中外典型CBD樓宇經(jīng)濟發(fā)展和管理的經(jīng)驗與啟示述論*

吳金群 錢婉妍

中央商務(wù)區(qū)（CBD）是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的中樞和各類商務(wù)商業(yè)活動的核心，集聚了城市的經(jīng)濟、文化、科技和創(chuàng)新力量，展現(xiàn)著一個城市的現(xiàn)代化程度，是現(xiàn)代城市的亮麗名片[1]。從20世紀(jì)中期開始，發(fā)達國家的城市在復(fù)興CBD的基礎(chǔ)上，逐漸形成了各具特色的樓宇經(jīng)濟。20世紀(jì)90年代以來，具有都市特色的我國樓宇經(jīng)濟首先在北京、上海、深圳等地涌現(xiàn)，隨后向廣州、天津、杭州等經(jīng)濟較為發(fā)達的城市進行滲透[2]。在樓宇經(jīng)濟和商務(wù)樓宇的關(guān)系上，除了經(jīng)濟形態(tài)和物質(zhì)建筑之間的明顯區(qū)別以外，基本上屬于同一個事務(wù)的不同側(cè)面。

1 國外CBD樓宇經(jīng)濟發(fā)展和商務(wù)樓宇管理的主要經(jīng)驗

1.1 紐約曼哈頓CBD：堅持市場導(dǎo)向，實施適當(dāng)政府調(diào)控

紐約曼哈頓的面積共計57.91平方公里，其CBD主要分布在曼哈頓島上的下城和中城，正式形成于20世紀(jì)70年代，并在80-90年代達到鼎盛。面積不足1平方公里的華爾街金融區(qū)，位于下城，集中了上百家大公司總部和幾十家大銀行、保險公司與交易所，是世界上最大的金融中心[3][4]。曼哈頓中城的繁榮雖晚于下城，但卻有后來居上的勢頭。借助曼哈頓CBD的巨大影響，紐約市確立了其國際大都市形象，并據(jù)此吸引了大批國際組織和跨國資本落戶紐約。在產(chǎn)業(yè)布局上，以金融業(yè)為主導(dǎo)，共聚集了3000多家銀行、保險公司、交易所等金融機構(gòu)，專業(yè)技術(shù)、信息服務(wù)、房地產(chǎn)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也發(fā)展迅速，形成了以金融業(yè)為主導(dǎo)的較為完善的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群。

在樓宇經(jīng)濟發(fā)展和商務(wù)樓宇的管理上，曼哈頓CBD始終堅持市場導(dǎo)向，至今仍然動力澎湃。紐約市不是美國首都，也不是州政府所在地，并沒有得到國家和州政府的大量投資，但適當(dāng)?shù)恼{(diào)控對曼哈頓CBD的發(fā)展起了較大作用。比如在曼哈頓CBD金融業(yè)的集群過程中，為解決因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡而產(chǎn)生的諸多矛盾，紐約市對第五大道和格林威治街進行了政府調(diào)控，從而改善了投資環(huán)境；在項目入駐方面，引導(dǎo)政府機構(gòu)、專業(yè)團體、研究部門、工會等許多非盈利辦公機構(gòu)集中于此，使曼哈頓CBD更加具有吸引力；在財稅優(yōu)惠政策上，紐約市制定曼哈頓地區(qū)振興計劃、曼哈頓地區(qū)商業(yè)政策、商業(yè)計劃措施和商業(yè)擴展計劃，通過商業(yè)租金稅、自用裝修建材等營業(yè)稅的減免以及用工補貼、房租減免、公用事業(yè)費減免等多種激勵措施來提高并保持曼哈頓CBD的樓宇高入駐率。此外，紐約市政府還制定了相關(guān)法規(guī)，規(guī)定CBD內(nèi)的建筑布局必須為行人提供足夠的空間和綠地，若因為條件限制實在讓不出足夠的空間，樓宇的一樓大廳則必須向行人免費開放。這不僅滿足了紐約市民文化休閑的需求，也為樓宇企業(yè)宣傳企業(yè)形象及企業(yè)文化提供了空間?？梢?，曼哈頓CBD不僅堅持市場導(dǎo)向，注重樓宇入駐企業(yè)的利益，而且還適當(dāng)?shù)剡M行政府調(diào)控，關(guān)注區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)提供、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文化內(nèi)涵提升，從而確保曼哈頓CBD的持續(xù)繁榮。

1.2 倫敦金融城CBD：經(jīng)歷漫長演變，夯實國際金融中心地位

倫敦金融城CBD的面積原來只有約5平方公里，彈丸之地聚集了500多家外國銀行、180多家外國證券交易中心,每日外匯交易量是華爾街的兩倍[4]。不過在廣義上，倫敦CBD既包括由金融城和西敏市組成的寫字樓比較密集的商務(wù)綜合區(qū)，也包括擁有高檔辦公物業(yè)和配套設(shè)施的道克蘭商務(wù)新興區(qū)。作為與紐約、東京并稱三大國際金融中心的倫敦，其金融業(yè)的發(fā)展不僅歷史悠久，而且在國際金融市場上處于主導(dǎo)地位。與紐約、東京的大部分業(yè)務(wù)來自國內(nèi)市場不同，倫敦?fù)碛蟹蓊~巨大的國際金融市場，在跨國金融、國際金融領(lǐng)域具有重要影響力。

