當(dāng)下農(nóng)村土地租賃合同糾紛的法學(xué)思考*

徐 慧 馬順鑫

成都文理學(xué)院，四川 成都 610400

一、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地政策概述

(一)我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地政策形成背景

我國(guó)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國(guó)，有著悠久的農(nóng)業(yè)文化歷史背景，對(duì)土地現(xiàn)代化管理政策是起源于1947年《中國(guó)土地法大綱》，其規(guī)定屬于受分土地的各個(gè)具體家庭之中，農(nóng)民擁有著對(duì)土地的所有權(quán)。但隨著改革不斷深入，現(xiàn)將原屬于各農(nóng)村合作社的土地歸于人民公社所有，由人民公社來進(jìn)行管理工作，土地的所有權(quán)歸屬于組成人民公社的集體，所獲得的利益歸屬于集體，再由集體按勞分配給集體中的個(gè)人，是我國(guó)早期社會(huì)主義改造的成果，也是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地政策的基礎(chǔ)。

(二)我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地政策的特征

我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第九條第一款、第十條第二款、《土地管理法》第二條、第八條規(guī)定了我國(guó)的土地管理制度是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制并存。其中集體所有制是在農(nóng)村土地所有制度之中占絕對(duì)多的比例。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《憲法》之規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，但與此相對(duì)可以將依附于土地之上的使用權(quán)進(jìn)行買賣與轉(zhuǎn)讓等一系列法律所允許的民事行為。因此在我國(guó)，土地所有權(quán)人對(duì)施加于農(nóng)村土地上的權(quán)利變更活動(dòng)是基于土地的使用權(quán)而做出的而非所有權(quán)。這種使用權(quán)的民事變更是不同于一般現(xiàn)實(shí)生活之中物權(quán)的行使，加之土地的特殊性，讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了不同于一般貨物的性質(zhì)。有學(xué)者提出我國(guó)目前農(nóng)村土地處于不健全狀態(tài)的根本原因在于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不正?！巴惶幫恋囟鄠€(gè)利益主體涉及其中”[1]，這種特殊的土地租賃形式給大學(xué)生回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)帶來了困難。

二、農(nóng)村土地租賃合同中存在的問題

據(jù)調(diào)查，不少的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者與回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的在校大學(xué)生對(duì)于農(nóng)村土地租賃合同缺乏了解，不清楚土地租賃合同應(yīng)該注意的事項(xiàng)，也不了解簽訂土地租賃合同應(yīng)該注意的地方，所以在創(chuàng)業(yè)過程之中往往會(huì)遭受到一些問題，但加以重視會(huì)造成嚴(yán)重后果。如(2015)汕濠法民二初字第47號(hào)[2]“陳某某與鄭某某土地租賃合同糾紛”一案之中，陳某某將址于水井山后山地租給被告鄭某某經(jīng)營(yíng)煤炭，于2013年1月24日簽訂的《土地租賃合同》，因違背了《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條與第六十三條之規(guī)定[3]“由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)、核發(fā)證書才能將集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。”且明知該土地為未確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)仍與鄭某某簽訂土地租賃合同，其土地租賃合同被認(rèn)定為無效并且承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本案之中，陳某某沒有認(rèn)識(shí)到我國(guó)集體土地所有制下土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的特殊性，不知道在沒有取得相應(yīng)資質(zhì)的情況之下不得進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自對(duì)集體所有的土地進(jìn)行出租，致使其與鄭某某簽訂的土地租賃被認(rèn)定為違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，土地租賃合同歸于無效，也對(duì)自身的權(quán)利造成了不小的影響。

所以對(duì)于沒有在系統(tǒng)學(xué)習(xí)過相關(guān)法律法規(guī)的大學(xué)生自行處理土地租賃問題上往往會(huì)因?yàn)槲覈?guó)復(fù)雜的土地制度而碰壁，“資金缺乏是導(dǎo)致回鄉(xiāng)大學(xué)生農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)失敗的首要因素”[4]，大學(xué)生無法承擔(dān)這些問題所帶來的后果，所以為了更好解決這一現(xiàn)象，我們根據(jù)調(diào)查報(bào)告以及相關(guān)書籍資料而整理出以下大學(xué)生創(chuàng)業(yè)過程之中常會(huì)犯下的錯(cuò)誤。

