我國小區(qū)車位所有權(quán)歸屬的法律問題淺析

矣思瑤

（100081 中央財經(jīng)大學(xué) 北京）

一、本文所討論的小區(qū)車位范圍之界定

按照我國現(xiàn)實(shí)情況，我國現(xiàn)在的小區(qū)車位、車庫大致分為以下幾個類型：

一是獨(dú)立車庫。獨(dú)立車庫分設(shè)于室內(nèi)或室外,此類車庫外有明顯的圍墻，具有專有性和獨(dú)立性，與車位具有明確區(qū)分,一般位于高檔住宅小區(qū)。這種車庫大多屬于業(yè)主所有,記載于國家權(quán)威的不動產(chǎn)登記簿以及業(yè)主的權(quán)利證書上,隨著房屋的買賣轉(zhuǎn)移，在實(shí)踐中爭議不大。

二是在小區(qū)共有的地面上比如道路上建造的車位。此類車位設(shè)在由小區(qū)業(yè)主共享的建設(shè)用地上,因此,由全體業(yè)主共同享有。按照我國《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放的車位,屬于業(yè)主共有?！边@些車位由業(yè)主委員會或者物業(yè)公司管理,收益歸全體業(yè)主共有，在在實(shí)踐中對其所有權(quán)歸屬爭議也不是很大。

三是小區(qū)區(qū)劃內(nèi)專門用于停放汽車的車位。此類車位不同于占有小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，在建筑區(qū)劃內(nèi)專門規(guī)劃出一方專門的土地用于停放車輛的，車位之間雖無圍墻分隔但是有明顯的線區(qū)分的車位，一般表現(xiàn)為小區(qū)的專用地上停車位和地下車庫里的車位。在實(shí)踐中，此類車位所有權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛和爭議最多，本文以下所指的小區(qū)車位，除有特別說明，皆為這一類型的車位。

二、小區(qū)車位是否構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)

在探討小區(qū)車位所有權(quán)之歸屬問題前，小區(qū)車位是否能構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)是一個基礎(chǔ)問題，即小區(qū)車位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。小區(qū)車位的性質(zhì)一定程度上決定了小區(qū)車位是否具有獨(dú)立的價值，是否能作為所有權(quán)的客體，從而進(jìn)一步?jīng)Q定著其歸屬。如果認(rèn)為小區(qū)車位不具有專有部分的性質(zhì)，那么其整體只能作為業(yè)主共有的部分，開發(fā)商則不能將各個車位獨(dú)立地分割出來單獨(dú)出售。

且不論在學(xué)界中對于建筑物所有權(quán)學(xué)說的爭議，按照一般的“三元論”的學(xué)說，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)、共有部分持有權(quán)以及成員權(quán)三要素共同構(gòu)成的一種特別的所有權(quán)，其內(nèi)容包括對于專有部分的專有權(quán)、對于共有部分的持有權(quán)以及成員權(quán)三個方面。專有權(quán)是三個要素中的權(quán)利核心。車位若想成為獨(dú)立交易的標(biāo)的,就必須是獨(dú)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體,也即車位是否構(gòu)成建筑物的專有部分,如果結(jié)論是肯定的,則可以成為獨(dú)立的一部分進(jìn)行交易，如果結(jié)論為否定的，小區(qū)車位則為建筑物的共有部分，由小區(qū)的業(yè)主共同享有，不能進(jìn)行獨(dú)立交易。

認(rèn)為小區(qū)車位不構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的學(xué)者認(rèn)為，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》第806條的規(guī)定，居民的汽車停車率不應(yīng)小于10%。開發(fā)商至少要建相應(yīng)數(shù)量的地下車庫才滿足基本規(guī)定，一個居民小區(qū)的概念中既然已經(jīng)包含了一定比例的車位，那么小區(qū)車位必然屬全體業(yè)主共有。

而高圣平教授則其認(rèn)為，就小區(qū)車位構(gòu)造上的獨(dú)立性而言,現(xiàn)已呈緩和趨勢,趨于擺脫了嚴(yán)格的外觀上有形的隔離的束縛,實(shí)現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉(zhuǎn)變；如果有明確的分隔界線,也可以成為獨(dú)立的專有部分。就使用上的獨(dú)立性而言,車位的用途是停放車輛，具有排他的性質(zhì)，不用借助他人即可獨(dú)立地使用。就法律上的獨(dú)立性來說,目前我國法律上雖尚無一個統(tǒng)一的車位、車庫登記制度，但是這只能說明我國不動產(chǎn)登記制度的欠缺,并不影響其專有部分的性質(zhì)。

