人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實(shí)證分析
——兼比較閩臺樓市

王阿忠 程少鵬

(福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 福建福州 350116)

人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實(shí)證分析
——兼比較閩臺樓市

王阿忠 程少鵬

(福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 福建福州 350116)

城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響，其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響，而房價(jià)對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況，發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題，臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下，福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”，通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅；深化戶籍制度改革，破除二元社會結(jié)構(gòu)；調(diào)整住房供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

人口結(jié)構(gòu)； 人口遷移; 老年撫養(yǎng)比； 住房需求

一、引言

近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；同時(shí)，伴隨著城鎮(zhèn)化，人口流動(dòng)愈加頻繁。在這一大背景下，住房需求規(guī)模和住房價(jià)格均呈上升的趨勢，住房市場發(fā)展迅速。資料顯示許多研究主要從貨幣供給、土地資源等因素來分析該現(xiàn)象。首先是土地供給有限論，認(rèn)為我國地少人多，總體來說住房供不應(yīng)求，同時(shí)土地財(cái)政在利益相關(guān)性上促使房價(jià)快速上漲[1]；其次是貨幣超發(fā)論，認(rèn)為在我國寬松貨幣政策與人民幣升值的背景下，樓市吸入大量熱錢，導(dǎo)致房價(jià)居高不下[2]；再次是投資投機(jī)帶來的上漲預(yù)期論，認(rèn)為住房除了居住功能外，還是一種投資品，居民為了資產(chǎn)保值增值而催生了大量的投資性需求。[3]然而，通過觀測房價(jià)走勢規(guī)律，發(fā)現(xiàn)其結(jié)構(gòu)性上漲是在2003年以后發(fā)生的，而上述影響因素在2003年前后卻一直存在。也就是說，上述觀點(diǎn)不能解釋住房價(jià)格與需求持續(xù)上升的現(xiàn)象。而Mankiw & Weil提出的“嬰兒潮”概念卻獨(dú)辟蹊徑，通過分析美國嬰兒出生的高峰與波谷時(shí)間，將人口增量與住房需求聯(lián)系起來，認(rèn)為房價(jià)上漲主要源于人口年齡結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。[4]

由于人口不斷從三、四線城市向一、二線城市流入，推動(dòng)了遷入地的住房需求，導(dǎo)致大部分一、二線城市的房價(jià)居高不下，而遷出地則因需求不足，致使供給過剩。隨著我國老齡化進(jìn)程加快，勞動(dòng)力人口不足、老年撫養(yǎng)比攀升等人口因素的變動(dòng)，住房市場自2014年來發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，住房供給遠(yuǎn)大于需求，去庫存成為房地產(chǎn)市場的主旋律。為此，本文擬從人口結(jié)構(gòu)與遷移的視角探討住房需求變化的動(dòng)因，并在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)住房市場理性發(fā)展的可行措施。

二、文獻(xiàn)綜述

(一)人口年齡結(jié)構(gòu)視角

Campell較早對人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)研究。[5]Mankiw和Weil通過研究人口變化與美國住房需求及價(jià)格的相關(guān)性，發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)后美國嬰兒出生高峰期導(dǎo)致其20世紀(jì)70年代的房價(jià)上漲，并預(yù)測20世紀(jì)90年代的房價(jià)將會由于生育水平下降而下跌。不過在20世紀(jì)90年代，美國的住房價(jià)格并沒有下降，而是持續(xù)上漲。因此，有些學(xué)者開始懷疑M-W模型的正確性。[6]Ermisch認(rèn)為M-W模型存在不足之處，即沒有將住房價(jià)格、居民收入水平等其它影響因素納入模型之中；他對M-W模型進(jìn)行修正后，發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有明顯的影響，而且人口老齡化會使得住房需求下降。[7]Malmberg也認(rèn)為人口老齡化對住房需求的影響是負(fù)向的。[8]

