“營改增”實施后對房地產企業(yè)稅負分析

張君芝

摘要：2016年全面推行營改增后，房地產行業(yè)面臨著征收管理、稅負計算的變化，對于納稅人的分類不同有一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其不同的征稅方式也影響著房地產企業(yè)的稅負，從理論上來說降低了重復納稅的過程但實際上營改增所帶來的影響和變化卻復雜得多，本文通過分析房地產業(yè)在不同方面的稅負變化，總結出其帶來的影響，同時提出相關應對措施。保證房地產企業(yè)在營改增改革中能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，甚至是帶來更好的盈利。

關鍵詞：營改增；房地產；稅負；影響

一、營改增前后房地產企業(yè)的稅務變化

以前在房屋買賣中房地產企業(yè)所需要繳納5%的價內營業(yè)稅，稅率為5%，而營改增過后，只要是在16年5月1日開工的新項目，一般納稅人采用稅率為11%的一般計稅方式，計稅基礎是需要扣除向政府部門支付的土地價款后剩余的全部價款和價外費用。小規(guī)模納稅人在采用稅率為3%的簡易征稅，計稅基礎則是款價和價外費用的總和。由于應納增值稅=含稅收入額/（1+增值稅率）x增值稅率，實際稅率=1/（1+增值稅率）x增值稅率，因此可以列出營改增前后房地產納稅人的稅率變化情況表。

從表1可以看出，單從稅率變化這個方面來看，對于一般納稅人而言，從繳納5%的營業(yè)稅變?yōu)閷嶋H繳納9.91%的，從數(shù)字上來看是上升了4.91%，但實際上一般納稅人是可以進行進項稅抵扣的，因此不能直接判斷是稅負增加還是減少，只能根據(jù)不同的實際情況而定。對于實現(xiàn)營改增過渡政策的一般納稅人而言，實際應繳稅率下降至4.76%，也就是下降了0.24%，達到了過渡政策的目的，使這部分納稅人能較為平緩地度過營改增所帶來的系列變化。對于小規(guī)模納稅人而言，由于沒有能力開進項稅抵扣專用發(fā)票，稅率下降至2.91%則是明顯地減輕其稅負。

二、營改增后對房地產稅負帶來的影響

（一）納稅人的身份不同其承擔的稅負和變化也不同

在稅額計算中，被認定為小規(guī)模納稅人的納稅人無法開出進項稅抵扣專用發(fā)票，也就不能在總稅額中扣除進項稅抵扣，但由于其稅率降低較明顯，從5%降至3%，理論上來說基本不會出現(xiàn)稅負增重的現(xiàn)象，也能夠更平穩(wěn)地度過這個營改增改革時期，同時就能拉動部分房地產企業(yè)的凈利潤；其次有一部分被認定為實施營改增過渡政策的納稅人，從繳納營業(yè)稅的5%稅率改為5%的增值稅，而從上述表1可看出實際上繳納的稅率為4.76%，也可以說是有所降低，同時由于納稅對象的不同，其稅負總體上也是較為穩(wěn)定的較少，盡管降低比率不如小規(guī)模納稅人，但其減稅程度不一定會輕于前者，因為這部分納稅人自身的實力和規(guī)模也較前者更大；最后是納稅人中的主要部分一般納稅人，他們所面臨的變化較大，首先稅率增加了4.91%，但一方面是改為增值稅的稅率，另一方面是增加了進項稅抵扣項，因此實際情況中他們到底是增重還是減稅取決于各方面的原因，其中最為明顯重要的原因就是能否開出進項稅抵扣專用發(fā)票和抵扣率，因此對于這部分納稅人更應該提前做好準備以應對不同情況下的總稅額變化。

