地產(chǎn)強邏輯

楊現(xiàn)華

后增長時代龍頭起舞，市場份額的提升將會是一個持續(xù)性的邏輯。

地產(chǎn)股龍頭起舞。

2018年新年伊始，A股與港股上市房地產(chǎn)股聯(lián)袂大幅上漲，“地產(chǎn)股將迎戴維斯雙擊”的邏輯越來越被投資者認(rèn)可。

而其最核心的邏輯之一就是行業(yè)集中度的大幅提升——市場集中度快速向優(yōu)質(zhì)龍頭公司集中、龍頭公司經(jīng)營管理優(yōu)勢凸顯、“大象起舞”成現(xiàn)實。

廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒：整體低速的后增長時代，周期性鈍化，但市場集中度和品牌溢價將持續(xù)提升。

2015年之后，房地產(chǎn)增速大幅降低，進(jìn)入后增長時代，行業(yè)的整體擴張期已經(jīng)過去。而后增長時代的一個伴生就是產(chǎn)品的周期性鈍化，房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化強化了房產(chǎn)的這一特征。在后增長時代，大量沒有品牌價值的主體將會退出，行業(yè)集中度將會持續(xù)提升。對于龍頭企業(yè)來說，市場份額的提升將會是一個持續(xù)性的邏輯。

事實上，在過去的2017年，在一片限購限價的打壓聲中，大型房企反而交出了一份亮眼的成績單。

根據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞披露的2017房企銷售排名，三家龍頭房企的銷售均突破了5000億元，屬于歷史首次；銷售規(guī)模達(dá)到千億元的房企數(shù)量升至17家，同樣是史上最多。在打壓政策并未放緩的情況下，龍頭房企的銷售愈挫愈勇。

在一線龍頭規(guī)模越來越大的同時，中小地產(chǎn)商的日子愈發(fā)艱難，A股百余家上市房企中，不時傳來的轉(zhuǎn)型聲音不絕于耳。如果說房企的強弱分化在之前只是杞人憂天的話，如今的高壓政策正在將這一趨勢加速推進(jìn)中。

在銷售突飛猛進(jìn)的同時，龍頭房企在土地市場也不手軟。雖然少了前幾年頻繁更替的“地王”，房企整體拿地規(guī)模還是達(dá)到了一個新的歷史高度。并且，排名靠前的房企拿地積極性遠(yuǎn)超追趕者。不管這些追隨者是否愿意承認(rèn)，房企強者恒強的邏輯正在固化，這種難以逾越的鴻溝正走向無法彌合的路上。

強者恒強

2017年，有3家房企的銷售規(guī)模同時首次超過了5000億元，分別是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）和中國恒大（3333.HK），而且在2016年，也是這3家房企的銷售規(guī)模首次同時突破了3000億元。

房地產(chǎn)商銷售突破千億元還要追溯到2010年。2010年，萬科成為首家銷售規(guī)模破千億的房地產(chǎn)開發(fā)商，公司全年實現(xiàn)合同銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，分別比2009年增長35.3%和70.5%，占全國商品房成交額的比例為2.1%（當(dāng)年全國銷售金額為5.15萬億元）。

4年后的2014年，房企銷售規(guī)模由千億元邁向了2000億元的新臺階。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（如無特殊說明，均引用該研究機構(gòu)數(shù)據(jù)），萬科和綠地集團(tuán)分別以2120億元和2080.2億元達(dá)到了這一里程碑。從1000億元到2000億元用了4年，從2000億元到3000億元只用了兩年。

2016年，恒大、萬科和碧桂園分別以3731.5億元、3622億元和3090.3億元成為房企銷售三甲。到了2017年，房企三甲的銷售規(guī)模直接越過4000億元邁向了5000億元的高度。

2017年，碧桂園、萬科和恒大分別以5500.1億元、5239億元和5131.6億元占據(jù)了房企銷售排名前三的位置。不難發(fā)現(xiàn)，房企銷售規(guī)模向上邁臺階的步伐越來越快。