國內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究，始于20世紀(jì)90年代。顧鑒塘認(rèn)為住房市場需求會隨著某年齡段人口的增減而變化。[9]李祥、高波利用人口和住房市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)15-29歲人群和50-64歲人群的住房需求較大，這主要是因?yàn)榍罢咛幱诨榕淠挲g，需要購買婚房，而后者主要是由于收入水平較高，住房購買力較強(qiáng)。[10]陳斌開等利用普查數(shù)據(jù)對中國人口變動(dòng)和住房需求關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果顯示嬰兒出生高峰很可能是2004年以來住房需求與價(jià)格上漲的主因。[11]李超等研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)的常住人口規(guī)模、居民的收入水平、人力資本狀況以及人口撫養(yǎng)比是影響我國城鎮(zhèn)住房需求的重要因素，并進(jìn)一步分區(qū)域考察，認(rèn)為我國城鎮(zhèn)住房需求的人口結(jié)構(gòu)矛盾在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域更加突出，存在明顯的空間失配現(xiàn)象。[12]

(二)人口空間結(jié)構(gòu)視角

這里主要涉及人口遷移和城鎮(zhèn)化，從本質(zhì)上看，兩者都是人口在空間上的流動(dòng)過程。Tangri研究發(fā)現(xiàn)在城市化的過程中，人口由農(nóng)村向城市集聚，使得城市人口規(guī)模擴(kuò)大，城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模也隨之?dāng)U大。[13]Kottis認(rèn)為城鎮(zhèn)化推動(dòng)了住房市場的發(fā)展。[14]Mitchell發(fā)現(xiàn)，伴隨著快速的城鎮(zhèn)化，亞洲大部分發(fā)展中國家面臨著住房短缺的難題。[15]此外，Mahadevia也從人口結(jié)構(gòu)的角度，研究了兩者的關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展主要源于城鎮(zhèn)化，而人口遷移對住房需求也有重要影響。[16]Akbari和Aydede通過研究加拿大的人口遷移與房價(jià)的關(guān)系，認(rèn)為人口凈流入對當(dāng)?shù)刈》啃枨笠?guī)模的擴(kuò)大有積極影響，隨著住房需求的上升，房價(jià)也隨之上漲。[17]

國內(nèi)研究方面，帥友良以2000年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對中國2000-2020年城市人口規(guī)模和城鎮(zhèn)化率進(jìn)行預(yù)測，并以此估算城鎮(zhèn)化對住房需求的影響，發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化將是一個(gè)長期的過程，對住房市場的沖擊會是長久的。[18]哈繼銘認(rèn)為城市化和人口結(jié)構(gòu)是中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱，而我國經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。[19]徐天帥等認(rèn)為城鎮(zhèn)化率對居民住房需求有顯著的正向影響，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率每上升1%，住宅平均銷售面積將增加3152.687m2。[20]李超等以中國各地級市為研究樣本，發(fā)現(xiàn)在控制其它因素不變的前提下，流動(dòng)人口數(shù)量對城市住房需求有正向影響。[21]陳頤發(fā)現(xiàn)從2004年開始，臺灣有大量人口流入，遷入人口大于遷出人口，其中地區(qū)內(nèi)人口主要是其他地區(qū)向臺北、桃園、高雄等大城市凈遷移，這對遷入地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有正向影響。[22]

當(dāng)然，也有不少學(xué)者從人口教育結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行了相關(guān)研究，但綜合來看，人口的年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)無疑是影響住房需求攀升和房價(jià)持續(xù)上漲的最主要因素，因此本文擬從這兩個(gè)視角對福建省住房需求變化的影響因素進(jìn)行探討。此外，相比國外在這方面的研究成果，國內(nèi)稍顯不足，尤其是在當(dāng)前住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的新背景下，加強(qiáng)對于該領(lǐng)域的實(shí)證研究是必要的。

三、基于人口結(jié)構(gòu)的住房需求理論模型及其影響

將住房銷售額除以住房均價(jià)則得住房銷售面積，即：

式中，x為住房銷售面積，p為住房均價(jià)，px為住房銷售額。

t年的住房消費(fèi)為各年齡組人群的住房消費(fèi)之和，所以得到：

ptxt=∑qj,tnj,t

(a)

qj,t為t年j歲組的住房消費(fèi)支出，nj,t為t年j歲組的人口數(shù)。qj,t取決于收入以及收入中用于支付住房消費(fèi)的比例，即yj,t和ρj,t。yj,t表示t年j歲組人群的收入，ρj,t表示t年j歲組人群的收入用于支付住房消費(fèi)的比例。從而可以得到：

qj,t=ρj,tyj,t

(b)

