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    房地產(chǎn)成本控制的分析與對(duì)策研究

    2018-01-19 11:46:30馮佳
    南方企業(yè)家 2018年2期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

    馮佳

    摘 要:本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、房地產(chǎn)成本含義和成本控制的意義入手,在較為具體的剖析了房地產(chǎn)企業(yè)成本組成和現(xiàn)狀后,提出以調(diào)控土地供給來降低地價(jià);合理分?jǐn)偸姓苍O(shè)施費(fèi)用;降低企業(yè)稅負(fù);完善融資體系;加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算;構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制組織及體系等措施。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本構(gòu)成;成本控制;措施

    房地產(chǎn)成本及成本控制概述

    房地產(chǎn)成本的概念

    房地產(chǎn)企業(yè)是以土地和建筑物為運(yùn)營對(duì)象,從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、管理的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的,具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本是以企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象,以企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為前提,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際成本。它的數(shù)值大小代表了企業(yè)的整體消耗水平,也反映了企業(yè)經(jīng)營管理水平。

    房地產(chǎn)成本控制的意義

    房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自兩個(gè)方面,產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品質(zhì)量,較低的產(chǎn)品價(jià)格可以吸引人們的目光,達(dá)到銷售的目的,而產(chǎn)品質(zhì)量是對(duì)企業(yè)信譽(yù)最大的保障,有利于企業(yè)以后的發(fā)展,而對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行控制,通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究,選出最佳項(xiàng)目,做到以低廉的成本建造出上等的質(zhì)量,提高利潤。成本控制是一個(gè)發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力,尋找一切能夠降低成本的途徑,有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營銷售的最優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的最優(yōu)化,從而達(dá)到提高企業(yè)效益,增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

    房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素及分析

    房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

    土地成本

    城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及土地征用費(fèi)是土地成本的三大內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借助協(xié)議出讓及招標(biāo)出讓、拍賣出讓這幾種方式來獲取土地,現(xiàn)階段采用比較多的是后兩種方式。我國針對(duì)收縮土地采取宏觀管理政策,因此絕大部分的開發(fā)商都通過拍賣方式來獲取土地。

    前期工程費(fèi)

    前期規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)以及地質(zhì)勘察費(fèi)等等都屬于前期工程費(fèi),在整個(gè)房地產(chǎn)成本當(dāng)中,這些費(fèi)用的總和所占比重不超過6%。其中三通一平工程費(fèi)用,是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。

    建筑安裝工程費(fèi)

    房屋建設(shè)過程當(dāng)中所產(chǎn)生的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等等都屬于建筑安裝工程費(fèi),簡單來說就是房屋建筑安裝造價(jià),其投資成本比較高,占了整個(gè)成本構(gòu)成當(dāng)中的40%左右。

    市政公共設(shè)施費(fèi)用

    市政公共設(shè)施費(fèi)用主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容:公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。前者是指建造于建設(shè)用地內(nèi)能夠?yàn)榫用裉峁┡涮追?wù)的各種類型的非營利公用設(shè)施,如幼兒園、學(xué)校、派出所等;同時(shí)也包括各種營利性的配套設(shè)施,如菜市場(chǎng)、便利店等共同產(chǎn)生的費(fèi)用;后者指的是建設(shè)自來水、電力和綠化等產(chǎn)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成當(dāng)中,市政公共設(shè)施費(fèi)用的投資比例較高,達(dá)到20%~30%。

    經(jīng)營費(fèi)用

    經(jīng)營費(fèi)用主要指企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。具體而言,為確保開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)能夠正常進(jìn)行,房地產(chǎn)企業(yè)需投入一定的薪酬、差旅費(fèi)等,這些即為管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用,包括營銷策劃費(fèi)用、銷售人員的薪酬獎(jiǎng)勵(lì)、銷售活動(dòng)的實(shí)施費(fèi)用、廣告費(fèi)。該部分費(fèi)用雖然重要,但在成本構(gòu)成中所占比重仍然較小。

    資金成本

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大,需要借助于銀行的信貸資金。獲取該信貸資金的前期手續(xù)費(fèi)及后續(xù)利息也構(gòu)成房地產(chǎn)成本的重要組成部分。該項(xiàng)成本的高低與項(xiàng)目規(guī)模大小、資金需求量多少有關(guān)。

    稅費(fèi)

    稅收與行政性費(fèi)用是稅費(fèi)的兩大內(nèi)容。前者指的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中所涉及到的一系列稅收,包括房產(chǎn)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等;后者指的是地方政府及各級(jí)行政主管機(jī)構(gòu)所征收的征地管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等。

