區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目施工總控管理實(shí)踐

孫先祥（上海建科工程咨詢有限公司， 上海 200032）

0 引 言

區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目由于規(guī)模大，項(xiàng)目類型、業(yè)主多（一、二級(jí)開發(fā)商），施工項(xiàng)目（地塊）多，多項(xiàng)目界面管理、建設(shè)時(shí)序統(tǒng)籌難度大，較單一開發(fā)項(xiàng)目更容易發(fā)生工期拖延問題。為適應(yīng)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性和矛盾性，業(yè)主方（一級(jí)開發(fā)商）引進(jìn)施工總控管理團(tuán)隊(duì)，為區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)提供技術(shù)管理支撐。

1 區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目施工總控概述

施工總控是指為落實(shí)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目總建設(shè)目標(biāo)，貫穿區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段的咨詢服務(wù)。施工總控不僅僅為區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目工程施工階段提供技術(shù)管理支撐，同時(shí)也需要對(duì)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目工程前期、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段和工程竣工交付階段進(jìn)行深入研究并提供決策建議。

施工總控通過籌劃編制和管控區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序，統(tǒng)籌區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)臨建設(shè)施（如區(qū)域內(nèi)公用的臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、臨時(shí)用房等），平衡區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)資源的調(diào)配（如區(qū)域內(nèi)土方調(diào)配），為區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)效益最大化提供技術(shù)管理支撐。

不同于單一的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目是由相互關(guān)聯(lián)的多類型、多功能的多地塊組成的項(xiàng)目群。如本文研究的上海某區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“A區(qū)域”）建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目包含新建及改建道路橋梁、河道水系整治、濱水區(qū)再開發(fā)、公園綠地、商業(yè)、辦公、居?。òò仓梅浚?、學(xué)校等共七十多個(gè)項(xiàng)目。

2 區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目施工總控與建設(shè)時(shí)序

2.1 施工總控區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序研究

區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目由于規(guī)模大、類型多、業(yè)主多（一、二級(jí)開發(fā)主體），開發(fā)建設(shè)時(shí)序把控難度大，能夠直接關(guān)系到區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)決策目標(biāo)的成敗。

施工總控團(tuán)隊(duì)以A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目決策層“早出形象、出功能、保民生”的總體要求為指導(dǎo)思想，深入研究了A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序前置條件和制約因素，確立了A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序的編制原則。

（1）保障民生：區(qū)域東片區(qū)圍繞安置房交付，保證過渡原居民盡快回遷，安置房必須先行交付。

（2）區(qū)域中軸早出形象：以城市森林為推進(jìn)主線，快速展示區(qū)域整體綠地形象，提升二級(jí)開發(fā)地塊附加值。

（3）配套保障：以二級(jí)開發(fā)地塊竣工交付所需的配套保障為主線，統(tǒng)籌推進(jìn)市政、綠化及公建配套等項(xiàng)目的建設(shè)交付。

（4）市政先行：市政道路、管線等應(yīng)滿足區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目建設(shè)、交付、運(yùn)營(yíng)等配套需求。

由于區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序首先要確定區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序的核心項(xiàng)目。施工總控經(jīng)反復(fù)研究論證，最終確定A區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序的核心項(xiàng)目包含安置房、學(xué)校、道路交通等民生保障項(xiàng)目，河道水系整治、公園綠地等出形象、出功能的項(xiàng)目和有利于推進(jìn)A區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。

安置房項(xiàng)目為A區(qū)域原居民就地安置的民生保障項(xiàng)目，施工總控籌劃A區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序時(shí)必須確保安置房能夠按決策層要求的工期目標(biāo)完成。同時(shí)，要為安置房項(xiàng)目的居民提供便利舒適安全的居住環(huán)境。施工總控需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安置房項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序與交通、綠化、景觀、消防及人防等配套工程項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)序。

施工總控通過對(duì)相互制約的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序的合理安排，為A區(qū)域公共綠地、河道整治與水系調(diào)整、濱水區(qū)再開發(fā)等項(xiàng)目土方資源調(diào)配等提供了條件，降低了總建設(shè)成本，優(yōu)化了建設(shè)工期。

施工總控通過對(duì)地塊（項(xiàng)目）地上、地下空間建設(shè)時(shí)序的深入研究和籌劃安排，為A區(qū)域整體開發(fā)相互影響的地塊（項(xiàng)目）共建、共享建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間的配套設(shè)施創(chuàng)造了條件。

