房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃關(guān)系及問題探究

劉慧琳

摘要：自1998年國家頒布房改政策以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并成為主要的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開相關(guān)的房地產(chǎn)資源的開發(fā)，而房地產(chǎn)資源的供給主要來源于城市這一空間。因此，相關(guān)城市的空間規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在著緊密的聯(lián)系。優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)對于提升城市整體面貌有著極大的促進作用。在社會主義經(jīng)濟體制下，城建部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系是十分微妙的?；谶@一前提，本文以安徽省會——合肥市為例，通過具體分析該市的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，找尋兩者之間的作用機制與問題所在；并結(jié)合各方面的思考，提出客觀有效的策略與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃：關(guān)系：協(xié)調(diào)發(fā)展

一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的概念

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念

作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)的重要性十分顯著。它是一切房地產(chǎn)活動的基礎(chǔ)。開發(fā)商在獲得相關(guān)土地開發(fā)權(quán)后，可以通過注入自有資金對相關(guān)土地進行一系列資源空間開發(fā)。作為不動產(chǎn)的代表，高投資、長周期、強風(fēng)險的房地產(chǎn)商品與普通商品存在差異。投資者對于房地產(chǎn)一般存在著兩種消費傾向，即為自我所用的住房房產(chǎn)和投資獲利的投機性房產(chǎn)。用途的多樣性滋生了龐大的房地產(chǎn)市場的需求量，且這一現(xiàn)象在經(jīng)濟發(fā)達的城市更為明顯。過大的剛性需求也在一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)的難度?！暗厣偃硕唷背蔀楫?dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)市場的特征之一?？傮w來說，經(jīng)濟越發(fā)達的城市房地產(chǎn)開發(fā)頻率越高，相關(guān)土地使用率也越高，即經(jīng)濟與房產(chǎn)開發(fā)存在一定的正相關(guān)性。

（二）城市規(guī)劃的概念

城市規(guī)劃，顧名思義，是指政府或者相關(guān)部門根據(jù)城市的地理空間、經(jīng)濟狀況、空間結(jié)構(gòu)等一系列因素，通過制定實施相關(guān)政策與方案來合理配置城市的有關(guān)資源，以確保實現(xiàn)資源利用最大化、經(jīng)濟效益最大化的一種行政手段。在各方面達到最佳狀態(tài)的前提下，城市規(guī)劃是實現(xiàn)經(jīng)濟水平增長的重要保證之一?；趯ν恋氐囊?guī)劃管理方面，城市規(guī)劃的層次表現(xiàn)在整體、分快和詳細規(guī)劃三個方面。它總體上強調(diào)城市土地的經(jīng)濟效應(yīng)。在進行有關(guān)區(qū)域的綜合評估之后，城市規(guī)劃能有針對性地進行調(diào)整相關(guān)區(qū)域分工以及配置大型機械設(shè)備，使得被規(guī)劃城市形成一個完整的城市運行體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的特點和關(guān)系

城市規(guī)劃本質(zhì)上具有一定的行政特征，即多數(shù)情況下規(guī)劃者以國家、政府的視角去考慮規(guī)劃過程中的整體利益；相反，房地產(chǎn)開發(fā)的行為主體多為個人或者私人企業(yè)，基于“理性經(jīng)濟人”的層面，追求利潤最大化為房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的。兩者的出發(fā)點存在差異，這很大程度形成了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的差異性特點。

房地產(chǎn)開發(fā)的個體性與城市規(guī)劃的公眾性使得兩者之間存在一種對立的矛盾關(guān)系。然而，兩者也存在統(tǒng)一性，即它們均為一種以發(fā)展城市為目的建設(shè)性行為。相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)行為要符合城建部門發(fā)布的城市規(guī)劃構(gòu)想，城市規(guī)劃也有義務(wù)管理約束著房地產(chǎn)開發(fā)行為。優(yōu)質(zhì)合理的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的建設(shè)土壤；而城市的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)有利于提升城市的經(jīng)濟發(fā)展水平與擴大空間資源利用程度，從而推動城市規(guī)劃的進一步完善。