住房需求隨時(shí)間的變化可以通過方程(a)(b)得到：

根據(jù)上述推導(dǎo)，住房需求的變化除了受到住房價(jià)格、居民收入以及收入中用于住房消費(fèi)比例的影響外，還受到人口規(guī)模與年齡結(jié)構(gòu)的影響。

不過，上述推導(dǎo)，有一個(gè)前提假設(shè)：城市的住房消費(fèi)全部來自本地居民。通常來說，構(gòu)成住房市場需求的消費(fèi)群體主要來自三方面：一是城鎮(zhèn)戶籍人口的永久居民，他們擁有住房，是改善需求和投資需求的主要群體；二是雖然居住在城鎮(zhèn)，但是沒有住房，一般是非城鎮(zhèn)戶籍人口，從其他地區(qū)的農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，形成剛性住房需求；三是從三、四線城市遷移到一、二線城市的人口，這部分人群大多數(shù)較為富裕，選擇到經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一、二線城市發(fā)展而購買住房。這說明人口遷移對住房需求有一定的影響。

此外，按照供求關(guān)系論，住房需求除了受制于需求因素，也會受制于供給因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工住宅面積。

綜上所述，住房需求變化會受到人口規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口遷移、住房價(jià)格、房地產(chǎn)投資、新開工住宅面積、收入以及收入中用于住房消費(fèi)比例等因素變化的影響。

四、實(shí)證研究

(一)模型設(shè)定和數(shù)據(jù)描述

本文以福建省9地市的人口及住房市場方面的面板數(shù)據(jù)為樣本，選取常住人口數(shù)量(population)、老年撫養(yǎng)比(o_raise)、凈流入人口比重(migrant)作為主要觀測變量，并控制住房價(jià)格(price)、人均可支配收入(income)、房地產(chǎn)投資(invest)等影響住房需求的相關(guān)因素。由于人均可支配收入和住宅均價(jià)都會受到價(jià)格的影響，所以本文以2005年作為基期，利用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，對二者分別進(jìn)行了平減處理，以使各年的數(shù)據(jù)之間具有更好的可比性。同時(shí)，為減少模型擬合的異方差性，對部分變量分別取自然對數(shù)，設(shè)定計(jì)量模型如下：

本文使用的數(shù)據(jù)主要來源于萬德數(shù)據(jù)庫(Wind)“宏觀數(shù)據(jù)”中分城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、福建省各地級市2015年統(tǒng)計(jì)年鑒以及各地級市2005年至2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。具體的變量選擇方法如下：被解釋變量(住房需求)選用各城市對應(yīng)年份的商品房(住宅)銷售面積，population表示各城市年末常住人口數(shù)；o_raise為老年人口撫養(yǎng)比，即65歲以上老年人口與14到65歲勞動(dòng)年齡人口的比值；migrant為凈流入人口比重，用它來衡量各城市的人口遷移情況，凈流入人口比重=(常住人口數(shù)—戶籍人口數(shù))/常住人口數(shù)；migrant、income和invest分別為該城市對應(yīng)年度的住房均價(jià)、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額(見表1)。

表1 描述性統(tǒng)計(jì)

(二)回歸結(jié)果與分析

首先，為了預(yù)防存在偽回歸問題，需對變量進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)。根據(jù)Levin,Lin&Chu t*檢驗(yàn)結(jié)果[23]得知，各變量都是平穩(wěn)的。基于此進(jìn)行面板協(xié)整(Kao Residual Cointegration Test)檢驗(yàn)，結(jié)果顯示變量間具有協(xié)整關(guān)系，即不存在偽回歸現(xiàn)象。進(jìn)一步，根據(jù)Random Effects-Hausman的檢驗(yàn)結(jié)果[24]，在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，從而建立固體效應(yīng)模型(限于篇幅，列表省略)。

