對(duì)“棄管樓”的管理對(duì)策研究

劉芳廷

摘要：近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平得到了不斷的提高，但是部分小區(qū)卻因?yàn)闊o物業(yè)管理這一現(xiàn)狀，直接導(dǎo)致部分樓房問題隨之顯現(xiàn)，而這樣的樓房其實(shí)也是市民口中的“棄管樓”。通過對(duì)部分小區(qū)進(jìn)行走訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，“棄管樓”存在著較為諸多的問題，常見的就是環(huán)境臟亂差、沒有路燈、下水道堵塞等，但因?yàn)檎也坏较嚓P(guān)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行維修，從而也給市民的生活，工作帶來了諸多的影響。作為一名政府工作人員，更是應(yīng)該對(duì)這一情況加以高度的關(guān)注和重視，從而確保廣大居民的利益得到有效的保障。鑒于此，文章主要針對(duì)“棄管樓”的相關(guān)內(nèi)容展開研究。

關(guān)鍵詞：棄管樓；管理對(duì)策；展開研究

面對(duì)“棄管樓”管理難題，作為政府工作人員，有責(zé)任和義務(wù)深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，并為此提出更加具有針對(duì)性的解決對(duì)策。實(shí)際上，大多數(shù)的“棄管樓”都存在于一些老舊小區(qū)內(nèi)或者是以單體樓為主，由于歷史比較悠久，且存在年久失修，老化嚴(yán)重等問題，所以相關(guān)物業(yè)在管理上也會(huì)遇到諸多的矛盾。加上管理資金的缺乏，從而使得“棄管樓”的問題得不到任何人的重視。然而，在當(dāng)下時(shí)代發(fā)展的新形勢(shì)背景影響之下，政府人員更是要致力于有效解決“棄管樓”這一類問題。

一 、“棄管樓”的基本概念以及現(xiàn)狀

“棄管樓”，實(shí)際上就是指無物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來實(shí)施管理，也未實(shí)行業(yè)主自治管理的居民住宅樓房。通常，這些樓房分布在城市的各個(gè)角落，且呈現(xiàn)出分散性強(qiáng)的特點(diǎn)，它們多是以單體樓的形式出現(xiàn)，而且修建的時(shí)間也較為久遠(yuǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，配套設(shè)施上同樣也存在著落后的問題，而這樣的情況不僅與當(dāng)下的城市面貌不協(xié)調(diào)，而且給還給城市居民的正常生活帶來了極大的困擾?？梢?，“棄管樓”的問題早已變得愈加嚴(yán)重了，與此同時(shí)還對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展造成了巨大的影響，相應(yīng)的也促使人民群眾不斷呼吁相關(guān)政府部門能夠及時(shí)采取有效措施，解決“棄管樓”管理中所存在的諸多問題。

二、“棄管樓”管理過程中所遇到的諸多問題

（一）“棄管樓”管理資金的明顯缺乏

研究發(fā)現(xiàn)，“棄管樓”本身就存在著諸多的問題，而起著決定性的影響因素則是管理資金。以“鐵嶺市銀州區(qū)某一小區(qū)”為例，由于是以前的老城區(qū)，加之近十幾年新城區(qū)的不斷開發(fā)和崛起，從而使得這一區(qū)域的“棄管樓”也隨之增多，加之配套設(shè)施都比較差，所以即便積極相應(yīng)政府號(hào)召，加大對(duì)“棄管樓”的管理維修力度，但是對(duì)于小區(qū)物管而言，前期所面臨的物管風(fēng)險(xiǎn)以及資金投入風(fēng)險(xiǎn)都還是比較大的，而要想得到有效的管理，又能夠?qū)崿F(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，首先必須解決初期資金的投入問題，也只有這樣，后續(xù)才能實(shí)現(xiàn)屋面維修、下水道清理、單元門窗修復(fù)等相關(guān)工作，能否順利有效地開展“棄管樓”維護(hù)關(guān)鍵在于解決資金投入問題。

（二）部分業(yè)主對(duì)“棄管樓”的管理認(rèn)識(shí)上存在偏差

從政府相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)可知，現(xiàn)如今的很多“棄管樓”都具有比較強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，而且在棄管之前也多是實(shí)行傳統(tǒng)的房屋管理體制，這就導(dǎo)致部分老業(yè)主難以接受物業(yè)服務(wù)，即企業(yè)實(shí)行的的物業(yè)收費(fèi)行為，此情況的出現(xiàn)也加大了政府人員在“棄管樓”管理上的難度。

通過走訪調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，“棄管樓”的居民生活水平普遍還比較低，多數(shù)是下崗職工或者是弱勢(shì)群體，而物業(yè)管理費(fèi)的繳納在他們眼里則成為了一種變相收費(fèi)的行為，甚至還錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)管理完全沒有存在的必要。與此同時(shí)，對(duì)于那些肯繳納物業(yè)費(fèi)用的居民來說，小區(qū)所有問題都必須依賴于物管部門加以解決，然而，需要承認(rèn)的是：如果一再向物業(yè)公司進(jìn)行索賠，諸如產(chǎn)權(quán)證問題、小區(qū)配套等問題，只會(huì)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)感到難以應(yīng)對(duì)。

（三）缺少必要的“棄管樓”管理政策指導(dǎo)

