對(duì)房地產(chǎn)批量評(píng)估中若干規(guī)范性問(wèn)題的思考

文/肖歷一

近年來(lái)，房地產(chǎn)批量評(píng)估領(lǐng)域的研究主要圍繞技術(shù)實(shí)現(xiàn)方案、數(shù)據(jù)建設(shè)方案以及應(yīng)用領(lǐng)域等方面，對(duì)批量評(píng)估的規(guī)范性問(wèn)題鮮有討論。筆者以為，批量評(píng)估與個(gè)案評(píng)估在基本理論方法以及核心估價(jià)理念方面并無(wú)二致，目的都是向客戶(hù)提供具有一定可信度的意見(jiàn)和結(jié)論。規(guī)范性問(wèn)題對(duì)于批量評(píng)估而言同樣不可或缺，也不能因?yàn)榕吭u(píng)估的實(shí)現(xiàn)難度大而忽視其規(guī)范性問(wèn)題。

批量評(píng)估和個(gè)案評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)中的“一母同胞”，不僅在方法、數(shù)據(jù)以及應(yīng)用等技術(shù)環(huán)節(jié)存在一定差異，在估價(jià)委托、查勘、報(bào)告等程序環(huán)節(jié)上也都存在較大差異。這些差異導(dǎo)致了以個(gè)案評(píng)估為主要規(guī)范對(duì)象的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）并不完全適用于房地產(chǎn)批量評(píng)估。本文將參照現(xiàn)行《規(guī)范》的內(nèi)容，并結(jié)合國(guó)際上相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)批量評(píng)估中若干規(guī)范性問(wèn)題進(jìn)行思考和探討。

一、價(jià)值類(lèi)型

（一）價(jià)值類(lèi)型的概念

在《規(guī)范》中，其定義為：所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。其在RICS紅皮書(shū)以及“IVS”中被表述為“價(jià)值基準(zhǔn)”（bases of value），定義為：陳述估價(jià)的基本計(jì)量假設(shè)。從批量評(píng)估的角度來(lái)看，后者的表述更為準(zhǔn)確和直接?！盎鶞?zhǔn)”和“計(jì)量假設(shè)”兩個(gè)詞已經(jīng)表達(dá)了對(duì)“內(nèi)涵”的詮釋。

（二）價(jià)值類(lèi)型的設(shè)定

根據(jù)已有的實(shí)踐以及國(guó)外批量評(píng)估系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，批量評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型可以被設(shè)定為市場(chǎng)價(jià)值。一是因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值是最為核心的價(jià)值類(lèi)型，是眾多其他價(jià)值類(lèi)型的基礎(chǔ)；二是因?yàn)榕吭u(píng)估系統(tǒng)的應(yīng)用方向包括計(jì)價(jià)稅稅基評(píng)估、信貸價(jià)格審核以及自助估價(jià)等，而這些估價(jià)目的最終都將選擇市場(chǎng)價(jià)值作為其價(jià)值類(lèi)型。

根據(jù)《規(guī)范》，價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定。實(shí)際在批量評(píng)估業(yè)務(wù)中會(huì)出現(xiàn)兩種情況。一種是估價(jià)機(jī)構(gòu)受到客戶(hù)委托而進(jìn)行批量評(píng)估業(yè)務(wù)，例如受到地稅部門(mén)委托進(jìn)行的房地產(chǎn)從價(jià)稅稅基評(píng)估，這種情況滿(mǎn)足“根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定價(jià)值類(lèi)型”的要求。另一種情況是估價(jià)機(jī)構(gòu)并未受到客戶(hù)委托，而是基于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，先行研發(fā)批量評(píng)估系統(tǒng)。此時(shí)并無(wú)客戶(hù)委托，實(shí)際需求并不明確，但價(jià)值類(lèi)型的選擇是一個(gè)重要的前置條件，如果不能確定，則后續(xù)大量研發(fā)和數(shù)據(jù)建設(shè)工作將無(wú)法展開(kāi)。

