上海企業(yè)投資公共租賃住房實證研究

文/沈磊 楊華凱 田漢雄

住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是解決住房問題的重要渠道。國務(wù)院《關(guān)于加快培育發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。上海租賃住房與公共租賃住房都是滿足階段性居住的租賃型住房，其企業(yè)投資行為相似，可以通過對公共租賃住房的實證研究，為當(dāng)前“發(fā)展住房租賃企業(yè)”提供借鑒參考。

一、上海公共租賃住房概況

（一）上海公共租賃住房制度的建立及特點

2010年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，同年10月上海即出臺了《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，隨后相繼頒布《本市公共租賃住房項目認定的規(guī)定》、《關(guān)于落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的公告》、《關(guān)于本市公共租賃住房水電氣價格有關(guān)事項的通知》、《本市公共租賃住房運營機構(gòu)組建辦法》、《上海公共租賃住房建筑設(shè)計導(dǎo)則》等政策規(guī)章，規(guī)范指導(dǎo)公共租賃住房的投資建設(shè)與運營管理，促進上海公共租賃住房制度的不斷完善。

上海公共租賃住房制度具有以下特點：1.不限戶籍，不設(shè)收入線。配租對象是在滬穩(wěn)定就業(yè)且住房困難的常住人口。2.有限期的租賃。租賃合同兩年一簽（合同期內(nèi)租金不變），最長可續(xù)簽六年。3.租金標準略低于市場租金水平。租金標準由運營機構(gòu)按“略低于市場租金”原則確定，報主管部門備案后實施。4.運營管理方式為“政府支持、企業(yè)運作”。政府投入部分資金或補貼，扶持組建一批公共租賃住房運營企業(yè)，市場化運營，“保本微利”。2015年上海將廉租房與公共租賃住房“并軌”，凡政策保障性的租賃住房全部歸為“公共租賃住房”。

（二）上海公共租賃住房的建設(shè)運行情況

上海是全國較早實現(xiàn)公共租賃住房集約化供應(yīng)的城市之一。截至2017年6月底，已籌措、新建公共租賃住房約15萬套，配租約11萬套。其中市籌公共租賃住房2.84萬套，配租1.56萬套，區(qū)屬公共租賃住房3.54萬套，配租1.34萬套。七年來，上海公共租賃住房始終堅持“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作”，形成了三種運營模式：

一是“企業(yè)建設(shè)運營”模式。由企業(yè)投資建設(shè)公共租賃住房，并承擔(dān)其運營管理職責(zé)。如上海地產(chǎn)集團的馨寧公寓、馨越公寓、馨逸公寓。為鼓勵企業(yè)投資，政府給予部分公共租賃住房“先租后售”的政策，如臨港集團建設(shè)的臨港公共租賃住房，可在公共租賃十年后，轉(zhuǎn)為普通商品房上市銷售。

二是“機構(gòu)收購運營”模式。由非企業(yè)機構(gòu)投資購買企業(yè)建設(shè)的公共租賃住房，并委托專業(yè)機構(gòu)進行租賃運營管理。如市公積金管理中心購買的上海城投建設(shè)的楊浦尚景園、閔行晶華坊兩個項目，進行裝修后分別委托楊浦區(qū)和閔行區(qū)公共租賃住房運營公司負責(zé)其運營管理。

三是“政府收儲（包租）運營”模式。由區(qū)住房保障機構(gòu)采取購買（或包租）市場存量住房的方式，籌措房源用作本區(qū)公共租賃住房。

二、實例調(diào)查與分析

基于規(guī)模量和推廣性的考量，本文在“企業(yè)建設(shè)運營”與“機構(gòu)收購運營”兩種模式中選取具有典型代表性的徐匯馨寧公寓和楊浦尚景園，作為實證分析樣本。

（一）馨寧公寓與尚景園的基本情況

1.馨寧公寓是上海首批“企業(yè)建設(shè)運營”型公共租賃住房的典型，其2900套公共租賃住房于2011年初面向社會完成了配租。該公寓位于徐匯華涇鎮(zhèn)，原為上海地產(chǎn)（集團）有限公司投資建設(shè)的配套商品房項目，2008年8月開工，2011年5月竣工。由于本市保障性住房建設(shè)調(diào)整，2008年其中一半轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，2010年這部分經(jīng)濟適用房又轉(zhuǎn)作了公共租賃住房，建筑面積共17.3萬平方米（2900套）。其中一房建筑面積42平方米（占17.5%），二房建筑面積62平方米（占77.5%），三房建筑面積76平方米（占5%）。

