中國房地產(chǎn)40年改革與變遷

冀鵬茜

2018年注定是一個(gè)值得記住的特殊年份。它既是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年，也是中國住房制度改革20周年，更是中國改革開放的40周年。

從最初的筒子樓到單元房，再到如今的商品房，作為改革開放與時(shí)俱進(jìn)的產(chǎn)物之一，中國的房地產(chǎn)業(yè)走過了輝煌而燦爛的40年。

40年前，中國的城鎮(zhèn)家庭“缺房戶”占比達(dá)47.5%，而今天，中國的人均住宅面積已經(jīng)躍升至世界第三。

40年前，中國的棚改尚未開啟，而現(xiàn)在已經(jīng)約有1億居民走出棚戶區(qū)，住進(jìn)商品房。

40年前，中國最高的大樓尚不足200米高，而今，全世界最高的10幢大樓中有半數(shù)在中國。

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了翻天覆地的變化，經(jīng)歷了數(shù)輪的洗禮與成長，如今進(jìn)入到發(fā)展的新階段，如何平穩(wěn)發(fā)展和建立長效機(jī)制，成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的重要命題。

筒子樓的回憶

顧紅茵（化名）出生于中國中部的湖南，卻陰差陽錯(cuò)地回到了父親的故土江蘇揚(yáng)州，也許這正應(yīng)了父親落葉歸根的念想。顧紅茵是一個(gè)“60后”，于上世紀(jì)80年代初轉(zhuǎn)業(yè)到江蘇揚(yáng)州一棉紡織廠工作。

到了棉紡織廠后，顧紅茵才知道，原來自家在湖南那邊配有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的福利分房，已是“高端住宅”，它當(dāng)時(shí)應(yīng)該是很多城里人畢生的向往。

即使到了現(xiàn)在，過去了40年，顧紅茵還是對(duì)初到揚(yáng)州時(shí)的居住條件“耿耿于懷”。

“棉紡織廠多為女工，所以單身的小姑娘一般都是三四個(gè)人住一間宿舍，結(jié)了婚的需要單獨(dú)搬出去，一家人擠在40平方米不到的房子里，沒有廚房和衛(wèi)生間，平時(shí)做飯就在樓道里面，上廁所則需去就近的公共廁所?！鳖櫦t茵回憶道。

顧紅茵記憶中的居住條件，接近當(dāng)時(shí)筒子樓的狀況。

由于過去的房子一般由一條長長的走廊串連著多個(gè)單獨(dú)的房間，走廊兩端通風(fēng)，狀如筒子，故名“筒子樓”。而筒子樓主要的問題便是人均居住面積過小，每戶只有一個(gè)居室，全棟沒有廚房。因此造成的最大困難便是，大多數(shù)職工成家后，加上自家長輩小孩，常常是三代同堂，一居室的居住環(huán)境導(dǎo)致家人之間沒有隱私，還會(huì)互相干擾。

原國務(wù)院房改辦主任張?jiān)嗽谋硎荆?978年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有7平方米，將近一半的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房，大量居民生活在筒子樓、大雜院、棚戶區(qū)里。由于獲得住房的難度相當(dāng)大，兩家合住一室、幾代人擠在一間房的窘境便隨之出現(xiàn)。住房問題成為當(dāng)時(shí)最為嚴(yán)重的城市問題之一。

但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的推進(jìn)，中國的人居狀況很陜發(fā)生了變化。

在1980年住房商品化雛形形成后，普通中國人的“家”經(jīng)歷了從福利分配到個(gè)人消費(fèi)的巨大轉(zhuǎn)變，房子也從幾代人共居一室的必需品，成為可以享受生活的“奢侈品”。

1987年12月，深圳首次以拍賣土地的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，拉開了土地供應(yīng)市場(chǎng)化的序幕。截至1988年底，全社會(huì)住宅建設(shè)投資己從1978年的70億元提高至1136億元，占國民生產(chǎn)總值的7. 61%。

買房初體驗(yàn)

雖然生活平淡，但驚喜也常在。顧紅茵在棉紡織廠工作了數(shù)年，一切都顯得那么祥和、寧靜。在嬉笑打鬧間，顧紅茵來到了結(jié)婚的年紀(jì)。經(jīng)朋友介紹，顧紅茵認(rèn)識(shí)了當(dāng)?shù)劂y行的一位職員，彼此相投的兩人，決定組建一個(gè)家庭。1990年，新家組成，顧紅茵迎來了她的幸福人生。

