怎樣看房價？等待怎樣的長效機制？

自2016年9月以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控進入了一個新階段。在2016年中國樓市銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高后，盡管有各種調(diào)控壓力，尤其是價格限制和信貸制約，但樓市仍然穩(wěn)?。?017年前三個季度，涉及房地產(chǎn)產(chǎn)銷的數(shù)據(jù)大致穩(wěn)定。黨的十九大進一步明確了通過房地產(chǎn)市場多主體供給，滿足多層次住房需求，租售并舉的新思路。而與此同時，隨著全球經(jīng)濟溫和復(fù)蘇，北美和日本的地產(chǎn)正在逐漸升溫。這使得人們對中國樓市的未來和調(diào)控的走向產(chǎn)生了不同的判斷。房價究竟是壓緊的彈簧還是泄氣的皮球，短期調(diào)控和長效機制如何有效銜接？都引起了公眾的高度關(guān)注。

鐘偉：中國樓市去庫存是本輪樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。目前，樓市去庫存大約處在怎樣的狀態(tài)，一、二線和三、四線城市是否都基本完成了庫存去化？自2014年第二季度以來，中國房地產(chǎn)投資增速進入了新的平臺，當(dāng)下持續(xù)的樓市調(diào)控，有可能對接下來的經(jīng)濟增速和結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)成怎樣的影響？

主持人

鐘 偉《中國外匯》副主編

沈建光：我認(rèn)為近三年的房地產(chǎn)去庫存效果是非常顯著的。自2015年貨幣政策以及房地產(chǎn)調(diào)控政策松動以來，一、二線城市房地產(chǎn)銷售市場十分火爆，其房地產(chǎn)去庫存的效果已經(jīng)明顯超出預(yù)期；三、四線城市曾一度是去庫存的重點，在去年年底重點對一、二線城市房地產(chǎn)市場采取從嚴(yán)調(diào)控以來，三、四線城市房價出現(xiàn)了較大程度的上漲，使其成為支持今年房地產(chǎn)市場的重點。

嘉 賓

沈建光瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家

就對經(jīng)濟的影響而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資并未出現(xiàn)明顯回調(diào)，對經(jīng)濟的負面沖擊尚不明顯。雖然新開工、銷售兩大先行指標(biāo)有所回落，但整體來看，回落幅度有限。如1—9月，房屋新開工面積增長6.8%，房地產(chǎn)銷售增速也保持在10%以上，說明房地產(chǎn)投資在半年內(nèi)或仍將得到支撐，對經(jīng)濟的負面影響可能會在明年二、三季度才開始顯現(xiàn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)：“去庫存”之前，一線城市基本不存在“庫存”壓力，主要的壓力在三、四線。2015年以來，以放松流動性、降低購房門檻政策為開端，加上“資產(chǎn)荒”的持續(xù)，購房需求出現(xiàn)集中釋放，呈現(xiàn)一、二線向三、四線城市傳導(dǎo)的特征。從目前的數(shù)據(jù)來看，除了部分三、四線城市的去化周期依舊較長外，大部分城市的庫存去化周期已處于合理范圍（12個月左右）。可以說，本輪去庫存已經(jīng)完成或者接近尾聲。

楊現(xiàn)領(lǐng)鏈家研究院院長

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房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響，將從對增長速度的貢獻轉(zhuǎn)化為對增長質(zhì)量的貢獻，平穩(wěn)的市場有利于保障長效機制的出臺。未來房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的聯(lián)系或?qū)l(fā)生以下兩個變化：第一，在此之前，衡量房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資上；在此之后，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)消費上。其中，租賃將成為日益重要的住房消費，租賃及其產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟增長的影響將逐步釋放。第二，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，作為一個整體，它對增長速度的影響必然下降，但是對就業(yè)的影響必然上升。例如，中國未來必然會形成數(shù)百萬的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隊伍服務(wù)于房屋的交易，也會形成百萬規(guī)模的物管專家，服務(wù)于房屋管理，還有一大批社區(qū)服務(wù)人員等。

鐘偉：年初至今，國際貨幣基金組織（IMF）已連續(xù)調(diào)高對全球經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的增長預(yù)測；與此同時，圍繞中國經(jīng)濟是否進入新周期的討論也沸沸揚揚。在國際經(jīng)濟趨緩的背景下，北美、日本以及中國香港的樓市都有上升。人們對中國樓市的價格趨勢也有分歧：一部分人認(rèn)為，樓價仍有“暴漲”的壓力；另一部分人則認(rèn)為，區(qū)域市場和一、二手房的價格分化才是重要特征。兩位如何看待中國商品房價的可能走勢？

