收益法在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用探究

李婧瑩+楊景海

摘 要：房地產(chǎn)評(píng)估為房地產(chǎn)的交易提供公平公正的價(jià)格參考。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步的背景下，我國房地產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)伴著中國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制而迅速發(fā)展壯大。因此就收益法在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)中的實(shí)際問題，提出了對(duì)于評(píng)估過程中收益法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在的問題以及對(duì)策分析，并做出相應(yīng)結(jié)論。

關(guān)鍵詞：收益法房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.067

1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估中的收益法概述

1.1 收益法的概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)意義上的轉(zhuǎn)讓，是指有相關(guān)權(quán)利人經(jīng)過互換、買賣、贈(zèng)予或者其他各種形式將自己的權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去的行為。收益法是指通過預(yù)測(cè)被評(píng)估對(duì)象未來的收益，通過利用合適的報(bào)酬率或者資本化率將未來可流入企業(yè)的收益轉(zhuǎn)換成相應(yīng)的價(jià)值的評(píng)估方法。

1.2 收益法適用的前提條件

（1）被評(píng)估資產(chǎn)能夠投入使用并盈利，同時(shí)預(yù)期收益是可預(yù)測(cè)的，并能用貨幣可靠計(jì)量的。

（2）折現(xiàn)率或者資本化率可以進(jìn)行可靠計(jì)算的。

（3）得到收益年限可預(yù)測(cè)。

1.3 收益法的適用范圍

收益法是通過對(duì)預(yù)期報(bào)酬估算去確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，所以其主要針對(duì)評(píng)估對(duì)象本身是有盈利的房地產(chǎn)，例如商鋪、大廈、旅館等；其實(shí)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)狀態(tài)不需要必須有盈利，其實(shí)它其他類似房產(chǎn)有盈利就可以。另外，收益法還大量的被運(yùn)用于房地產(chǎn)損害賠償中，像房地產(chǎn)價(jià)值減值和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。

1.4 收益法的應(yīng)用公式

2 收益法在轉(zhuǎn)讓評(píng)估中的問題

2.1 數(shù)據(jù)不易搜集，并存在一定的主觀性

盡管現(xiàn)在信息全球化越來越普遍，但是評(píng)估對(duì)象的相關(guān)數(shù)據(jù)仍然不易收集。房地產(chǎn)相關(guān)利益人因?yàn)楦鞣N原因都希望自己的房地產(chǎn)能夠評(píng)估出超出其本身的價(jià)格，以至于對(duì)評(píng)估人員的評(píng)估工作有一定程度的干擾和不配合，達(dá)到混淆視聽的效果。對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象不但增加了資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)評(píng)估數(shù)據(jù)的搜集的難度，也在一定程度上增加了評(píng)估數(shù)據(jù)的不確定性，影響評(píng)估對(duì)象準(zhǔn)確的價(jià)值。從另外一個(gè)方面來說，即使有些數(shù)據(jù)不通過房地產(chǎn)相關(guān)利益人，而是通過互聯(lián)網(wǎng)查詢的數(shù)據(jù)也是存在著一定的不實(shí)，互聯(lián)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)太雜亂，需要大部分時(shí)間去判斷、篩選以及計(jì)算，大大的增加了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的工作量和工作難度，降低了工作效率；而互聯(lián)網(wǎng)上的有些數(shù)據(jù)模棱兩可，似是而非，在一定程度上加大了評(píng)估師錯(cuò)誤判斷的風(fēng)險(xiǎn)，從而使評(píng)估結(jié)果的誤差被放大。

2.2 評(píng)估師的專業(yè)水平不足

從1987年開始，宣告了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立。從而房地產(chǎn)評(píng)估也在不斷地壯大。就這一新興行業(yè)來說，發(fā)展的時(shí)間比較短也是其一個(gè)缺點(diǎn)，發(fā)展時(shí)間短伴隨著就是其法律法規(guī)的不完善，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為也不夠規(guī)范。在這種行業(yè)狀況下，要做好評(píng)估工作，對(duì)于評(píng)估師的自身要求很高，需要極豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)素養(yǎng)。但相對(duì)于這種狀況，我國的評(píng)估師能力十分有限，房地產(chǎn)評(píng)估人員中有很多初期都是通過自己的實(shí)踐摸索出來的，很多人并沒有接收過專業(yè)的訓(xùn)練，在評(píng)估中的專業(yè)水平受到了限制，并且服務(wù)意識(shí)普遍不是很高。這主要是體現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)的機(jī)制不夠完善，評(píng)估機(jī)構(gòu)在行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著極大的作用，它能促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步以及穩(wěn)定，而機(jī)構(gòu)自身的不完善影響著我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

2.3 評(píng)估市場(chǎng)管理混亂

現(xiàn)如今，由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的缺乏自律，使實(shí)務(wù)中存在著亂評(píng)，吃回扣、惡意壟斷等現(xiàn)象，降低了整個(gè)行業(yè)的公信力，另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告受政府等機(jī)構(gòu)的影響比較大，違背了作為評(píng)估師的職業(yè)道德，破壞了獨(dú)立、客觀、公正的原則，損害了信息使用者的合法權(quán)益。