基于合理的城市規(guī)劃下，不同區(qū)域的土地面積產(chǎn)生了不同的經(jīng)濟價值。經(jīng)濟效益的高低決定了該土地是否適用于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)。因此，城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的引導(dǎo)意義；另一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了發(fā)展經(jīng)濟的重要手段之一。它的實施有利于整合城市舊房資源，通過注入新資金使得城市房地產(chǎn)進發(fā)新活力。整體上，房地產(chǎn)開發(fā)程度可作為城建規(guī)劃的相關(guān)反饋指標(biāo)。

三、合肥市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃現(xiàn)狀

（一）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)概況

自邁入二線城市行列后，合肥市的房價開始飛躍式的猛增。過高的房價引起了全國的關(guān)注，因此有關(guān)專家將合肥與蘇州、南京、廈門四城稱為“房價四小龍”。目前，合肥有關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始向商業(yè)化方向發(fā)展。越來越多的人開始將資金投注于房地產(chǎn)市場，以期許通過購入與出售的差值來獲得相關(guān)利益。這兩種基于不同目的的購房行為導(dǎo)致了商業(yè)化背景下的房地產(chǎn)開發(fā)局面較為混亂，房價的波動也表現(xiàn)為無規(guī)律性。但是，隨著周邊城市人口的大量流入，該城市的外來人口量劇增，無房者的比例開始提高，買房剛性需求激增。

整體來看，近年來合肥市的房地產(chǎn)開發(fā)的房屋施工面積逐漸增加，即開發(fā)范圍不斷擴大。2010至2016年間，合肥市的房屋平均銷售價格總體上呈現(xiàn)上升趨勢，且其中2013年為增長速度轉(zhuǎn)折點。在此之前，合肥市的房產(chǎn)銷售價格增長幅度較小且漲幅明顯；2013年以后，合肥市的房屋平均銷售價格增長速度明顯加快。且通過比較2010-2016年合肥市商品房銷售面積與竣工面積可知，合肥房地產(chǎn)商品處于需求大于供給的不平衡局面。這一局面的存在催生了合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）合肥市城市規(guī)劃概況

合肥作為安徽省會，其中心城市地位不可撼動。近些年來，隨著國家與省政府的大力扶持與相關(guān)資源的整合，合肥的發(fā)展已經(jīng)遙遙領(lǐng)先于安徽省其他城市。秉承著“五化”協(xié)同的思想以及大力推行新型城鎮(zhèn)化進程，合肥市已經(jīng)逐步被建設(shè)成為了經(jīng)濟發(fā)達、格局規(guī)范、特色鮮明的優(yōu)秀現(xiàn)代化城市。

據(jù)合肥市相關(guān)部門估計，中心城區(qū)的常住人口將于2020年接近360萬，相關(guān)城建用地也將達到360平方公里，達到了較大型城市的水平?；谖覈C布的《國務(wù)院關(guān)于合肥市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》等相關(guān)條例，合肥市根據(jù)實際城市概況以及現(xiàn)存的相關(guān)土地資源確定了未來一定時間的城市空間布局。以積極推進城市布局完整化、城市規(guī)劃合理化為主要中心思想，合肥市在推進新型城鎮(zhèn)化的同時開始重視城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，注重統(tǒng)籌規(guī)劃并以成為資源節(jié)約、環(huán)境有好的雙佳城市為最終目標(biāo)。

（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間存在的問題

1.城市總體規(guī)劃不佳

在我國大力推行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的時代背景下，越來越多的城市開始發(fā)展成為典型的“城中村”模式，這便是城市規(guī)劃不佳所產(chǎn)生的負面現(xiàn)象之一。早在2010年，合肥市的“城中村”現(xiàn)象開始凸顯，并成為了合肥市走上全面城鎮(zhèn)化道路的一大障礙。據(jù)合肥市有關(guān)調(diào)研報告顯示，該市“城中村”個數(shù)即將突破400大關(guān)。這些“城中村”約占地792畝，所涉及建筑面積達一千四百多平方米，關(guān)聯(lián)人口接近18萬。城市規(guī)劃的不規(guī)范性滋生了這一現(xiàn)象的發(fā)展，嚴重的減緩了合肥成為現(xiàn)代化城市的步伐。