固體效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果表明：除住房價(jià)格，其它解釋變量均通過顯著性檢驗(yàn)。其中，人口規(guī)模、人口凈流入比重、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資的回歸系數(shù)顯著為正，這說明控制其它變量不變，城市的住房需求與其人口規(guī)模、凈流入人口、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資正相關(guān)，這些因素越大或越多，住房需求也就越大；而老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)顯著為負(fù)，說明老年人口所占勞動(dòng)力人口比重越高，住房需求會有所下降。從各變量的系數(shù)值來看，常住人口數(shù)量每增加1%，住房需求將上升2.30%；凈流入人口比重每增加一個(gè)單位，住房需求將上升3.15%；人均可支配收入每增加一個(gè)單位，住房需求將上升0.36%；房地產(chǎn)投資每增加1%，住房需求將上升0.34%；老年撫養(yǎng)比每上升一個(gè)單位，住房需求將下降1.65%。

其中，老年撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果表明，隨著老齡化進(jìn)程加快，老年人口比重快速提高，對住房市場需求造成了負(fù)面沖擊。一般來說，人口老齡化對住房需求造成的沖擊主要體現(xiàn)在兩方面：一是購房群體主要是25-55歲年齡段的人口，而隨著大批中年人進(jìn)入老年之后，購房群體規(guī)?？s小，這會直接降低有效住房需求；二是當(dāng)老齡人口占比較高時(shí)，消費(fèi)就會擠占儲蓄，消費(fèi)高而儲蓄率低，則整個(gè)社會的住房購買力會相應(yīng)下降，從而減少對住房的需求。

流動(dòng)人口比的回歸結(jié)果表明，人口遷移會增加遷入地的住房需求，而降低遷出地的住房需求。伴隨著城鎮(zhèn)化和沿海城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移，三、四線城市的人口也向一、二線城市遷移，造成沿海大部分一、二線城市住房需求規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，而部分三、四線城市則由于需求不足，致使供給過剩、大量商品房空置。這在一定程度上可以解釋目前福建省人口凈流入城市(福州、廈門)的住房價(jià)格居高不下，而人口凈流出地(三明、龍巖等三、四線城市)商品房庫存壓力過大的現(xiàn)象。

實(shí)證結(jié)果顯示房價(jià)對住房需求的影響甚微。從住房需求的價(jià)格彈性系數(shù)值看，住房價(jià)格每上漲1%，住房需求將下降0.18%，住房需求是缺乏價(jià)格彈性的，說明價(jià)格變動(dòng)對需求變動(dòng)的影響不明顯。這主要有兩方面原因：一是我國住房市場化處于起步期，從1998年開始實(shí)行住房分配貨幣化，才逐步推進(jìn)住房制度改革，而且人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，剛性需求不斷增加，住房需求處于底部集中爆發(fā)期。二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均收入的提高，由于投資渠道狹窄，大部分富裕家庭將購買住房作為投資，形成投資及投機(jī)性住房需求(見表2)。

表2 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

注：***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1。

五、閩臺房地產(chǎn)市場的對比

(一)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

在土地私有制下，中國臺灣住房市場以小規(guī)模和專業(yè)化運(yùn)作為特色，開始于20世紀(jì)60年代中后期。回顧臺灣住房市場的發(fā)展歷程，大致可以分為3個(gè)階段：第一階段(1970-1976年)，1973年的中東石油危機(jī)引發(fā)油價(jià)上漲，導(dǎo)致臺灣島內(nèi)爆發(fā)全面通貨膨脹，為了防通脹與資產(chǎn)保值，民眾大量購房推高了住房需求，房價(jià)漲幅于1973年達(dá)到峰值；第二階段(1977-2002年)，1978年的通貨膨脹還是源于油價(jià)上漲，而且由于貨幣供給過多，導(dǎo)致信貸泛濫和熱錢涌入共同推動(dòng)房價(jià)飆升，其中1988年漲幅高達(dá)100%，而后房價(jià)才開始下降，臺灣房地產(chǎn)市場進(jìn)入了近十年的低迷期；第三階段(2003年至今)，2003年臺灣房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，房價(jià)隨之一路走高，止步于2008年的美國次貸危機(jī)，而后在一系列救市方案和財(cái)政政策的刺激下才逐步恢復(fù)(見圖1)。

圖1 1972-2013年臺灣房價(jià)增長率變化情況 數(shù)據(jù)來源： 1972-1991年的數(shù)據(jù)來源于王紅雨(2004)[[25]，1992年以后的數(shù)據(jù)來源于黃忠華、杜雪君(2014)。[[26]