2.4 法律體系不健全

眾所周知，《資產(chǎn)評(píng)估法》是由2016年通過并頒布的，從時(shí)間的角度來說，由于資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)的時(shí)間比較晚，所以在貫徹落實(shí)方面無法與《會(huì)計(jì)法》這樣的基本健全的法律相比較，一部完整的法律需要經(jīng)過時(shí)間的推敲，并不斷地完善；從貫徹程度來說，一部剛出臺(tái)的法律總是的需要一定的時(shí)間去了解，學(xué)習(xí)，并規(guī)范自己的行為，所以，不僅《資產(chǎn)評(píng)估法》需要不斷地改進(jìn)，從其他法律法規(guī)的配合也尤為重要，從別的法律同樣強(qiáng)調(diào)出資產(chǎn)評(píng)估行為規(guī)范，可以加強(qiáng)《資產(chǎn)評(píng)估法》在人們心中的地位。

3 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在問題的對(duì)策分析

3.1 數(shù)據(jù)的選取

3.1.1 純收益的求取

純收益=總收益-總費(fèi)用，則總收益和總費(fèi)用的確定是為取純收益的關(guān)鍵。通常，總收益的取得是以客觀收入為基數(shù)，而不是實(shí)際收入，因?yàn)閷?shí)際收入可能會(huì)因?yàn)楫?dāng)前的法律、政策影響而迫使收入額的偏低或者偏高，所以要求其根據(jù)實(shí)際進(jìn)行修正，參數(shù)的修正不應(yīng)該僅僅局限于市場(chǎng)法的應(yīng)用，實(shí)際上收益法中對(duì)參數(shù)的修正也可以使數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確，剔除不正常因素下的純收益值。另外，必須確認(rèn)是可持續(xù)產(chǎn)生的客觀收益，不能持續(xù)產(chǎn)生的客觀收益存在一定的偶然性，不能作為評(píng)估依據(jù)。

3.1.2 還原率的選取

還原率是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)不變時(shí)，對(duì)該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率，也是將利潤(rùn)進(jìn)行資本化的利率，例如市場(chǎng)的變動(dòng)主要是外部因素。在收益法實(shí)踐中，可以利用分析工具進(jìn)行初步的確定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)分析技術(shù)越來越發(fā)達(dá)，在實(shí)踐中的應(yīng)用也越來越便利。可以利用層次分析法將主觀判斷因素通過數(shù)量的變化來處理，可以更客觀的表現(xiàn)。另外，通過評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)指數(shù)變化和被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際情況調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)值，使得到的數(shù)據(jù)更可靠，充分挖掘收集的有效信息，減少由于主觀分析方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)，使定性和定量結(jié)合分析過程的科學(xué)和客觀，并更具有說服力，同時(shí)也能減少花費(fèi)在評(píng)估評(píng)估過程中的時(shí)間，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 數(shù)據(jù)搜集不易的解決方法

信息整理部門的建立可以很好的規(guī)范評(píng)估數(shù)據(jù)的主觀決斷的問題，主要負(fù)責(zé)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的信息采集方面，在評(píng)估人員勘察時(shí)，認(rèn)真記錄并核對(duì)信息的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步匯總、分析和歸納信息?？梢詤⒖碱愃朴阪溂揖W(wǎng)等房地產(chǎn)交易網(wǎng)站的表現(xiàn)形式，將房地產(chǎn)的信息做出歸集整理，統(tǒng)一細(xì)化，為了防止信息的泄露，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出不利的影響，可以采用實(shí)名注冊(cè)會(huì)員制，限定信息使用者的身份僅限于有相關(guān)執(zhí)業(yè)資格人士，即使性質(zhì)不同于商業(yè)網(wǎng)站，但是可以將商業(yè)網(wǎng)站信息共享的優(yōu)點(diǎn)采用到行業(yè)的信息搜集整理中。另外，信息管理部門可以由各地區(qū)的資料評(píng)估協(xié)會(huì)建立，對(duì)各地區(qū)的實(shí)際狀況做出相對(duì)應(yīng)調(diào)整分析。另一方面，政務(wù)、行政機(jī)關(guān)有關(guān)財(cái)務(wù)信息公開化和內(nèi)部互通，也能為評(píng)估師數(shù)據(jù)的確定提供依據(jù)，使數(shù)據(jù)的實(shí)用性增強(qiáng)，加強(qiáng)各地區(qū)評(píng)估師之間的經(jīng)驗(yàn)交流，方便評(píng)估人員了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，提高案例的可比精度。

3.2 評(píng)估人員的管理

3.2.1 加強(qiáng)潛在人才培養(yǎng)

