霉變，消費者向物業(yè)公司報修了四次，但是也未能徹底的修復(fù)，最后消費者對物業(yè)公司進(jìn)行了起訴，并要求進(jìn)行賠償，房地產(chǎn)企業(yè)對消費者最基本的保證就是房屋質(zhì)量，最起碼樓房，應(yīng)當(dāng)不影響消費者的正常使用，上述事件中消費者本來是將房屋用作婚房的，但是樓房質(zhì)量出現(xiàn)了問題，必然會影響到消費者的生活，并且消費者還需要花費金錢和時間來對樓房進(jìn)行維修，因此，樓房質(zhì)量方面相關(guān)法律必須要進(jìn)行加強(qiáng)。

(三)房屋產(chǎn)權(quán)法律問題

我國有著明確的法律規(guī)定，房屋必須獲得授權(quán)后才能夠進(jìn)行使用，但是有的開發(fā)商為了牟利，在沒有取得相關(guān)許可證件的情況下對房屋進(jìn)行銷售，導(dǎo)致消費者無法領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證書，消費者對于房屋沒有出售權(quán)，甚至有一些經(jīng)營者將這種房屋進(jìn)行抵押后出售，導(dǎo)致消費者在買到房屋后被法院收回。消費者與開發(fā)商簽訂的合同當(dāng)中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)問題，買賣合同雖然只是幾張紙，但是對于消費著有著重要的意義，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤軌蚍乐官I賣陷阱，消費者和開發(fā)商出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛問題時，也可以通過合同來行使法律權(quán)利，因此為了保護(hù)消費者的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)的確定，不能夠模棱兩可。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)營銷管理的建議

(一)對商品房買賣合同進(jìn)行明確規(guī)定

大部分房產(chǎn)糾紛事件都是由于合同中無明確規(guī)定，導(dǎo)致責(zé)任分配不明確，因此為了保護(hù)消費者的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對商品房買賣合同進(jìn)行明確規(guī)定。對一些合同內(nèi)容違背公平原則的合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行無效化，這種合同已經(jīng)對消費者的合法權(quán)益進(jìn)行了嚴(yán)重的侵犯，我國也有相關(guān)規(guī)定書內(nèi)容違背公平原則的合同無效，但是并沒有進(jìn)行精準(zhǔn)的定義，在這方面發(fā)力一項可以參照外國國家的相關(guān)法律制度，對無效條款類型進(jìn)行明確劃分，切實保護(hù)消費者的合法權(quán)益。

(二)加強(qiáng)消費者保護(hù)法律知識的宣傳

一些房產(chǎn)糾紛問題上，消費者甚至不知道有哪種相關(guān)法律能夠保護(hù)自身的合法權(quán)益，在糾紛問題當(dāng)中處于被動，因此改善糾紛問題可以通過加強(qiáng)消費者相關(guān)法律知識的了解入手。消費者權(quán)益法律知識可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺以及電視報道等形式進(jìn)行宣傳，并且消費者保護(hù)協(xié)會還可以宣傳消費者維權(quán)途徑，對房地產(chǎn)企業(yè)起到震懾作用。消費者維護(hù)自身權(quán)益最直接的途徑就是起訴，只要消費者對相關(guān)法律有一定的了解并且明確自身處在合法一方就能夠進(jìn)行起訴，長此以往，消費者的地位必然能夠得到提高，房產(chǎn)糾紛事件也會降低。

(三)完善不公平條款的抵御機(jī)制

完善不公平條款的抵御機(jī)制可以有效的保護(hù)消費者權(quán)益，避免不良商家利用法律漏洞牟利。相關(guān)部門可以嚴(yán)格制定條款訂入合同的條件，雖然合同的主要內(nèi)容是雙方制定的，法律不宜過多干涉，但是訂入內(nèi)容必須要符合合同簽訂的程序，我國法律中有著規(guī)定，采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明，所以很多人認(rèn)為條款擬定者具有提請的義務(wù)，因此相關(guān)部門應(yīng)該對合同內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，提請注意義務(wù)的行為應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同成立之前，同時提請語言應(yīng)當(dāng)明確清晰，全方面的保護(hù)消費者的合法權(quán)益。

三、總結(jié)

我國市場經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)趨于成熟，并且，我國人口壓力越來越大，以前企業(yè)的員工是能夠分房的，但是在我國的發(fā)展中分房制度已經(jīng)取消，想要買房就必須要通過貨幣進(jìn)行購買，房產(chǎn)糾紛對于消費者的生活有著嚴(yán)重影響，因此完善相關(guān)法律制度有著重要的意義。

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