改革開發(fā)以前，由于國家實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，福建不存在房地產(chǎn)市場。福建房地產(chǎn)市場從1979年以后才得以形成和發(fā)展，大致分為4個(gè)階段：第一階段(1979-1990年)，1979年開始，福建取消不準(zhǔn)買賣房屋的禁令，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)有償化、房屋商品化，逐步建立房地產(chǎn)市場，在1981-1990年，全省商品房銷售面積達(dá)408.1萬m2；第二階段(1991-1997年)，隨著改革開放的深入，大陸投資環(huán)境有所改善，外資房地產(chǎn)開發(fā)成為福建省房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)，1991-1997年，全省商品房銷售面積達(dá)1790.6萬m2；第三階段(1998-2002年)，1998年我國取消了實(shí)物分配福利房制度，推進(jìn)住房市場化，福建省房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了較快的發(fā)展時(shí)期；第四階段(2003年至今)，福建省房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮發(fā)展階段，房價(jià)迅速上漲，漲幅于2006年達(dá)到高峰，上漲26%，之后受金融危機(jī)影響，有所下降，在國家4萬億救市計(jì)劃和省內(nèi)一系列財(cái)政政策共同推動(dòng)下，房價(jià)又開始上漲，雖然漲幅逐年下降，但是房價(jià)一直保持上升的態(tài)勢(見圖2)。

圖2 1992-2014年福建省房價(jià)增長率變化情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《福建統(tǒng)計(jì)年鑒2015》整理得到。

(二)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展的異同

1. 住房價(jià)格持續(xù)走高

福建省房價(jià)從2003年的2297.09元/m2持續(xù)上漲到2014年的9135元/m2，尤其福州和廈門的房價(jià)居高不下，“買房難”一直是人們生活中的焦點(diǎn)話題。臺灣房地產(chǎn)市場也在2003年以后走強(qiáng)，住房價(jià)格一直呈上升的趨勢，并維持在較高的水平。

2. 住房市場結(jié)構(gòu)差異大，區(qū)域發(fā)展不平衡

福建省房地產(chǎn)市場無論從市場規(guī)模和價(jià)格高位來看，福廈漳泉沿海城市都占比大，房價(jià)空間分布呈沿海到內(nèi)陸依次遞減形態(tài)。其中2015年福州、廈門商品房均價(jià)(住宅)分別高達(dá)1.37萬元/m2和2.02萬元/m2，而內(nèi)陸城市，如三明、龍巖等城市住房均價(jià)水平為6000元/m2左右。臺灣房地產(chǎn)市場規(guī)模和價(jià)格基本呈北、中、南依次遞減的空間分布，北部區(qū)域的雙北(臺北市、新北市)和桃園市的住房需求和價(jià)格明顯高于其他區(qū)域的城市。

3. 住房市場需求的變化態(tài)勢有所差異

從住房需求的整體規(guī)模來看，臺灣明顯大于福建。但自2003年以來，臺灣商品房銷售面積呈下降的趨勢，住房需求規(guī)模逐漸縮??；而福建省住房需求規(guī)模愈來愈大，住房銷售面積增速于2009年達(dá)到高峰，增幅高達(dá)67.51%，之后雖有所下降，但仍保持著較高的增速。此外，從圖3也可以看出，臺灣的住房市場慢慢趨于平穩(wěn)，而福建的住房需求波動(dòng)較大，預(yù)計(jì)福建房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展空間。

圖3 閩臺2003-2013年商品房銷售面積增速數(shù)據(jù)來源： 臺灣部分來源于黃忠華、杜雪君(2014)[[27]，福建部分來源于《福建統(tǒng)計(jì)年鑒2015》。