沈建光：房地產(chǎn)市場分化可能是大勢所趨。因為，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展，人口向資源與工作機會富集的大城市周邊聚集是全球性的規(guī)律。這意味著，一線城市，核心城市周邊的房價從市場化的角度是要顯著高于三、四線城市的，漲幅也會呈現(xiàn)出不平衡。但這并不意味著一線城市過高的房價不存在泡沫，畢竟，房價收入比、租金收入比等指標(biāo)顯示，中國一線城市的房價已經(jīng)堪比紐約、東京等全球一線城市。而伴隨著居民財產(chǎn)多元配置的需求增強，一線城市的過高房價，很難繼續(xù)得到有效支持，因此存在回調(diào)的壓力。

過去十余年，中國的房地產(chǎn)價格與收入存在著螺旋式上漲的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格受政策調(diào)控的影響十分顯著。中國的房地產(chǎn)每出現(xiàn)一輪大幅上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策便會相繼而至。習(xí)近平總書記多次表態(tài)，房子是用來住的，不是用來炒的，說明其打擊房地產(chǎn)泡沫的決心。在此背景下，預(yù)計中國房地產(chǎn)市場存在回調(diào)空間，特別是早前上漲比較快，居民加杠桿比重較高的城市，回調(diào)的幅度會更為明顯。

楊現(xiàn)領(lǐng)：短期內(nèi)樓價沒有“暴漲”的壓力。其原因在于，目前政策環(huán)境較為嚴(yán)厲，不但提高了首付和貸款門檻，而且還在調(diào)整市場預(yù)期。保證“房住不炒”將成為后期的大趨勢，因此短期內(nèi)樓價沒有暴漲的壓力。

中國商品房價可能會呈現(xiàn)兩個大的趨勢：首先是城市圈特征日益凸顯。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，城市圈是城市發(fā)展的高級階段和大趨勢。近年來，房價漲幅居前城市呈現(xiàn)出向大城市集中的特征。漲幅較大的城市均處于北京、上海、深圳等三大核心城市圈，圈內(nèi)一些城市雖為三、四線城市，但房價漲幅已經(jīng)超過了部分二線城市。這實際上反映了我國城市化發(fā)展進入了新階段，城市圈對房地產(chǎn)市場的影響將逐步增強。其次是區(qū)域價格的分化可能會持續(xù)。2016年底，我國城市家庭戶均住房套數(shù)在1.1左右，從總量上看，住的問題已得到基本解決，不少三四線城市還可能存在過剩，整體上供過于求。未來房價存在一定的下行壓力。但是一線城市的戶均住房套數(shù)只有0.85—0.9套，距離“一戶一套”“一人一間”“一人一臥”還有相當(dāng)大的差距。例如，北京存量住房套數(shù)約為750萬套，套均2間房，對應(yīng)的常住人口超過2170萬。還有不少重點城市不斷吸引人口流入，動態(tài)的住房缺口也將持續(xù)存在。因此未來城市和區(qū)域間房價的分化將會持續(xù)。

鐘偉：房地產(chǎn)金融總是牽動人心，人們擔(dān)心涉房信貸和融資是否安全，擔(dān)心開發(fā)企業(yè)重新洗牌的振蕩。在涉房信貸不斷收緊的背景下，投資者則以推升房地產(chǎn)類上市公司的股價，來表達他們的樂觀情緒。新近一些人則在討論中國式住戶部門的負債率問題，似乎擔(dān)心購房和消費會使得居民不堪重負。兩位覺得在持續(xù)調(diào)控下的中國房地產(chǎn)金融，總體和結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了怎樣的趨勢？風(fēng)險是在逐步積累還是有所釋放？

沈建光：這兩年，伴隨著房地產(chǎn)價格的過快上漲，房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險，最主要是金融風(fēng)險，有所上升，主要體現(xiàn)在居民領(lǐng)域。雖然中國居民杠桿率在全國范圍內(nèi)并不算處于高位，但增長較快，且不少運用短期信用貸彌補首付缺失，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。而從房地產(chǎn)企業(yè)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)率如今也接近80%，比兩年前也有明顯提升。同時，房地產(chǎn)也是銀行貸款的重要抵押物，因此，房地產(chǎn)價格波動對金融系統(tǒng)而言也是隱性風(fēng)險。盡管目前經(jīng)濟向好，銀行不良貸款也在降低，但如果房價出現(xiàn)由于泡沫破滅而引發(fā)大幅下跌，相關(guān)金融風(fēng)險就會相繼顯現(xiàn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)：從我國目前的情況看，全國整體上房地產(chǎn)金融風(fēng)險相對可控，但個別熱點二線城市居民端的金融風(fēng)險相對較高，應(yīng)予以關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)端由于債務(wù)比遠低于警戒水平，且目前財務(wù)水平相對健康，面臨的金融風(fēng)險相對可控。2016年，我國整體房貸比約為17%，雖增速較快但仍處于安全水平；我國整體的居民杠桿率為45%，遠低于警戒水平；我國房貸收入比僅為67%，但大部分熱點城市的房貸收入比則遠高于警戒線，值得警惕。如北京、上海、廈門、南京和杭州的房貸收入比都偏高，甚至超過了美國次貸危機時期的最高值；因此，如果沒有財富向這些大城市的加速代際集中，償還風(fēng)險還是存在的。從企業(yè)端來看，2015年中國企業(yè)債務(wù)比為62%，與美國和日本危機時期相比處于較低水平。此外，企業(yè)端雖有融資渠道收緊、融資成本高等風(fēng)險，但是近兩年房企銷售普遍較好，財務(wù)水平相對健康。

