老齡化對房價變動的影響路徑分析

丁曉云

摘 要：影響房價的因素非常多，老齡化帶來的人口結(jié)構(gòu)的改變可能會對房價產(chǎn)生一定影響。結(jié)合已有的文獻(xiàn)分析，老齡化將通過影響房地產(chǎn)市場的需求量、供給量和政策來影響房價變動，提出要把好人口老齡化的關(guān)子、從房地產(chǎn)市場尋找出路、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的建議以減輕老齡化對房價波動產(chǎn)生的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：老齡化；房價； 變動

國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

國外對老齡化與房價之間關(guān)系的研究較早，最早的有Mankiw和Weil的生命周期理論，后來的很多研究也都基于此理論。Mankiw和Weil基于兩條假設(shè)：房地產(chǎn)中的經(jīng)濟(jì)體不會提前預(yù)測到房地產(chǎn)需求，所以不會提前采取相關(guān)的應(yīng)對措施、房地產(chǎn)供給彈性很小，分析了人口因素對購房需求的影響。另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為老齡化給房價帶來的影響可以被經(jīng)濟(jì)體制的自身緩沖作用調(diào)控。Walker和Lefort以秘魯?shù)刃屡d國家為樣本將養(yǎng)老金私有化改革對人口老齡化與資產(chǎn)價格關(guān)系的影響納入研究范圍，通過實(shí)證分析指出養(yǎng)老金私有化改革會通過降低資本成本從而減小資產(chǎn)價格的波動。[1]

國內(nèi)研究老齡化對房價的影響起步較晚，主要是通過理論分析老齡化對房價的作用，大多文獻(xiàn)借鑒了外國理論并在此基礎(chǔ)上做進(jìn)一步的深入研究；定量研究非常有限，主要通過結(jié)合某一地區(qū)或某片地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，實(shí)證分析老齡化對房價的作用效果，結(jié)論一般分為兩類：一是認(rèn)為老齡化會讓房價降低，二是老齡化會進(jìn)一步提高房價。曾洋洋綜合評述了國內(nèi)外對老齡化和房價問題的研究理論，結(jié)合我國人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了完善人口結(jié)構(gòu)與房價波動的建議。李通屏等根據(jù)1999～2015年省際面板數(shù)據(jù)，實(shí)證研究了老齡化對房價波動的影響，結(jié)論認(rèn)為老齡化在一定程度上會推高房價。[2]張一星將理論分析與實(shí)證分析結(jié)合，先從理論出發(fā)研究老齡化與房地產(chǎn)波動的關(guān)系，結(jié)論認(rèn)為老齡化會房價降低，然后根據(jù)我國2000～2014年東中西部28個省市數(shù)據(jù)，建立省際面板模式定量分析了老齡化與房價的相關(guān)關(guān)系，最終結(jié)論表明，老齡化不會使房價降低，反而會促使房價上升。[3]

老齡化對房價變動的影響路徑分析

住房需求發(fā)生變化

人口老齡化帶來的人口結(jié)構(gòu)變化會對住房需求產(chǎn)生影響，假設(shè)住房供給不發(fā)生變化，老齡化最終會使住房需求下降。隨著老齡人口的增多，老齡人口的住房需求下降，但在初期，老齡人口需要住房，不會將他們的房子交給他們的孩子，而適齡人口也有較大的住房需求，房價可能會呈現(xiàn)上升趨勢；但是長期來說，老齡人口會將房子交給后一代繼承，那么市場的住房需求就會減少，房價將會下降。

另一方面，老齡化的進(jìn)程也伴隨著城鎮(zhèn)化，同時隨著人的觀念的變化和各種因素的影響，家庭規(guī)模也會越來越小，住房需求也會因此發(fā)生變化。陳彥斌認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化，住房需求會持續(xù)增加，但是由于人口老齡化的存在，長期來說人口老齡化會對住房需求產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

房地產(chǎn)市場的房屋供給能力發(fā)生變化

目前大多數(shù)文獻(xiàn)都是基于老齡化對住房需求產(chǎn)生的影響來研究房價的波動情況，而實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場的供給問題來判斷房價的變化趨勢。短期來看，人口老齡化不會使房地產(chǎn)市場供給量發(fā)生較大的變化，而長期來看，隨著老齡人口的增多，房屋的空置率會大大增加，這樣一來房地產(chǎn)市場整個供給就會增大，供給發(fā)生變化，相應(yīng)地房價也會發(fā)生波動。老齡化加大了房屋的空置規(guī)模，不僅是擴(kuò)大供給，同時也會改一些房子原來“用來住的”的屬性，部分房子將由居住性房變成投資性房，這樣房產(chǎn)的供給彈性就會減小，房價的波動就會越來越大。