綜上，以筆者淺見，在兩種爭議中，認(rèn)為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位無法構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀點(diǎn)從學(xué)理上和司法解釋字面來論證是完全合法且合理的，根據(jù)大陸法系的傳統(tǒng)理論,如果要成為專有權(quán)的標(biāo)的必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性,而且在判斷構(gòu)造上的獨(dú)立性時通常要強(qiáng)調(diào)其封閉性,但是現(xiàn)代學(xué)說漸漸趨于摒棄這種嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),轉(zhuǎn)而采取“觀念上的墻壁”的見解,認(rèn)為只要有固定的分界標(biāo)明范圍,使人在觀念上將一部分與其他部分區(qū)分開來,則此部分也可以視為專有部分。在如今私人車輛數(shù)量急劇增多，而在車位量卻完全沒有跟上車輛增長的情況下，停車難成為現(xiàn)實(shí)中廣泛存在的問題，現(xiàn)實(shí)中居民小區(qū)里的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，對于實(shí)際上也已經(jīng)成為大多數(shù)人觀念中的“專有部分”，從而希望可以支付相應(yīng)的對價取得其專屬的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)專屬使用以避免和其他業(yè)主爭搶的麻煩，再者，加之實(shí)際中大多數(shù)開發(fā)商皆是將此種車位作為一種專有部分在房屋售出后再單獨(dú)出售或出租給業(yè)主。在此種現(xiàn)實(shí)下，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位根據(jù)傳統(tǒng)理論認(rèn)為其不具有專有性而不能進(jìn)行單獨(dú)交易將會打破此種商業(yè)慣例，造成交易秩序的混亂。

三、關(guān)于對《物權(quán)法》第74條的解釋論分析

我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

盡管我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定還比較寬泛和原則性，在學(xué)界也受到很多學(xué)者的詬病，但不可否認(rèn)的是，我國《物權(quán)法》所體現(xiàn)的小區(qū)車位歸屬的約定制是較為符合我國當(dāng)前實(shí)際的，王利明認(rèn)為此規(guī)定具有重大實(shí)際意義，一是符合實(shí)際，二是有利于鼓勵建設(shè)單位修建更多的車位來解決現(xiàn)實(shí)中“停車難”之問題，三是符合市場法則。通過約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過市場分配資源。如果住房市場供不應(yīng)求，車位價格上漲，開發(fā)商則可能在合同中將車位價格歸入房屋價格；如果開發(fā)商開發(fā)的房屋賣不出去，則其可能會約定將車位和房屋搭售，這樣體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，也符合自由的市場機(jī)制。但是《物權(quán)法》第74條由于其規(guī)定比較模糊，司法解釋對其闡明也很有限，在實(shí)際適用中主要有以下幾個主要的爭論。

（一）關(guān)于約定的主體的理解

在《物權(quán)法》第74條第2款中“當(dāng)事人”的概念學(xué)者們有著不同的理解。有人認(rèn)為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是僅僅指開發(fā)商和業(yè)主，而不包括業(yè)主和業(yè)主；有人認(rèn)為當(dāng)事人既包括開發(fā)商和業(yè)主，也包括業(yè)主和業(yè)主。筆者認(rèn)為，“當(dāng)事人”僅僅指開發(fā)商和業(yè)主。業(yè)主購買房屋時，通過與開發(fā)商之間簽訂合同取得車位的所有權(quán)。業(yè)主和業(yè)主之間關(guān)于車位的約定，不屬于法條中小區(qū)車位的約定取得方式，而是在獲得小區(qū)車位原始所有權(quán)后的獨(dú)立的一種市場交易行為。至于開發(fā)商是與小區(qū)全體業(yè)主約定還是與個別業(yè)主約定小區(qū)車位歸屬，關(guān)鍵在于小區(qū)車位是否構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)，如果認(rèn)為小區(qū)車位不具有獨(dú)立性，那么小區(qū)車位即為全體業(yè)主共有，開發(fā)商便只能與全體業(yè)主約定。反之，如果承認(rèn)小區(qū)車位的獨(dú)立性，則可以與個別業(yè)主單獨(dú)、分別地進(jìn)行約定。關(guān)于小區(qū)車位獨(dú)立性的問題，本文已經(jīng)進(jìn)行了討論并偏向小區(qū)車位是具有獨(dú)立性的專有部分，可以單獨(dú)進(jìn)行交易，因此，筆者認(rèn)為此處的當(dāng)事人是指開發(fā)商與個別業(yè)主而非全體。