在邁向更大規(guī)模的過程中，龍頭房企的銷售增速不但沒有放緩反而呈加速之勢。以規(guī)模最先突破千億元的萬科為例，公司2010年-2017年的復(fù)合增長率遠(yuǎn)超過了30%。根據(jù)萬科2010年年報，公司當(dāng)年的成交金額占全國商品房成交額的比例為2.1%。即全國商品房成交額約為5.15萬億元。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國商品房銷售額5.25萬億元略高于萬科年報數(shù)字。而2017年行業(yè)前三占到了12%的市場份額，由此推算可知全年房地產(chǎn)的銷售規(guī)模約為13.23萬億元。8年時間房地產(chǎn)行業(yè)銷售的復(fù)合增長率接近15%。這就是說，作為行業(yè)龍頭的萬科，在規(guī)模擴大之際，增速不但沒有下降，反而超過了行業(yè)平均增速1倍以上。

如果是恒大和碧桂園的話，其增速就更加快速了。兩家公司都是在2013年銷售規(guī)模達(dá)到了千億元以上的規(guī)模，其中碧桂園為1097.3億元，恒大則銷售了1082.5億元。與萬科8年時間達(dá)到5000億元的規(guī)模相比，這兩家后來者只用了5年。兩家公司的復(fù)合增長率都接近了50%。

從銷售面積上來說，恒大和碧桂園在2015年已經(jīng)成為行業(yè)雙雄。2015年恒大以2628.6萬平方米的銷售面積領(lǐng)先碧桂園的2182.8萬平方米，2016年，恒大更是以銷售4468萬平方米拉大了與碧桂園的差距，直至2017年，碧桂園以6016.2萬平方米反超了前者。

從銷售面積上來看，2015年，萬科2094.9萬平方米銷售面積尚且與碧桂園有著不到百萬平方米的差距，2017年，萬科的3519.8萬平方米銷售面積就與碧桂園相差近乎一倍了，即使與次席的恒大相比，也不到其銷售面積的70%。恒大和碧桂園暫時把持了行業(yè)銷售面積的前兩名。

伴隨著一線龍頭規(guī)模的擴大，行業(yè)集中度有了明顯的提升。2015年-2017年，房企三強占行業(yè)的市場份額分別為7.7%、8.9%和12%，行業(yè)三甲首次占據(jù)了市場一成以上的份額。行業(yè)前十的市場份額提升更為明顯。2010年，房企10強的市場份額首次達(dá)到10.13%的兩位數(shù)水平，2017年，房企10強的市場份額增至24.1%。

如果將目光繼續(xù)放大不難發(fā)現(xiàn)，行業(yè)排名靠前的房企市場規(guī)模集中度在不斷加大。房企30強集中度近40%，50強房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%。而房企100強集中度達(dá)55.5%，首次突破了一半水平。endprint

市場占有率的提升意味著排名靠前的門檻相應(yīng)的提升。從金額門檻來看，30強梯隊房企門檻提升幅度最大達(dá)51%。50強房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。值得注意的是，房企100強和200強的金額、面積門檻都較2016年降低，這從側(cè)面表明排名相對落后的房企內(nèi)部格局也開始分化。

克而瑞指出，從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中，房企100強集中度增幅達(dá)10.7個百分點，變化最大；而2016年僅增長4.8個百分點。這表明，行業(yè)份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。

克而瑞預(yù)計，2018年房企4強的總規(guī)?；蚪?萬億元，千億元房企將繼續(xù)擴容。未來各梯隊房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，房企10強的集中度有望達(dá)到35%。同時，房企分化格局將得以延續(xù)，未來百強房企之間發(fā)生收并購的概率將不斷增大。

行業(yè)排名與銷售門檻的提升息息相關(guān)。2010年時只有萬科一家銷售過了千億元，而如今的2017年，銷售規(guī)模過千億的房企達(dá)到了歷史新高的17家。其中，僅銷售3000億元以上的房企就有6家。

排名門檻的提升、龍頭規(guī)模的加速擴張，這些卻與中小房企無關(guān)，甚至與二線的房企無關(guān)。不經(jīng)意間，看似激烈競爭的房企排名只是這些固定“玩家”的游戲，那些沒有進(jìn)入這個牌局的中小企業(yè)想要叩門的機會越來越少了。

固化的內(nèi)部競爭

僅從房企前三的排名來看，這個排名相對穩(wěn)固。第四名的融創(chuàng)中國（1918.HK）銷售額為3620億元，與第三名的恒大相差了1500余億元。這個差距金額足以使一家房企躋身行業(yè)前十。

事實上，這也是行業(yè)三強首次與追趕者拉開如此之大的距離。2010年-2014年行業(yè)前三與第四名的距離也不過百億元上下，2015年-2016年差距擴大至500億元左右，直至2017年追趕變得遙不可及。