A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目涉及現(xiàn)有軌道交通車站出入口改建及待建軌道交通車站的接駁，與軌道交通車站毗鄰的地塊二級(jí)開發(fā)和市政道路關(guān)系密切。施工總控深入調(diào)查研究了A區(qū)域地下空間整體開發(fā)與地上地塊二級(jí)開發(fā)及與軌道交通車站接駁等已界定的產(chǎn)權(quán)、設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等層面相互關(guān)聯(lián)的制約因素，通過對(duì)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序的精細(xì)籌劃和優(yōu)化，減少了已建或已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目和在建項(xiàng)目間的沖突和矛盾。

2.2 施工總控區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序管理

區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序管理基本要求為：施工總控對(duì)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序進(jìn)行跟蹤和動(dòng)態(tài)管控，確保區(qū)域整體開發(fā)核心項(xiàng)目按確定的建設(shè)時(shí)序要求推進(jìn)，確保區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序總控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序管理基本流程為：規(guī)劃、制定區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序管理方法和措施；確定區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序的核心項(xiàng)目；循序漸進(jìn)籌劃區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序（近期詳細(xì)，遠(yuǎn)期粗略）；編制區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序；動(dòng)態(tài)控制區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序。

施工總控區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序管理重點(diǎn)如下。

（1）籌劃編制完成區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序并報(bào)決策層審批。

（2）對(duì)一級(jí)開發(fā)主體各管理職能部門和子項(xiàng)目（群）管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)時(shí)序交底，各管理職能部門和子項(xiàng)目（群）管理機(jī)構(gòu)須按已批準(zhǔn)的區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序確定各自的管理目標(biāo)和工作計(jì)劃。

（3）參與擬定二級(jí)開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)管控協(xié)議，對(duì)其進(jìn)行建設(shè)時(shí)序交底。

（4）優(yōu)化和動(dòng)態(tài)管控區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序。

（5）區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序的變更。變更建設(shè)時(shí)序必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)變更流程規(guī)定，重大變更須報(bào)決策層批準(zhǔn)并重新對(duì)管理職能部門和子項(xiàng)目（群）管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交底。變更建設(shè)時(shí)序不得影響區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)總控目標(biāo)。

3 區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目施工總控實(shí)施重點(diǎn)

3.1 創(chuàng)新區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制，明晰管理流程

為適應(yīng)A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的復(fù)雜性，A區(qū)域一級(jí)開發(fā)管理主體創(chuàng)新管理機(jī)制，引進(jìn)施工總控團(tuán)隊(duì)，并根據(jù)施工總控建議對(duì)A區(qū)域整體開發(fā)原有的管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，實(shí)行“條”（一級(jí)開發(fā)管理主體的職能部門）、“塊”（一級(jí)開發(fā)管理主體的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目組”）相結(jié)合的管理架構(gòu)，即“條”負(fù)責(zé)專業(yè)條線工作的審核、協(xié)調(diào)，“塊”負(fù)責(zé)項(xiàng)目群具體工作的推進(jìn)落實(shí)。施工總控團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)對(duì)“條”“塊”提供技術(shù)管理支撐，并填補(bǔ)“條”“塊”之間的管理盲區(qū)。

A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量有七十多個(gè)，項(xiàng)目組有河道組、綠化組、安置房組和市政組等。施工總控需要明晰各職能部門、項(xiàng)目組和相關(guān)參建單位等建設(shè)管理流程，擬定A區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理需審批備案事項(xiàng)的審批備案表等，全面高效推進(jìn)A區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。

3.2 籌劃區(qū)域整體開發(fā)總平面布置，形成一張區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理總平面控制圖

施工總控對(duì)A區(qū)域整體開發(fā)多個(gè)地塊、項(xiàng)目用地紅線進(jìn)行排查梳理，對(duì)其施工管理界面進(jìn)行優(yōu)化、界定，擬定多項(xiàng)目施工界面管理制度，并預(yù)判實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的問題并制定應(yīng)對(duì)措施，形成一張區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理總平面控制圖。

A施工總控區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理總平面控制圖的研究重點(diǎn)如下。

（1）設(shè)置區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建筑工人集中居住大型臨時(shí)設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“集中大臨”）。設(shè)置集中大臨有利于實(shí)現(xiàn)集約、節(jié)約的區(qū)域整體開發(fā)與綠色、環(huán)保文明施工的雙提升，有利于加強(qiáng)對(duì)建筑工人集中居住臨時(shí)設(shè)施的日常管理。集中大臨包含宿舍、食堂及生活服務(wù)設(shè)施等，實(shí)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理，采取統(tǒng)一物業(yè)管理模式。集中大臨以標(biāo)準(zhǔn)化、特色化、智慧化為導(dǎo)向，利用智能化物業(yè)管理平臺(tái)為建筑工人提供精細(xì)化管理和服務(wù)。