馨寧公寓2011年租金標準42元/平方米/月，2017年6月為56.5元/平方米/月，七年僅增長34%；物業(yè)管理費標準2.88元/平方米/月；運營管理費1.7元/ 平方米/月。

2.尚景園是上海首批“機構(gòu)收購運營”型公共租賃住房的典型，其2202套公共租賃住房于2011年末面向社會完成了配租。尚景園位于楊浦新江灣城，原是上海城投置地有限公司投資建設(shè)的經(jīng)濟適用房項目，2009年8月開工，2011年4月竣工。2010年上海市公積金中心創(chuàng)新“公積金保值增值、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”，用公積金增值資金購買了該項目，并在主管部門支持下全部轉(zhuǎn)為公共租賃住房，委托楊浦區(qū)公租房運營公司進行運營管理。2202套住房（建筑面積15.15萬平方米）中一房建筑面積45平方米（占5.1%），二房建筑面積65平方米（占90.1%），三房建筑面積80平方米（占4.8%）。

尚景園2011年租金標準39元/平方米/月，2017年6月為47元/平方米/月，六年僅增長21%，物業(yè)管理費標準2.88元/平方米/月，運營管理費0.82元/ 平方米/月。

（二）馨寧公寓與尚景園投入產(chǎn)出分析

按照房地產(chǎn)投資經(jīng)營理論，租賃型住房的總投資一般與其20年的租金收益相平衡。以下按照五項租金構(gòu)成分解公共租賃住房的建設(shè)總成本進行比較，以判斷其投入產(chǎn)出情況。

1.五項租金成本分析。

（1）房屋折舊。假設(shè)房屋壽命按居住用地68年期計（2年建設(shè)期），不計殘值。

（2）室內(nèi)裝修（含設(shè)備）。假設(shè)每八年按700元/平方米的標準重新裝修一次。

（3）管理費。包括物業(yè)管理和運營管理兩方面。

（4）資金成本。馨寧公寓資金主要源于太平洋-上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃，年貸款利率約5%（比同期商業(yè)銀行基準利率低12%）；尚景園由公積金增值資金收購，按公積金五年期以上貸款年利率3.25%計。

（5）稅金。公共租賃住房按政策免繳土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，馨寧公寓與尚景園稅金為零。

綜 上，（1）+（2）+（3）+（4）+（5）構(gòu)成的運營管理成本，馨寧公寓約82.53元/平方米/月，尚景園約51.7元/平方米/月。租金收益，馨寧公寓56.5元/平方米/月，僅為運營成本的68.5%，入不敷出，難以為繼。尚景園租金收益約47元/平方米/月，為運營成本的91%，基本持平，略有虧損。說明公共租賃住房的總投資依靠租金收益很難收回。

假如僅計（1）+（2）+（3）這三項租金成本，不計資金成本（稅金免繳），馨寧公寓約27.88元/平方米/月，尚景園約23.7元/平方米/月，租金收益均大于運營管理成本。說明資金成本是決定公共租賃住房投入產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵因素，假如政府能向這部分資金成本提供補貼（又稱“貼息”），將有利于公共租賃住房的持續(xù)運營。

2.年現(xiàn)金流分析?？紤]到房屋周轉(zhuǎn)、維修維護等因素，馨寧公寓與尚景園的出租率按95%計，馨寧公寓年租金收入645元/平方米/年，扣除當(dāng)年物業(yè)管理費、租賃運營成本、裝修費分攤、年資金成本后，凈現(xiàn)金流為-153.26元/平方米/年，“收”小于“支”。說明僅靠租金收入，入不敷出，持續(xù)運營將持續(xù)虧損。尚景園年租金收入為536元/平方米/年，扣除上述成本后，凈現(xiàn)金流為68元/平方米/年,“收”大于“支”。說明具備持續(xù)租賃運營的能力。

3.回收周期分析。馨寧公寓“收”小于“支”，回收無期。故僅以尚景園為例，測算靜態(tài)回收周期。按公積金利率計，尚景園回收周期為152年。

（1）若租金年上漲2%，回收期為71年；

（2）若租金年上漲5%，回收期為45年。

若以上述數(shù)據(jù)測算類推租賃住房，由于租賃住房不享有公共租賃住房的稅收減免優(yōu)惠，一般也難取得像公積金這樣的低成本資金，如果沒有較大的機制創(chuàng)新，租賃住房想達到投入產(chǎn)出的平衡，難度很大。

