“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估研究

朱巍巍

[提要] 在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策背景下，以房地產(chǎn)估價(jià)為視角，以影響承租人權(quán)益價(jià)值的因素為依據(jù)，以學(xué)區(qū)房為例，簡(jiǎn)要分析租賃活動(dòng)中承租人權(quán)益價(jià)值變化情況，并就價(jià)值測(cè)算中的相關(guān)參數(shù)確定以及估價(jià)實(shí)務(wù)中需要注意的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)?fù)瑱?quán)；承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估；學(xué)區(qū)房

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年10月31日

“租購(gòu)并舉，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”是未來(lái)一階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向。早在2016年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，文中明確提出，要從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、支持住房租賃建設(shè)等幾個(gè)方面，快速構(gòu)建租賃房市場(chǎng)。在此背景下，2017年，上海、廣州、無(wú)錫等地均就“構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)”提出“只租不售”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”和“租房落戶”等相關(guān)政策，積極落實(shí)住房租賃政策。

從微觀角度來(lái)看，在一起住房租賃案例中，存在著出租人與承租人這兩種關(guān)系，除《租賃合同》中約定雙方的權(quán)利義務(wù)，還存在著出租人價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值這兩種不同內(nèi)涵的價(jià)值類(lèi)型。未來(lái)，在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的時(shí)代，不僅要讓租房者（承租人）享受到與買(mǎi)房者同等的義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)；同時(shí)也應(yīng)該明確承租人與出租人分別所享有的價(jià)值。本文站在房地產(chǎn)估價(jià)的角度，并結(jié)合當(dāng)前“租售”政策，對(duì)承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估進(jìn)行初步研究。

一、承租人權(quán)益價(jià)值

承租人權(quán)益價(jià)值又稱為租賃權(quán)價(jià)值，區(qū)分于出租人價(jià)值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中的描述：承租人權(quán)益價(jià)值是指，承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益價(jià)值，即出租人與承租人在其雙方簽訂的《租賃合同》中所約定的每期合同租金與一般市場(chǎng)上類(lèi)似房屋（指房屋用途一致，建筑面積、區(qū)位等類(lèi)似的房屋，即估價(jià)房地產(chǎn)的狀況一致）的正常每期市場(chǎng)租金的差額，每期租金的差額部分在剩余租約期內(nèi)的折現(xiàn)值之和，即為承租人權(quán)益價(jià)值。每期正常的市場(chǎng)租金與合同租金之間的差額稱之為租金節(jié)約額，因此承租人權(quán)益價(jià)值亦等于租約內(nèi)每期租金節(jié)約額的現(xiàn)值之和。公式如下：

此公式假設(shè)前提是：租約內(nèi)市場(chǎng)租金與合同租金均未發(fā)生變化，即租約內(nèi)租金節(jié)約額是固值（A），同時(shí)要求租約內(nèi)該房地產(chǎn)的報(bào)酬率保持不變。

而現(xiàn)實(shí)生活中，上述假設(shè)條件很難實(shí)現(xiàn)，尤其是在一個(gè)長(zhǎng)租約案例中，無(wú)論是市場(chǎng)租金還是合同租金均會(huì)大概率的變動(dòng)（上升亦或下降），因此評(píng)估一項(xiàng)具體的承租人權(quán)益價(jià)值案例則應(yīng)根據(jù)合約的不同情況以及租賃市場(chǎng)的變化狀況選擇不同的公式，本文在此不做多余贅述。

為求取承租人權(quán)益價(jià)值，則分別需要求取以下因素：

（1）市場(chǎng)租金：在求取市場(chǎng)租金的過(guò)程中，比較常用的方法是利用比較法的原理，選取3～5個(gè)符合要求的可比租賃實(shí)例（具體選取要求見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》），進(jìn)行交易狀況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或者加權(quán)算術(shù)平均值求得一個(gè)合理的市場(chǎng)租金；對(duì)于租約較長(zhǎng)的情形，市場(chǎng)租金的變化趨勢(shì)可以利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（2）合同租金：合同租金的金額在租約中應(yīng)由出租人與承租人商榷；但應(yīng)考慮到租金的支付方式（是租期內(nèi)一次支付還是分期支付、是每月交租或者按季、半年、年計(jì)租）、租金在租約期內(nèi)的變化趨勢(shì)等，均會(huì)影響承租人權(quán)益價(jià)值。

