營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃及成本控制探析

沈婷婷

【摘 要】營(yíng)改增后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)模式予以研究，積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的各種影響。本文就將詳細(xì)對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)的稅收籌劃內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明，并在此基礎(chǔ)上提出合理的成本控制措施。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)；稅收籌劃；成本控制

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，我國(guó)稅收也逐漸向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展，逐步跟國(guó)際稅制接軌。2016年5月1日以來(lái)，我國(guó)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱，實(shí)施營(yíng)改增后將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。因此，新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增成為重點(diǎn)討論內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)模式予以研究，實(shí)行合理的稅收籌劃和成本控制，從而真正減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后，增值稅稅率為11%，后又降至10%。從理論上看，增值稅對(duì)業(yè)務(wù)鏈條中的每一環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行征稅，消除了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端，可以降低企業(yè)稅負(fù)。但實(shí)際上，是否可以真正有效降低企業(yè)稅負(fù)，還依賴于完善的抵扣鏈條。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)有其自身的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)，成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，外購(gòu)產(chǎn)品與服務(wù)的可抵扣程度直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)稅負(fù)。從營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)的實(shí)際情況來(lái)看，不同房地產(chǎn)企業(yè)、不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)差異較大，有的企業(yè)稅負(fù)反而有所增加。除了銷售價(jià)格高低對(duì)銷項(xiàng)稅額帶來(lái)的影響，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面主要存在兩個(gè)影響因素：一、營(yíng)改增后，建筑行業(yè)的稅負(fù)略有增加，通過(guò)增值稅抵扣鏈條向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移；二、政府規(guī)費(fèi)、契稅等支出無(wú)法取的有效的抵扣憑證。

2.對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

1）對(duì)采購(gòu)成本的影響。鋼筋水泥等原材料在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比較大，在材料采購(gòu)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇同小型供應(yīng)商進(jìn)行合作，雖然采購(gòu)價(jià)格低，但很可能無(wú)法取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票，將采購(gòu)成本以含稅價(jià)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；如果選擇同大型供應(yīng)商進(jìn)行合作，很可能采購(gòu)價(jià)格會(huì)較高，也同樣會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本。

2）對(duì)建安成本的影響。建筑行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，營(yíng)改增后建筑行業(yè)稅負(fù)略有上升。建筑企業(yè)會(huì)充分利用簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，采用低稅率，將自身的稅負(fù)向下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)減少，實(shí)際增加了開(kāi)發(fā)成本。

3）對(duì)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)的影響?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額的成本在開(kāi)發(fā)成本中的占比直接影響企業(yè)稅負(fù)。建安成本的進(jìn)項(xiàng)稅額在滿足一定條件下可以抵扣，財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中也規(guī)定，土地出讓金可以抵減銷項(xiàng)稅額，貸款相關(guān)的費(fèi)用支出不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)盡可能減少不可抵減銷項(xiàng)稅額的其他土地支出，也會(huì)盡可能減少紅線外配套及財(cái)務(wù)費(fèi)用等不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的成本列支。這些調(diào)整將影響房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)。

3.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

1）對(duì)現(xiàn)金流的影響。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間形成的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額，預(yù)售階段預(yù)繳的增值稅款，在實(shí)際確認(rèn)銷售收入時(shí)方可抵扣并抵減稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往周期長(zhǎng)，資金投入大，長(zhǎng)期金額較大的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額和預(yù)付稅款，實(shí)質(zhì)上是將企業(yè)繳納稅款的時(shí)間前置，占用了企業(yè)的流動(dòng)資金，影響企業(yè)現(xiàn)金流，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)資金阻礙，影響資金的周轉(zhuǎn)效率，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本上升。

2）對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響。財(cái)政部于2016年12月針對(duì)全面營(yíng)改增制定了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》，對(duì)增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和會(huì)計(jì)核算方法做出了嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，在物資采購(gòu)、成本列支、銷售收入、稅務(wù)等核算方面均發(fā)生了較大的變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)提出了更高要求。

3）對(duì)發(fā)票管理的影響。因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票直接涉及稅款的抵扣，所以監(jiān)管非常嚴(yán)格。增值稅發(fā)票的取得、開(kāi)具、認(rèn)證、抵扣和每一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)息息相關(guān)，需要企業(yè)加大員工培訓(xùn)力度，將發(fā)票管理貫穿每一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，減少因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票產(chǎn)生的稅務(wù)問(wèn)題。

4.對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的影響

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)決策和業(yè)務(wù)行為會(huì)對(duì)企業(yè)的增值稅產(chǎn)生影響。比如，2016年4月30日以前已取得施工證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法，計(jì)算方法和稅率會(huì)有很大差異，這就需要企業(yè)結(jié)合自身的項(xiàng)目情況作出更有利的選擇；再舉個(gè)例子，直接銷售模式和代理銷售模式在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)上存在差異，所以納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)也不相同；另外，在合同簽訂過(guò)程中對(duì)于結(jié)算和開(kāi)票條款的不同約定，也會(huì)使得納稅義務(wù)時(shí)間產(chǎn)生差異。所以，增值稅時(shí)代對(duì)企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)有著更高要求，準(zhǔn)確的決策和業(yè)務(wù)行為會(huì)給企業(yè)合理避稅創(chuàng)造空間。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制措施

1.結(jié)合稅收合籌劃合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)成本

同其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入大，開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成復(fù)雜。有效的控制開(kāi)發(fā)成本，需要企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的成本規(guī)劃和稅收籌劃，要將稅收成本下分到每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行有效的涉稅管理，控制每個(gè)環(huán)節(jié)的成本支出，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。比如，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)原材料價(jià)格占總包合同總價(jià)的比例來(lái)確定是否選擇甲供工程，規(guī)避建筑企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；另外，在營(yíng)改增政策逐步完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷學(xué)習(xí)政策、適應(yīng)政策，對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展方向予以有效調(diào)節(jié)，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)格管控

在采購(gòu)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行公開(kāi)招標(biāo)流程，按照不含稅價(jià)的最低價(jià)選擇正規(guī)供應(yīng)商，同時(shí)還應(yīng)要求供應(yīng)商開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，這樣才能有效管控企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本支出并降低企業(yè)的稅負(fù)。

3.規(guī)避企業(yè)合作過(guò)程中的成本增加和稅收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的情況非常普遍。合作過(guò)程中，首先應(yīng)充分了解合作對(duì)象，審核合作對(duì)象是否具備一般納稅人資格，查看合作對(duì)象的營(yíng)業(yè)范圍，其次需按照不同的合作對(duì)象和合作模式進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和稅收籌劃。比如房企出資金，非房企出土地合作建房的模式，需要重點(diǎn)關(guān)注非房企是否能夠按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票作為土地成本的抵扣依據(jù)，規(guī)避增加開(kāi)發(fā)成本、產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

三、結(jié)論

營(yíng)改增政策的提出和實(shí)施，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了機(jī)遇也帶來(lái)了挑戰(zhàn)，企業(yè)必須結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展需求，科學(xué)合理的開(kāi)展稅收籌劃工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)還要加強(qiáng)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，減輕稅收負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，最終為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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