早在17世紀(jì)，倫敦就已經(jīng)是聞名世界的商業(yè)中心，并逐漸成為英國乃至全球金融壟斷資本的集聚地。盡管早期的金融服務(wù)并不完善，服務(wù)的種類比較單一，但是給金融業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代初，一批國際銀行家在這里設(shè)立了歐洲美元市場，隨后日元市場、法郎市場、歐元市場紛至沓來。20世紀(jì)80年代以金融自由化為特點的“大爆炸”，使開放的倫敦吸引到了大量金融機構(gòu)，世界上幾乎所有的大型金融機構(gòu)都落戶于此。

倫敦金融業(yè)集群的規(guī)模非常大，是最大的國際保險中心、最大的國際外匯市場，倫敦證券交易所則是世界四大證券交易所之一。在國際金融一體化的背景下，金融的功能被日益擴展，金融行業(yè)不斷地進行創(chuàng)新，新的金融工具、金融市場和金融技術(shù)，比如金融期貨、金融買賣特權(quán)等不斷涌現(xiàn)，金融業(yè)集群發(fā)展的內(nèi)在動力也因而得到了加強。倫敦金融城CBD憑借其金融產(chǎn)品、工具和技術(shù)的創(chuàng)新，及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全球標(biāo)準(zhǔn)鞏固了國際金融中心的地位。金融城CBD之所以有強大的世界凝聚力，其獨特的體制安排也功不可沒。一是靠近企業(yè)的實際需求，遠(yuǎn)離政治的浸染；二是專注經(jīng)濟的基本規(guī)律，脫離政黨的紛爭。把經(jīng)濟基本規(guī)律作為管理寶典的倫敦金融城CBD，能夠滿足各行各業(yè)、不同主體的多種需求，因而吸引了全球各地的資本和人才，并成功實現(xiàn)了國際化發(fā)展。

1.3 巴黎拉·德芳斯CBD：進行戰(zhàn)略開發(fā)，凸顯人文主義色彩

拉·德芳斯屬于法國上塞納省，位于巴黎大都市區(qū)的西北部。20世紀(jì)50年代，經(jīng)濟的發(fā)展給巴黎的城市運行帶來了巨大壓力，為了保護城市歷史文化風(fēng)貌，巴黎市政府決定將所有因商務(wù)需求而建設(shè)的辦公大樓集中到巴黎近郊的拉·德芳斯地區(qū)。1958年，拉·德芳斯CBD開始規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)的250公頃中，有商務(wù)區(qū)160公頃[4]。經(jīng)過50多年的建設(shè)，拉·德芳斯已經(jīng)從巴黎郊外的一個小村莊發(fā)展成為國際知名的、最具人性化色彩的國際商務(wù)中心，成了現(xiàn)代歐洲CBD的代表作。如今，拉·德芳斯已不再局限于商務(wù)領(lǐng)域的開拓，而是將工作、休閑和居住三者融合，打造一個環(huán)境優(yōu)先的宜居區(qū)域。拉·德芳斯CBD強調(diào)了新商務(wù)區(qū)與巴黎老城的空間聯(lián)系，新商務(wù)區(qū)的巨型拱門創(chuàng)造了與凱旋門的強烈聯(lián)系，使拉·德芳斯與整個巴黎融為一體。完善的設(shè)施和優(yōu)美的環(huán)境，每年都可以吸引約200萬游客慕名而至。拉·德芳斯的開發(fā)由政府和企業(yè)共同主導(dǎo)，是CBD高效率開發(fā)的成功案例。在拉·德芳斯的起步發(fā)展階段，巴黎政府組建了拉·德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD）。EPAD是一個半官方的組織，一方面可以參與土地的開發(fā)運營與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面可以代表政府行使在CBD內(nèi)的管理權(quán)。拉·德芳斯交通系統(tǒng)的設(shè)計和改造，實行全球僅有的行人與車流徹底分開、互不干擾的模式。目前，已形成高架交通、地面交通和地下交通三位一體的便捷交通系統(tǒng)。85%的CBD員工依靠公共交通上下班，可以說明歐洲第一商務(wù)區(qū)的交通的確非常便利。此外，拉·德芳斯為了適應(yīng)市場需求，對辦公樓的規(guī)劃非常靈活，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間和配套設(shè)施的多樣性，從而為不同規(guī)模、不同性質(zhì)的公司提供不同大小、不同類型的辦公空間。同時，拉·德芳斯建有完善的配套服務(wù)設(shè)施，不僅有大、小型購物中心，還有大型會展中心，可以為區(qū)內(nèi)各類企業(yè)及居民提供服務(wù)?？傮w上，拉·德芳斯CBD的開發(fā)體現(xiàn)了比較強烈的政府意志，政府也因此給予了財政和制度上的大力支持。政府對一流商務(wù)環(huán)境的營造和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，吸引了大量跨國公司和金融機構(gòu)的入駐。