(一)不清楚集體所有制下土地的性質(zhì)

農(nóng)村土地租賃合同訂立之時(shí)，創(chuàng)業(yè)者未取得相應(yīng)資質(zhì)但卻將集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定集體所有制的土地在沒有取得資質(zhì)的情況下不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)我們調(diào)查很多回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生不知道將農(nóng)村土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要相應(yīng)的資質(zhì)，而將其進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也不知道自己違反了相關(guān)法律從而遭受損失經(jīng)濟(jì)上的損失，這同時(shí)也不利于當(dāng)?shù)赝恋氐墓芾怼?/p>

(二)不知道土地租賃合同以登記為要件

很多大學(xué)生以為只要簽訂了土地租賃合同便可以拿到土地，而很多的出讓人卻轉(zhuǎn)手將土地出讓給第三人，使其不能正常的享受權(quán)利甚至受到經(jīng)濟(jì)上的損失。因?yàn)閷?duì)于土地租賃合同這種不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，以在當(dāng)?shù)孛裾块T登記為合同成立的標(biāo)準(zhǔn)。第三人現(xiàn)行登記的，自然當(dāng)事人合同歸于無效。加之當(dāng)事人作為創(chuàng)業(yè)大學(xué)生身處創(chuàng)業(yè)初期，無力支持長(zhǎng)期的訴訟活動(dòng)，這對(duì)于創(chuàng)業(yè)大學(xué)生來說是一個(gè)巨大的打擊。

(三)不了解出讓人的權(quán)利瑕疵帶來的影響

在實(shí)務(wù)中，也有不少出讓人對(duì)于自己所出讓的土地只享有部分甚至沒有使用權(quán)，但卻將其轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生。導(dǎo)致在創(chuàng)業(yè)過程中，可能會(huì)有人向大學(xué)創(chuàng)業(yè)者對(duì)于土地使用權(quán)的歸屬問題提出異議，影響正常行使權(quán)利，甚至失去使用權(quán)。致使其在今后的發(fā)展道路存在不小的隱患。

三、問題解決的途徑

對(duì)于回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生來說阻撓其發(fā)展的問題在于缺乏相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，很容易遭受到不法侵害。那么在訂立合同知識(shí)就需要知道相應(yīng)的救濟(jì)措施來應(yīng)對(duì)問題。

(一)合同訂立前應(yīng)做到的注意義務(wù)

在合同訂立之前，大學(xué)創(chuàng)業(yè)者應(yīng)積極詢問土地的來源與出售土地的目的。在實(shí)務(wù)中，不少的土地讓與人常常隱瞞與土地相關(guān)信息，對(duì)于土地權(quán)利的來源閉口不談。所以就應(yīng)要求另一方當(dāng)事人要合理審查合同內(nèi)容，對(duì)于合同規(guī)定不清，有所疑問的地方，要積極詢問相對(duì)方，同時(shí)向土地權(quán)屬登記部門查證核實(shí)，盡到注意義務(wù)。否則若存在土地使用權(quán)存在歸屬問題，轉(zhuǎn)讓人對(duì)于合同標(biāo)的處分權(quán)限有瑕疵，尤其是針對(duì)農(nóng)村常見的宅基地，自留地，自留山等集體所有的土地，在當(dāng)事人知道或推定為應(yīng)當(dāng)知道的權(quán)利可能存在瑕疵的情形之下，對(duì)于遭受的損害會(huì)失去違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。但若當(dāng)事人盡到了相當(dāng)?shù)牧x務(wù)，在面對(duì)土地租賃合同存在瑕疵的情況，便可以以對(duì)方的欺詐行為為由解除雙方的土地租賃合同，同時(shí)要求其負(fù)擔(dān)相應(yīng)的損失。若是無權(quán)處分集體所有的土地的，合同是因欺詐訂立的合同，該合同是可撤銷的合同，合同租賃方可以根據(jù)內(nèi)心真實(shí)意思決定撤銷與否。若是原屬于集體所有，但國(guó)家因?yàn)楣怖娴男枰?，?duì)土地進(jìn)行了征收征用的，合同相對(duì)人就自此成為對(duì)該土地的無權(quán)處分人，那土地租賃合同的標(biāo)的物就存在瑕疵，合同無效。此時(shí)可以針對(duì)該行為對(duì)合同當(dāng)事人提出違約損害賠償。

