我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑研究

黨 凱（西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710055）

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我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑研究

黨 凱
（西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710055）

摘要：近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模高速增長的過程中，銀行信貸規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，高房價(jià)已經(jīng)吞噬了居民儲(chǔ)蓄畢生心血甚至是幾代人的財(cái)富。高房價(jià)等因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的集聚，公眾更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)在金融體系仍處于改革時(shí)期，各項(xiàng)制度、金融結(jié)構(gòu)、資源配置功能仍不完善的階段，尤其需要注意防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)溢出

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位是舉足輕重的，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)13%之多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)行。由房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的美國次貸危機(jī)，進(jìn)一步波及全球的系統(tǒng)性金融危機(jī)，啟示我們房價(jià)過度波動(dòng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響重大而深遠(yuǎn)。

二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及價(jià)格波動(dòng)的主要原因

1、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的發(fā)展房屋交易規(guī)模規(guī)模急劇擴(kuò)大，成交量不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。隨著國務(wù)院“國十條”的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲國家宏觀調(diào)控的管控，但是這樣的政策并沒有能夠控制住房價(jià)的上升趨勢(shì)。在公眾媒體呼吁房價(jià)虛高的同時(shí)，公眾開始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的高低。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中主要表現(xiàn)出如下特征：

（1）投資規(guī)模增長過快。從國家1998年國家住房改革之后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于GDP增長速度，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長速度。

（2）房價(jià)上行趨勢(shì)明顯。商品房銷售價(jià)格自2003年以來持續(xù)上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的價(jià)格，11年間增長了284%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，近五年來同比增速下降，說明人們意識(shí)到商品房價(jià)格過高，商品房銷售價(jià)格雖然仍在上漲，但上漲速度有所下降。

（3）銷售量持續(xù)上升。根據(jù)2003-2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到進(jìn)十年來商品房銷售面積總體來說呈上升趨勢(shì)，到2008年受到次貸危機(jī)影響后房屋銷售面積得到了暫時(shí)的下滑，2009年房屋銷售市場(chǎng)中房屋銷售價(jià)格到了極大的反彈，2010年之后商品房銷售面積增速恢復(fù)到常態(tài)水平，2011年、2012年商品房面積增長速度較前些年增幅有所下降，說明市場(chǎng)房屋需求量有所下降，究其原因可能是考慮都風(fēng)險(xiǎn)原因和資金成本風(fēng)險(xiǎn)投資性動(dòng)機(jī)不強(qiáng)，2014年房屋銷售面積和住宅銷售面積同比增長率出現(xiàn)了除2008年的首次負(fù)增長，這說明受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響投資者觀望情緒蔓延，投資積極性下降。

（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡。根據(jù)《統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)》國內(nèi)商品平均銷售價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價(jià)進(jìn)年迅速上漲，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年內(nèi)價(jià)格上升了一倍。在國家加速城鎮(zhèn)化工業(yè)化加速發(fā)展的時(shí)期，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了巨大的變化。對(duì)比北京、上海、天津以及全國平均房價(jià)我們可以初步預(yù)判，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在房地產(chǎn)局部過熱的可能。

2、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要原因

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要與我國特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)制度、政府干預(yù)、市場(chǎng)供給等因素的綜合影響，主要因素如下分析：

（1）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是國民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)性類似于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)性一樣，也有復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)性息息相關(guān)，并滯后于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

（2）貨幣供給量過多。整體宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好時(shí)期，銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)降低，房貸市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展，房價(jià)也跟隨一路飆升，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的情形。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，銀行收縮房貸存量，房貸市場(chǎng)規(guī)模有所下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金短缺。加之央行實(shí)行適度緊縮的貨幣政策和逐步放開存款利率市場(chǎng)，銀行吸儲(chǔ)壓力增加，存款利率逐步市場(chǎng)化，銀行資金成本增加，信貸頭寸減少，可能導(dǎo)致房貸市場(chǎng)的規(guī)模萎縮，進(jìn)而引起一系列的連鎖反應(yīng)而增加經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。從國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，即使是發(fā)達(dá)國家具有完善的金融體系，也可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（3）土地制度減少供給量。城市土地供給由原來的行政劃撥變?yōu)楝F(xiàn)在的土地轉(zhuǎn)讓，實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，通過招投標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)控制，由于房價(jià)的迅速上漲，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅上漲；地方政府當(dāng)局為了自身政績等因素以及獲得高額的土地出讓金，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)上土地供應(yīng)量的不足間接推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)；國家政策事項(xiàng)最低農(nóng)田保護(hù)制度劃定了最低耕地?cái)?shù)量的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)卣芴峁┑耐恋亓坑邢蓿诟叻績r(jià)的背景下進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