2.過度房地產(chǎn)開發(fā)阻礙交通

隨著合肥市外來人口的激增，大量的土地資源被批準(zhǔn)用于房地產(chǎn)開發(fā)，相關(guān)地區(qū)的交通開始受到一定的影響。開發(fā)施工行為在一定程度上會影響到周邊地區(qū)的交通運行。一方面，人口的流動及出行量與日俱增，加劇城市交通負擔(dān)；另一方面，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)施工行為也阻礙了合肥市交通的順暢運行，對于城市的居民來說形成了一定的負面效應(yīng)。隨著這一問題的不斷凸顯，城市規(guī)劃的重要性愈發(fā)明顯。

3.過度資源開發(fā)引亂象

盡管在實行城市發(fā)展的有關(guān)規(guī)劃時，政府及相關(guān)部門會根據(jù)不同的開發(fā)目的將土地資源劃分為不同性質(zhì)區(qū)域，但是忽略土地結(jié)構(gòu)、區(qū)位等不合理的規(guī)劃行為仍然存在。這種不科學(xué)的城市規(guī)劃行為會導(dǎo)致是土地資源的浪費，并進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)的難度。再者，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為實現(xiàn)自身利益最大化，過度提高住宅區(qū)的容積率，最終造成“樓越建越高，樓距越來越小”的住宅亂象頻發(fā)。過度的資源開發(fā)使得土地資源的使用率不高反低，并在很大程度上降低了居民的居住環(huán)境和生活水平。

四、相關(guān)建議

（一）大力發(fā)展健康優(yōu)質(zhì)的城市規(guī)劃

正如前文提到，優(yōu)質(zhì)的城市規(guī)劃能夠積極促進城市發(fā)展。作為發(fā)展城市的一項基礎(chǔ)步驟，城市規(guī)劃必須以充分了解城市現(xiàn)狀為根本要求，且整體規(guī)劃需具有一定的前瞻性與大局意識?；谌绱说囊?guī)劃背景下，相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仿佛“如魚得水”?？茖W(xué)的城市規(guī)劃對于開發(fā)商有著極大的促進作用，從開發(fā)核心到開發(fā)策略，受城市規(guī)劃要求進行的房地產(chǎn)開發(fā)是健康長久的。作為推動城市建設(shè)的根本策略，城市規(guī)劃的法律效應(yīng)也不容忽視。

（二）開發(fā)符合城市現(xiàn)狀的房地產(chǎn)

作為城市的再發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)是建立在城市規(guī)劃良好的基礎(chǔ)之上的。通過明晰有關(guān)城市規(guī)劃的指導(dǎo)文件，房地產(chǎn)開發(fā)商必須依據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀與相關(guān)行政部門步調(diào)保持一致，杜絕違法開發(fā)性行為的產(chǎn)生。在符合城市規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)上，充分利用經(jīng)手的每一份土地空間資源，致力于為相關(guān)城市帶來最大的經(jīng)濟效益，形成具有城市典型特征的房地產(chǎn)行業(yè)。

（三）控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)

為了合理運用城市的有限空間去創(chuàng)造城市最佳效應(yīng)，有關(guān)管理行政部門相互之間應(yīng)該默契配合，嚴格把控相關(guān)土地的審批與建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)思想，進一步優(yōu)化土地資源的配置與利用。并且，相關(guān)城建部門應(yīng)基于專業(yè)知識與人才的有關(guān)建議下發(fā)揮城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)形成規(guī)?；⒑侠砘?、高效化的發(fā)展新態(tài)勢。