不過，碧桂園、萬科和恒大的銷售規(guī)模都在5000億元以上，但彼此的銷售差距并不大。萬科落后碧桂園不到300億元，領(lǐng)先恒大更是只有百億余元。2015年時，萬科還牢牢占據(jù)榜單的第一名，2016年，恒大首次取代萬科成為行業(yè)魁首，2017年，碧桂園首次提前撞線。

因此，無論是多年把持行業(yè)第一的萬科，還是后來者萬科和碧桂園，目前沒有誰掉隊更沒有誰能穩(wěn)穩(wěn)站住榜首。房企榜單第一名在3年時間里三易其主，可見龍頭的競爭已經(jīng)到了白熱化的程度。

這種激烈的競爭與業(yè)內(nèi)的旁觀者無關(guān)。中小房企想逆襲的可能性正在變得越來越低。2017年相比2016年，行業(yè)的前15名只增加了旭輝控股（0884.HK），只減少了萬達(dá)集團(tuán)。若不是萬達(dá)集團(tuán)意外掉隊，旭輝控股也沒有晉級的可能。

而且旭輝控股只排名行業(yè)第15名，前14名都是榜單的常客。和2014年相比，到2017年龍頭公司中真正掉隊的還是只有意外掉隊的萬達(dá)一家。中信證券指出，盡管各大公司銷售額本身快速增長，但行業(yè)競爭格局基本固化。競爭格局固化，但行業(yè)競爭異常激烈。中信證券指出，在2017年年底，不少大公司銷售額出現(xiàn)同比大幅增長，12月單月同比增速超過100%的公司很多。這一方面說明當(dāng)前各地按揭貸款放款尚可，新房去化情況不差，但另一方面也說明了企業(yè)在年底沖量的決心。很多企業(yè)想提高行業(yè)銷售排名，且2018年的銷售面臨不確定性，各家公司目前積極去化庫存，都推動了年底銷售的放量。

房企積極追求擴張規(guī)模顯然有著切身的利益追求。中信證券指出，2017年下半年，地產(chǎn)企業(yè)又迎來了差別化的資金成本上升浪潮，在這一浪潮中，只有較大規(guī)模的企業(yè)可以維持低資金成本。熱點城市限價舉措限制了房價上漲的空間，壓縮建安成本的空間又極為有限，因此資金成本成為各大公司重要的競爭舞臺。

企業(yè)發(fā)展不進(jìn)則退，停滯可能導(dǎo)致排名下降。一旦排名下降，企業(yè)拿地優(yōu)勢就會下降，資金成本優(yōu)勢也可能下降，企業(yè)就可能進(jìn)入發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，中信證券指出，絕大多數(shù)房企2018年將繼續(xù)力拼排名，追求銷售規(guī)模增長。

萬達(dá)的遭遇或許能很好的印證這一點。2017年的7月，萬達(dá)與融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)（2777.HK）簽署協(xié)議，后兩家公司出資600余億元分別獲得了萬達(dá)的13個文旅項目91%股份和77個酒店全部股權(quán)。萬達(dá)將大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目和酒店項目出售鮮明的結(jié)果就是萬達(dá)從2016年的行業(yè)前十跌出了2017年的20強以外，萬達(dá)以891.2億元排名第22位。

實際上，萬達(dá)最近幾年的銷售規(guī)模不升反降，2017年是集中爆發(fā)。2013年和2014年，萬達(dá)分別以1301.1億元和1501億元躋身行業(yè)第三。2015年公司銷售金額為1512.6億元排名降至第四，2016年萬達(dá)銷售規(guī)?？s水至1100.2億元，勉強躋身前十，領(lǐng)先排名身后的華潤置地（1109.HK）僅僅20億元左右。

失去了規(guī)模丟掉了排名，萬達(dá)的日子并不好過。2017年9月，也就是萬達(dá)轉(zhuǎn)讓文旅項目和酒店項目后，三大評級機構(gòu)中的兩家——標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)評級下調(diào)至“垃圾級”。標(biāo)普預(yù)計萬達(dá)商業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場地位將會被削弱，穆迪則對萬達(dá)流動性方面表示了擔(dān)憂。

2018年元旦剛過，三大評級機構(gòu)中的另外一家惠譽也將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)評級下調(diào)兩個級距至垃圾級，稱該公司無法及時通過海外融資渠道提高流動性。