(三)臺灣人口遷移對住房市場的影響

臺灣大規(guī)模的人口省內(nèi)遷移始于20世紀(jì)60年代，70年代中后期及80年代是其高峰期，進(jìn)入90年代后，省內(nèi)遷移人口的數(shù)量逐步趨于穩(wěn)定，并在總體上呈下降的趨勢。伴隨著人口遷移，大量農(nóng)村人口遷移到大城市，城鎮(zhèn)化率迅速提高，而且遷移者主要是青壯勞動(dòng)力人口，無疑為遷入地?cái)U(kuò)充了購房群體，增加了住房市場的剛性需求，這也推動(dòng)了70年代臺灣房地產(chǎn)市場的繁榮，從圖1可以得知，房價(jià)漲幅于1973年達(dá)到高峰，漲幅高達(dá)113%，70年代末房價(jià)又開始新一輪的上漲，在1979年和1980年分別上漲34%和65%，之后開始回落。

此外，從臺灣的人口空間分布來看，人口遷移流向主要是其他地區(qū)向北部地區(qū)集中，非都會區(qū)向都會區(qū)集中。1999-2009年間，高雄與臺南兩個(gè)南部縣市分別凈遷出人口23.4萬和3.9萬人，而臺北、桃園與新竹這三個(gè)北部縣市卻分別凈遷入人口51.7萬、18.2萬和6.1萬人，中部的臺中市凈遷入88.9萬人。說明這十年間臺灣人口是由南向中、北部遷移，其中北部成為人口遷入集中區(qū)。人口遷移的區(qū)域差異在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡，其住房需求主要集中在北部的臺北、新北和桃園，中部的臺中和南部的高雄，總體來看，呈北、中、南依次遞減的空間分布。

六、結(jié)論和對策建議

本文基于人口結(jié)構(gòu)和遷移的視角，對福建省住房需求變化的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn)，城市的常住人口數(shù)量、老年撫養(yǎng)比、凈流入人口比重、可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求產(chǎn)生了顯著影響，而房價(jià)對住房需求的影響并不顯著。從人口變動(dòng)上看，城市常住人口數(shù)量的擴(kuò)大以及遷入推動(dòng)了住房需求的增長；另外，從人口結(jié)構(gòu)上看，老年人口的增加、勞動(dòng)力人口的減少，導(dǎo)致社會購買力下降，一定程度上抑制了住房需求。通過比較分析福建和臺灣的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)居高不下、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題，并且從兩地近十年的住房需求規(guī)模來看，臺灣已逐步趨于平穩(wěn)，而福建則有較大的變動(dòng)，住房銷售仍保持著較大的漲幅。此外，臺灣人口遷移對其住房市場有一定的影響。

目前，福建省正處于城市化和老齡化的雙重背景下。一方面，仍有大量人口涌入城市，由第一產(chǎn)業(yè)迅速向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并且中西部地區(qū)有不少人口向沿海地區(qū)遷移，這些人口流入城市會增加該地的住房需求；另一方面，根據(jù)福建省2014年人口抽樣普查數(shù)據(jù)顯示，2014年福建省65歲以上人口占比達(dá)到8.47%，超過7%，說明該省已進(jìn)入老齡化社會，并且在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，老年人口比重會持續(xù)攀升，而勞動(dòng)年齡人口比重下降，這也意味著老年撫養(yǎng)比將進(jìn)一步上升，整個(gè)社會的住房購買力會有所下降，這對住房需求會產(chǎn)生很大的影響。為了防止人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給住房市場帶來大起大落的影響，并充分抓住城市化機(jī)遇，我們認(rèn)為，福建省必須加快相關(guān)人口政策和住房制度方面的調(diào)整。主要包括以下幾點(diǎn)：

1. 在人口老齡化加劇的背景下，培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”，通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅。財(cái)政政策方面，可以給予開發(fā)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼，降低其初期開發(fā)成本；貨幣政策方面，對于用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)貸款可以放寬限制，保證開發(fā)企業(yè)的資金來源，避免由于投入資金不足而導(dǎo)致老年住宅建設(shè)無法照常進(jìn)行；土地政策方面，由于我國土地供給完全由政府主導(dǎo)，因此政府可以在土地出讓方面給予企業(yè)一定的優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先將土地出讓給用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)。

2. 深化戶籍制度改革，破除二元社會結(jié)構(gòu)。一方面，完善居住證制度，合理設(shè)定由居住證轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ艨诘臈l件，適度降低落戶門檻，讓這部分流動(dòng)群體能夠順利在工作地定居；另一方面，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，尤其是在教育、住房保障、養(yǎng)老醫(yī)療等領(lǐng)域，讓外來工作者能夠更平等地分享當(dāng)?shù)氐墓操Y源，減輕他們的生活成本和壓力，也使他們能夠更好地融入城市生活。

