被征收房屋補償方式類型及選擇相關問題淺析

王孝德

摘 要 房屋征收是城市改造升級中的一個關鍵環(huán)節(jié)，補償不公是產(chǎn)生征遷矛盾的主要問題之一，本文主要就國有土地上房屋征收補償方式的類型及選擇進行研究分析，為實現(xiàn)補償公平提供有益借鑒。

關鍵詞 房屋征收 補償方式 自由選擇權 結合型補償

城市房屋征收是實現(xiàn)舊城區(qū)改造和新城區(qū)規(guī)模擴大的一個重要途徑，然而房屋征收補償方式的違法違規(guī)操作，必然引起征收補償不公抑或國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象，其實質(zhì)是政府與征遷戶之間如何分配房屋權益的問題。因此，在正確評估被征遷房屋價值的基礎上，政府應充分保障征遷戶對補償方式的自由選擇權，最大限度現(xiàn)實補償?shù)墓胶侠恚苊膺`法征遷、暴力抗拆事件的發(fā)生。

一、國有土地上房屋征收補償方式選擇類型

征收補償方式選擇權是指被征收人根據(jù)自身需求自由選擇相應的補償方式，且不受他人非法干涉的權利。具體選擇何種補償方式是被征收人的權利而非其義務，更不是征收人的權利。在補償方式選擇上，應當充分尊重被征收人的自由選擇權。

當前，房屋征收補償方式主要有貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換及結合型補償（即貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換相結合）三種方式可供選擇。貨幣補償是以市場價格對被征收房屋估價，通過貨幣方式對被征收房屋所有權人進行補償。貨幣補償方式操作起來簡便易行，付清補償款后幾乎沒有后續(xù)問題，在當前政府極力倡導征遷貨幣化安置的前提下，無疑對緩解樓市庫存壓力更為直接有效。產(chǎn)權調(diào)換是指征收人通過提供現(xiàn)房或期房的方式，將被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值分別計算并結清二者之間的差價的補償方式。

二、當前國有土地上房屋征收補償方式選擇存在的問題

實踐中，由于對征收補償政策理解不到位，或者由于某些方面的利益考慮，征收部門在擬定《房屋征收補償方案》的時候，人為地限制補償方式的選擇，將征收補償方式限制為有且只有貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種補償方式，且被征收人只能選擇其一。這種限制解釋將“貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換相結合”方式排斥在外，無疑剝奪了被征收人對補償方式的自由選擇權。同時基于對政策法律進行規(guī)避而獲取個人最大利益考慮，被征收人選擇較小面積的產(chǎn)權調(diào)換房屋，最大限度地賺取臨時安置費（住宅）或停產(chǎn)停業(yè)損失費（非住宅），會造成國有資產(chǎn)流失。以煙臺市非住宅類房屋征收為例，《煙臺市國有土地上房屋征收與補償辦法》（煙政辦發(fā)﹝2016﹞26號）第二十九條第二款“被征收人選擇貨幣補償?shù)?，一次性給予被征收人12個月停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，房屋征收部門應當在過渡期限內(nèi)支付被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補償費……”假如被征收人有1000平方米的房屋，其只選擇10平方米進行產(chǎn)權調(diào)換（暫假定過渡期限24個月），剩余990平方米進行差價結算（即貨幣補償部分）。如果其所獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失，仍然全部按照1000平方米×24個月來計算的話，則有失公平。這樣做的結果，一是造成國有資產(chǎn)流失，損害國家利益，二是該不當?shù)美麑θ窟x擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖硕詣t有失公允。這是因為被征收人采取產(chǎn)權調(diào)換方式，其調(diào)換以外的房屋面積不能再享有房屋所有權，所屬面積（貨幣補償部分）因所有權已讓渡給政府，對于停產(chǎn)停業(yè)損失應適用給予被征收人12個月停產(chǎn)停業(yè)損失補償；對于進行產(chǎn)權調(diào)換的房屋（即10平方米），應當按照實際交付日期給予原約定24個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。也就是說，采用結合型補償?shù)模瑧敯凑债a(chǎn)權調(diào)換的權重比例，按綜合比例確定停產(chǎn)停業(yè)補償，才能體現(xiàn)補償?shù)墓叫浴?/p>