對(duì)于評(píng)估行業(yè)人才缺乏的情況，有的高校都開設(shè)相應(yīng)的專業(yè)來適應(yīng)潮流所向。一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，離不開新鮮血液的輸送，加強(qiáng)潛在人才培養(yǎng)，可有效促進(jìn)發(fā)展，可以通過政策鼓勵(lì)或者提高經(jīng)濟(jì)上的資助，估計(jì)更多的人了解資產(chǎn)評(píng)估，并投身于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，只有競(jìng)爭(zhēng)力度大了，行業(yè)的發(fā)展才會(huì)相應(yīng)的提高，減少業(yè)內(nèi)不良現(xiàn)象，提高評(píng)估質(zhì)量。

3.2.2 提高評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)

寧愿人員缺失，也不濫竽充數(shù)，一個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展，應(yīng)做好基礎(chǔ)建設(shè)，提高評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格的門檻，可以有效的防止行業(yè)內(nèi)混亂的現(xiàn)象，盡管如今考取評(píng)估執(zhí)業(yè)資格證有從業(yè)時(shí)間的限制，但有序的內(nèi)部控制也很重要，可以根據(jù)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)能力進(jìn)行等級(jí)的劃分，例如通過評(píng)估質(zhì)量、評(píng)估范圍劃定，效仿會(huì)計(jì)師資格制度，進(jìn)行初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)的管理，不斷進(jìn)行評(píng)估師學(xué)術(shù)交流，增強(qiáng)在業(yè)人員的再教育和再培訓(xùn)的力度。對(duì)于信息以及案例的搜集問題，可以通過加強(qiáng)法律法規(guī)的管理，提升信息的全面性。

3.2.3 加強(qiáng)管理，提高職業(yè)道德

加強(qiáng)管理可以通過評(píng)估程序和職業(yè)道德兩方面進(jìn)行管理。在實(shí)施評(píng)估業(yè)務(wù)中，要嚴(yán)格依照評(píng)估程序，并對(duì)采集的資料進(jìn)行必要的鑒定，進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查，收集市場(chǎng)上的成交案例，從而使評(píng)估結(jié)果更加客觀。評(píng)估師也要提高自身的職業(yè)道德，要做到公正、客觀，不能因?yàn)閭€(gè)人利益而徇私舞弊，偏向哪一方。增強(qiáng)制度管制，并時(shí)常宣傳并強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德重要性，減少違法亂紀(jì)的現(xiàn)象。

3.3 評(píng)估市場(chǎng)行業(yè)管理混亂的對(duì)策

市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境對(duì)于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著重要的作用，盡管新頒布的《資產(chǎn)評(píng)估法》中，對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象做出了一定的規(guī)范，但是由于推行時(shí)間較短，有的評(píng)估企業(yè)仍有在收取評(píng)估費(fèi)用時(shí)處于壟斷地位。所以國內(nèi)迫切需要一個(gè)良性發(fā)展的環(huán)境。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)以正確的方法競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)企業(yè)的信譽(yù)，創(chuàng)立獨(dú)立客觀的工作態(tài)度。在監(jiān)管方面，要嚴(yán)肅處理評(píng)估人員因?yàn)槔娑`反職業(yè)道德準(zhǔn)則的行為，并追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)為了為我國評(píng)估行業(yè)提供良性的發(fā)展空間，也可以動(dòng)員全社會(huì)的力量去關(guān)注監(jiān)督，減少評(píng)估人員隨意的主觀行為，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

3.4 促進(jìn)法律法規(guī)體系完善

3.4.1 對(duì)已有的法律法規(guī)進(jìn)行修訂

例如《土地管理法》最近的一次修訂是在2004年，相關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)法律法規(guī)修訂的力度，根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不斷變化而及時(shí)修訂相關(guān)的法律法規(guī)，不能等到問題發(fā)生的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)原來的規(guī)定已經(jīng)不適用了。同時(shí)，相對(duì)于美國評(píng)估準(zhǔn)則，中國的準(zhǔn)則缺少的是在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中的案例分析，美國評(píng)估準(zhǔn)則能對(duì)于現(xiàn)實(shí)中個(gè)別評(píng)估難點(diǎn)做出舉例，并列入評(píng)估準(zhǔn)則的一部分，同時(shí)印刷出版，廣而告之，值得我國借鑒，提高我國行業(yè)的規(guī)范性和實(shí)踐性。

3.4.2 相關(guān)法律法規(guī)的改進(jìn)

即使針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的《資產(chǎn)評(píng)估法》已經(jīng)頒布出臺(tái)，但是孤掌難鳴，資產(chǎn)評(píng)估法的普及尚需要時(shí)間，那么，可以通過對(duì)其他法律的整改以加強(qiáng)《資產(chǎn)評(píng)估法》在人們心中的印象和地位，更方便《資產(chǎn)評(píng)估法》的普及。就法律普及方面可以效仿《會(huì)計(jì)法》在相關(guān)的《經(jīng)濟(jì)法》和《會(huì)計(jì)法》中添加評(píng)估法的部分內(nèi)容，因?yàn)橥桥c財(cái)務(wù)方面息息相關(guān)，共同理解可以促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)度，提高工作效率。與此同時(shí)，同樣可以在民法和商法中有不同程度的添加，可以促進(jìn)評(píng)估法的普及。

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