因此對于房企來說，無論是從資金成本來說還是企業(yè)發(fā)展來講，做大規(guī)模搶占排名都是有益無害的選擇。2014年，融創(chuàng)中國以658億元的銷售額首次躋身行業(yè)前十，但直至2016年也不過以1500.3億元排名第7，但2017年融創(chuàng)以3620億元的銷售規(guī)模躥升至行業(yè)前四。

也正是融創(chuàng)這類公司的崛起，多年前的一個論斷又被提起，這究竟是白銀時代還是鉆石時代？endprint

白銀OR鉆石？

白銀時代的提法來自曾經(jīng)的行業(yè)“大哥”萬科。2014年年中，萬科總裁郁亮曾發(fā)文指出，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時代?！?/p>

郁亮將中國地產(chǎn)的下一個十年稱為白銀時代，和黃金時代不同，白銀時代競爭更為激烈，“個位數(shù)的增長速度”將成為常態(tài)，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了。

3年后，融創(chuàng)董事長孫宏斌卻否認(rèn)了這個說法。孫宏斌在演講時認(rèn)為，萬科稱中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時代的提法是完全錯誤的，中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于比黃金時代還好的鉆石時代。

孫宏斌特意指出，這是鉆石時代，誰的鉆石時代呢？是大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結(jié)束了。他認(rèn)為房地產(chǎn)的上半場還會持續(xù)5年、10年。

僅僅是從萬科的數(shù)據(jù)上看，孫宏斌的觀點顯然更符合當(dāng)下的實際情況。2014年-2017年，萬科銷售金額分別為2120億元、2627億元、3622億元和5239億元，公司的復(fù)合增長率超過了35%，且同比增速呈現(xiàn)出加速增長的勢頭。

而從2010年-2014年，萬科銷售金額分別為1026億元、1210億元、1418億元、1740.6億元和2120億元，即萬科銷售規(guī)模破千億元后4年的復(fù)合增長率僅接近20%。顯然從萬科自身的發(fā)展增速來看，白銀時代的增速甚至要好于黃金時代，僅從銷售上說，這樣的白銀時代不禁要產(chǎn)生疑問了。

但顯然，萬科所說的白銀時代并非對個體而言，而是整個行業(yè)發(fā)展到了一個節(jié)點。房地產(chǎn)不再是一個人人皆可彎腰撿黃金的時代了，如今的時代是大企業(yè)的時代，行業(yè)走向集中的過程必然會是大企業(yè)受益，眾多的中小企業(yè)“白骨累累”。

1998年至今，中國實行的住房分配貨幣化，即商品房時代來臨。房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，1998年時房企數(shù)量僅僅只有24378個，2016年增長至歷史最高的94948家，逼近10萬家的規(guī)模。

可房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量增加的同時，行業(yè)排名靠前的房企市場規(guī)模卻在進(jìn)一步甚至可以說是加速增長。2014年-2017年，房企100強的銷售金額占有率分別為38.37%、40%、44.8%、55.5%。這就是說，100家房企占據(jù)了市場規(guī)模的大半江山，其余近10萬家房企只能分食剩余的小塊蛋糕了。

從集中趨勢來看，留給它們的份額正在被龍頭房企一步步地蠶食。因此，雖然房企數(shù)量在增加，但市場份額卻一步步消減，對于行業(yè)內(nèi)的多數(shù)從業(yè)單位來說，遠(yuǎn)離了黃金時代迎接的或許并非白銀時代。

郁亮曾說，萬科迎來的是白銀時代，并沒有來到青銅時代，更沒有來到黑鐵時代，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到爛鉛時代，可對于那些岌岌可危的中小房企來說，沒有市場份額，即使是爛鉛時代也不屬于自己。

因此，對于整個行業(yè)來說，這就是白銀時代。最明顯的是，房企銷售規(guī)模的擴大并非意味著盈利能力的提高。根據(jù)統(tǒng)計，申萬房地產(chǎn)140余家房企中，2014年-2016年的銷售毛利率平均值為34.26%、32.56%和31.33%?？梢?，房企的賺錢能力在緩慢下降。

實際上，郁亮所說的白銀時代是對行業(yè)而言，孫宏斌所說的鉆石時代則是指龍頭房企面臨的銷售機遇，兩者并不矛盾。早在2014年第六屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇演講時，郁亮也看到了一線房企在白銀時代的發(fā)展機遇。

