新形勢下德國住房體制對我國的啟示

華 梅

（江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學(xué)院 江蘇 常州 213147）

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，極大地改善了居民住房條件，與此同時房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已備受社會詬病。房價快速上漲加重老百姓的購房負擔(dān)，房地產(chǎn)貸款直線攀升擠壓實體經(jīng)濟的資金需求，加大金融風(fēng)險，地方政府對土地財政、中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度令人堪憂。在新形勢下建立健全健康有序的房地產(chǎn)業(yè)體系正成為本屆政府和我國經(jīng)濟領(lǐng)域的重要工作。

1 德國住房總體概況

德國統(tǒng)計局資料顯示，2015年德國總?cè)丝跒?216萬，住房總量超過4000萬套，平均每2人擁有一套住房，人均居住面積為46.2m2。歐盟統(tǒng)計顯示，2014年德國住房自有率為52.5%，有47.5%的人口租房住，成為租房比例最高的歐盟國家。德國的房屋空置率較低，且長期維持在較穩(wěn)定的水平，2010年空置率為8.6%，2014年有所降低為8%。據(jù)Economists統(tǒng)計，過去40年間扣除通貨膨脹因素的影響，德國實際住房價格下降了1.7%。自上世紀90年代以來，德國售租比基本處于均衡線(100)以下，并呈緩慢下降趨勢。這一組數(shù)據(jù)顯示德國住房體系價格穩(wěn)定、可租可購、社會資源利用率高、百姓居住壓力小，這是很多期盼住有所居的民眾和政府可望而不可及的。

2 德國社會住房體制

德國住房體系總體呈現(xiàn)供應(yīng)主體多元、私有化程度高、租賃市場發(fā)達、各類居民住房消費特征鮮明的特點。良好的體系運行在于制度的設(shè)計，主要體現(xiàn)在以下幾方面。

2.1 完善的立法。1950年德國制定 《第一住房法》，確立了德國社會住房體制。法律規(guī)定住房有三種類型：公共抵押貸款資金資助的低收入者住房，完全使用私人資金的稅收刺激住房，以及無上述優(yōu)惠的完全自籌住房，其中前二者構(gòu)成了社會住房。德國的 《住房建設(shè)法》、 《住房補助金法》、 《住房租賃法》和《私人住房補助金法》“四大支柱”政策，分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房補貼提供了法律框架，從制度上確保房屋的居住本質(zhì)。比如法律明文規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為。對于購買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的，交易的最高綜合稅率可能高達住房評估價值的50%。嚴格的法律制度較好地保障了承租人的權(quán)益，嚴厲的稅收政策有效抑制了投機炒房?？傮w而言，德國住房法律體系完整、目標明確、內(nèi)容清晰、措施具體、揚抑分明，保證了其高福利的社會住房制度和健康的市場秩序。

2.2 穩(wěn)健的住房金融體制。德國住房金融體系主要包括3個部分：提供住房抵押貸款和以浮動利率為主的綜合性銀行，提供固定利率的中期和長期抵押貸款的銀行，以及極有特色的專門住房儲蓄銀行。三類銀行各司其職，更好地滿足市場上不同的住房資金需求。其中住房儲蓄銀行是德國政策性住房融資制度的重要創(chuàng)舉，它采用地區(qū)化運營、封閉式運作、先存后貸、固定的低利率供應(yīng)、政府對參與者有獎的銀行運作模式，具有鼓勵儲蓄、引導(dǎo)延遲消費、降低貸款風(fēng)險、減小社會通貨膨脹壓力等鮮明優(yōu)勢。M2是一個國家重要的金融體量指標，M2增速—GDP增速表示支持實體經(jīng)濟增長之外的貨幣供應(yīng)增長率，衡量實體經(jīng)濟吸納貨幣的能力。德國1996～2010年M2增速—GDP增速僅為1.92%、2010～2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國同期M2增速—GDP增速(7.4%、7.27%)。M2/GDP衡量產(chǎn)出一單位GDP需要多少廣義貨幣投放，德國M2/GDP始終穩(wěn)定在1以內(nèi)，而中國M2/GDP由2000年的1.366上升為2015年的2.057，德國三大銀行分工明確、結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定的貨幣投放量和流動性為產(chǎn)業(yè)提供了良好的金融環(huán)境，而貨幣超發(fā)是中國房價快速上漲的重要原因之一。

2.3 發(fā)達且管理嚴格的租賃市場。德國住房租賃市場供應(yīng)充足、經(jīng)營規(guī)范、租金合理、補貼到位、有效保護承租人利益，是社會住房體制的重要組成部分，也是房價長期保持穩(wěn)定、住房投機不活躍的關(guān)鍵所在。其住房租賃市場的繁榮主要得益于2方面：一是房源供應(yīng)充足。政府規(guī)定開發(fā)商必須建造占開發(fā)總量一定比例的房產(chǎn)專門出租給低收入家庭，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。而且政府向建設(shè)社會福利性公共住房的投資者提供無息住房建設(shè)貸款，額度通常占建房費用的60%～70%，償還期可達30年。二是實行租金管制確保其合理水平。通常由市鎮(zhèn)相關(guān)部門和租賃雙方利益代表人多方合作依據(jù)房屋地理位置、交通狀況、建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況來確定編制租金價格指導(dǎo)當?shù)氐淖赓U市場，并通過制度嚴格禁止租金隨意調(diào)整。