（三）價(jià)值類(lèi)型的內(nèi)涵

如前文所述，批量評(píng)估基本選擇“市場(chǎng)價(jià)值”作為價(jià)值類(lèi)型，如僅此而已，則會(huì)出現(xiàn)內(nèi)涵不清的狀況。例如，在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，業(yè)主的報(bào)價(jià)就包括到手價(jià)和稅費(fèi)各付的兩種價(jià)格，它們都屬于市場(chǎng)價(jià)格的范疇，只是其一為賣(mài)家角度，其二為買(mǎi)家角度。為清晰表達(dá)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵，批量評(píng)估中的一般設(shè)定為稅費(fèi)各付的價(jià)格（包含中介費(fèi)的支付情況）。此外，在上海等城市，由于宏觀調(diào)控的政策因素，住宅二手房持有的年限不同，以及是否唯一等條件不同，交易稅費(fèi)也會(huì)有很大的差異。這一交易條件如不表述清楚，最終的評(píng)估結(jié)果仍然是一個(gè)模棱兩可的含糊的市場(chǎng)價(jià)值。為了界定這一因素，上海市住宅物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的“內(nèi)涵”可以被表述為“基于稅費(fèi)各付，并假設(shè)該房屋持有年限超過(guò)兩年不滿(mǎn)五年，非唯一條件下的市場(chǎng)價(jià)值”。如此表述基本清晰，即使與實(shí)際不符，客戶(hù)也可以通過(guò)比較此項(xiàng)基準(zhǔn)條件，換算得到基于實(shí)際情況的市場(chǎng)價(jià)（或賣(mài)方到手價(jià)，或買(mǎi)方需支付的總額）。不同地域，不同物業(yè)類(lèi)型，可能還有很多特殊情況需要進(jìn)行基準(zhǔn)的設(shè)定，目的是最終能給予客戶(hù)一個(gè)清晰的價(jià)值意見(jiàn)和結(jié)論。相比個(gè)案評(píng)估，由于沒(méi)有機(jī)會(huì)和業(yè)主進(jìn)行溝通，批量評(píng)估無(wú)法直接給出與事實(shí)相匹配的估價(jià)結(jié)果。因此，設(shè)定市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵（基準(zhǔn)）成為必要的規(guī)范性要求，在批量評(píng)估中尤為重要。

批量評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵還包括了估價(jià)對(duì)象的范圍界定，即批量評(píng)估的對(duì)象應(yīng)為單元物業(yè)。單元物業(yè)指可獨(dú)立使用的單套物業(yè)?？煞指畹捶指顔卧恼麠澪飿I(yè)，應(yīng)假設(shè)為分割成獨(dú)立使用的單元，并以此為對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。例如整棟寫(xiě)字樓整體對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃，并未分割單元產(chǎn)權(quán)，且實(shí)際經(jīng)營(yíng)中也是按整層租賃的，則可將層視為獨(dú)立單元。

在租金方面，批量評(píng)估不可避免地需要采用收益法作為評(píng)估方法，因此會(huì)涉及市場(chǎng)租金的內(nèi)涵界定。在RICS的紅皮書(shū)中規(guī)定：“估價(jià)師必須明確規(guī)定提供市場(chǎng)租金意見(jiàn)時(shí)假設(shè)的主要租賃條款?！币陨虾５霓k公樓租金為例：一般按每平方米每月的金額報(bào)價(jià)（元/月/平方米）。兩個(gè)辦公項(xiàng)目在相同的報(bào)價(jià)下，由于租賃條款的不同，租客最終的支付金額可能差異較大。以5元單價(jià)、100平方米辦公樓為例，在無(wú)優(yōu)惠條件的報(bào)價(jià)下，租客支付的年租金是5×365×100=18.25萬(wàn)元。如果是包含優(yōu)惠條件的報(bào)價(jià)，例如提供租客一個(gè)月的裝修免租期，租金包含每月每平方米15元的管理費(fèi)，則租客支付的年租金5×365×100÷12×11-15×12×100=14.93萬(wàn) 元， 折 算為無(wú)優(yōu)惠條件下的租金僅4.09元/月/平方米，兩者相差近20%。這一差距將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值的估算也偏差達(dá)20%。因此，市場(chǎng)租金的準(zhǔn)確表達(dá)，必定基于一定的條件基礎(chǔ)。

二、估價(jià)原則

《規(guī)范》中為市場(chǎng)價(jià)值設(shè)定了五項(xiàng)原則，即“獨(dú)立、客觀、公正原則”、“合法原則”、“價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則”、“替代原則”和“最高最佳利用原則”。在批量評(píng)估中，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，第一、三、四項(xiàng)原則可以遵從，第二、五項(xiàng)原則并不適用。

首先，批量評(píng)估采用標(biāo)準(zhǔn)的方法和統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，最終由批量評(píng)估系統(tǒng)得到評(píng)估結(jié)果，人工幾乎不能直接對(duì)最終結(jié)果進(jìn)行介入和干預(yù)。因此，批量評(píng)估客觀上就很好地遵循了獨(dú)立、客觀、公正原則。其次，批量評(píng)估自身能夠定期發(fā)布新的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估時(shí)根據(jù)需要在已發(fā)布的歷史價(jià)格數(shù)據(jù)中匹配對(duì)應(yīng)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)即可。因此，滿(mǎn)足價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。最后，在批量評(píng)估的技術(shù)方案中，普遍使用了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法技術(shù)，在檢驗(yàn)過(guò)程中也會(huì)采用IAAO的“比例研究標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行檢驗(yàn)，因此必能遵從替代原則。