郁亮在2014年的那次演講中指出，房企的集中度很低，美國最大企業(yè)是5%的份額，而中國最大企業(yè)是2%，美國前五大企業(yè)占比是18%，而中國是8.6%，差別是很大的。美國大概1.1萬家發(fā)展商，中國8.5萬家發(fā)展商。

所以，未來有可能是中國前100家發(fā)展商有一半左右，另外一半由1萬家完成。這個行業(yè)的集中度會逐漸提高?！斑@個行業(yè)集中度比較低，龍頭企業(yè)增長速度應(yīng)該有一個比較大的發(fā)展機會，可能會大于整體。”郁亮指出。

如今的事實也是如此，前100強的房企不但占據(jù)了一半的市場份額，而且是一半以上的市場份額，行業(yè)三甲也占據(jù)了市場12%的份額，一線房企尤其是龍頭房企的市場地位正如預(yù)料般增強。

手有余糧才能做到心中不慌，開發(fā)商的余糧體現(xiàn)在兩個方面，一是已經(jīng)兌現(xiàn)的預(yù)收款，二是土地儲備。從這方面看，龍頭房企的優(yōu)勢體現(xiàn)得淋漓盡致。

廣積糧

預(yù)收賬款是房企的“準(zhǔn)現(xiàn)金”資產(chǎn)，是房企即將兌現(xiàn)業(yè)績的“余糧”。根據(jù)Wind統(tǒng)計，按照申萬一級行業(yè)分類，截至2017年三季度末，A股140余家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，其預(yù)收賬款合計金額為19930.37億元，即已經(jīng)接近2萬億的規(guī)模。

而在2015年和2016年全年，140余家房企的預(yù)收賬款合計也不過10543.48億元和14040.71億元?？紤]到四季度一向是房企的結(jié)算高峰，而一線房企在四季度的銷售也都呈現(xiàn)了大幅增長的勢頭，不出意外的話，上市房企毫無意外將繼續(xù)刷新預(yù)收賬款的新高。

在預(yù)收款漲幅最明顯的房企中，萬科、保利地產(chǎn)（600048.SH）等一線房企名列其中，以萬科為例，2015年和2016年，公司預(yù)收款分別為2126.26億元和2746.46億元，而2017年前三季度就已經(jīng)達(dá)到了4078.82億元。

2017年前三季度，排名前20的A股上市房企預(yù)收款合計就達(dá)到了16539.8億元，占比超過了80%，剩余百余家房企的預(yù)收款占比尚不足兩成，強弱分化的更加明顯。

開發(fā)商的另一個“余糧”則是土地儲備。土地是房企賴以生存的基礎(chǔ)，土地儲備的多少對于房企后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。無論是通過并購為主的外延式增長拿地，還是通過招拍掛拿地，獲取優(yōu)良的土地和項目，是房企做大規(guī)模提高效益的基礎(chǔ)。endprint

在龍頭房企中，已經(jīng)站上榜首的碧桂園是這兩年拿地最為積極的企業(yè)之一。2016年，碧桂園以1481.17億元的拿地金額占據(jù)次席，但其以7446.18萬平方米的拿地面積位列當(dāng)年第一。2017年，碧桂園新增土地貨值11963.3億元繼續(xù)位列次席，以新增土地面積12553.7萬平方米守住榜首。

不得不提的是融創(chuàng)中國的異軍突起。2016年，融創(chuàng)中國的拿地金額和拿地面積都名列第四，而2017年，融創(chuàng)中國以14358.5億元的新增土地貨值攀升第一，同時以8984.6萬平方米的新增土地面積緊隨碧桂園排名第二。這或許也是孫宏斌在對外演講時敢于說出融創(chuàng)中國“三年以后是5000億元到1萬億元公司”的勇氣所在吧。

從2017年的拿地動力來看，領(lǐng)先房企繼續(xù)鞏固著自己的領(lǐng)跑優(yōu)勢。銷售10強房企的銷售額在百強中的占比達(dá)到44%，而對應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了48%，因此，未來10強房企的規(guī)模還有更高的上升空間。

“強者恒強”的規(guī)律似乎也開始適用于土地市場?？硕鹬赋觯瑢Ρ?017年銷售金額各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，未來百強內(nèi)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化。

