農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革將帶來哪些紅利

一場(chǎng)與土地有關(guān)的改革,將影響所有人。

“我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)?！眹?guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上的表態(tài)引來許多關(guān)注。

所謂宅基地,指的是村集體給本集體內(nèi)部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

姜大明還表示,我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對(duì)農(nóng)村還是房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,“三權(quán)分置”改革所撬動(dòng)的紅利和機(jī)會(huì)遠(yuǎn)超土地本身。

盤活宅基地 帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興活力

當(dāng)前,在許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村,因?yàn)檫M(jìn)城務(wù)工人員增多,大量宅基地長(zhǎng)期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源,是一項(xiàng)關(guān)乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問題。

“現(xiàn)在,已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向 ‘三農(nóng)’的時(shí)候了?！苯竺髟谏鲜鰰?huì)議中提到,實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,用好土地是基礎(chǔ),增加投入是關(guān)鍵。宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的 “三權(quán)分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。

2017年年底召開的中央農(nóng)村工作會(huì)議指出,要“破除一切束縛農(nóng)民手腳的不合理限制和歧視”,將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,以及承包地“三權(quán)分置”、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)等制度。而在今年1月17日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,也特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房,創(chuàng)辦小型加工項(xiàng)目,推動(dòng)返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

“過去這塊地這不能用那不能用,有種種限制,只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn),而集體成員 ‘一戶一宅’,流轉(zhuǎn)的可能性很小?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長(zhǎng)朱啟臻教授告訴中國(guó)青年報(bào)?中青在線記者,宅基地的長(zhǎng)期閑置影響了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益,而盡快、適度地放開,并且推進(jìn) “三權(quán)分置”,有利于農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入,遏制鄉(xiāng)村衰敗。

在姜大明的要求中,各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展宅基地 “三權(quán)分置”特別是農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究,探索宅基地 “三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式。而通過此前在一些地方的試點(diǎn),或許可以窺見宅基地 “三權(quán)分置”的具體做法和成效。

此前,我國(guó)在33個(gè)縣 (市、區(qū))開展了完善農(nóng)村土地制度的改革試點(diǎn),調(diào)整實(shí)施關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。

浙江省義烏市是這批試點(diǎn)的典型案例之一,尤其在宅基地 “三權(quán)分置”改革中積累了不少經(jīng)驗(yàn),逐步探索建立了相關(guān)制度體系。從農(nóng)村宅基地“取得置換、抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個(gè)方面創(chuàng)新制度,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,義烏市現(xiàn)已有3 160戶農(nóng)戶累計(jì)退出農(nóng)村宅基地,建筑占地面積27.66萬平方米;24家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6 763筆,貸款金額32.23億元,占全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)總量的1/3以上。

朱啟臻認(rèn)為,宅基地 “三權(quán)分置”等改革措施也是將使用權(quán)、資格權(quán)賦予農(nóng)民,這將帶來更大的活力和改革機(jī)會(huì)。 “鄉(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權(quán)利,讓他們自己根據(jù)實(shí)際情況去處置他們的宅基地?！?/p>

土地供給多元化 撬動(dòng)更多改革機(jī)會(huì)

事實(shí)上,在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天,宅基地 “三權(quán)分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村,還將撬動(dòng)更多改革機(jī)會(huì)。

姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說,要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況,研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度,推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。

宅基地,是目前農(nóng)村集體建設(shè)用地中的 “大頭”。有統(tǒng)計(jì)顯示,我國(guó)約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地,其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設(shè)用地,尤其是大中城市的土地市場(chǎng)總體趨緊的背景下,包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地被準(zhǔn)許用于建設(shè)租賃住房試點(diǎn),將帶動(dòng)住房市場(chǎng)的改革進(jìn)程。

“這條政策的創(chuàng)新之處,就是讓城市的需求與周圍農(nóng)村的供給可以在一定程度上對(duì)接?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,這類改革措施理論上會(huì)增加城市土地供應(yīng),有助于控制房?jī)r(jià)上漲,實(shí)踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量,特別是農(nóng)村租賃房總量的增加幅度。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的住房享有的是不完全產(chǎn)權(quán),更多的是讓渡一定期限的使用權(quán)用于出租,雖然對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限,但為老百姓提供了更多的住房選擇。

此前,國(guó)土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個(gè)城市部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,國(guó)土資源部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房,有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。這13個(gè)試點(diǎn)城市基本都屬于國(guó)有土地相對(duì)緊張的一二線城市,部分區(qū)域存在城中村等集體土地,如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng),也有利于城中村改造。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,此類政策思路或許是對(duì)集體建設(shè)用地尤其是宅基地的 “解放”,利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個(gè)底線:土地屬性不改變,還是屬于集體建設(shè)用地;允許租賃住房產(chǎn)品先探索,其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。