市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下精裝修住宅驗(yàn)收管理方法

張毅馬妍

（1.北京泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2.大連工業(yè)大學(xué)）

隨著住房建筑行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)上精裝房也越來(lái)越多，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商為了更多地吸引購(gòu)房者，讓業(yè)主節(jié)省時(shí)間和精力，就大力開(kāi)發(fā)拎包入住的精裝房，但是由于沒(méi)有對(duì)裝修的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和裝修完也沒(méi)有仔細(xì)驗(yàn)收，不少的精裝房在質(zhì)量上都存在問(wèn)題，越來(lái)越多的購(gòu)房者也對(duì)房屋的裝修質(zhì)量比較擔(dān)心。本文將就住宅工程中精裝修工程的驗(yàn)收和使用的注意事項(xiàng)進(jìn)行討論。

據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）對(duì)全國(guó)253個(gè)重點(diǎn)城市的新開(kāi)盤精裝修房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：2016年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)精裝修累計(jì)規(guī)模已超百萬(wàn)套，TOP25城規(guī)模占比58.5%，同比下降18.1%。

全國(guó)共有精裝修項(xiàng)目1200+個(gè)，一線城市北、上、廣、深項(xiàng)目個(gè)數(shù)合計(jì)占比24.6%，規(guī)模占比接近20%，從單個(gè)城市來(lái)看，廣州、佛山、上海精裝修規(guī)模位居前三甲城市，單個(gè)城市精裝規(guī)模均在5萬(wàn)套以上。

那么在如此大規(guī)模多的精裝修房，我們通過(guò)什么方式來(lái)保證精裝修的質(zhì)量，保證驗(yàn)收管理的規(guī)范性，我們總結(jié)為以下幾個(gè)方面。

一、質(zhì)監(jiān)站及地產(chǎn)內(nèi)部驗(yàn)收

1.房子蓋好后，必然又所屬機(jī)關(guān)進(jìn)行驗(yàn)收核查，這是驗(yàn)收房子好壞的第一步驟，當(dāng)質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收完成后，房子才能進(jìn)行竣工驗(yàn)收，關(guān)于土建質(zhì)量通病方面的問(wèn)題基本上都能得到有效的解決。

2.地產(chǎn)內(nèi)部交房前進(jìn)行幾輪自檢，地產(chǎn)客服部門為了順利交房，都會(huì)認(rèn)真檢查每個(gè)房間，每一寸處問(wèn)題都會(huì)進(jìn)行記錄，尤其精裝修住宅，驗(yàn)收檢查尤為嚴(yán)格。

二、常見(jiàn)精裝修住宅質(zhì)量通病原因及有效控制

房地產(chǎn)公司都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)精裝修工程師，對(duì)精裝修住宅進(jìn)行跟蹤管理，地產(chǎn)公司都會(huì)總結(jié)大量精裝修經(jīng)驗(yàn)，匯總編寫精裝修施工管理規(guī)范，及質(zhì)量通病原因及處理方法，避免因同一問(wèn)題而帶來(lái)的損失。

1.墻體開(kāi)裂是精裝修住宅最常見(jiàn)的質(zhì)量通病，原因分析：

a.新建墻體沉降導(dǎo)致，要等到一個(gè)供暖期后開(kāi)始維修。

b.新建墻體水泥標(biāo)號(hào)不足導(dǎo)致，要加強(qiáng)施工過(guò)程管理與監(jiān)督。

c.熱脹冷縮導(dǎo)致石膏墻體及角線在一個(gè)供暖期后開(kāi)裂。

2.墻體發(fā)霉長(zhǎng)毛：

發(fā)霉長(zhǎng)毛是精裝修住宅最常見(jiàn)的質(zhì)量通病，原因分析：

a.地下室潮濕：由于地下室通風(fēng)不好，新建墻體潮氣沒(méi)有完全散發(fā)導(dǎo)致室內(nèi)潮濕，建議地下室選擇耐潮濕材料，日后增加吸濕機(jī)。

b.地下室墻體滲漏或結(jié)露：地下室墻體設(shè)計(jì)階段，要考慮到防滲水防結(jié)露的技術(shù)，在施工過(guò)程中嚴(yán)格控制。

c.窗口滲漏：窗框是漏水的薄弱點(diǎn)，會(huì)導(dǎo)致墻體潮濕發(fā)霉，在安窗施工過(guò)程中嚴(yán)格控制。

d.控制發(fā)霉長(zhǎng)毛，建議在建筑施工技術(shù)及配套實(shí)施上想辦法解決，比如土建墻體加強(qiáng)防水、防潮工藝，空調(diào) 排風(fēng) 及除濕機(jī)的配備。

3.地面凹凸不平

a.精裝修住宅地面有些地產(chǎn)采用地板鋪裝，有些采用地磚鋪裝，豪宅一般都為石材鋪裝，那么地板鋪裝的地面會(huì)產(chǎn)生凹凸不平，地板會(huì)發(fā)出響聲，這是由于地面平整度不夠，導(dǎo)致地板鋪裝后凹凸不平。

b.對(duì)于地板鋪裝地面，我們通常都采用直流平處理方式，地面進(jìn)行找平，然后進(jìn)行灰塵清潔，保證地板鋪裝后無(wú)凹凸，無(wú)污染。

4.成品柜體及門、木作造型等材料破損問(wèn)題

a.成品柜體及木作做為精裝修住宅的重要部分尤為重要，是重點(diǎn)檢查的內(nèi)容，木作部分經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)破損問(wèn)題，柜門平整度及合頁(yè)安裝問(wèn)題，柜門的縫隙寬度不一致等。

b.在加工安裝過(guò)程中要嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸進(jìn)行，安裝完成后要進(jìn)行成品保護(hù)，往往都是工人安裝好后，忽略成品保護(hù)，導(dǎo)致木作部分二次被人破壞，修復(fù)起來(lái)十分麻煩，而且效果不好，這不僅要求管理人員仔細(xì)檢查，還要求施工單位積極配合。

三、找個(gè)專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)幫忙驗(yàn)房的。

驗(yàn)房的意義就是在收房的時(shí)候及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，客觀分析判斷問(wèn)題的嚴(yán)重性及對(duì)以后入住裝修的影響大小，告訴業(yè)主如何避免減輕存在的隱患，防患于未然，避免 因房屋質(zhì)量問(wèn)題、安全隱患帶來(lái)更大的損失，同時(shí)為業(yè)主維權(quán)提供專業(yè)的有力依據(jù)，下面就檢查的內(nèi)容簡(jiǎn)單論述一下。

1.衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

2.頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。

3.陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

隨著時(shí)代的推進(jìn)，精裝修住宅在國(guó)家的推動(dòng)下會(huì)越來(lái)越多，行業(yè)規(guī)范也會(huì)越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)，我們要通過(guò)精裝修精細(xì)化管理，不僅對(duì)施工單位，要對(duì)工人進(jìn)行培訓(xùn)講課，讓他們更進(jìn)一步了解施工的重要性，大力研發(fā)探尋新的施工工藝，置身于積極解決質(zhì)量通病，為企業(yè)與業(yè)主之間構(gòu)架一座信任大橋。