(二)處理變更土地性質(zhì)所產(chǎn)生的糾紛

當(dāng)事雙方改變土地性質(zhì)的使用，土地出讓人往往會(huì)以土地租賃一方不得以未正當(dāng)使用土地為由來解除土地租賃合同。雖然對(duì)于一般的耕地，土地性質(zhì)是不允許改變的，但法律有規(guī)定的，從法律規(guī)定；如果合同沒有約定或者約定不明確時(shí)，土地出讓一方可以根據(jù)該具體內(nèi)容進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，補(bǔ)充的協(xié)議不能夠達(dá)成的，就按照交易習(xí)慣或者合同約定的其他條款來確定。引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)改善土地性質(zhì)，有利于土地發(fā)展的應(yīng)該是值得鼓勵(lì)的，在這種情況下，土地租賃一方不得以未正當(dāng)使用土地而解除合同，因?yàn)槌凶馊瞬]有給租賃一方帶來任何損失，相反，還有利于該土地的發(fā)展，這時(shí)，承租人的權(quán)利一定會(huì)得到保障。如果出租方無正當(dāng)理由要求解除合同，承租人有權(quán)要求出租方賠償損失，承擔(dān)違約損害賠償甚至是侵權(quán)損害賠償。

(三)面對(duì)第三人時(shí)的救濟(jì)

當(dāng)土地出讓人將以簽訂租賃合同但未去登記的土地出讓給第三人，作為原受讓一方的當(dāng)事人基于我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，先前所簽訂的土地租賃合同歸于無效?！皺?quán)利瑕疵之界定規(guī)則較為粗略，可操作性不強(qiáng)”[5]在我國(guó)，對(duì)于善意第三人保護(hù)性太強(qiáng)，缺乏例外條例對(duì)當(dāng)事人含有瑕疵的權(quán)利進(jìn)行保障。所以大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)過程中應(yīng)極力避免土地流轉(zhuǎn)時(shí)權(quán)利含有的瑕疵。當(dāng)事人是不能以其對(duì)抗第三人，但倘若有證據(jù)證明第三人是后于當(dāng)事人簽訂合同，且簽訂合同之時(shí)就知道標(biāo)的物上存在合同的除外。但即使是如此，也很難認(rèn)定去認(rèn)定第三人與出讓人之間的民事合同無效，因?yàn)橘I賣合同都是追逐利益而產(chǎn)生，賣家會(huì)將東西賣給對(duì)價(jià)更高者也是情理之中，就此來認(rèn)定第三人與出讓人之間的合同無效也是頗具難度。但這不意味著出讓人不用承擔(dān)違約責(zé)任賠償，當(dāng)事人可以就土地租賃合同違約向出讓人提出賠償，法院也應(yīng)受理。但對(duì)于當(dāng)事人來說即使得到了賠償也很難彌補(bǔ)因合同違約而造成的損失，所以當(dāng)事人應(yīng)在合同訂立之時(shí)就注重土地的登記。

綜上所述，我國(guó)土地租賃合同大部分問題都集中在權(quán)利瑕疵之上，對(duì)于土地使用權(quán)存在權(quán)利瑕疵我國(guó)缺乏例外規(guī)定保障當(dāng)事雙方合法權(quán)利，并非同國(guó)外一般對(duì)于特殊的情況作出規(guī)定“特例”規(guī)定，也未考慮當(dāng)事雙方的“特約”而是更偏向于“模糊”處理，往往利用“一般性”法律法規(guī)調(diào)整當(dāng)事雙方的法律關(guān)系，缺乏針對(duì)特殊情況的規(guī)定。[6]對(duì)于我們一般回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生來說缺乏承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以在簽訂土地租賃合同之時(shí)應(yīng)該極力避免土地阻力合同存在瑕疵，注意上訴可能存在的問題避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。