論上海租賃住房用地出讓

文/余夢娜

2017年8月23日，上海市土地交易市場發(fā)布公告，掛牌出讓四幅國有建設(shè)用地使用權(quán)。對此，社會上出現(xiàn)了許多相關(guān)報道，諸如“200億黃金寶地作租賃住房”等，筆者對此進行了詳細研究。

一、出讓土地概況分析

根據(jù)上海土地交易市場公布的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告（滬告字〔2017〕第103號），筆者初步計算了徐匯區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)三個地區(qū)四幅土地的樓板價，如下表所示。

表1 出讓地塊概況

在地理位置方面，四幅土地交通均十分便利。

徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊（東至南寧路,南至南寧路,西至196a-07地塊,北至196a-03地塊）、長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊（東至姚虹路,南至E1-11地塊,西至E1-04地塊,北至紅寶石路）緊鄰內(nèi)環(huán)，浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊（東至浦東南路,南至東三里橋路,西至規(guī)劃06-03地塊,北至規(guī)劃06-02地塊）和浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊（東至連波路,南至前程路,西至滬南路,北至龍匯路）都位于中環(huán)以內(nèi)。四個地塊周邊均有地鐵和公交線路。

在社區(qū)周邊配套方面，四幅土地周圍均具有較為完善的配套條件，臨近商業(yè)中心。

徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊靠近上海南站，距徐家匯商業(yè)中心約5公里。長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊緊鄰內(nèi)環(huán)線，距中山公園商區(qū)約3公里。浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊屬于南碼頭社區(qū)，近黃浦江，周邊已形成成熟的社區(qū)商業(yè)配套，距陸家嘴約5公里。浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊靠近七號線芳華路站，附近醫(yī)療配套（上海安達醫(yī)院）、公共綠地（培花公園）等均已運作成熟。

目前，出讓的四幅土地地價均遠低于周邊商業(yè)住宅出讓地價。

在寸土寸金的上海，大部分租賃住房出讓土地均位于奉賢區(qū)、寶山區(qū)等較偏遠的位置。上海土地交易市場數(shù)據(jù)顯示（如下表所示），徐匯區(qū)自2015年以來，土地出讓共計10次，除本次用地為租賃住房，其余9次均為商辦用地，商辦用地中4塊掛牌流程中止。長寧區(qū)自2015年以來，土地出讓共計6次，除本次用地為租賃住房，其余5次均為商辦用地，商辦用地中2塊掛牌流程中止。換言之，徐匯區(qū)、長寧區(qū)等中心城區(qū)在近三年內(nèi)沒有住宅用地出讓記錄，此現(xiàn)象最為直觀地反映出中心城區(qū)住宅用地的稀缺性和寶貴性，此次租賃住房出讓用地有效緩解了中心城區(qū)住宅壓力。

表2 近三年徐匯區(qū)和長寧區(qū)出讓土地情況

二、以徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊為例重點分析租賃住宅用地模式

目前，在緊鄰徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊的區(qū)域，有一座住宅用地新樓盤，即徐匯公園道壹號，具體地址為賓陽路18弄，距本次出讓的漕河涇社區(qū)196a-08地塊直線距離約500米。徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊與商業(yè)住宅用地的對比情況如下表所示。

表3 徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊與公園道壹號對比情況

徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊租賃住房用地地價遠低于普通商品房用地價格。

距公園道壹號商品房土地出讓已經(jīng)過去約四年。目前，該地塊地價若以商品房性質(zhì)出讓，則遠高于6465萬元/平方米。徐匯區(qū)最新出讓情況為2017年4月商辦地塊徐匯區(qū)龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊，其樓板價約為2.1萬元/平方米。一般商業(yè)住宅地塊價格要高于同地段商辦性質(zhì)土地。

開發(fā)商開發(fā)租賃地塊可繼續(xù)保持商品房收益。

當前，該地塊屬于租賃住房性質(zhì)，租約最長為20年，土地產(chǎn)權(quán)為70年。考慮到開發(fā)商回籠資金的需求，借鑒上海愛久家園18年租賃權(quán)售賣先例，若該地塊建成后按20年租賃權(quán)售賣，根據(jù)土地交易市場該地塊出讓須知中競買人需提交“由市相關(guān)政府部門出具的項目認定文件原件”的要求，可知該地塊為定向掛牌出讓，競得價預(yù)計較低，開發(fā)商土地成本約為6465.82元/平方米。按目前房地產(chǎn)市場中公租房標準裝修后，開發(fā)商建安及其他成本總計約1.2萬元/平方米。預(yù)計開發(fā)完成后，開發(fā)商承擔的總成本約為1.8萬元/平方米。若按開發(fā)商品房銷售48%毛利率計算，該地塊出售租賃權(quán)價格為3.46萬元/平方米。該租賃權(quán)期限為70年，但對市場供應(yīng)時，最長供應(yīng)期限為20年，因此，針對需求者的20年租賃權(quán)，該售價需有一定折扣，考慮到時間成本，很難達到2/7的折扣額度（2/7折扣額度下為9800元/平方米），估算20年租賃權(quán)售價約為1.5萬元/平方米。

開發(fā)商如果以長租模式回籠資金，市場需求充分。

1.5萬元/平方米的20年租賃權(quán)在市場上具有較高的吸引力。離地塊最近的二手房小區(qū)三江小區(qū)，95年竣工，非電梯房，售賣均價已達到8.6萬元/平方米。地塊的出讓須知中約定“租賃住房套型比例按照《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》（滬府辦〔2016〕10號）要求執(zhí)行”。即社會租賃住房以中小型住房面積為主，為90平方米、95平方米、100平方米。若以1.5萬元/平方米售價計算，100平方米的三室一廳20年租賃權(quán)售價為150萬，平均每個月租金才6250元。按目前市場行情，6250元/月在該地塊周邊僅能租下三江小區(qū)一套兩室住房（約63平方米）。

三、提出問題與延伸思考

此模式下，開發(fā)商利潤有保證，市場有巨大需求。因此，尤其需要注意以下問題：

1.按現(xiàn)周邊住宅均價，開發(fā)商出售租賃權(quán)的價格可提高至2萬元/平方米甚至更高，開發(fā)利潤將高于商品房開發(fā)利潤，若引起市場哄抬地價，將形成惡性地價房價循環(huán)。因此，需政府層面對開發(fā)商準入門檻進行嚴格限制，同時對開發(fā)商利潤進行合理控制?？砂磩舆w安置房標準計算，將開發(fā)商收益控制在300元/平方米。或按共有產(chǎn)權(quán)住房模式，政府對該建成后租賃住房進行回購，再統(tǒng)一出租。

2.由于售價合理，市場需求將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。目前，上海對高需求的商品房出售施行搖號制度，對于這批社會租賃住房的住戶屆時是提高準入人群門檻，還是通過搖號進行篩選，也是未來將要面對的問題。

3.以上計算均預(yù)設(shè)租賃期20年打包售賣，消費者一次性購買20年租賃權(quán)，但實際情況如何，需事后跟蹤關(guān)注地塊情況。

4.目前，金融市場對ABS、REITs的投資主要針對租賃住房，社會租賃住房是一種新的模式。此前，中國靜態(tài)租賃回報率（1.5%-3.8%）低于國際合理水平（4%-6%）。租賃市場低回報率的現(xiàn)狀很難支持其繼續(xù)發(fā)展。社會租賃住房的推出，將有效擴大租賃市場，帶動利益驅(qū)動的金融市場發(fā)展，壯大和改良中國REITs的發(fā)展。