“我們是在當(dāng)時(shí)丈夫工作單位分的單元房中結(jié)的婚?！鳖櫦t茵回憶起當(dāng)初的婚禮，帶著甜蜜的笑容。

雖然與筒子樓同屬于分房制度下的產(chǎn)物，但單元房無需和別人共用空間，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，居住條件相較從前已經(jīng)上升了一大個(gè)臺(tái)階。

然而，分房并非一件容易的事情，需經(jīng)過分房小組調(diào)查申請(qǐng)人的住房狀況，還要參考申請(qǐng)人的各類情況和領(lǐng)導(dǎo)意見等，人人都盼望著分房盡快輪到自己。

“家里都是水泥地，陽臺(tái)也是‘露天的，設(shè)施條件都比較簡陋?！痹陬櫦t茵的回憶中，單位分配的單元房的條件并不算特別好?！坝谑窃诤⒆蛹s莫兩歲的時(shí)候，我們便花了兩萬多元，買了單位新建的房子，一共七十多平方米，兩室一廳—衛(wèi)，裝修后也像個(gè)小家的樣子了?！鳖櫦t茵笑言。

能用兩萬元左右買到一間七十多平方米的房子，得益于1988年2月起推行的住房制度改革。

1988年2月15日，國務(wù)院頒發(fā)《在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，決定從1988年起，用三至五年時(shí)間，在全國城鎮(zhèn)分期分批把住房制度改革推開。

1991年11月23日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全國推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通知》，至此，中國房改從分批分期轉(zhuǎn)向全國推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也相應(yīng)地向前推進(jìn)。

改革的目標(biāo)是把由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制，并正確引導(dǎo)和改革房產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)體制。此次改革明確了“把向居民個(gè)人出售新舊公房作為推動(dòng)住房商品化的基本措施之一”“新建住房以中小戶型為主，先賣后租”“公有舊住房按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售，職工購買舊房五年后允許進(jìn)入市場(chǎng)出售”“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品住房”等政策原則。

彼時(shí)，顧紅茵并未能提前感知到自己是何其幸運(yùn)，因?yàn)樗晒Φ刳s在第一波中國房地產(chǎn)泡沫開始之前，順利入住了房改房。

1993年，國家陸續(xù)頒布實(shí)施了住房公積金制度、發(fā)放住房債券等，在宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的環(huán)境下，直接催生了連續(xù)兩年的第一輪房地產(chǎn)投資泡沫。

1993年，國民經(jīng)濟(jì)增長13.5%，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高達(dá)165%，是經(jīng)濟(jì)增長速度的12.2倍。針對(duì)房地產(chǎn)過熱的問題，1994年初，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《防止房地產(chǎn)盲目發(fā)展》的評(píng)論員文章。隨后，在國家強(qiáng)制停止銀行貸款、清理土地、控制投資規(guī)模等行政干預(yù)下，此輪泡沫才得以被刺破。

然而，好景不長，中國房地產(chǎn)緊接著又經(jīng)受了一次國際性金融風(fēng)波的考驗(yàn)。

1997年，受席卷東南亞的金融風(fēng)暴的影響，中國樓市大幅降溫，香港首當(dāng)其沖。但在業(yè)內(nèi)人士看來，也正是這一場(chǎng)金融風(fēng)暴，推動(dòng)了中國在1998年進(jìn)行了一系列深刻的金融改革，促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪增長。

1998年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)“國發(fā)【1998】23號(hào)”文件，規(guī)定從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。加之“按揭貸款”舉措的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速。1998年，商品房銷售面積較1997年實(shí)現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。

居民的生活水平也隨之提高。1980年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅約為7.2平方米;1995年，提高到16.2平方米;2001年，則提高到21平方米，幾近是20年前的3倍。

換房

經(jīng)過調(diào)整與恢復(fù)之后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了黃金發(fā)展階段。

2014年，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森曾撰文總結(jié)這一階段時(shí)稱，2004年至2013年，是中國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段，這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”“國八條”“國五條”“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項(xiàng)法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實(shí)行‘招、拍、掛”被業(yè)界稱為“8.31大限”。

胡葆森認(rèn)為，這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺，也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2005年至2013年期間，約50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

對(duì)于顧紅茵來說，商場(chǎng)上的風(fēng)云變幻感受不是那么深刻，這也并非她最為關(guān)心的問題?！皩?duì)于我們老百姓來說，最看中的無外乎是日子能不能過得更好?！?/p>

2008年，顧紅茵的麻煩來了：小孩馬上要升初中了，需要更大的獨(dú)立空間，也需要靠近學(xué)校，才更方便孩子上學(xué)，這意味著，自家的房子需要換了。