還有一種通過人為限制選擇安置戶型或套數(shù)的補償方式，侵害被征遷人補償方式的自由選擇權。舉例說明，某地征遷部門在擬定的《房屋征收補償方案》中，明確“選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，被征遷人只能在產(chǎn)權調(diào)換房屋范圍內(nèi)選定與等價值調(diào)換面積相近的房屋，且選定的產(chǎn)權調(diào)換房屋面積在等價值調(diào)換面積基礎上最多能夠購買10平方米，差價據(jù)實結算”。這一規(guī)定乍一看挺合情合理，既杜絕了被征遷人試圖通過征遷獲取不法利益的可能，又能實現(xiàn)被征遷個體利益的最大化。但仔細想想，其實不然，這意味著“被征遷人一套房子只能置換一套房子，不允許置換兩套以上房子，即使被征遷人等價值調(diào)換的房屋面積足夠大到能夠選擇兩套小戶型或者沒有更大的產(chǎn)權調(diào)換戶型可選擇”。這種做法只是通過犧牲被征遷人的補償選擇權來制止另一種不法利益的可能，是一種“以暴制暴”的做法。

三、完善國有土地上房屋征收補償方式選擇權的建議

（一）促進房屋征收補償類型多元化選擇

征收補償?shù)念愋褪欠穸嘣?，被征收人的選擇權是否被足夠重視，將會直接影響征收補償是否合法、合理。目前，我國法律條文只對貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換這兩種補償方式作了明確，對“結合型補償方式”卻未作釋明，限制了被征收人的選擇范圍，致使被征收人的選擇方式較為單一。因此，應當明確結合型補償方式是一種獨立的房屋征收補償選擇方式。對于采用結合型補償?shù)?，應當按照產(chǎn)權調(diào)換的權重比例，按綜合比例確定臨時安置費或停產(chǎn)停業(yè)補償費，以體現(xiàn)補償?shù)墓胶侠?。同時，征遷部門在擬定具體的《房屋征收補償方案》時，本著合理、合情、合法的原則審慎制定征收補償方式具體內(nèi)容、細則，確保被征收人通過自由選擇補償方式實現(xiàn)個人利益最大化。另外，以貸款支持、稅費減免、安排就業(yè)、社會保障等多種方式配合使用，實現(xiàn)征收補償方式選擇的多元化。

（二）實現(xiàn)房屋補償方式選擇權的確定性

對被征收人而言，補償方式選擇自由是其對抗征收人濫用征收權的基本手段，是其實現(xiàn)補償公平的最后一道防線。因此，補償方式選擇權主要是約束征收人作出的補償決定，即補償方式應以被征收人的事先選擇為準。但這并不意味著被征收人的選擇權不受約束，如果被征收人的選擇可以隨時做出，那么作為行政行為的補償決定將會一直處在不確定的狀態(tài)，其公定力和可執(zhí)行力也將不能實現(xiàn)。為實現(xiàn)補償方式的確定性，首先，征收人需在做出征收補償決定之前，通過正式告知的方式要求被征收人在規(guī)定的合理期限內(nèi)作出明確選擇。其次，征收人提供的征收補償方式的具體內(nèi)容應當是事先確定的，被征收人不能再就自己已經(jīng)選擇的補償方式中的具體內(nèi)容討價還價。

四、結語

房屋征收是國家基于城市建設或者公共利益需要所采取的一種行政強制行為。正因如此，政府應當充分保障被征收人對被征收房屋所享有的各種合法權益。一方面，要實現(xiàn)被征收人對征收補償方式的合法自由選擇，不能人為非法限制選擇范圍而損害被征收人利益，讓其吃虧；另一方面，對全體被征收人要使用統(tǒng)一的征收補償政策標準，堅持一把尺子量到底，確保被征收人之間的公平公正。

（作者單位為煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)住房和建設管理局）

參考文獻

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