（二）當(dāng)無約定或約定不明時車位的歸屬

《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定僅僅是一種約定方式的列舉，那在現(xiàn)實(shí)生活中若出現(xiàn)當(dāng)事人沒有約定或者約定不明的情形時，小區(qū)車位歸屬又怎樣確定呢。高圣平認(rèn)為，在確定小區(qū)車位車庫的權(quán)利歸屬之前，首先必須明確一點(diǎn)：在開發(fā)商出售房屋以前，小區(qū)車位車庫原始地屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商享有車位的初始所有權(quán)。小區(qū)車位所有權(quán)歸屬的問題只有在開發(fā)商出售了房屋后才產(chǎn)生。因此，在出現(xiàn)沒有約定或者約定不明的情況時，車位車庫的權(quán)利歸屬于開發(fā)商。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋銷售合同一般是開發(fā)商單方面擬定的格式合同，在合同中沒有約定或者約定不明時，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。因此，當(dāng)合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位歸屬全體業(yè)主所有的解釋才是合乎法理的。

本文比較贊同第二種觀點(diǎn)，即當(dāng)合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，除了以上所提的理由，我認(rèn)為將車位在沒有規(guī)定或約定不明時的歸屬給予業(yè)主是一種對開發(fā)商的規(guī)制。在現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商往往在訂立商品房買賣合同時僅說明小區(qū)配有停車位但卻故意不約定或模糊約定其取得方式，在之后才告知業(yè)主其車位的取得方式和高額費(fèi)用，此種情形對于房屋購買者來說是不利的。采取當(dāng)合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有的規(guī)定會迫使開發(fā)商在擬定格式合同時約定并且明確約定車位取得方式否則會對自身不利。

（三）“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范性質(zhì)

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。學(xué)界對于“首先滿足業(yè)主需要”的解釋存在不同的觀點(diǎn)，歸納起來主要是以下兩種。

優(yōu)先購買權(quán)說。此觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主需要”是法律給予業(yè)主的一種類似優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利。根據(jù)傳統(tǒng)的優(yōu)先購買權(quán)理論，在首次出售房屋的一定期間內(nèi)，業(yè)主只能在“同等條件”下行使優(yōu)先購買權(quán)，開發(fā)商只要在合理期間內(nèi)履行了通知義務(wù)和給予合理的答復(fù)期限，便可視為已經(jīng)首先了滿足業(yè)主的需要。因?yàn)殚_發(fā)商可以自由處分權(quán)利，如若讓開發(fā)商承擔(dān)這種無盡的“首先滿足業(yè)主的需要”的責(zé)任不合適。

絕對優(yōu)先權(quán)說。此觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先”不意味著“優(yōu)先”，而應(yīng)指不區(qū)分條件地滿足業(yè)主的需要。在沒有滿足業(yè)主需要的情況下，即使業(yè)主以外的人出更優(yōu)厚的條件，開發(fā)商也禁止提前將車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的人。而且在開發(fā)商向其他人出售或出租車位時，應(yīng)盡通知義務(wù)，在同等條件下，業(yè)主優(yōu)先于第三人購買或承租。

兩種觀點(diǎn)有利有弊，本文認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”應(yīng)理解為，在保證小區(qū)業(yè)主使用前提下，根據(jù)“物盡其用”的原則方可與小區(qū)業(yè)主以外的第三人簽署租賃合同供其臨時租用，并且利用法律給予這種租賃合同的期限以一定限制，當(dāng)小區(qū)業(yè)主提出使用要求后，仍應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。開發(fā)商不得將小區(qū)車位以買賣、附贈或其他方式將車位受讓給除小區(qū)業(yè)主以外的第三人，這樣，在與第三人租賃合同到期時也不會存在第三人對車位的優(yōu)先購買權(quán)和“首先滿足小區(qū)業(yè)主需要”之間的矛盾。

[1]李延榮.《房地產(chǎn)法原理與案例教程》[M].中國人民大學(xué)出版社,2009年版.

[2]高圣平.《住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評《物權(quán)法》第74條》[J].《法學(xué)家》,2008年第2期.

[3]徐生鈺.朱憲辰：《“意思自治,契約自由”與小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)——寫在〈物權(quán)法(草案)〉七審之后》[J].《現(xiàn)代物業(yè)》,2007年第5期.

[4]劉閱春.《論小區(qū)停車位及車庫的歸屬——兼議對《物權(quán)法》第74條規(guī)定的理解》[J].《當(dāng)代法學(xué)》,2007年5月.

[5]王利明.《從特權(quán)法角度看小區(qū)車位》[J].《檢察日報》,2016年8月2日第003版.