3. 調(diào)整住房供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。隨著我國房地產(chǎn)市場黃金時(shí)代的落幕，整個(gè)住房市場進(jìn)入到調(diào)整階段。一方面，之前大部分的剛性住房需求已得到滿足，居民的住房需求逐步向改善性需求和投資性需求轉(zhuǎn)變，整個(gè)市場的需求規(guī)模有所縮減；另一方面，由于之前房地產(chǎn)市場的盲目擴(kuò)張，當(dāng)前住房供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房需求，尤其體現(xiàn)在內(nèi)陸地區(qū)和大部分三、四線城市。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模，開發(fā)商也應(yīng)根據(jù)居民的實(shí)際住宅需求變化來合理調(diào)整住房供給，避免商品房過多的空置和土地資源的浪費(fèi)。

城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響，其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響，而房價(jià)對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況，發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題，臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下，福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”，通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅；深化戶籍制度改革，破除二元社會結(jié)構(gòu)；調(diào)整住房供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

注釋：

[1] 高 波、王文莉、李 祥：《預(yù)期、收入差距與中國城市房價(jià)租金“剪刀差”之謎》，《經(jīng)濟(jì)研究》 2013年第6期。

[2] 孔 行、劉治國、于 渤：《使用者成本、住房按揭貸款與房地產(chǎn)市場有效需求》，《金融研究》 2010年第1期。

[3] 況偉大: 《利率對房價(jià)的影響》，《世界經(jīng)濟(jì)》 2010年第4期。

[4][6] Mankiw N.G. and D. N. Weil，“The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market”,RegionalScienceandUrbanEconomics,vol.19,no.2(1989),pp.235-258.

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[8] Malmberg B.,“Fertility cycles, age structure and housing demand”,ScottishJournalofPoliticalEconomy,vol.59,no.5(2012),pp.467-482.

[9] 顧鑒塘:《人口年齡構(gòu)成變動(dòng)對市場需求變動(dòng)的影響》，《人口與發(fā)展》1996年第3期。

[10] 李 祥、高 波：《人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)分析》，《經(jīng)濟(jì)體制改革》 2011年第6期。

[11] 陳斌開、徐 帆、譚 力：《人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求:1999～2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實(shí)證研究》，《金融研究》2012年第1期。

[12][21] 李 超、倪鵬飛、萬海遠(yuǎn)：《中國住房需求持續(xù)高漲之謎:基于人口結(jié)構(gòu)視角》，《經(jīng)濟(jì)研究》 2015年第5期。

[13] Tangri S. S.，“Urban Growth, Housing and Economic Development: The Case of India”,AsianSurvey,vol.8,no.7(1968),pp.519-538.

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[18] 帥友良：《中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響》，《統(tǒng)計(jì)研究》 2005年第9期。

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[20] 徐天帥、高 媛、姬 宇:《 城鎮(zhèn)化對住房需求的實(shí)證分析》，《江蘇商論》 2013年第34期。

[22] 陳 頤：《臺灣人口遷移及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)分析》，《閩江學(xué)院學(xué)報(bào)》2016年第3期。

[23] Levin A., Lin C. F., Chu C. S. J.,“Unit root tests in panel data: asymptotic and finite-sample properties”，JournalofEconometrics, vol.108,no.1(2002), pp.1-24.

[24] Hausman J., Mcfadden D., “ Specification Tests for the Multinomial Logit Model”，WorkingPapers, vol.52,no.5(1984),pp.1219-1240.

[25] 王紅雨：《臺灣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及其借鑒》，碩士學(xué)位論文，浙江工業(yè)大學(xué), 2003年。

[26][27] 黃忠華、杜雪君：《兩岸房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控政策：經(jīng)驗(yàn)、比較與啟示》，《臺灣研究》2014年第3期。

2017-05-07

王阿忠， 男， 福建福州人， 福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授， 博士；

程少鵬， 男， 江西上饒人， 福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生。

C924

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1002-3321(2017)06-0038-07

黃艷林]