1.4 東京新宿CBD：強化政府引導(dǎo)，推動多種功能發(fā)展

新宿CBD是東京最繁華的地區(qū)之一，位于東京都中心區(qū)以西、距離銀座大約6公里的地方。20世紀(jì)50年代，政府機關(guān)、大公司總部和商業(yè)服務(wù)設(shè)施等高度集中于東京的三個中心區(qū)，導(dǎo)致各類建筑高度密集、交通過分擁擠。1958年，為緩解、控制原中心區(qū)過分密集的狀態(tài)，同時也為了促進周邊地區(qū)的發(fā)展，東京都政府提出了建設(shè)新宿、澀谷、池袋等副中心的設(shè)想。根據(jù)1960年公布的發(fā)展規(guī)劃，新宿CBD的定位是引導(dǎo)東京發(fā)展的具有高層次和多種功能的集聚地區(qū)。20世紀(jì)后半期，新宿CBD的樓宇經(jīng)濟發(fā)展取得了很大進步。建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為16.4萬平方米，商業(yè)商務(wù)樓宇建筑面積超200萬平方米，40棟超高建筑形成了東京的一大景觀[5]。區(qū)域內(nèi)集聚了大量的以銀行、保險為主業(yè)的公司總部，以及各種類型的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和咨詢公司。在信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大潮中，大量網(wǎng)站、軟件開發(fā)公司、信息服務(wù)公司、動畫制作公司、文化傳媒公司等現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)開始向新宿CBD集聚，使新宿CBD成為日本現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚程度最高、規(guī)模最大的地方。

新宿CBD的建設(shè)超越傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的單一功能，強調(diào)多元化發(fā)展。為了確保城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的高水準(zhǔn)，政府還成立了相應(yīng)的發(fā)展委員會。在建筑的設(shè)計上，新宿CBD以高層建筑為主，但同時兼顧了建筑之間的空地和綠化。新宿本來是個居住區(qū)，而且是郊外居住區(qū)與東京市中心的過渡帶。所以，多功能的設(shè)計可以在完善商務(wù)功能的同時，創(chuàng)造更具有活力的人文空間。同時，新宿是東京都內(nèi)的交通樞紐，巨大的客流往來使該地區(qū)成為各種專賣店、大型百貨店、餐飲、賓館、娛樂等服務(wù)業(yè)高度集聚的地區(qū)。在發(fā)展過程中，政府提供了幾項關(guān)鍵性的公共服務(wù)：一是設(shè)立為地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)的管理機構(gòu)（比如1995年設(shè)立的地區(qū)產(chǎn)業(yè)振興委員會），以制定和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為宗旨，給市場主體提供必要的咨詢和幫助；二是通過制定和實施強有力的公共政策，保障CBD內(nèi)的消費者權(quán)益和社會治安；三是建設(shè)完善的、以人為本的基礎(chǔ)設(shè)施，采取一系列辦法來優(yōu)化生態(tài)環(huán)境；四是提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的交流平臺（比如新宿產(chǎn)業(yè)會館），為企業(yè)提供信息發(fā)布、投資和管理咨詢、商務(wù)研討、經(jīng)營講座和培訓(xùn)等服務(wù)。

2 國內(nèi)CBD樓宇經(jīng)濟發(fā)展和商務(wù)樓宇管理的主要經(jīng)驗

2.1 北京朝陽CBD：發(fā)展總部經(jīng)濟，提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)

1993年，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》提出，在東二環(huán)至東三環(huán)之間“開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)?！?999年，確定了北京CBD的范圍：北接朝陽路，南臨通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，面積為3.99平方公里。2001年成立CBD管委會，作為市政府設(shè)在商務(wù)中心區(qū)的行政機構(gòu)。2009年北京CBD東擴至東四環(huán)路，區(qū)域面積增至7.04平方公里。2010年開始加快CBD核心區(qū)建設(shè)，集聚效果日益明顯，輻射作用持續(xù)增強，已形成國際金融和高端商務(wù)為主導(dǎo)、國際文化傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

總部經(jīng)濟是北京CBD樓宇經(jīng)濟發(fā)展的亮點，區(qū)域內(nèi)聚集了豐田、通用、殼牌等知名跨國公司近50家、占全市80%以上的跨國公司地區(qū)總部；入駐的世界500強企業(yè)約占全市的70%，即160家；入駐的國際金融機構(gòu)也約占全市的70%，即252家。北京CBD以跨國公司地區(qū)總部、世界500強等龍頭企業(yè)為核心，聚集了大量的金融保險、法律會計、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前，高端產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益明顯，擁有普華永道、麥肯錫等200多家世界級的高端服務(wù)業(yè)企業(yè)，聚集了三星、惠普等近百家跨國公司的研發(fā)機構(gòu)。區(qū)域內(nèi)有包括中央電視臺、北京電視臺、鳳凰衛(wèi)視、人民日報等在內(nèi)的1800多家國內(nèi)大型文化傳媒企業(yè)，也有包括華爾街日報、VOA、BBC、CNN、電通廣告、陽獅集團、WPP集團等在內(nèi)的近200家國際傳媒機構(gòu)或集團。CBD內(nèi)登記的外籍人口近4.4萬，多元文化交融，國際交流頻繁，北京50%以上的國際會議、90%的國際商務(wù)展覽都在這里舉辦。

