為租賃賦權待明日花開

自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出了“租售并舉”和大力發(fā)展“住房租賃市場”以來，我國的住房租賃政策在中央層面已構建起了從會議成果到城市試點要求的框架體系。2016年以來，六省、九城均出臺了加快發(fā)展住房租賃市場的相關文件。第一，讓更多的人愿意租房——擴需求：賦權讓利，引導預期；第二，有更多的房源可以出租——增供應：鼓勵機構化出租，多元化供應渠道（稅收、金融、土地自持等政策）；第三，供需規(guī)模做大了還要把雙方的權利義務明確界定下——明權責：租賃市場要有大發(fā)展需要有規(guī)矩，無規(guī)矩不成方圓；第四，租賃市場具有明顯的保障性特點，是解決住有所居的重要途徑，必須發(fā)揮好政府的有形之手，也就是——強監(jiān)管。

總體來看，明權責和強監(jiān)管兩方面都是服務于供需雙方的，因此，政策的核心訴求就是：擴需求、增供應。筆者認為，住房租賃在未來長周期內將持續(xù)改變房地產市場格局。租賃市場的參與主體主要有三方，供應方、需求方以及政府，本文將從政府、供應方、需求方三個層面分析政策影響之下將發(fā)生哪些大的格局改變？

改變一：地方政府推動力度之大是本輪租賃政策的最大亮點

總體來看，在政策的催化下，城市政府開始大力度出臺激勵政策，在實際工作中，因城施策，發(fā)展住房租賃產業(yè)，不同類型的城市政策呈現(xiàn)出分化的特點。從政策來看，人口凈流入的大中城市將更加積極發(fā)展住房租賃市場。人口凈流入的大中城市一般呈現(xiàn)出經濟發(fā)展較快、中心產業(yè)優(yōu)勢較突出、交通配套相對完善等特點，城區(qū)對周邊地區(qū)具有一定人口的吸附力。但同時，多數(shù)人口凈流入的三四線中等城市及二線大城市中外地人口占常住人口比重相對較小，甚至多數(shù)城市在人口流入的同時也向上一級更大的城市流出人口，加之當?shù)亟逃?、醫(yī)療等資源相對平衡，目前，已基本實現(xiàn)非本地戶籍租賃住房與本地戶籍享有同等權益。因而在人口流入數(shù)量更加龐大、外地人口占比更高、教育醫(yī)療等資源供需矛盾更集中且優(yōu)質資源更稀缺的大城市特別是特大超大城市，將是政策的主要聚焦點。目前主要是傳統(tǒng)城市群及新興城市群中心城市，從住建部要求的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個開展住房租賃試點城市來看，均在這一范疇內。

第一，一線城市已處于人口控制疏解階段，非本地戶籍人口占比較高，而教育、醫(yī)療等資源稀缺更為明顯，政策如果落地執(zhí)行將對房地產市場特別是學區(qū)房市場影響更大。但從實際操作上來看，傳統(tǒng)優(yōu)質學區(qū)房學位的緊缺或短期加劇學區(qū)房租金上漲幅度。因而盡管一線城市住房租賃市場龐大，但“租購同權”等政策完全落地相對困難。

第二，二線城市仍處于經濟、產業(yè)繼續(xù)發(fā)展的人口吸納階段，人口規(guī)模和外來人口占比相對較小，未來人口的持續(xù)增長將帶來住房需求的不斷擴大。加之城市發(fā)展仍需人口特別是高新人才助力，二線城市特別是新興城市群中心城市、新提升的國家中心城市，將憑借這一政策展開“人才爭奪”，成都此前就發(fā)布了人才引進新政。