    我國房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析

    根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素的分析,結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況,我們發(fā)現(xiàn):1.土地供應(yīng)價(jià)格過高,各地地王頻現(xiàn),部分項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)到15000元/平方米以上,致使房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅提升。2.目前,房企為開發(fā)項(xiàng)目引進(jìn)各層次教育資源已成常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的諸如道路、自來水、污水、電力、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目配套設(shè)施費(fèi)用,增加了企業(yè)的開發(fā)成本。3.房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)種類繁多,稅收負(fù)擔(dān)重,房企平均稅負(fù)占到房地產(chǎn)成本的20%。4.雖然中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率目前不高,但由于房企融資渠道單一,較多依靠銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的貸款利率是同期基準(zhǔn)貸款利率的2倍以上,資金成本較高。5.大部分房企內(nèi)部管理較為粗放,尚未有效實(shí)施全面預(yù)算,對(duì)費(fèi)用的支出沒有做到事前計(jì)劃、事中控制和事后分析,不能精準(zhǔn)控制成本。

    有效控制房地產(chǎn)成本的對(duì)策

    強(qiáng)化土地供應(yīng)管理,平抑地價(jià)

    加強(qiáng)政府調(diào)控

    努力追求土地供需總量實(shí)現(xiàn)均衡?;谡{(diào)控的前提下,確保土地供應(yīng)能夠維持動(dòng)態(tài)性均衡,讓土地價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步上升乃至相對(duì)穩(wěn)定,避免出現(xiàn)土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致的地價(jià)上漲。

    逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制

    土地供應(yīng)采用招拍掛方式后,少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開放商能夠獲取較多土地。為防止其囤積居奇,政府應(yīng)制定相關(guān)政策制度,明文規(guī)定:若是企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間來開發(fā)土地的,在需要企業(yè)在合理補(bǔ)償之后,對(duì)該土地進(jìn)行強(qiáng)制性回收,從而確保用地規(guī)模的充足,最終達(dá)到平抑土地價(jià)格的目的。

    加大房地產(chǎn)不合理收費(fèi)的清理力度

    地方政府應(yīng)結(jié)合國家現(xiàn)階段實(shí)施的各種清理收費(fèi)政策,在此基礎(chǔ)上全方位清理和整頓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的各種不合理收費(fèi)情況,如果是國家已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策文件嚴(yán)禁收費(fèi)的項(xiàng)目,一律不允許變相或是繼續(xù)征收;對(duì)可收可不收的項(xiàng)目予以停收;對(duì)現(xiàn)存必須的收費(fèi)項(xiàng)目,可以適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    完善市政配套,分?jǐn)偣苍O(shè)施

    政府應(yīng)切實(shí)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的市政配套設(shè)施的建設(shè),不能通過其他方式轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。如確實(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的市政配套設(shè)施建設(shè),應(yīng)降低收費(fèi),引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,防止出現(xiàn)壟斷經(jīng)營。

    適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)

    稅收是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)付現(xiàn)成本,政府應(yīng)適當(dāng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策,如適當(dāng)降低稅率,契稅等一些小稅種也可以結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)優(yōu)惠或直接免掉。這一政策的實(shí)施不但能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)成本開支有效降低,進(jìn)而促進(jìn)房價(jià)的下降,還能有效拉動(dòng)居民居住消費(fèi)。

    完善融資體系,降低資金成本

    針對(duì)上述分析的房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金成本較高、籌資渠道單一等問題,房企必須完善自身的籌資體系。在原有依靠銀行取得貸款這種途徑的基礎(chǔ)上,借助于股票市場(chǎng)、基金、債券市場(chǎng)、信托等渠道,積極進(jìn)行直接融資。政府方面,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行金融支持,推進(jìn)金融機(jī)制改革,可以考慮通過發(fā)行住房投資基金、企業(yè)債券,降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻,增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的授信額度等方式,降低企業(yè)融資難度和資金成本,分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

    加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理

    落實(shí)全面預(yù)算

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在經(jīng)營預(yù)算方面要做好開發(fā)預(yù)算、銷售預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算,在財(cái)務(wù)預(yù)算方面要做好投資預(yù)算、資金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等。通過預(yù)算,合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源,將預(yù)算的執(zhí)行情況與企業(yè)的績效管理掛鉤,進(jìn)而監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度并控制費(fèi)用支出。

    建立健全企業(yè)成本管理組織和控制體系

    成立是由總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、招采總監(jiān)組成的成本管理委員會(huì),對(duì)公司成本控制工作提出具體指導(dǎo)性意見。同時(shí)在總經(jīng)理和成本管理委員會(huì)的指導(dǎo)下建立成本管理小組,由各部門負(fù)責(zé)成本控制的人員組成,進(jìn)行公司成本控制的日常工作,實(shí)時(shí)跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過程,制定和完善企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制。

    (作者單位: 鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

    【參考文獻(xiàn)】

    [1]王昌林.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀與對(duì)策[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2015(08).

    [2]蔣立剛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的探析[J].會(huì)計(jì)師,2016(08).

    [3]蔣一琳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀與應(yīng)對(duì)方案分析[J].企業(yè)改革與管理,2017(10).

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