作為市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)CBD建設(shè)工作的協(xié)調(diào)機構(gòu)，北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會負(fù)責(zé)研究決定CBD開發(fā)建設(shè)工作中的重大事項，同時協(xié)調(diào)市各有關(guān)部門之間的關(guān)系。北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會是市政府在CBD設(shè)立的行政機構(gòu)和北京商務(wù)中心區(qū)聯(lián)席會議的辦事機構(gòu)，由朝陽區(qū)政府代管，與聯(lián)席會辦公室合署辦公。在市級層面，為區(qū)內(nèi)跨國企業(yè)、中外大型企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)定位的重點新入駐企業(yè)開辟綠色通道，提供“一站式”服務(wù)；在區(qū)級層面，出臺促進主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，多角度、全方位支持金融、高端商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對地區(qū)總部、金融機構(gòu)、大型文化企業(yè)購買或租賃辦公用房給予政策上的支持；在管委會層面，成立了北京跨國公司地區(qū)總部聯(lián)盟、北京CBD物業(yè)管理及地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會、北京CBD傳媒產(chǎn)業(yè)商會、北京CBD金融商會等，由管委會與區(qū)域內(nèi)企業(yè)聯(lián)合共建，搭建各種溝通和服務(wù)的平臺，進一步完善CBD的現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)功能。為了提高樓宇服務(wù)水平，鼓勵發(fā)展自持物業(yè)，北京CBD使用專項資金給予自持物業(yè)租金補貼，帶動更多的樓宇企業(yè)自持經(jīng)營，積極配合CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。另外，從2007年起，北京CBD開發(fā)建設(shè)了綜合資源管理系統(tǒng)，借助區(qū)國稅局、地稅局、工商分局、商務(wù)委的數(shù)據(jù)支持，每月更新數(shù)據(jù)庫。同時，樓宇信息員也會定期通過客戶端填報數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的安全和及時，為招商引資和經(jīng)濟服務(wù)提供科學(xué)手段。

2.2 上海陸家嘴CBD：采用業(yè)界共治，打造國際金融和航運中心

陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，也稱陸家嘴金融城，位于上海浦東新區(qū)黃浦江東岸，與外灘隔江相望，面積31.78平方公里，集金融、貿(mào)易、航運、旅游、商業(yè)、會展、行政、文化等功能于一體。陸家嘴中心區(qū)，俗稱小陸家嘴，是上海和浦東重要的金融集聚區(qū)和高檔商務(wù)區(qū)，面積1.7平方公里，區(qū)域內(nèi)高樓林立，各類金融機構(gòu)集聚。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)由國務(wù)院于1990年批準(zhǔn)設(shè)立，是目前唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)。2009年，國務(wù)院常務(wù)會議通過《關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)、建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的意見》，陸家嘴被確認(rèn)為打造國際金融和航運中心的核心區(qū)域。

陸家嘴CBD擁有國內(nèi)最為完備的金融基礎(chǔ)設(shè)施、金融市場體系和金融生態(tài)環(huán)境，為金融機構(gòu)的落地、金融交易的活躍、金融人才的集聚提供了重要平臺。隨著中央決定將中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)擴大到陸家嘴，陸家嘴作為上海國際金融中心核心功能區(qū)的地位愈發(fā)凸顯。在陸家嘴，有90多幢樓宇的稅收每年超億元，每一幢樓宇都像是“垂直的金融街”。陸家嘴CBD已集聚了800多家的銀行、證券和保險等持牌金融機構(gòu)，擁有上海證交所等10多家國家級交易所。中央登記結(jié)算上海分公司、中國信托登記有限公司等金融基礎(chǔ)設(shè)施，推動了CBD內(nèi)市場以人民幣進行計價、交易和清算，并代表國家積極爭取全球產(chǎn)品的定價權(quán)。同時，陸家嘴CBD加速推動航運服務(wù)業(yè)的發(fā)展進程，已匯聚了約1200家航運金融、航運保險、航運企業(yè)、海事服務(wù)、功能機構(gòu)、科研教育等企業(yè)或機構(gòu)。國際知名航運機構(gòu)波羅的海航運交易所和波羅的海航運公會已在陸家嘴設(shè)立代表處，提升了陸家嘴在航運服務(wù)業(yè)的話語權(quán)和國際影響力。

2016年8月，陸家嘴CBD創(chuàng)造性地構(gòu)建了“業(yè)界共治+法定機構(gòu)”的區(qū)域治理框架。所謂業(yè)界共治，是指引入市場主體和社會主體的多元參與，陸家嘴金融城理事會的人選來自樓宇業(yè)主、重點企業(yè)、行業(yè)組織等多個方面，突出金融并涵蓋航運、商貿(mào)等各個行業(yè)領(lǐng)域，充分發(fā)揮市場主體的作用，并最大程度地集合各方面社會力量。所謂法定機構(gòu)，是指為了加快政府機構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變，探索建立精簡高效的地方治理模式，由浦東新區(qū)發(fā)起設(shè)立法定的管理服務(wù)機構(gòu)——上海陸家嘴金融城發(fā)展局，通過企業(yè)化組織、市場化運作和專業(yè)化服務(wù)，來提升陸家嘴CBD發(fā)展的能力和效率。近幾年來，伴隨著各種新型金融平臺、投融資中介機構(gòu)的蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了一些高風(fēng)險企業(yè)，并波及到了陸家嘴的商務(wù)樓宇。2017年4月，陸家嘴CBD開始搭建金融風(fēng)險防范系統(tǒng)，在樓宇協(xié)會和互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會的配合下，聯(lián)合政府職能部門，線上線下雙管齊下，全面展開金融風(fēng)險防控工作。2017年7月，《陸家嘴樓宇公約》應(yīng)運而生，從源頭把控、事中監(jiān)測到事后處置，提出了防范樓宇金融風(fēng)險的操作建議：在引進類金融企業(yè)的初始階段，通過重點查看予以甄別；加強對已入駐類金融企業(yè)的日常監(jiān)測；建立穩(wěn)妥有序的事后處置機制。首批簽署樓宇公約的陸家嘴商辦樓宇就達55家，基本覆蓋了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的主要中心區(qū)。