（2）統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)地塊、項(xiàng)目公用的臨時(shí)道路、臨時(shí)給排水、安防設(shè)施等其他臨建設(shè)施的分階段建設(shè)和使用。施工總控團(tuán)隊(duì)經(jīng)實(shí)地踏勘A區(qū)域整體開發(fā)場(chǎng)地現(xiàn)狀后，充分利用原有市政道路和管網(wǎng)，分階段新建市政道路和管網(wǎng)，滿足區(qū)域整體開發(fā)進(jìn)度需求。在實(shí)施過程中，施工總控根據(jù)A區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序的階段優(yōu)化調(diào)整，動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整臨建設(shè)施。為集約和高效實(shí)現(xiàn)A區(qū)域內(nèi)地塊、項(xiàng)目公用的臨時(shí)設(shè)施的共建與共享，施工總控制定了相關(guān)管理制度（辦法），明確區(qū)域內(nèi)地塊、項(xiàng)目紅線內(nèi)外臨時(shí)設(shè)施管理主體、管理界面及職責(zé)；制定了共建、共享的臨建設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用審批流程和管理細(xì)則。

（3）根據(jù)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目、地塊建設(shè)時(shí)序安排，對(duì)區(qū)域內(nèi)各地塊、項(xiàng)目的土方進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)配。

（4）協(xié)調(diào)區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目、地塊及其周邊項(xiàng)目、地塊的建設(shè)開發(fā)進(jìn)度，按規(guī)定審批建設(shè)時(shí)序變更，保證各地塊、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序與區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序相匹配。

3.3 區(qū)域整體開發(fā)土方平衡調(diào)配

由于區(qū)域內(nèi)各開發(fā)地塊、項(xiàng)目類型和開發(fā)進(jìn)度不同，因此施工總控區(qū)域內(nèi)土方調(diào)配重點(diǎn)、難點(diǎn)是籌劃區(qū)域內(nèi)不同地塊、項(xiàng)目土方最優(yōu)的調(diào)配方案和調(diào)配土方量的精準(zhǔn)計(jì)算。不同地塊、項(xiàng)目合理可行的土方調(diào)配方案和調(diào)配土方量的精準(zhǔn)計(jì)算，能夠最大程度降低區(qū)域內(nèi)土方挖填和外運(yùn)工作量，節(jié)約土方開挖運(yùn)輸成本，降低區(qū)域內(nèi)工程項(xiàng)目總投資，縮短施工工期，并減少土方挖運(yùn)帶來的污染，對(duì)文明施工、保護(hù)環(huán)境具有重要意義。施工總控通過分析區(qū)域整體開發(fā)各地塊、項(xiàng)目土方在開挖、轉(zhuǎn)運(yùn)、回填、利用等過程中的施工進(jìn)度與其項(xiàng)目類型和土方量的平衡關(guān)系，以及開挖、填筑與時(shí)間、空間關(guān)系的協(xié)調(diào)性，界定土方調(diào)配的邊界條件，擬定區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目土方調(diào)配平衡方案和管理辦法，編制區(qū)域整體開發(fā)各地塊、項(xiàng)目土方挖填、轉(zhuǎn)運(yùn)計(jì)劃，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各地塊、項(xiàng)目土方的最優(yōu)調(diào)配。

4 結(jié) 語(yǔ)

區(qū)域整體開發(fā)施工總控是伴隨著城市區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生的，是區(qū)域整體開發(fā)管理模式的創(chuàng)新。施工總控從區(qū)域開發(fā)整體角度考慮，統(tǒng)籌區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)時(shí)序，合理調(diào)配和均衡利用區(qū)域整體開發(fā)公共資源，共建、共享區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目臨建設(shè)施，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)所需的精細(xì)化和動(dòng)態(tài)管控，提升區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理效能，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)的決策目標(biāo)提供強(qiáng)有力的技術(shù)管理支撐。

相對(duì)于傳統(tǒng)單一項(xiàng)目開發(fā)模式，區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目施工總控面對(duì)的是多地塊、多項(xiàng)目、多類型、多開發(fā)主體的整體開發(fā)模式，目前積累的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有限，因此，面對(duì)區(qū)域整體開發(fā)的復(fù)雜性和矛盾性，施工總控尚需在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在機(jī)制上系統(tǒng)完善。