關(guān)于“合法原則”，由于批量評(píng)估中無(wú)法完整收集所有物業(yè)相關(guān)的法律限制信息，一般通過(guò)估價(jià)假設(shè)進(jìn)行權(quán)益等方面的前提限定。因此，無(wú)法確保能夠遵從“合法原則”。

關(guān)于“最高最佳利用原則”，筆者認(rèn)為也不適用于批量評(píng)估。批量評(píng)估面對(duì)的龐大評(píng)估對(duì)象往往是一座城市的某類(lèi)或全部類(lèi)型的所有物業(yè)單元。相較于個(gè)案評(píng)估，其無(wú)法對(duì)“維持現(xiàn)狀繼續(xù)利用、更新改造利用、改變用途利用、改變規(guī)模利用和重新開(kāi)發(fā)再利用”等情況進(jìn)行判斷和評(píng)價(jià)。一是缺乏相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，并且技術(shù)上也無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)最高最佳利用的批量評(píng)判。二是缺乏必要性。批量評(píng)估的對(duì)象往往是通用型物業(yè)，例如住宅、辦公、商鋪、廠房等，它們的特點(diǎn)是數(shù)量眾多，容易提煉相似的價(jià)格影響因素，并利用統(tǒng)一的模型進(jìn)行價(jià)格估算，在產(chǎn)權(quán)用途確定的情況下，極少會(huì)涉及更新、改造、重新開(kāi)發(fā)等情況。但從規(guī)范性的角度考慮，應(yīng)在批量評(píng)估的估價(jià)假設(shè)中對(duì)這一原則的應(yīng)用進(jìn)行限定。原則中要求的分析和判斷，實(shí)際上更多地適用于專(zhuān)用型物業(yè)的分析，例如購(gòu)物中心、醫(yī)院、在建項(xiàng)目以及土地等，而這些物業(yè)不是批量評(píng)估的目標(biāo)物業(yè)。

估價(jià)原則中還涉及用途不一致的情況下如何選取估價(jià)所依據(jù)用途的規(guī)則。如按政府或其有關(guān)部門(mén)的認(rèn)定或處理結(jié)果，或是按估價(jià)目的或最高最佳利用原則確定。這些需要進(jìn)行取舍和判斷的情況，只適用于個(gè)案評(píng)估，而不適用于批量評(píng)估。批量評(píng)估在系統(tǒng)研發(fā)和建設(shè)之初已經(jīng)設(shè)定了物業(yè)的相應(yīng)用途，一般設(shè)定的是登記用途，對(duì)少數(shù)特殊物業(yè)會(huì)考慮規(guī)劃用途，這些信息都可以通過(guò)政府渠道批量獲得。但實(shí)際用途是一個(gè)較易變動(dòng)的因素。因此，對(duì)這一規(guī)則仍應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的估價(jià)假設(shè)條件。

三、估價(jià)假設(shè)

（一）重要性

《規(guī)范》第8.0.5條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)假設(shè)等重大估價(jià)事項(xiàng)上，應(yīng)向估價(jià)委托人清楚說(shuō)明，使估價(jià)委托人了解估價(jià)的限制條件和估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果的使用限制?！边@一條文被列在“估價(jià)職業(yè)道德”的章節(jié)，可見(jiàn)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)而言估價(jià)假設(shè)的重要性。

任何房地產(chǎn)估價(jià)都是有前提條件的，并且是在一定假設(shè)下作出的。個(gè)案評(píng)估如此，批量評(píng)估亦如此。在廣義上，價(jià)值類(lèi)型（基準(zhǔn)）、估價(jià)原則也都是前提條件，也是一種估價(jià)假設(shè)。例如在紅皮書(shū)中“價(jià)值基準(zhǔn)”就是被定義為“一種計(jì)量的假設(shè)”。

紅皮書(shū)VPS4第2.3條有云：“假設(shè)一般與估價(jià)師進(jìn)行調(diào)查或詢(xún)問(wèn)范圍的局限性相關(guān)。”相較于個(gè)案評(píng)估，批量評(píng)估受到這一局限性影響更大。批量評(píng)估中信息獲取的詳盡程度遠(yuǎn)不及個(gè)案評(píng)估，更為關(guān)鍵的是，批量評(píng)估不可能如個(gè)案評(píng)估一般能夠與委托方進(jìn)行充分的交流和溝通。因此，批量評(píng)估中的假設(shè)更為重要，假設(shè)內(nèi)容更為廣泛。假設(shè)的合理性和完整性，不僅體現(xiàn)了批量評(píng)估系統(tǒng)的規(guī)范性，同樣也體現(xiàn)了批量評(píng)估系統(tǒng)的技術(shù)水平。