2.3 廣州天河CBD：加強產(chǎn)業(yè)扶持，提供精細(xì)化企業(yè)服務(wù)

廣州天河CBD是繼北京朝陽CBD、上海陸家嘴CBD之后的第三個國家級中央商務(wù)區(qū)，總面積20平方公里，包括天河北、珠江新城、廣州國際金融城三大板塊。經(jīng)過近幾年的快速建設(shè)發(fā)展，天河CBD已成為華南地區(qū)總部經(jīng)濟和金融、科技、商務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)高度集聚區(qū)。特別是第16屆亞運會在廣州的成功舉辦，天河CBD以一個嶄新的形象展現(xiàn)在世人面前。為積極建設(shè)廣州世界一流城市中心區(qū)，吸引高端人才、高端產(chǎn)業(yè)集聚，促進產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新，助推企業(yè)發(fā)展，優(yōu)化營商環(huán)境，天河CBD圍繞資本、空間、政策三個要素打出一套組合拳。繼全國首座風(fēng)投大廈——中國風(fēng)投天河大廈揭牌、村（社）集體物業(yè)打造眾創(chuàng)空間和孵化器工作指引發(fā)布后，新修訂的“1+1+8”產(chǎn)業(yè)扶持和科技創(chuàng)新系列政策也于2017年7月正式發(fā)布。修訂完善后的“1+1+8”系列政策圍繞重點企業(yè)落戶、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展、招商機構(gòu)引進投資、科技創(chuàng)新發(fā)展、天河科技園和天河軟件園發(fā)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、企業(yè)注冊登記便利化等8個方面，優(yōu)化扶持方向、聚焦扶持領(lǐng)域、加大扶持力度。一是聚焦深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，企業(yè)和人才雙管齊下，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級；二是聚焦創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，護航創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)；三是聚焦構(gòu)建開放型經(jīng)濟新體制，活化行政服務(wù)資源，構(gòu)建“政策+服務(wù)”雙保障。

在加大對產(chǎn)業(yè)政策扶持力度的同時，天河CBD從服務(wù)入手，精準(zhǔn)把握區(qū)內(nèi)企業(yè)的核心需求，加強對商務(wù)樓宇的管理：一是健全企業(yè)服務(wù)體系，開展常態(tài)化暖企行動。通過走訪座談、電話訪談、行業(yè)交流等多種形式，積極開展暖企行動，全面掌握區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展情況。二是創(chuàng)新企業(yè)服務(wù)方式，通過管委會網(wǎng)站、微信平臺協(xié)助企業(yè)政策申報的同時，發(fā)揮高層次人才的示范引領(lǐng)作用。三是做好經(jīng)濟運行分析工作。積極對接相關(guān)職能部門，建立定期數(shù)據(jù)交換機制；注重區(qū)域經(jīng)濟信息的日常收集整理，不斷完善數(shù)據(jù)指標(biāo)體系；主動向?qū)I(yè)咨詢機構(gòu)學(xué)習(xí)，在運行分析中加入專業(yè)的市場預(yù)測信息，抓住運行分析的節(jié)點與規(guī)律，按季度撰寫經(jīng)濟運行分析報告。此外，天河區(qū)出臺了《關(guān)于優(yōu)化營商環(huán)境促進企業(yè)服務(wù)工作的若干措施》，包括政務(wù)便利、專員服務(wù)、用地支持、醫(yī)療保健、子女入學(xué)、人才入戶、人才公寓、人才綠卡、政策申報、交流互動和誠信認(rèn)可等11條具體服務(wù)措施，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)，試圖把天河打造成服務(wù)效率最高、管理最規(guī)范、綜合成本最低的營商環(huán)境高地。

天河CBD管委會在珠江新城辦公，并在位于天河CBD內(nèi)的廣州市政務(wù)服務(wù)中心開設(shè)了全市首個區(qū)級政務(wù)窗口，開通了便捷的綠色商務(wù)通道。同時，以政府購買服務(wù)的方式，向轄區(qū)內(nèi)重點企業(yè)及重大投資項目指派政府事務(wù)服務(wù)專員，為企業(yè)辦事提供最便捷、最貼心的一站式服務(wù)。天河區(qū)工商分局為CBD工商業(yè)務(wù)提供了專門的服務(wù)窗口，為計劃進駐天河CBD的企業(yè)，并且符合注冊資本在500萬元人民幣以上、屬于天河區(qū)重點發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、對天河區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及經(jīng)濟快速發(fā)展有較強帶動力的產(chǎn)業(yè)企業(yè)三項條件中的一項設(shè)置了預(yù)約服務(wù)專線，配備了專門的工作人員，負(fù)責(zé)提供專業(yè)意見、受理、核準(zhǔn)、登記助導(dǎo)及審核網(wǎng)上申請材料。天河CBD管委會也組建了專門的服務(wù)團隊，為企業(yè)提供無償代理服務(wù)，與天河工商分局進行業(yè)務(wù)對接，專門協(xié)助綠色通道服務(wù)對象辦理注冊業(yè)務(wù)。為更好的服務(wù)企業(yè)，天河CBD政府事務(wù)服務(wù)團隊在轄區(qū)內(nèi)重點樓宇中設(shè)置了“現(xiàn)場服務(wù)站”，派出政府事務(wù)專員駐點，為該樓宇中的企業(yè)提供涉及政府事務(wù)的咨詢服務(wù)，并邀請工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、街道等部門派出工作人員現(xiàn)場咨詢答疑[6]。