老齡化帶來的政策變動

人口老齡化無論進(jìn)入哪個時期，都會對房地產(chǎn)市場的需求和供給造成一定影響，如果房地產(chǎn)市場波動較大，政府就會采取相關(guān)措施調(diào)整房價，但如此一來，房地產(chǎn)市場也會受政策本身的影響，房價可能會發(fā)生新的波動。如果人口老齡化進(jìn)入晚期，市場上的住房需求量就會非常小，政府可能出面對市場進(jìn)行調(diào)控，緩解房價對社會產(chǎn)生的各方面影響。另外，如上文所說，老齡化也會改變房地產(chǎn)市場的供給量，老齡化進(jìn)入了一定階段，住房供給量非常大，投資性房地產(chǎn)需求就會上升，這將會加大房價的波動幅度，影響市場運(yùn)行。這時候政府就會對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，采取如“限購”“限貸”等措施，使房價保持相對穩(wěn)定。但政府的這些政策也會影響房產(chǎn)的需求與供給，給房價的波動帶來新的作用，如果政策運(yùn)用不得當(dāng)，還可能會造成房價的大幅度波動，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場混亂。

減少老齡化對房價造成的負(fù)面影響的建議

把好人口老齡化的關(guān)子

老齡化問題不僅僅是一個國家在人口發(fā)展中遇到的棘手問題，也是全世界面臨的發(fā)展難題，所以尋找合理的方式緩解人口老齡化帶來的負(fù)面影響，會對社會發(fā)展的方方面面產(chǎn)生積極的作用。積極應(yīng)對老齡化問題，要建立健全人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)檢測機(jī)制，隨時了解人口發(fā)展的動態(tài)，既不能讓人口過快增長，也不能讓人口發(fā)展停滯甚至出現(xiàn)負(fù)增長問題。對老齡人口數(shù)量進(jìn)行監(jiān)測，保證住房需求與供給基本平衡，這對減輕老齡化對房價波動產(chǎn)生有一定的積極影響。另一方面，從老齡人口出發(fā)，“以房養(yǎng)老”的思想成為提升住房需求的一大重要原因，如果能從“養(yǎng)老”出發(fā)，轉(zhuǎn)變養(yǎng)老模式，將“以房養(yǎng)老”的觀念淡化，會不會在一定程度上緩解住房需求的增長問題？例如，可以提出“養(yǎng)老院養(yǎng)老”“社區(qū)養(yǎng)老”等模式。

從房地產(chǎn)市場尋找出路

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直備受關(guān)注，現(xiàn)如今作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的每一步都影響我國經(jīng)濟(jì)的增長。從房地產(chǎn)本身來看，其發(fā)展受到諸多因素的影響，例如土地價格、利率、GDP等。如能從房地產(chǎn)市場本身出發(fā)，避免老齡化因素帶來的房價波動大問題自然是最好。首先，需要穩(wěn)定房屋的供給量，不要過度加大對房地產(chǎn)的投資，不能因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)賺錢就去無節(jié)制地投資謀利，這對市場來說是不利的。其次，應(yīng)當(dāng)采取一系列措施防止房價突然走高或陡降，若是對房地產(chǎn)市場造成極大混亂，可以通過“限購”“限貸”等政策穩(wěn)定房價。最后一點(diǎn)，政府和市場的作用都應(yīng)發(fā)揮，不能只是政府調(diào)控，也不可任由市場自由發(fā)展，二者結(jié)合才能為房地產(chǎn)市場帶來更好的發(fā)展前景。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”

十九大以來，“房子是用來住的”深入人心，要想從根本上解決房價高的問題，還是要從思想上出發(fā)，不論是租的房子還是買的房子，始終秉持“住房子”的根本理念。對于老齡人口來說，應(yīng)該適當(dāng)?shù)氐瘜Ψ孔拥耐顿Y意識，不能住著一套房，再去炒著幾套房；對于購房適齡人口來說，應(yīng)該合理地選擇“住房子”的方式，同時也要理智看待房價的變化，在可能的情況下提高收入，增強(qiáng)應(yīng)對房價變化的能力。

（作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【參考文獻(xiàn)】

[1]曾洋洋.少子老齡化與房價波動研究綜述[J].時代金融，2015（23）.

[2]李通屏，彭博，邵紅梅.人口老齡化推高了中國房價嗎？——基于省際動態(tài)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2017，17（5）.

[3]張一星.人口老齡化對我國房價的影響——基于中國省際面板數(shù)據(jù)分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2016（30）.