第三，長三角、珠三角城市群中的三四線城市，二三產業(yè)占比較大、外來人口較多，如東莞、佛山、中山等，外來人口在當?shù)亟洕a業(yè)發(fā)展中做出了重要貢獻。東莞外來人口占比高達3/4，遠超過一線城市，佛山、中山的外來人口占比也在1/2左右，由于本身外來人口占比過高，現(xiàn)有的租賃房源總量不足、租戶權益缺乏保障。政策的實行也將給外來人口更多的權益保障。一方面教育醫(yī)療等資源的均享，有利于家人團聚并享受更好的教育醫(yī)療，進一步解決了外地人口工作的后顧之憂；另一方面，權益保障也將促使外來人群更偏向于選擇穩(wěn)定的長期居所，有利于社會管理的穩(wěn)定。在這類城市仍將主要針對當前的住房需求，充分發(fā)揮租賃住房解決新市民住房問題的作用。

改變二：布局追隨人口，看清城市人口聚集態(tài)勢是企業(yè)最重要的拓展思路

城市經濟發(fā)展水平越高、常住人口越多，其住房市場發(fā)育程度也就越高。由于城市間的人口流動分化仍在繼續(xù)，因此，人口凈流入越多的城市將成為住房租賃企業(yè)應該積極布局的重點區(qū)域。

第一，人口凈流入的城市。從人口凈流入的角度看，通過對2015年人口凈流入的地級市進行整理，發(fā)現(xiàn)北京、天津和傳統(tǒng)的珠三角、長三角城市群成為人口集聚的集中地區(qū)，北京、天津、上海、廣州、深圳人口流入超過500萬，南京、東莞、佛山人口流入也超過300萬。同時各省的省會城市、計劃單列市也是人口凈流入地，鄭州、成都、昆明、武漢、青島、廈門、大連等城市人口凈流入也在100萬以上。

第二，近幾年新增常住人口較大的城市。從新增常住人口梯隊來看，除傳統(tǒng)的珠三角、長三角城市群外，京津冀、成渝以及中部城市群成為新的人口聚集地。后期這些地區(qū)也將是租賃試點推行的重點對象，企業(yè)需要重點關注（見圖1）。

第三，大城市內部或周邊新城、新區(qū)建設將涌現(xiàn)出布局機會。一線城市也可能在新區(qū)嘗試執(zhí)行類似政策，以園區(qū)為基礎，完善園區(qū)配套，定向針對園區(qū)企業(yè)員工實現(xiàn)“租購同權”。

改變三：做政策鼓勵之事，識別政策利好周期是企業(yè)最根本的經營策略

從短期看，通過創(chuàng)新性的規(guī)定使企業(yè)生產的成本項發(fā)生變化（如減稅、財政補貼）；從長期看，通過拔高行業(yè)發(fā)展地位，建立行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的預期使企業(yè)生產的產品有銷路，能長期做。這種短期成本彌補，長期價值建立的結果就是使企業(yè)“算賬”的方式發(fā)生改變，當前算不過來的賬都能夠在“花開的明日”得到補償。甚至，企業(yè)愿意自持租賃70年，從這個角度來看，我國的房地產市場已經進入了構建“百年租賃”的新時期。傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)開啟了向長租公寓轉型的戰(zhàn)略布局。

第一，開發(fā)自持模式（完全重資產：拿地-開發(fā)-自持-運營）。開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)后將住宅采取自持租賃的經營模式，自北京、上海、廣州、佛山等城市相繼推出競自持的土地出讓模式。近期，上海《張江科學城建設規(guī)劃》提出，新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅。后期，人口規(guī)模較大的城市新區(qū)在規(guī)劃階段采取以租為主的方式將是趨勢。這也表明，企業(yè)如果要在未來的新城新區(qū)開發(fā)中有更多的業(yè)務機會，就必須能夠在這種經營模式下生存并成長起來。值得注意的是，當前的住房租賃政策鼓勵國企轉型租賃業(yè)務，基于國企自身的優(yōu)勢，我們認為，國企在未來的新城新區(qū)開發(fā)過程中的相關租賃業(yè)務將存在較大的發(fā)展空間。