顧紅茵與丈夫商量許久，做了多番心理斗爭(zhēng)，最后兩人決定，咬咬牙，在當(dāng)?shù)刂脫Q一套重點(diǎn)高中的學(xué)區(qū)房。“下定決心之前是非常猶豫的，因?yàn)閷?duì)于我們工薪階層來說，3000元/平方米左右的價(jià)格實(shí)在是有點(diǎn)高。”顧紅茵說。

不過幸運(yùn)的是，親戚朋友樂意幫助，顧紅茵向親戚借了一筆錢，總算湊夠了錢，完成了換房子的壯舉。雖然背了一些負(fù)債，顧紅茵覺得還是非常值得。

“最直接的感覺當(dāng)然是房屋面積更大了，客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的面積都增大了，還有了餐廳、書房以及儲(chǔ)藏室，外加小區(qū)物業(yè)也很走心，綠化、垃圾清理等物業(yè)管理方面都比較令我滿意?！鳖櫦t茵描繪著當(dāng)時(shí)的愉快心情。

除上述商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展外，這一階段的另一重要事件便是“保障房”。

2007年保障房政策調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)堅(jiān)持“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”兩條腿走路的指導(dǎo)思想。2011年是“十二五”規(guī)劃的起始之年，“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計(jì)劃也正式啟動(dòng)。

胡葆森認(rèn)為，這一計(jì)劃，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，抑制房價(jià)過快上漲，促使市場(chǎng)理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。

經(jīng)過上述幾個(gè)階段，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個(gè)家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模則更加宏大。

新問題

“還想再換房子嗎？”記者問顧紅茵。

“沒有很想，就算到時(shí)候再換，也只不過是為了一部電梯?，F(xiàn)在我們還有精力爬上爬下，到真正老到爬不動(dòng)樓梯的時(shí)候，可能會(huì)換個(gè)電梯房或者一樓的房子，又或者直接住到養(yǎng)老院去?！鳖櫦t茵回答道。

顧紅茵說，現(xiàn)在雖然還處于“上有老、下有小”的階段，但老一輩正好趕上國家棚改的政策紅利，從原來的農(nóng)村搬到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，居住在一套舒適的小洋房里，周圍的鄰居幾乎都是原來的左鄰右舍。

“兒子已經(jīng)工作了，兒孫自有兒孫福。像他們年輕一輩在大城市里面打拼，幾個(gè)人合在一起租房子還是蠻普遍的現(xiàn)象，像我們當(dāng)年剛工作的時(shí)候，不也是住在宿舍里。”顧紅茵笑道。

這也正符合本輪中國房地產(chǎn)周期所必須要達(dá)到的目標(biāo)，即從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向建立長效機(jī)制。

8月1日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會(huì)委員朱中一在接受媒體采訪時(shí)表示，除了前兩年常說的由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉(zhuǎn)向建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式外，更能反映房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的，是要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

于是在建立長效機(jī)制的宏觀政策指導(dǎo)下，地產(chǎn)商也紛紛圍繞房地產(chǎn)主業(yè)，開始嘗試新方向，包括物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間等。其中，尤為吸引房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘的，便是當(dāng)下火熱的住房租賃市場(chǎng)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生更是將推動(dòng)本輪住房租賃市場(chǎng)風(fēng)潮的“租購并舉”制度，視為第四次房改。聶梅生于2018年博鰲地產(chǎn)論壇上公開表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是與改革搭配進(jìn)行的，不太可能在短期完成。因?yàn)殚L效機(jī)制的建設(shè)，與一系列的房改是有關(guān)系的。

“具體而言，第一階段是上世紀(jì)90年代末提出的以經(jīng)濟(jì)適用房為核心的住房制度的改革;第二階段是在土地招拍掛制度建立之后，用商品住宅解決保障房的問題，即用市場(chǎng)化的方式解決經(jīng)濟(jì)適用房;第三階段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策;第四階段就是租購并舉，這是根本性的房改?！甭櫭飞谡搲险f。

改革開放40年，中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷幾輪洗禮與成長之后，也步入到如今亟待平穩(wěn)發(fā)展和建立長效機(jī)制的階段。

對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，朱中一指出，“要正確處理住房的經(jīng)濟(jì)屬性與民生屬性的關(guān)系，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，協(xié)調(diào)推進(jìn)與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作;建立健全基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，繼續(xù)實(shí)施并完善差別化調(diào)控，落實(shí)地方主體責(zé)任，堅(jiān)持因地因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓更多市民安居宜居?！?/p>