目前的風(fēng)險主要集中在行政調(diào)控和金融緊縮的疊加，即房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域的同時收緊給市場帶來的風(fēng)險。鑒此，在金融市場方面，應(yīng)加強對銀行表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理，嚴(yán)控同業(yè)、銀行理財、委外等業(yè)務(wù)，引導(dǎo)資金更多地投向?qū)嶓w經(jīng)濟；嚴(yán)控期限錯配和杠桿投資；在居民端，嚴(yán)查個人消費貸款違規(guī)流入房市等。金融和地產(chǎn)雙收緊，對地產(chǎn)金融穩(wěn)健性的影響尚有待觀察。

鐘偉：自新一輪調(diào)控以來，如何做到短期調(diào)控的組合拳逐漸和長效機制有機銜接？在各種限制措施之余，地產(chǎn)領(lǐng)域也在租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房屋和保障房建設(shè)方面不斷推出新政。在兩位看來，當(dāng)下的調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整才能松緊適度？而未來中國樓市調(diào)控的長效機制至少應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容？

沈建光：長效機制可以從需求、供給以及制度完善等方面來理解。從供給角度，增加土地供應(yīng)，以及城市土地的高效利用，嘗試共有產(chǎn)權(quán)房、鼓勵租房等都是值得肯定的。而從需求方面，對于投機需求仍然可以限制，但對于剛性需求和改善型需求還是需要鼓勵。當(dāng)前為防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)貸款收縮得比較緊，首付比上升較高，這也是是短期內(nèi)遏制房地產(chǎn)杠桿過高的手段。但從長期來看，也存在適度放松的空間。畢竟，如果結(jié)合契稅考慮，首套貸款認(rèn)定嚴(yán)格，即“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策是非?？量痰?，不利于支持剛需與改善型購房的需求。

而從制度來看，完善土地制度、戶籍制度、公共分配以及財稅制度，是長效機制不可逾越的重要內(nèi)容。特別是房產(chǎn)稅政策，應(yīng)該盡快研究加快推出，作為取代土地收入和地方財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅的意義不在于對于房價的影響，其更多的是對于理順中央與地方財權(quán)與事權(quán)這一傳統(tǒng)矛盾所具有的重要作用。

楊現(xiàn)領(lǐng)：為了配合長效機制的建立，短期調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：一是對于重要政策要有長期不變的原則，比如說通過不變首套房首付和房貸利率來支持剛需；二是短期內(nèi)既不要頻繁大幅刺激，也不要大幅打壓，以保證市場自發(fā)作用的發(fā)揮；三是“具體城市和需求具體分析”，不搞“一刀切”。具體可以從以下五個方面著手建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制：

第一，規(guī)范租賃市場秩序，發(fā)展專業(yè)租賃機構(gòu)。通過住房租賃市場立法，“租售并舉”等政策，保障租房者和業(yè)主的合法權(quán)益。通過鼓勵私人房源出租、培育專業(yè)化租賃機構(gòu)等，增加租賃供給，提升租賃房屋質(zhì)量。通過補貼政策和租賃金融配套設(shè)施建設(shè)，解決租戶的支付問題和租賃機構(gòu)的融資問題。第二，建立多元化的土地供應(yīng)機制，提高供給彈性。建立多元的供給主體，盤活城市閑置和低效用地；提高核心城市住宅用地供給比例；提高核心城市住宅供地完成率；提高土地利用強度。第三，加快存量房屋的流通。第四，建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調(diào)節(jié)制度。第五，實施宏觀和金融的審慎監(jiān)管政策，防范金融風(fēng)險。具體可以加大對貸款資質(zhì)和信用的審核，對貸款價值比（LTV）、貸款比例等金融指標(biāo)進行監(jiān)管。

鐘偉：謝謝兩位貢獻的智慧。從討論中我們可以得出以下判斷：第一，房地產(chǎn)去庫存已取得顯著效果；第二，涉房金融大致穩(wěn)健，但值得關(guān)注；第三，房產(chǎn)稅是長效機制的重要內(nèi)容。以上是兩位大致認(rèn)同的。但對一線城市房價的趨勢兩位存在判斷分歧。在我看來，沒有一成不變的調(diào)控政策，短期調(diào)控應(yīng)當(dāng)應(yīng)時而變。進入2017年三季度以來的地產(chǎn)銷售回落節(jié)奏、金融和地產(chǎn)雙緊的疊加效應(yīng)，以及一線城市新房的漲價壓力等一系列變化，都值得關(guān)注。而如何使得長效機制和國民的獲得感協(xié)調(diào)起來，也值得深思。