營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究

朱進(jìn)

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提高，稅收政策面臨著改革。自1994年分稅制改革以來，營改增政策的出臺(tái)就是一項(xiàng)重大的變革。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策的實(shí)施，不僅能夠避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，還能夠減少企業(yè)在稅收方面的負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。論文就此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅收籌劃措施進(jìn)行了研究，內(nèi)容供相關(guān)人士參考。

【Abstract】With China's economic development， China's tax policy is facing reform. Since the reform of the tax system in 1994， replacing business tax with value-added tax（VAT） policy is a major change. And for the real estate enterprises， the implementation of replacing business tax with value-added tax（VAT） policy not only can avoid double taxation phenomenon， but also can reduce the tax burden of enterprises， so as to promote the improvement of economic efficiency of enterprises. The article researches on the tax planning measures of real estate enterprises after replacing business tax with value-added tax（VAT）， for reference.

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；籌劃

【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprise； tax； planning

【中圖分類號(hào)】F299.23；F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）12-0060-02

1 引言

稅收籌劃的內(nèi)容包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。在營改增稅收政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效減輕稅收負(fù)擔(dān)，并且還能夠減少成本和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)營改增政策的有效利用，并合理籌劃企業(yè)稅收對(duì)策。

2 營改增稅收改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)施營改增稅收政策之后，對(duì)企業(yè)納稅影響主要從以下幾個(gè)方面來說。

2.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅金及附加費(fèi)用的影響

我國營改增政策在實(shí)施之后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其進(jìn)入了增值稅繳納時(shí)期。當(dāng)下，從營改增政策的具體內(nèi)容中，有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的要求表明，其增值稅稅率為11%，這相對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)稅率17%要低很多；同時(shí)，土地成本被列為可抵扣項(xiàng)目，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)重大利好，這要求我們?cè)谧龆悇?wù)籌劃的時(shí)候，必須全面把握政策并了解政策，才能運(yùn)用政策達(dá)到節(jié)稅的目的，所以最主要的應(yīng)對(duì)方案就是要拿地方式，拿地方式主要有招拍掛、項(xiàng)目轉(zhuǎn)股、拆遷、投資等，但是采用哪種方式對(duì)企業(yè)更有利，要根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行分析。所以如果籌劃得當(dāng)可以降低企業(yè)稅負(fù)，從而達(dá)到營改增政策改革目的，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和利潤的提高。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響

自國家實(shí)施了營改增政策之后，房地產(chǎn)土地增值稅發(fā)生了顯著變化。因其繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，有關(guān)明文上規(guī)定其不能夠作為抵扣項(xiàng)目來進(jìn)行核算。這種情況下，營改增從某種意義上增加了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率，進(jìn)而加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)財(cái)務(wù)稅收籌劃工作提出了更高的要求。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的影響

從表面上看，因增值稅為價(jià)外稅，使得該部分稅額不能夠從企業(yè)的所得稅中進(jìn)行扣除，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的所得額，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅產(chǎn)生較大影響。但是從另外一個(gè)角度來看，雖然增值稅額不能抵減所得額，而銷售收入原來在營業(yè)稅時(shí)期是全部銷售額，實(shí)行增值稅后銷售收入需要扣除稅額部分，也就是說收入確認(rèn)時(shí)已經(jīng)扣除了所含增值稅，所以再確認(rèn)所得額不再扣除稅額，從這個(gè)方面看來，實(shí)際沒有產(chǎn)生什么變化，這個(gè)因素并不是導(dǎo)致企業(yè)所得稅變化的主要原因。在這里，就要求我們?cè)谪?cái)務(wù)管理上，需要更加細(xì)致的分析，準(zhǔn)確確定實(shí)際產(chǎn)生影響的因素。

3 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅收籌劃的建議和措施

3.1 從經(jīng)營活動(dòng)中合理籌劃企業(yè)的稅收

首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人，在營改增政策實(shí)施之后，其增值稅稅率為11%，因此企業(yè)可以從經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的費(fèi)用和成本入手，盡量按照相關(guān)要求取得增值稅專用發(fā)票，從而減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的有效管理，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員使用增值稅專用發(fā)票的意識(shí)，從而達(dá)到利用營改增政策節(jié)稅的目的[1]。其次，加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，并且對(duì)提供材料的供應(yīng)商進(jìn)行對(duì)比分析和價(jià)格比較，從而選擇最佳材料供應(yīng)商。若是在一般納稅人處購買零散材料的時(shí)候，企業(yè)需要向其索要發(fā)票，從而實(shí)現(xiàn)最大額度的抵扣。若是在小規(guī)模納稅人處購買零散材料的時(shí)候，企業(yè)是無法進(jìn)行抵扣的，這種情況下就需要有關(guān)采購人員從材料價(jià)格上和供應(yīng)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到降低采購成本的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)一定要將稅率的差異有效利用起來。一般情況下，供應(yīng)商的稅率為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)的稅率是11%，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在法律允許的情況下，例如采取甲供料的方式等，根據(jù)稅率差異來減少納稅負(fù)擔(dān)。同樣也可以通過納稅時(shí)間延遲、爭取優(yōu)惠政策等措施進(jìn)行稅收籌劃。endprint