三、結(jié)論與問題

從上海公共租賃住房的快速發(fā)展和馨寧公寓、尚景園兩處實例分析，本文得出以下結(jié)論：

（一）完善配套的政策規(guī)章，是上海公共租賃住房快速啟動、規(guī)范運行的有力保障

當(dāng)前發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵企業(yè)投資建設(shè)租賃住房，需要政策規(guī)章的保駕護航。

（二）企業(yè)投資建設(shè)，是上海公共租賃住房實現(xiàn)集約化、規(guī)?；ㄔO(shè)與供應(yīng)的重要渠道

對于公共租賃住房投入產(chǎn)出的失衡狀況，企業(yè)在投資租賃住房時引以為鑒，需要拓寬資金渠道、創(chuàng)新租金定價與調(diào)價機制，來實現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡，促進企業(yè)投資的健康可持續(xù)。

（三）企業(yè)市場化運營管理公共租賃住房的實踐，為企業(yè)運營管理租賃住房作出了有益嘗試

租賃住房屬市場性住房，在總結(jié)公租房經(jīng)驗基礎(chǔ)上，應(yīng)充分利用市場化運營方式，充分利用科學(xué)技術(shù)管理手段，提升運營管理水平、提高運營管理效率，形成市場競爭力。

（四）從企業(yè)投資公共租賃住房的實例分析中，還發(fā)現(xiàn)了諸多阻礙企業(yè)持續(xù)投資的問題

在投資建設(shè)租賃住房時，需要采取措施，解決主要問題：

1.供地不足、布局不均。公共租賃住房建設(shè)用地主要源于企業(yè)“退二進三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的存量土地，這類土地數(shù)量有限，且在全市分布不均。

2.籌資難、成本高。目前，公積金資金已停止投資保障性住房。而商業(yè)銀行貸款規(guī)模小、成本高、周期短，難以滿足公共租賃住房長期投資的需要。

3.租金缺乏有效的定價與調(diào)價機制。由運營機構(gòu)確定租金標準雖調(diào)動了運營機構(gòu)的主動性，但缺少權(quán)威機構(gòu)對本市各區(qū)域租金信息進行定期持續(xù)發(fā)布，僅靠短期市場調(diào)查，租金定價精準不夠，調(diào)價依據(jù)不足。據(jù)了解，前述市籌公共租賃住房的租金標準僅為同期同區(qū)域市場租金的70%-80%，較大偏離了“略低于市場租金”的初衷，增加了企業(yè)投資回收的難度。

4.運營管理內(nèi)容多，責(zé)任重。公共租賃住房運營管理包括對房屋（含裝修設(shè)備）與承租人這兩方面管理。對于在保修期內(nèi)的房屋，物業(yè)管理、設(shè)備維修、運營壓力都相對較小。隨著保修期的結(jié)束，房屋及設(shè)備的維修需求將增加，如再遇到有承租人“不退租”問題，運營管理的難度將更大。

四、對策與建議

按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間上海將建設(shè)70萬套租賃住房，需要土地供應(yīng)1700公頃（相當(dāng)于老靜安區(qū)、老盧灣區(qū)、老黃浦區(qū)的供地面積總和）。要在“十三五”的后三年，快速完成這70萬套租賃住房的建設(shè)，需要開拓創(chuàng)新，勇破難題。

（一）創(chuàng)新思維，積極拓展土地供應(yīng)渠道

建議在繼續(xù)挖潛企業(yè)存量土地的基礎(chǔ)上，將租賃住房用地有選擇地拓展到租賃集體土地、傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型、廠房改造改建等方面。

1.繼續(xù)挖潛企業(yè)存量土地，并將公租房捆綁供地政策延伸到租賃住房中，允許企業(yè)在存量土地上建設(shè)租賃住房時，捆綁建設(shè)一定比例的經(jīng)營性項目，以彌補因租賃住房投資回收期長導(dǎo)致的虧損。

2.允許企業(yè)在符合區(qū)域規(guī)劃前提下，將廠房或建筑物改建為租賃住房，滿足企業(yè)自身或周邊區(qū)域的租住需求。政府需給予規(guī)劃、消防等方面的支持。

3.結(jié)合污染整治，選擇具有一定區(qū)位條件的老工業(yè)區(qū)布局租賃住房。如寶鋼，距市中心（人民廣場）約18公里，與江灣到市中心等距，有軌交連接。寶鋼外遷后，能否在其原廠區(qū)地塊上合理布局一定量的租賃住房？