2.4 深圳前海CBD：實施創(chuàng)新驅(qū)動，升級開放合作平臺

前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，面積為15平方公里，位于珠江口東岸，南頭半島西側(cè)，由桂灣、前灣、媽灣三個片區(qū)共同組成。桂灣重點發(fā)展創(chuàng)新金融，標(biāo)志性的超高層建筑群將統(tǒng)領(lǐng)整個前海灣區(qū)，成為深圳濱海新地標(biāo)；前灣重點發(fā)展信息服務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；媽灣重點發(fā)展航運服務(wù)、現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈行業(yè)。前海CBD的歷史使命是：立足全球視野、執(zhí)行國家戰(zhàn)略、建設(shè)開放平臺、深化深港合作、推進持續(xù)創(chuàng)新、打造一流品質(zhì)。2011年3月，國家將前海開發(fā)正式納入“十二五”規(guī)劃綱要。2012年7月，國務(wù)院批復(fù)《關(guān)于支持深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)開發(fā)開放有關(guān)政策》，支持前海實施比經(jīng)濟特區(qū)更特殊的先行先試政策。2017年5月，廣東省第十二次黨代會提出把前海建設(shè)成粵港澳深度合作示范區(qū)和城市新中心。當(dāng)前，前海的開發(fā)開放成為深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的新契機、轉(zhuǎn)型升級的新推力、改革開放的新起點、粵港深港合作的新平臺。

創(chuàng)新是前海的根和魂。近年來，前海累計出臺170項改革創(chuàng)新舉措，其中31項為全國首創(chuàng)，23項被納入廣東省復(fù)制推廣范圍，14項在深圳市復(fù)制推廣。在金融創(chuàng)新方面，前海金融機構(gòu)充分利用國家授權(quán)的“比特區(qū)還要特”的特殊政策，前海金融控股有限公司開發(fā)了國內(nèi)首個私募基金信息監(jiān)管服務(wù)平臺——深圳私募基金信息服務(wù)平臺，實現(xiàn)金融風(fēng)險防控的創(chuàng)新。前海率先啟動外債宏觀審慎管理試點并推廣至全國，四大離岸業(yè)務(wù)資格銀行搶灘前海，創(chuàng)造性推出跨境交易服務(wù)人民幣業(yè)務(wù)創(chuàng)新。在土地管理創(chuàng)新方面，2013年5月，前海土地管理改革創(chuàng)新要點及配套政策以文件形式正式對外發(fā)布，標(biāo)志著前海的開發(fā)建設(shè)、項目落地、土地出讓等工作加快推進。為提高前海土地的利用效益，實行有條件的“帶設(shè)計方案”出讓；為創(chuàng)新前海產(chǎn)業(yè)用地用房管理，實行“帶管理方案”出讓。同時，把土地出讓收入扣除政策性剛性支出后的15-20%劃入前海深港合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，支持綠色、低碳建設(shè)項目的發(fā)展。在體制改革方面，前海大膽探索，前海管理局與招商局集團組建的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司，積極探索政企合作建設(shè)自貿(mào)區(qū)新體制，探索以組建合資公司進行土地整備和土地資源優(yōu)化配置，探索“小政府+大企業(yè)”的企業(yè)化管理、市場化運作模式。

深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局為市政府直屬派出機構(gòu)，于2010年2月經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)設(shè)立，是全國首家區(qū)域治理型法定機構(gòu)，履行相應(yīng)行政管理和公共服務(wù)職能，負(fù)責(zé)前海片區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資、運營管理、制度創(chuàng)新、綜合協(xié)調(diào)等工作。中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)管委會于2015年4月經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)設(shè)立，主要負(fù)責(zé)決定片區(qū)發(fā)展的重大問題、統(tǒng)籌推進制度創(chuàng)新，建立高標(biāo)準(zhǔn)的國際投資貿(mào)易規(guī)則體系，培育市場化、法治化和國際化的營商環(huán)境，推進粵港澳服務(wù)貿(mào)易的自由化。目前，管理局和管委會實行“兩塊牌子、一套人馬，一體化運作”，其工作理念是：相信市場的力量、相信法治的力量、相信創(chuàng)新的力量、相信合作的力量、相信自己的力量。