（3）租約期長(zhǎng)短：根據(jù)報(bào)酬資本化法的公式，一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)租金>合同租金，租期越長(zhǎng)，承租人權(quán)益價(jià)值就越大；但實(shí)際中，租期長(zhǎng)短應(yīng)具體結(jié)合實(shí)例考慮。

（4）該租賃房地產(chǎn)的報(bào)酬率：通常采用市場(chǎng)提取法、累加法和排序插入法求取。

三、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”時(shí)代，承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題

在具體測(cè)算中，應(yīng)該針對(duì)市場(chǎng)租金、合同租金、租約長(zhǎng)短與房地產(chǎn)報(bào)酬率進(jìn)行相應(yīng)的求取，并運(yùn)用公式最終求得承租人權(quán)益價(jià)值；但也應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（一）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)租金的影響。自《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》發(fā)布以來(lái)，廣州、上海等地相繼出臺(tái)了租賃政策。以廣州市為例，2017年7月，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，其具體內(nèi)容就是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，通知中規(guī)定，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。對(duì)育有適齡學(xué)童的租戶來(lái)說(shuō)，能夠以“以租代買(mǎi)”學(xué)區(qū)房的方式獲取入學(xué)資格，則大大減少了其入學(xué)成本。以政策為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)考慮，首先，一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括：（1）擁有房地產(chǎn)的權(quán)利；（2）該房地產(chǎn)受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制狀況；（3）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)以外因素的限制狀況；（4）額外的利益；（5）房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)（柴強(qiáng)）。其次，在這5點(diǎn)權(quán)益中，（4）、（5）兩點(diǎn)則影響著租金金額。

1、額外的利益。附帶入學(xué)指標(biāo)并且能夠享有公共服務(wù)權(quán)益的租賃房屋屬于房地產(chǎn)權(quán)益中額外的利益。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)能夠接受高于一般沒(méi)有入學(xué)指標(biāo)的租賃房屋的租金金額；對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是自住需求還是投資需求，當(dāng)時(shí)取得學(xué)區(qū)房的成本就普遍高于非學(xué)區(qū)房的成本，導(dǎo)致出租學(xué)區(qū)房的租金就會(huì)普遍高于非學(xué)區(qū)房的租金。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域型市場(chǎng)，在實(shí)際估價(jià)中，若評(píng)估類(lèi)似學(xué)區(qū)房承租人權(quán)益價(jià)值，應(yīng)選取類(lèi)似區(qū)域的學(xué)區(qū)房的正常市場(chǎng)租金進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)選取非學(xué)區(qū)房的成交案例。同樣存在著三種情形：a、合同租金=市場(chǎng)租金；b、合同租金>市場(chǎng)租金；c、合同租金<市場(chǎng)租金。由于學(xué)區(qū)房是一種稀缺“資源”，租賃市場(chǎng)短期內(nèi)無(wú)法提供大量的入學(xué)指標(biāo)，并且伴隨著同區(qū)域內(nèi)入學(xué)指標(biāo)的減少與入學(xué)時(shí)間的限制，類(lèi)似學(xué)區(qū)房的實(shí)際合同租金可能會(huì)出現(xiàn)非正常上漲，假設(shè)出租人是理性經(jīng)濟(jì)人，那么合同租金≥市場(chǎng)租金的可能性較大，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)值；但承租人租房所帶來(lái)的入學(xué)指標(biāo)與相關(guān)福利可能比其所能享受到節(jié)約租金的數(shù)額更為重要。

2、房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)。通常是指只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)。對(duì)于租賃房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，具體包括物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用。在實(shí)際租賃案例中，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用通常按照合約規(guī)定由出租人或者承租人負(fù)擔(dān)，租金中可包括或者不包括類(lèi)似費(fèi)用，承租人權(quán)益價(jià)值往往不同。對(duì)于房產(chǎn)稅，我國(guó)目前法律規(guī)定房產(chǎn)稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，出租房屋的，按照租金收入的一定比例計(jì)征。開(kāi)征房產(chǎn)稅本來(lái)的目的是要打擊投資性、投機(jī)型購(gòu)房需求，但在賣(mài)方市場(chǎng)的條件下，房產(chǎn)稅可能存在著由出租人“轉(zhuǎn)嫁”給承租人負(fù)擔(dān)的情形。特別是在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的背景下，學(xué)區(qū)房租賃市場(chǎng)就是典型的賣(mài)方市場(chǎng)，一方面承租人為獲取入學(xué)指標(biāo)其愿意付出更高的租金；另一方面出租人處在市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，房地產(chǎn)稅“轉(zhuǎn)嫁”的可能性極大。由于上述房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的存在和市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，承租人實(shí)際負(fù)擔(dān)的金額除合同租金之外可能還包括“轉(zhuǎn)嫁”費(fèi)用，因此在實(shí)際評(píng)估中應(yīng)充分考慮這種情形。