3.2 對(duì)增值稅專用發(fā)票加強(qiáng)使用管理

房地產(chǎn)企業(yè)為了有效利用增值稅的優(yōu)惠政策，減輕稅收負(fù)擔(dān)，就需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃能力的培養(yǎng)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員只有具有較強(qiáng)的稅收籌劃能力，才能夠加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的使用管理，從而為企業(yè)增加更多的抵扣額。例如，房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)間，以及開具發(fā)票的時(shí)間，都將是我們財(cái)務(wù)人員重點(diǎn)關(guān)注要點(diǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需關(guān)注增值稅專用發(fā)票的時(shí)效性。在企業(yè)獲得專用增值稅發(fā)票之后，需要及時(shí)進(jìn)行抵扣，避免出現(xiàn)抵扣時(shí)限超期的現(xiàn)象[2]。最后，企業(yè)還需要提高稅收籌劃工作的效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

3.3 加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)在進(jìn)行納稅的過程中，為了減輕稅收負(fù)擔(dān)都會(huì)選擇避稅。而在選擇避稅的過程中，是不能夠盲目進(jìn)行的，一定要在國家法律范圍允許之內(nèi)，通過充分的研究和討論，在保證避稅行為的合法性情況下，進(jìn)行避稅方案制定。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要考慮我國法律法規(guī)的變化，考慮到行業(yè)相關(guān)準(zhǔn)則，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)合理籌劃各項(xiàng)活動(dòng)的稅收。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通，將執(zhí)法機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并制定出科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，保證風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性。同時(shí)，還要采取有效措施讓大眾參與到對(duì)政府執(zhí)法機(jī)關(guān)的監(jiān)督過程中來，從而防范政府資源被壟斷，保證社會(huì)各個(gè)團(tuán)體的權(quán)利平等，實(shí)現(xiàn)民眾滿意度的有效提高。

3.4 房地產(chǎn)企業(yè)要積極地轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷策略

在營改增政策實(shí)施的大環(huán)境下，企業(yè)要想減少營改增對(duì)其稅收產(chǎn)生的影響，就需要立足企業(yè)實(shí)際情況，著眼未來，有效轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營業(yè)銷售策略。例如，在營銷定價(jià)模式下，企業(yè)可以通過采用制定目標(biāo)成本來對(duì)相關(guān)成本和費(fèi)用進(jìn)行把控，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和利潤；而當(dāng)房地產(chǎn)的工程材料和設(shè)備價(jià)格出現(xiàn)增幅的情況下，企業(yè)就需要針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大形勢(shì)，對(duì)營銷方式的進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到提高企業(yè)利潤的目的[3]?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)不同的環(huán)境和條件，對(duì)營銷策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，從而將營改增作用發(fā)揮到最大，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)利潤提升。

3.5 爭取政府扶持優(yōu)惠政策

為了促進(jìn)營改增改革的順利進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)盡可能爭取政府有關(guān)部門相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如延長繳稅期限等，從而使企業(yè)的資金能夠有效利用，政府在營改增政策實(shí)施過程中，可以用有效的管理手段和實(shí)施方式來滿足各種變化的需求，并針對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理有效把控，從而監(jiān)控工程進(jìn)展和投資情況，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施起到一定的指引性作用。

4 結(jié)語

總之，營改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響十分大，既有有利的影響，也有不好的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證經(jīng)濟(jì)效益的提高，減輕稅收負(fù)擔(dān)，就需要針對(duì)營改增政策中的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)營銷方式進(jìn)行合理調(diào)整，并合理籌劃房地產(chǎn)稅收方式。同時(shí)，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)控不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)市場變化莫測，房地產(chǎn)企業(yè)承受的壓力和風(fēng)險(xiǎn)逐漸加強(qiáng)，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)的經(jīng)營利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷找尋解決措施，從而降低企業(yè)投資和生產(chǎn)成本，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)向著穩(wěn)定、健康、和諧、可持續(xù)的方向發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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