4.與城市“創(chuàng)全”、“五違四必”整治相結(jié)合，在完成整治的土地中，選取具有一定交通和配套條件的地塊，租賃其土地使用權(quán)建設(shè)租賃住房，供外來務(wù)工人員租住。這樣，既解決了外來務(wù)工人員的居住問題,也整合利用了集體土地，有利于避免這部分土地完成整治后被“二次污染或侵占”。除此，還增加了集體土地上農(nóng)民的收入。

（二）多元多渠道籌集低成本資金

租賃住房的建設(shè)和運營是一項較為長期的投資，商業(yè)銀行貸款期限短、成本高，容易出現(xiàn)“短貸長投”和融資成本高的問題。解決租賃住房的融資問題，需要多元拓展融資渠道。

1.利用保險資金。保險資金,尤其是壽險資金，資金量大且穩(wěn)定，適合長期投資。建議政府或直接給予公共租賃住房專項資金補貼，或通過給予企業(yè)退稅、優(yōu)惠等政策，間接補貼公共租賃住房。初步估算，若政府每年補貼20億-30億元，則可融通保險資金1000億-1500億元建設(shè)租賃住房。

2.發(fā)行債券。建議地方政府可在發(fā)行的債券上劃出一塊，專門用于建設(shè)租賃住房。發(fā)行債券需報經(jīng)國務(wù)院批準。

3.發(fā)行信托理財產(chǎn)品。近期上海租賃住房政策中提出了加快試點的要求，有條件的企業(yè)可以先行先試。對項目可控、回收可期的租賃住房項目，可酌情選擇銀行發(fā)行信托理財產(chǎn)品。

（三）創(chuàng)新租賃住房的建設(shè)理念

1.適當(dāng)提高租賃住房項目的用地效率。在滿足居住功能的前提下，適當(dāng)提高建設(shè)密度；酌情降低對朝向、日照的要求，增長點狀、蝶狀建筑，以盡可能在有限的土地上增加租賃住房供應(yīng)量。

2.制定針對小戶型的設(shè)計指標。小戶型很難達到現(xiàn)行住宅廚衛(wèi)全明的要求，應(yīng)允許租賃住房的廚衛(wèi)“不全明”。同時，調(diào)整按總戶數(shù)比例配置機動車位數(shù)量的要求，允許租賃住房降低車位配比。

3.配套設(shè)施應(yīng)符合租賃對象年齡特點。如可以采取圍合式、一梯多戶，便于溝通互助；又如以體育活動設(shè)施如跑步道、小型籃球場、羽毛球場等替代觀賞型綠化，方便健身活動。

4.裝修標準模塊化。租賃住房裝修標準應(yīng)予以模塊化、標準化。進行房屋裝修或設(shè)備安裝時，要兼顧成本控制與設(shè)備維修的方便快捷。

（四）建立市場化租金標準的定價與調(diào)價機制

租賃住房屬市場性住房，其租金標準在不高于同區(qū)域同期市場租金標準的前提下，每年應(yīng)隨行就市適時進行調(diào)整。租金調(diào)整除充分考慮市場因素，還需兼顧租金與投入成本的比例關(guān)系、租金與居民收入水平的關(guān)系、租金與租戶與可支付能力的關(guān)系等。同時，建議主管部門科學(xué)利用中介機構(gòu)累積的租賃數(shù)據(jù)，結(jié)合租賃合同備案數(shù)據(jù)，定期發(fā)布本市各區(qū)域租金價格標準，為企業(yè)合理確定租賃住房租金標準或調(diào)整租金價格提供權(quán)威依據(jù)。

（五）建立全市統(tǒng)一的租賃住房信息化管理平臺

建議政府部門牽頭研究，盡快建立起全市統(tǒng)一的租賃住房信息化管理平臺。該平臺應(yīng)是房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的子系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)辦理、行政監(jiān)管三項功能。先期可將平臺建設(shè)為全市統(tǒng)一的租賃住房信息共享平臺，與租賃住房有關(guān)的房源信息、租金標準、政策法規(guī)、投資方、建設(shè)方、中介機構(gòu)等所有數(shù)據(jù)都匯聚在平臺上，與社會各方共享。待條件成熟后，再將平臺打造成業(yè)務(wù)辦理平臺。這樣，通過租賃合同的網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案、經(jīng)租管理情況在平臺上的適時更新，主管部門不僅能及時了解租賃住房的真實數(shù)據(jù)，加強行政監(jiān)管，也能為政策制定提供充足依據(jù)。