（二）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)報(bào)酬率的影響。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GBT50291-2015）的要求，采用報(bào)仇資本化法進(jìn)行價(jià)值測(cè)算報(bào)酬率的求取通常有三種方法，受到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策影響，分別對(duì)三種方法進(jìn)行分析：

受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的影響，選取的可比實(shí)例租金和房地產(chǎn)價(jià)格均會(huì)偏高，導(dǎo)致政策實(shí)施前后所求得的報(bào)酬率會(huì)存在差異，在租金差額保持不變情況下，承租人權(quán)益價(jià)值亦會(huì)受影響：

（1）政策出臺(tái)前報(bào)酬率Y前>政策出臺(tái)后報(bào)酬率Y后，承租人權(quán)益價(jià)值增加；

（2）政策出臺(tái)前報(bào)酬率Y前<政策出臺(tái)后報(bào)酬率Y后，承租人權(quán)益價(jià)值減少；

（3）政策出臺(tái)前報(bào)酬率Y前=政策出臺(tái)后報(bào)酬率Y后，承租人權(quán)益價(jià)值不變。

2、累加法：報(bào)酬率等于安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策影響，無(wú)法簡(jiǎn)單地采取上述定義求取報(bào)酬率，當(dāng)遇到無(wú)法量化租房所享有的其他權(quán)益對(duì)租金的影響程度大小的情形時(shí)，可以通過(guò)適當(dāng)?shù)亟档蛨?bào)酬率使得出租人權(quán)益價(jià)值提升；當(dāng)租約內(nèi)租金節(jié)約額為固定值時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值也會(huì)增加。因此，位于不同學(xué)區(qū)片區(qū)的租賃房屋其所附帶的入學(xué)指標(biāo)不同，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，確定報(bào)酬率調(diào)整的幅度較為困難。

3、投資收益率排序插入法：對(duì)比不同類(lèi)型的投資及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。對(duì)于投資性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其目的就是為獲取未來(lái)的一連串收益。當(dāng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策出臺(tái)以后，租房需求會(huì)持續(xù)提升，租房市場(chǎng)供不應(yīng)求；購(gòu)買(mǎi)房屋用來(lái)出租的投資模式，收益率會(huì)提升，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低，報(bào)酬率降低。在租金節(jié)約額固定的情況下，承租人權(quán)益價(jià)值增加。

（三）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)租期的影響。根據(jù)資本化法公式，評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，一般在租金節(jié)約額和報(bào)酬率保持不變情況下，租期越長(zhǎng)承租人權(quán)益價(jià)值越高。在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”背景下，租約期的長(zhǎng)短與穩(wěn)定性則受到一定程度的影響。對(duì)承租人而言，通過(guò)租房的方式獲取兒童在本地的上學(xué)資格，雖然能夠極大地減少入學(xué)成本，但要承受高額的租金。一方面以承租人的角度考慮，租約越短則在一定程度上減少了其權(quán)益價(jià)值損失；另一方面出租人則希望高租金的租約能夠盡可能的長(zhǎng)，從而增加出租人價(jià)值。在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策出臺(tái)后，為平衡租房市場(chǎng)和教育資源，有些城市規(guī)定“每一套含有入學(xué)資格的學(xué)區(qū)房，在小學(xué)的6年中，初中3年中，不得重復(fù)申請(qǐng)學(xué)位”。因此，出租人則希望高租金租約未來(lái)能夠持續(xù)6年或者是3年，最大限度地保護(hù)出租人價(jià)值。學(xué)區(qū)房是一種稀缺資源，且為出租人市場(chǎng)，在供不應(yīng)求情況下，承租人為獲取上學(xué)資格，很大程度上需要被動(dòng)接受長(zhǎng)期的高租金租約；承租人權(quán)益價(jià)值可能在整個(gè)租約期內(nèi)都為負(fù)值，且租期越長(zhǎng)，承租人權(quán)益價(jià)值受損害越大。

主要參考文獻(xiàn)：

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