（二）假設(shè)的內(nèi)容

不同的批量評(píng)估系統(tǒng)，估價(jià)假設(shè)內(nèi)容也不盡相同，這一不同來(lái)自對(duì)價(jià)格影響因素的取舍以及選定因素的條件設(shè)定，因素的取舍與條件設(shè)定又取決于批量評(píng)估的需求和技術(shù)的應(yīng)用限制。下文將以自助評(píng)估的需求為前提、以評(píng)估通用型物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值為目的進(jìn)行討論。

1.權(quán)益因素的假設(shè)。批量評(píng)估中的估價(jià)對(duì)象均被假設(shè)為擁有“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。所謂“干凈”，是指房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等。即使是使用權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、部分產(chǎn)權(quán)房，以及存在其他法律限制條件等情況，在沒(méi)有特別注明的情況下，所有的評(píng)估結(jié)果皆為此權(quán)益假設(shè)前提下的市場(chǎng)價(jià)值。

2.實(shí)物因素的假設(shè)。首先是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)的假設(shè)。一般情況下可假設(shè)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)良好，無(wú)重大結(jié)構(gòu)缺陷，破損狀況與對(duì)象的房齡和檔次相匹配。

其次是對(duì)物業(yè)管理水平的假設(shè)。物業(yè)管理包含了對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、環(huán)保、安保、綠化等職能。物業(yè)管理的好壞也會(huì)對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生較大影響。其中，可假設(shè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)良好，工作狀態(tài)良好，假設(shè)環(huán)保、安保以及綠化等職能運(yùn)行正常，并與物業(yè)檔次相匹配。

第三是對(duì)裝飾裝修的假設(shè)。一般情況下分為豪華裝修、精裝修、簡(jiǎn)單裝修和毛坯四個(gè)檔次。考慮批量評(píng)估的對(duì)象是一個(gè)存量市場(chǎng)中的物業(yè)，因此可以考慮假設(shè)為簡(jiǎn)單裝修的情況。而商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)則可假設(shè)為毛坯檔次。

3.區(qū)位因素的假設(shè)。區(qū)位因素中大多數(shù)因素會(huì)在批量評(píng)估的技術(shù)方案中進(jìn)行處理，并在評(píng)估結(jié)果中得以體現(xiàn)，包括宏觀區(qū)域位置、微觀區(qū)域位置、樓層、朝向、交通條件以及外部配套設(shè)施等。

（三）假設(shè)的要點(diǎn)

首先，假設(shè)內(nèi)容的取舍取決于批量評(píng)估技術(shù)方案中對(duì)價(jià)格影響因素的取舍，對(duì)于批量評(píng)估技術(shù)方案中未進(jìn)行處理的因素則需要進(jìn)行假設(shè)設(shè)置。

其次，批量評(píng)估技術(shù)方案中若涉及價(jià)格影響因素，還需確認(rèn)是否處理到位。對(duì)沒(méi)有處理到位的價(jià)格影響因素，仍需設(shè)置相應(yīng)的假設(shè)。

第三，對(duì)于選定的假設(shè)內(nèi)容設(shè)置何種假設(shè)狀態(tài)，需要兼顧批量評(píng)估系統(tǒng)的應(yīng)用需求和技術(shù)實(shí)現(xiàn)的難易程度。

最后，從整體角度考慮，假設(shè)的內(nèi)容應(yīng)整體框架?chē)?yán)密，邏輯合理，無(wú)疏漏。

四、結(jié)尾

無(wú)論是批量評(píng)估還是個(gè)案評(píng)估，都是基于所述前提下的專(zhuān)業(yè)（價(jià)值）意見(jiàn)。本文討論的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)原則以及估價(jià)假設(shè)這三個(gè)前提是估價(jià)前提中最為核心的內(nèi)容，三者界定清晰，則批量評(píng)估的整體方向?qū)⒉粫?huì)出現(xiàn)偏差。

批量評(píng)估和個(gè)案評(píng)估同為房地產(chǎn)估價(jià)，同樣有責(zé)任構(gòu)建并維護(hù)公眾對(duì)估價(jià)的信心和信任。只有建立規(guī)范、建立標(biāo)準(zhǔn)，并有良好的執(zhí)行與監(jiān)督，才能實(shí)現(xiàn)公眾對(duì)估價(jià)的信任。

［1］柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法［M］．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011：70-72.

［2］GB/T 50291-2015，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范［S］．

［3］RICS Valuation-Global Standards 2017［S］．

［4］International Valuation Standards 2017［S］．