雖然政府部門給予了住房保障工作開展高度的重視，然而對(duì)“棄管樓”的政策管理依舊處于空白的狀態(tài)。以“東北地區(qū)”為例，作為曾經(jīng)的老工業(yè)基地，舊小區(qū)中“棄管樓”所存在的比例依舊相當(dāng)大，而為了解決其中所存在的管理問題，國務(wù)院有關(guān)部門也為此頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并建立了“雙向選擇和等價(jià)有償”的機(jī)制，可事實(shí)上，條例中的制度設(shè)計(jì)卻過度的依賴于人性道德，即希望業(yè)主能夠做到自治自律。雖然短期取得了相應(yīng)的成效，但是長(zhǎng)期看來，我國東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化條件與民主的自我管理還存在很多的問題。所以，全面推進(jìn)“棄管樓”管理工作的有序開展，因地制宜、逐步推進(jìn)，并適當(dāng)?shù)玫秸块T以及相關(guān)政府人員的大力支持就顯得尤為重要。

三、針對(duì)“棄管樓”管理所提出的有效對(duì)策

（一）政府部門應(yīng)加大“棄管樓”管理資金投入

一直以來，“棄管樓”就是物業(yè)管理的“老大難”問題，而資金更是成為了管理，整治，改造“棄管樓”的一大瓶頸，而這單憑物業(yè)管理部門一己之力是難以完成的，為此，就需要得到政府在資金上的投入和幫助。

以“遼寧省鐵嶺市”為例，研究發(fā)現(xiàn)全市共有棄管樓1135棟，共計(jì)有538萬平方米，累計(jì)管理整治資金約1.65億元。而為了有效確保“棄管樓”的改造工作順利完成，鐵嶺市政府從2015年至2017年這兩年時(shí)間內(nèi)，都會(huì)不定期的安排一定數(shù)額資金用于“棄管樓”維修改造，甚至，政府還制定了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》；《住宅專項(xiàng)維修資金使用規(guī)程》文件，其目的就是希望能夠加大對(duì)“棄管樓”的環(huán)境整治力度。

（二）增強(qiáng)“棄管樓”物業(yè)部門的管理意識(shí)

雖然“棄管樓”是一些老舊的房屋，但是隨著時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，部分“棄管樓”也被納入到了小區(qū)物業(yè)管理范疇之中。不過，鑒于部分“棄管樓”物業(yè)部門存在較為薄弱的管理意識(shí)，進(jìn)而導(dǎo)致“棄管樓”管理工作在實(shí)際的開展中遇到了諸多的問題。在此現(xiàn)狀下，政府有關(guān)部門可以采取以下措施，從而有效加強(qiáng)“棄管樓”物業(yè)部門的管理意識(shí)。

“棄管樓”首先是督促小區(qū)物業(yè)管理部門建立相應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)保障機(jī)制。與此同時(shí)，政府還要加大自身的監(jiān)管力度，并分類核定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除此之外，還應(yīng)通過現(xiàn)場(chǎng)考核，并根據(jù)小區(qū)的基礎(chǔ)條件和服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容核定其服務(wù)等級(jí)，進(jìn)而才能明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。至于房管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理也是非常重要的?？傊ㄟ^這樣的方式才能有效的增強(qiáng)居民的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化及商品化意識(shí)，進(jìn)而有效促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。endprint

其次，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。目前，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的日益盛行，如何使存在大量“棄管樓”的小區(qū)找到合適的物業(yè)管理企業(yè)是需要深入思考的一個(gè)問題。鑒于此，有關(guān)政府部門為了促使業(yè)主以合理的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，所以會(huì)采取招標(biāo)投標(biāo)辦法進(jìn)行擇優(yōu)選擇，為此還任命相關(guān)的政府人員親自加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的有效管理?？偠灾ＷC“棄管樓”物業(yè)管理工作順利且有效開展的秩序十分重要。

（三）建立長(zhǎng)效的“棄管樓”管理機(jī)制

現(xiàn)如今，老舊小區(qū)問題已“棄管樓”的管理也早已成為各級(jí)政府、社會(huì)各界和人民群眾十分關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)和難點(diǎn)問題了。雖然在政府的號(hào)召下，“棄管樓”的管理，整治工作也取得了一定成效，但是還不能完全適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的要求，尤其是滿足廣大人民群眾的生活需求。為此，進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的群策群治作用，并建立其“棄管樓”長(zhǎng)效管理機(jī)制就顯得十分重要。

總體而言，“棄管樓”的管理責(zé)任已落實(shí)，但老舊樓房的長(zhǎng)效管理機(jī)制還不夠完善，所以政府人員在實(shí)地調(diào)查中應(yīng)該對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)提出相應(yīng)的要求。如提高社區(qū)物業(yè)管理工作人員的專業(yè)能力、增設(shè)社區(qū)公益性崗位、引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)管理人員……除此之外，還應(yīng)該要積極建立起較為完善的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，并鼓勵(lì)社區(qū)負(fù)責(zé)人帶頭開展業(yè)主管委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)評(píng)選以及培訓(xùn)工作，進(jìn)而通過更加公開，公平的方式選舉業(yè)主委員會(huì)，最終也能確?！皸壒軜恰睒I(yè)主的合法權(quán)利得到充分的保護(hù)。

四、結(jié)語

隨著時(shí)代的發(fā)展和變化，“棄管樓”管理工作也得到了政府部門的高度關(guān)注，很多地區(qū)還因此成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，其目的就是希望“棄管樓”管理過程中的系列問題能夠得到有效的解決。鑒于“棄管樓”管理事關(guān)居民的利益，因此，作為政府人員更是要自覺肩負(fù)起自身的工作使命和職責(zé)。

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（作者單位：沈陽師范大學(xué)）endprint