（4）金融系統(tǒng)內(nèi)在脆弱性?，F(xiàn)階段我國金融體系改革取得了一定成果，但金融體系仍處于一個(gè)較為落后的階段。金融系統(tǒng)已銀行為主體，債券市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、信托市場(chǎng)仍然處于以銀行為核心的業(yè)務(wù)開展階段，其發(fā)展仍然受到諸多的限制。企業(yè)融資途徑仍然以銀行為主體，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的融資渠道對(duì)銀行依賴性更強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑

1、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向宏觀經(jīng)濟(jì)溢出

房價(jià)過度波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要通過對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)投資的影響來影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長的特點(diǎn)拓寬了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的廣度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)包括其上游產(chǎn)業(yè)：建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造業(yè)等；下游產(chǎn)業(yè)：裝飾裝修業(yè)、電器業(yè)、家具業(yè)、旅游業(yè)、園林業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等；還有公共事業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)，如此之廣的涉及面，使得房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)面巨大。

（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占比過大加深了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的深度。2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重由2003年的7.5%增長至14.9%，其比重整整增長了一倍，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率超過三成，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響度可見一斑。2014年我國以7.4%的GDP增速創(chuàng)下二十四年來的最低值，其中最主要的原因就是受房地產(chǎn)業(yè)的拖累。2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐漸下降，商品房銷售額逐月下降，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增長速度至少1.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中長期占據(jù)著支柱地位，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一旦下跌，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響將是沉重的。

2、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)溢出

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)其發(fā)展離不開大量資金的支持，而在我國，這種資金的主要來源是金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行提供的信貸資金。同時(shí)金融市場(chǎng)的市場(chǎng)改革，外資的進(jìn)入、混業(yè)經(jīng)營的推動(dòng)等都為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的溢出提供了途徑。

（1）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)支持體系不健全是風(fēng)險(xiǎn)溢出的基礎(chǔ)。在我國，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，越來越多的信貸資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大的主要原因，但我國并沒有建立一個(gè)配套的完善的房地產(chǎn)金融支持體系，房地產(chǎn)市場(chǎng)還停留在高度依賴商業(yè)銀行貸款的階段。而在我國這個(gè)并不發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)中，商業(yè)銀行在金融體系中占絕對(duì)的主導(dǎo)地位，一旦房價(jià)下跌導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款增加，其不良反應(yīng)便會(huì)通過商業(yè)銀行迅速得傳播至金融體系的其他機(jī)構(gòu)。

（2）金融市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革是風(fēng)險(xiǎn)溢出的契機(jī)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)與金融市場(chǎng)的改革開放密不可分，隨著國際分工日益明確，金融市場(chǎng)的競(jìng)爭逐漸劇烈起來，傳統(tǒng)的金融管制嚴(yán)重阻礙了金融市場(chǎng)的發(fā)展，從發(fā)達(dá)國家開始，各國金融體系分別開始進(jìn)行金融創(chuàng)新。然而金融市場(chǎng)自由化也是一把雙刃劍，其在很大程度上推動(dòng)了金融市場(chǎng)的發(fā)展，也以更多的方式加快了風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中的溢出。

（3）投資結(jié)構(gòu)不合理、投資者盲目投資是風(fēng)險(xiǎn)溢出的助推器。近些年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長，我國機(jī)構(gòu)投資者不斷擴(kuò)大，但相對(duì)西方國家成熟的資本市場(chǎng)而言，我國個(gè)人投資者占比仍然較大。在我國資本市場(chǎng)發(fā)展不完善的情況下，普通民眾的投資渠道十分單一，在趨利心理的作用下，大量的民間資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向地方政府溢出

在我國，土地一級(jí)市場(chǎng)處于被地方政府壟斷的情況，同時(shí)國有土地使用權(quán)出讓收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投資建設(shè)、償還債務(wù)的開支很大程度上依賴于土地出讓金收入，這使得地方政府的榮辱與房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰緊密相關(guān)。

四、結(jié)論

本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的溢出風(fēng)險(xiǎn)路徑為研究對(duì)象，在對(duì)國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，具體描述了房價(jià)波動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)傳染動(dòng)態(tài)過程，并結(jié)合具體國情闡述了由房價(jià)波動(dòng)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在我國傳播快速且廣泛的原因。通過以上的理論及實(shí)證研究，本文得出的基本結(jié)論為：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)通過宏觀經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、制度環(huán)境和資產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面向經(jīng)濟(jì)體系溢出。

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