第二，收并購自持模式（半重資產：收購-改造-自持-運營）。這屬于重資產模式的范疇，但企業(yè)一般能夠通過利用杠桿，引進基金和信托，降低自有資金占比，因此本質上體現(xiàn)為半重資產。這種模式與“買地自持”相比具有天生的優(yōu)越性，經營壓力相對較小。一直以來，“收購-改造-自持-運營”是傳統(tǒng)運營型企業(yè)比較得心應手的操作模式，具備成熟的操作經驗。從潛力上看，許多大中城市在地段較好的區(qū)域都存在著閑置或運營不良的資產，企業(yè)通過尋找此類標的，挖掘資產增值空間，能夠穩(wěn)步地實現(xiàn)規(guī)模的擴張。收并購自持模式未來仍將是企業(yè)開疆拓土的主要模式。

第三，托管模式（輕資產：委托-運營）。這種輕資產方式是當前短期內擴大規(guī)模的有效方式。該模式下，房企能夠充分利用自身的運營能力優(yōu)勢，通過品牌打造，實現(xiàn)產品溢價，通過服務精準化，獲取服務溢價，有效把控空置率，將人工成本控制在合理范圍?？傮w來看，該模式并非簡單的“包租”，而是全方位的資產運營。筆者認為，為了實現(xiàn)規(guī)模的擴張，在運營能力得到較大提高后，未來品牌房企將主要向該模式轉變。

模式創(chuàng)新的速度越來越快，長租公寓行業(yè)的盈利模式已經逐步得到確認，在企業(yè)積極的打造下，以往用在新建房屋銷售環(huán)節(jié)的“客戶畫像”“客戶描摹”開始大量出現(xiàn)在長租公寓領域。長租公寓領域正是在政策的激勵下開始了“以需定供”的市場狀態(tài)。企業(yè)為了生存就需要降低空置率，要降低空置率就需要有良好的產品，這才是健康的供求關系。

改變四：給租賃賦權是彌補全民保障不足的舉措

在住房租賃市場較為發(fā)達的國家，租房的權益性損失較少，這是由于全民保障，承租人能夠最大程度降低長期租房的抗性。我國雖然并未建立起全民保障的模式，但當前從租賃環(huán)節(jié)切入，充分賦予承租人相關權益的措施有利于提高租房積極性。

中指調查顯示，城市租賃家庭居住結構為“配偶+子女”“配偶+子女+父母”的比例占總樣本的33%，再加上一部分即將面對子女出生的租賃家庭，流動人口的家庭化使這些群體在考慮居住的過程中不得不關注租房在未來生活過程造成的隱性限制。因此，直接或間接地平衡租房與購房的權益性鴻溝，對激勵家庭化群體長期租房的意愿尤為有效。

政策的作用在于，從短期看，通過增加租賃承載的權益滿足流動人口享受城市公共服務的基本訴求，特別是在過渡期內能夠享受基本公共服務，從而緩解購房壓力，部分購房需求也將相應延后；從長期看，通過構建完善的住房租賃體系，穩(wěn)定的住房銷售市場，使部分群體能夠通過租賃解決更長周期的居住問題。這種短期權益擴充，長期預期引導的結果就是使個人住房消費的方式有了更多的選擇，當看到周圍的人實實在在享受到了權益就能夠強化這種預期，從而弱化通過買房才能享受到公共服務的觀念（見圖2）。

租賃市場的參與主體主要有三方，供應方（包括各類服務提供方）、需求方以及政府。目前，城市與企業(yè)都已嗅到了發(fā)展住房租賃帶來的機遇。從政府層面來看，城市政府普遍將2020年作為租賃政策第一個目標年，廣州也提出要搶占發(fā)展現(xiàn)代租賃產業(yè)總部經濟的先機，這也預示著未來三年利好租賃政策仍有較大的空間，租賃政策的故事也將更加具有想象空間。從企業(yè)層面來看，品牌房企已將發(fā)展長租公寓作為新戰(zhàn)略進行布局，更多的企業(yè)正在規(guī)劃自己的長租公寓戰(zhàn)略。

然而，市場若沒有了需求方的積極響應，供應方將會面臨極大的風險。從目前的情況來看，租賃市場仍然欠一把火，即如何讓試點城市的租賃權益真正落到實處，從而形成良好的社會影響。

本文由中國指數(shù)研究院供稿