未來，由于龍頭房企規(guī)模繼續(xù)擴張和追趕者對于千億規(guī)模的追求，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平；而由于招拍掛市場的高溢價和對中小房企的擠出效應(yīng)，并購仍將是部分房企的主要拿地方式；隨著“租售并舉”政策的推出，房企希望拓充一線城市土儲則不可避免的需要面對租賃地塊的運營問題，長租公寓的運營能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。

本輪房地產(chǎn)啟動有一個重要的推手就是行業(yè)去庫存。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上看，去庫存已經(jīng)卓見成效，國家又推出了租售并舉、租售同權(quán)的調(diào)控手段，這又會給高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢？

租售并舉新時代

根據(jù)統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果，2014年-2016年，全國商品房銷售面積120649萬平方米、128495萬平方米和157349萬平方米，2017年前11個月已經(jīng)達(dá)到146568萬平方米。

而2014-2016年全國商品房待售面積62169萬平方米、71853萬平方米、69539萬平方米，截至2017年11月份，商品房待售面積為59606萬平方米。目前的待售面積已經(jīng)低于2014年的水平，而商品房銷售面積遠(yuǎn)高于2014年水平，從這個結(jié)果上看，去庫存取得了階段性成果。

與此同時，緊繃的限購政策似乎有了松動的跡象。比如蘭州取消了部分區(qū)域限購政策，并取消其余限購區(qū)域內(nèi)的外地社保年限要求，同時限售3年。而南京明確研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才憑畢業(yè)證辦落戶手續(xù)，較之前人才政策邊際放松。鄭州、武漢和長沙等地也出臺了人才購房的寬松政策，要么是購買首套房不受限制，要么是給予住房政策補貼。在定向放松購房的同時，蘭州、武漢等地對出售政策進(jìn)一步收緊，限售期都明確加強。

不論如何，這種“寬進(jìn)嚴(yán)出”的調(diào)整還是有利于新房銷售的。國泰君安就認(rèn)為，政府對房地產(chǎn)態(tài)度或有所變化。在穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)下，“穩(wěn)增長”是政策鐵三角（穩(wěn)增長、高質(zhì)量發(fā)展、防控風(fēng)險）的硬約束，后續(xù)或有更多邊際放松、穩(wěn)增長措施出臺。

東莞證券也持有類似的觀點。蘭州當(dāng)前取消部分區(qū)域的限購政策，正由于該區(qū)域整體庫存仍較高，也是體現(xiàn)住建部提出的工作部署，“抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房；庫存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作?！?/p>

但其主城區(qū)仍實施限購銷售政策，主要出于這些區(qū)域樓市仍較熾熱。蘭州一城多政，精細(xì)化管理，正好體現(xiàn)近期高層提出的樓市調(diào)控新方向，也將是2018年整體樓市調(diào)控的一個縮影。未來更多城市，將積極加入推行“因城因地施政，精細(xì)化調(diào)控”。東莞證券指出。

與短期的政策調(diào)整相比，長期政策的深遠(yuǎn)影響不可忽視，從租售并舉、租售同權(quán)政策的提出強化了商品房的居住屬性。最高層反復(fù)強調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”也正是如此。

申萬宏源指出，從土地供應(yīng)的角度來看，單純商品住宅的土地供應(yīng)依然不能滿足未來一線城市的新增居住需求的。從2013年以來一線城市銷售一直超出供應(yīng)。但是從十三五土地規(guī)劃來看，未來一線城市的供應(yīng)仍然很難滿足需求，那么基于存量市場做文章，在一線和核心二線城市發(fā)展租賃市場是對未來居住需求的一個有效補充。

從北上廣深四大一線城市來看，2008年以來幾乎沒有租金漲幅超過房價漲幅的年度，租金收益率低也導(dǎo)致了中國租賃市場缺少專業(yè)化運營的機構(gòu)，地產(chǎn)開發(fā)商始終熱衷于銷售房屋，而非做存量市場的運營。

直至2017年，北上廣深租金漲幅與房價漲幅保持了一致，且都保持低位。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后段，從全國范圍來看，未來對于土地的需求定然是逐步接近頂部，無論是為了保證租賃房源的有效增加而大量推出廉價租賃建設(shè)用地的一線城市，還是土地出讓收入逐漸見頂?shù)膹V大三四線城市，在房地產(chǎn)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的過程中，建立長效機制，長久保證居民生活的基本需求是應(yīng)有之義。endprint