2.5 杭州錢江新城CBD：明確分工合作，成就城市璀璨明珠

錢江新城位于杭州市城區(qū)的東南部，一期占地面積約為15.8平方公里，其中的核心區(qū)占地4.02平方公里，是行政辦公、商務(wù)商業(yè)、旅游觀光、市民休閑的場所，也是新城內(nèi)最早開始建設(shè)的投資項目。二期總面積約為7.1平方公里，定位強調(diào)城市功能的復(fù)合性，將建設(shè)成為設(shè)施完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)與居住混合的功能區(qū)，營造高品質(zhì)的工作和生活環(huán)境?？傮w上，一期以商務(wù)辦公、行政中心為主，而二期主要為錢江新城承擔(dān)居住配套和公共服務(wù)延伸作用。錢江新城集行政辦公、金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息、會展、旅游、商住等功能于一體，新城內(nèi)設(shè)有市民中心、國際會議中心、杭州大劇院等大型公共建筑，金融、商務(wù)、商業(yè)等現(xiàn)代化大樓，高檔酒店、購物中心、餐飲娛樂等配套設(shè)施。如果說西湖時代呈現(xiàn)的是“三面云山一面城”的秀美型格局，那么錢江新城展現(xiàn)的是以錢塘江為依托的現(xiàn)代、開放、大氣的寬闊城宇。因而，錢江新城代表了新世紀(jì)杭州大都市的形象和風(fēng)貌，發(fā)揮著CBD所具有的要素集聚、生產(chǎn)創(chuàng)新、綜合服務(wù)等功能。

錢江新城CBD的開發(fā)，采用政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運作的模式。為加快推動錢江新城的建設(shè)，杭州市政府出臺了特殊政策：土地出讓金全額返還錢江新城，稅收落地給所在區(qū)政府；錢江新城根據(jù)“資金自求平衡”的原則，通過土地資源的出讓等市場化運作進行開發(fā)與建設(shè)；公建設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸錢江新城管委會所有，管委會擁有各類廣告的經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)道路、橋梁等的市場化運作。然而，管委會以規(guī)劃建設(shè)職能為主，行政服務(wù)職能相對較弱。此時，CBD的成功開發(fā)與持續(xù)繁榮，在很大程度上取決于管委會和所在轄區(qū)政府之間的分工合作能否到位。實踐表明，錢江新城建設(shè)發(fā)展中的政府間合作和相應(yīng)的公共服務(wù)堪稱表率。

為更加有效地為樓宇企業(yè)提供服務(wù)，錢江新城所在的四季青街道成立了企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心。按照“一核兩項三為四化”的運作模式，即以促進區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展為核心，以企業(yè)需求為導(dǎo)向、企業(yè)滿意為標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)發(fā)展為宗旨，按照運作市場化、配套平臺化、服務(wù)綜合化、人員全能化的要求，不斷完善“經(jīng)濟項目服務(wù)”+“社會項目服務(wù)”的服務(wù)體系。企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心設(shè)立企業(yè)部、產(chǎn)業(yè)部、綜管部、黨群部四個服務(wù)部門：企業(yè)部負(fù)責(zé)招商引資、協(xié)稅護稅及全方位的社會公共服務(wù)工作；產(chǎn)業(yè)部負(fù)責(zé)樓宇產(chǎn)業(yè)定位、經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計、對外信息發(fā)布及宣傳推介等工作；綜管部負(fù)責(zé)協(xié)助相關(guān)部門做好樓宇企業(yè)綜合治理、民生服務(wù)、勞動保障、城市管理、消防安全等服務(wù)；黨群部負(fù)責(zé)做好以黨建為龍頭的各類組織建設(shè)及文化發(fā)展工作。另外，四季青街道還設(shè)立服務(wù)大廳，為樓宇企業(yè)提供市場監(jiān)管、國地稅等一站式服務(wù)；設(shè)立樓宇綜合管理服務(wù)站（樓宇警務(wù)室），做到服務(wù)與監(jiān)管并舉，引導(dǎo)轄區(qū)企業(yè)規(guī)范成長。

3 國內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗的總結(jié)與啟示

從國外主要城市CBD的樓宇經(jīng)濟和商務(wù)樓宇管理當(dāng)中，可以發(fā)現(xiàn)幾個共同點：（1）CBD的建設(shè)時間比較長。倫敦金融城CBD經(jīng)歷了幾百年的演化，紐約曼哈頓CBD歷經(jīng)100多年才完全成型，即使像巴黎拉·德芳斯CBD和東京新宿CBD這類由政府規(guī)劃的CBD，也大都要用30年左右時間才逐步發(fā)展成熟。（2）CBD的功能日漸多元化。成熟的CBD實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的有機平衡，CBD不僅是金融、商務(wù)、貿(mào)易、信息、傳媒等活動高度集中的地區(qū)，同時也是具備購物娛樂、文化教育、社會服務(wù)等多種功能的地區(qū)。將商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)有機地結(jié)合起來，避免了因功能結(jié)構(gòu)單一而可能導(dǎo)致的CBD空心化。（3）注重CBD的整體形象。CBD不僅是商務(wù)辦公的集中地，更是一座城市亮麗形象的代表。國外CBD不僅關(guān)注商務(wù)區(qū)的整體規(guī)劃、商務(wù)樓宇和標(biāo)志性建筑的建設(shè)，而且注重公共開放空間、綠化環(huán)境和交通景觀等的城市設(shè)計。（4）政府的作用并不是可有可無。雖然不同政府采取的管理模式存在差異，有的以市場力量作為主要決定因素，有的以政府戰(zhàn)略作為主要推動力，但各國政府都通過立法、規(guī)劃與稅收等手段促進CBD的健康發(fā)展，并在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)上有不小的投入。