（二）可能引起現(xiàn)金流動變化

首先房地產行業(yè)是以預售制的方式進行房屋銷售，在營改增前，房地產企業(yè)必須在預售當期繳納營業(yè)稅，但目前社會上一次性付款買房的人較少，更多的是分期付款，因此這部分營業(yè)稅主要來自企業(yè)自身流動資金。在營改增后，企業(yè)需要繳納的是增值稅，這其中的進項稅稅額抵扣很可能會大于與銷售當期營業(yè)稅，這樣就極大地減輕了企業(yè)內部資金被占用的現(xiàn)象，這對于一個房地產企業(yè)前期是十分重要的，因為保證了企業(yè)的資金流動也就是降低了企業(yè)運作風險，其次也會出現(xiàn)進項稅抵扣不足（既有可能是來自與缺少進項稅抵扣專用發(fā)票，也有可能是抵扣不足），這時對于企業(yè)而言，稅率上升至11%增值稅就是更沉重的稅負負擔，會造成企業(yè)資金流動更困難的現(xiàn)象，這些現(xiàn)金流動的變化都會影響著房地產企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

（三）上游行業(yè)的稅負壓力可能會轉移至房地產企業(yè)

由于營改增全面推行至建筑、金融、房地產等等行業(yè)，而這些行業(yè)中，建筑、金融、交通等又屬于房地產行業(yè)的上游行業(yè)，為了維持自身企業(yè)的盈利，他們所受到的營改增稅負壓力有可能轉移至下游的房地產業(yè)，其中以建筑業(yè)舉例，一個建筑項目的施工中，主要有建筑材料、設備器材費用和人工費用三大部分，而建筑施工單位需要提供技術和勞動力，其中的建筑工人這一類主要是來自自由職業(yè)的零散工人和農民工，并沒有一個統(tǒng)一的組織和具有法律意義的單位機構，也就不能構成一定的規(guī)模被認定為一般納稅人，也就無法提供進項稅抵扣專用發(fā)票，這一部分的成本無法抵扣，建筑單位為了保證自身的盈利必定會轉移一部分至房地產企業(yè)，于是房地產業(yè)可能會接受來自上游企業(yè)的部分壓力，導致稅負總額的增加。

三、房地產企業(yè)應當采取的應對措施

（一）正確判定自身的納稅人身份

由于出現(xiàn)了不同更多納稅人身份，其承擔的納稅稅率也不盡相同，除了部分較大型的房地產企業(yè)是必定會被承認為一般納稅人之外，還有一部分規(guī)模大小與規(guī)定相模糊的房地產企業(yè)在選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人時，應該合理地統(tǒng)籌計劃，盡可能做出多種情況的方案來比較兩種身份的不同水平稅額，做出最合理的選擇。

（二）加強對進項稅和專用發(fā)票的管理

對于主要的納稅人組成部分：一般納稅人而言，能否獲取進項稅抵扣專用發(fā)票至關重要，并且由于部分項目是跨地域項目，在征收專用發(fā)票時將會遇到限定的三個月時間和地域跨度的困難，往往無法完全收齊，因此需要完善對于發(fā)票的管理。首先要重視這一部分的工作，在建設前期對于各種建筑材料供應商、對于大型器材設備的租賃供應商甚至是對于建筑工人都應該嚴格地確定是否能提供進項稅抵扣發(fā)票，保證這個前提下，完善收集發(fā)票和管理的崗位，進行專業(yè)的培訓，達到在短時間內能收齊不同對象不同地方發(fā)票的目的。才能保證一般納稅人的企業(yè)不會由于抵扣不足而加重賦稅，影響企業(yè)的盈利和發(fā)展

（三）提升財會人員的專業(yè)素質

在稅務制度更替的時期，企業(yè)的財會人員不僅僅需要結算好企業(yè)的各方面稅務，還要學習新的關于營改增的知識，同時結合金融知識進行分析，為企業(yè)做更多的準備，這不僅需要一定的專業(yè)知識，還需要財會人員具有一定的再學習自學能力，具有各方面的知識儲備。除了提升其專業(yè)素質和能力，房地產企業(yè)應當在會計賬戶方面有所調整，結合原本的二級、三級明細賬目設置，同時考慮到營改增帶來的變化，應該繳納的稅費中增設至少5個方面的二級賬目，比如應繳增值稅、未繳增值稅、待抵扣進項稅額、已抵扣總稅額和增值稅檢查等，才能更清晰明了地完成營改增背景下的稅務工作，為企業(yè)帶來更多的機遇和盈利。