2.4 有效的住房保障制度。德國住房保障制度憑借其政府主導(dǎo)、法律保證、分工明確、方式靈活、市場化運作的特點取得了良好效果。高層的聯(lián)邦政府構(gòu)建法律框架，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，財政支持地方政府；中層的各州政府負責(zé)社會住房項目建設(shè)；基層的市鎮(zhèn)政府具體辦理社會住房出租管理；其他社會機構(gòu)則提供有力技術(shù)支持。公共住房建設(shè)是德國保障性住房的主要形式，政府在直接興建公共住房的同時，更多地以金融、稅收等政策支持鼓勵社會資金參與建設(shè)，這樣可減輕政府負擔(dān)、發(fā)揮專業(yè)管理效率優(yōu)勢、實現(xiàn)資金的良性循環(huán)和建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，最終達到住房保障與市場機制的有機結(jié)合。此外房租補貼、補貼建房購房和住宅儲蓄等制度的靈活設(shè)計、精細到位、巧妙組合，有效地解決了不同收入層次家庭住房問題。

3 對我國住房產(chǎn)業(yè)的啟示

3.1 有效落實房子是用來住的功能定位。中德產(chǎn)業(yè)定位差異決定了兩國住房產(chǎn)業(yè)不同發(fā)展模式。德國社會住房制度將住房產(chǎn)業(yè)定位于具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，決定了政府制定住房產(chǎn)業(yè)政策的出發(fā)點和落腳點是保障居民住房需求。我國從1988年土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、1998年開始住房市場化改革以來，一直比較重視商品房市場發(fā)展，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟支柱和拉動作用，忽略了住房的社會功能。高速擴張后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)暴露了很多問題，產(chǎn)業(yè)屬性的回歸，不僅是中國經(jīng)濟穩(wěn)健成長的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要，更是人民大眾美好生活的需要。黨的十九大報告提出明確要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。行業(yè)發(fā)展方向已經(jīng)明確，黨和政府的決心也很大，關(guān)鍵在于堅持方向打破原有的利益格局，將定位落實到具體制度、政策上來，讓房子真正回歸居住屬性。

3.2 健全與定位相適應(yīng)的政策法規(guī)制度。住房產(chǎn)業(yè)受到法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收、金融貨幣、社會文化等多種因素的影響，需要全方位的制度與之相配套。國家應(yīng)將住有所居從法律層面加以明確，保證每個公民的基本居住條件；調(diào)整新時期下住房產(chǎn)業(yè)的目標和各級政府的住房建設(shè)導(dǎo)向，使其更有利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；構(gòu)建新的住房金融稅收體制，針對不同財富、收入層次的居民給予不同的住房支持；采取穩(wěn)健的貨幣政策，控制M2的增長速度，加大擁有多套住房的首付比、持有成本、轉(zhuǎn)讓成本，嚴控炒房行為，抑制房價過快增長；在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，拓寬投資渠道，積極引導(dǎo)百姓樹立正確住房消費、投資觀念；健全居民房產(chǎn)、收入等信息體系，完善住房管理的基礎(chǔ)信息平臺，多方全力構(gòu)建良好的住房產(chǎn)業(yè)秩序。

3.3 大力發(fā)展住房租賃市場。從“居者有其屋”到“住有所居”，租購并舉已成為一項國策。加大租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營、管理等工作力度，從供需雙方有效培育健全的租賃市場。國家要通過立法、土地出讓、稅收減免、貸款優(yōu)惠等政策鼓勵社會資金參與租賃住房建設(shè)。各級地方政府要明確分清住房租賃工作的職責(zé)，建立資金來源、建設(shè)標準、租戶資格、租金設(shè)定等長效機制，確保租賃房的福利性質(zhì)和承租者合法權(quán)益，結(jié)合地區(qū)條件靈活采取實物配租和租金補貼等措施，實現(xiàn)租賃住房福利的動態(tài)調(diào)整。

3.4 合力提高住房的保障功能。住有所居的新目標強調(diào)了住房社會保障屬性。完善與保障性住房制度相關(guān)的法律體系，明確政府在保障性住房建設(shè)中的主導(dǎo)作用，強化政府在保障中低收入家庭住房權(quán)益中的職責(zé)。政府通過政策引導(dǎo)社會資金、開發(fā)商等參與保障房建設(shè)，實現(xiàn)多主體供給。科學(xué)制定保障房建設(shè)標準，完善生活配套設(shè)施，提高居住功能。與租賃市場相結(jié)合，實物和貨幣相結(jié)合，多渠道保障，做好中低收入人群、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等住房困難群體的托底工作，全面實現(xiàn)新時代住有所居的宏偉目標。