總體上，國內(nèi)的CBD建設(shè)、樓宇經(jīng)濟和商務(wù)樓宇管理跟國外存在較大的差別：（1）國內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟的發(fā)展歷程相對比較短。無論是北、上、廣、深等一線城市，還是天津、重慶、杭州、南京等二線城市，CBD的集中開發(fā)大都只是在近二、三十年，甚至是近十幾年的事情。所以，在樓宇經(jīng)濟和商務(wù)樓宇的管理上，正在不斷探索新的經(jīng)驗。（2）國內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)性力量來自政府。一般來說，在發(fā)展初期，由政府主導(dǎo)進行CBD的開發(fā)規(guī)劃；在發(fā)展中期，由政府引導(dǎo)和市場自發(fā)合力推動高端要素的不斷集聚；當(dāng)CBD逐漸成熟后，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展主要由市場機制決定，但政府依然對商務(wù)樓宇的管理和服務(wù)傾注較大的精力。（3）國內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟的同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重。相對于國外CBD重在建立產(chǎn)業(yè)鏈、突出各自的產(chǎn)業(yè)特色，并形成多元化的功能集聚，國內(nèi)CBD的樓宇經(jīng)濟定位總體趨同，特別是紛紛聚焦金融業(yè)的發(fā)展，都想吸引跨國公司或世界500強企業(yè)的總部，容易導(dǎo)致惡性競爭。（4）國內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟發(fā)展缺乏理論的強力支持。20世紀(jì)20年代，美國社會學(xué)家伯吉斯提出了中央商務(wù)區(qū)理論。從創(chuàng)立城市空間結(jié)構(gòu)的同心圓理論開始，相關(guān)理論得到了不斷修正和豐富。但在中國，CBD和樓宇經(jīng)濟的相關(guān)理論尚沒有形成體系，還不夠成熟。

國內(nèi)外典型CBD樓宇經(jīng)濟和商務(wù)樓宇管理的成功經(jīng)驗，對其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展，打造“升級版的城市中心區(qū)”[7]，具有如下啟示：

第一，完善公共交通網(wǎng)絡(luò)，盡快營造便捷優(yōu)美的商務(wù)環(huán)境。國際大都市紛紛加強交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將公共交通和步行空間作為CBD規(guī)劃更新和調(diào)整的主要內(nèi)容。這不僅有助于改善CBD的交通管理，還可以保持傳統(tǒng)商業(yè)街道的魅力，強化街區(qū)特色和改善城市環(huán)境。同時，將新的公共交通和軌道系統(tǒng)引入核心商務(wù)區(qū)，通過天橋、建筑內(nèi)的連接走廊或地下通道共同組成立體的步行系統(tǒng)，保證了商業(yè)街區(qū)的完整性、連通性，最大程度地方便通行。另外，通過CBD整體形象設(shè)計和環(huán)境美化運動，不斷優(yōu)化商務(wù)商業(yè)環(huán)境。因而，對其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展來說，應(yīng)爭取進一步增加地鐵的站點布局、最大限度地開發(fā)利用地下通道和地下空間，并在優(yōu)化地面公共空間布局、營造優(yōu)雅大氣的商務(wù)環(huán)境上下足功夫。

第二，吸引高端要素集聚，逐步推動商務(wù)區(qū)功能的混合多元。高樓大廈只是CBD的外在表象，發(fā)達的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)才是CBD的核心內(nèi)容，國內(nèi)外成功的CBD都吸引了金融、科技、法律、財會等高端生產(chǎn)要素的集聚。實際上，高端要素集聚和人才流入是一個相輔相成的過程，這在北京朝陽CBD、上海陸家嘴CBD、深圳前海CBD的樓宇經(jīng)濟發(fā)展中都得到了很好的詮釋。相比之下，很多地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展的人才儲備存在明顯的短板。所以，需要實施具有足夠吸引力的人才政策，加大引進以兩院院士、國家千人計劃、省級千人計劃、長江學(xué)者等為主的高端人才力度，為CBD樓宇經(jīng)濟的騰飛注入催化劑。同時，CBD的功能混合就是活力。其他地區(qū)的CBD需要科學(xué)設(shè)置功能配比，配套開發(fā)部分高端居住區(qū)，創(chuàng)造濃厚的人文氛圍，從而實現(xiàn)CBD和樓宇經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。

第三，發(fā)揮多元主體作用，使CBD成為各方參與的利益共同體。實現(xiàn)CBD的創(chuàng)新發(fā)展，需要借助包括市場、政府、社會等多方面主體的集體智慧。在國內(nèi)外成熟CBD的樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中，無論政府發(fā)揮的作用是大是小、市場配置資源的力量是強是弱，政府、市場與社會之間都強調(diào)功能的耦合。因而，對其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展來說，管委會需要進一步調(diào)動市場主體參與樓宇治理的積極性，同時大力培育各類社會組織，并與社會組織建立良好的合作伙伴關(guān)系。在引入市場機制、創(chuàng)新公共服務(wù)供給的過程中，可以依托“互聯(lián)網(wǎng)+”和智慧CBD，搭建信息共享平臺，在商務(wù)樓宇內(nèi)部和商務(wù)樓宇之間搭建全方位、寬領(lǐng)域、多層面的對話交流與協(xié)作平臺，從而逐漸形成CBD發(fā)展的利益共同體。

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