關(guān)于深化和完善住房公積金貸款制度體系的思考

支紅娟

摘 要 住房公積金是職工按照規(guī)定存儲專門用于購買住房的錢，住房公積金貸款是國家提供給職工買房的政策貸款，1994年正式出臺《住房公積金管理條例》。隨著時代的發(fā)展，住房公積金的貸款制度在不斷完善，但在實際工作中仍然會出現(xiàn)一些問題。本文依據(jù)貸款制度的發(fā)展趨勢，為深化完善住房公積金貸款制度體系提出有效建議。

關(guān)鍵詞 住房公積金貸款 體系 思考

一、我國住房公積金貸款的現(xiàn)狀

第一，住房公積金貸款制度的內(nèi)容。住房公積金貸款制度是依據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《住房公積金管理條例》設(shè)定的，其主要表現(xiàn)為職工在工作期間定期存入一部分錢，到買房時可以以較低的利率貸款，即低存低貸，在一個封閉的系統(tǒng)中職工之間相互幫助，體現(xiàn)了住房公積金貸款的保障性和互助性。

第二，住房公積金貸款發(fā)放規(guī)模和作用。據(jù)統(tǒng)計，2016年發(fā)放的住房公積金個人住房貸款達(dá)327多萬筆，達(dá)12701多億元，同比上年上升4.8%、14.61%；到2016年末，累計發(fā)放個人住房貸款達(dá)2826多萬筆，累計金額達(dá)66061.33億元，同比上年末增長13.1%、23.83%；個人住房貸款余額達(dá)40535多億元，個人住房貸款率達(dá)88.84%，比上年末提高8.04個百分點。

第三，高政策性，調(diào)整頻率高，一般依據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。自1994年以來，住房公積金貸款制度的表現(xiàn)形式為由收緊到放寬到再收緊到再放寬的形式循環(huán)，密切關(guān)注國際和國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并順應(yīng)其發(fā)展，到2016年住房公積金貸款已由“一刀切”的階段進(jìn)入“因城施政”的階段。

第四，互助性和保障性作用得到發(fā)揮。住房公積金是面向所有職工開放的，在實際的運(yùn)作中剛好滿足需要住房和改善住房的中低收入家庭，通過調(diào)低主要城市的單筆貸款額度來凸顯住房公積金貸款的普惠性和保障性。

二、住房公積金貸款制度體系存在的問題

第一，住房公積金貸款政策的穩(wěn)定和減壓作用不明顯。住房公積金貸款的政策是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場的情況調(diào)整的，在實際過程中常常表現(xiàn)為“放大效應(yīng)”。例如，在積極的市場環(huán)境下，貸款會增加，銀行資金緊張；在消極的市場環(huán)境下，政策收縮，中低收入職工的購房需求就會受到嚴(yán)重影響。

第二，保障性有限。在不穩(wěn)定的市場情況下，資金緊張，對于一些中低收入家庭需要購買第一套住房的貸款申請沒有得到優(yōu)先保障，雖然主要大城市對于購買第三套住房的貸款拒絕受理，但是對于購買別墅、豪宅等類型住房的貸款仍然沒有限制，住房公積金貸款的公平性和保障性遭到懷疑。

第三，貸款預(yù)警機(jī)制不健全。2016年的房地產(chǎn)市場相當(dāng)火熱，很多大城市的資金都出現(xiàn)緊張的情況，甚至無錢可貸。在火爆的市場環(huán)境下，住房公積金貸款制度的弊端顯現(xiàn)出來，說明貸款預(yù)警機(jī)制不健全，沒有一個完善的應(yīng)急措施。

第四，申請手續(xù)復(fù)雜，審批時間長。在進(jìn)行住房公積金貸款的時候，貸款條件很多，程序也很煩瑣，地方房產(chǎn)管理部門在進(jìn)行抵押房貸評估等環(huán)節(jié)設(shè)置較多障礙，審批的時間較長。在公積金管理中心大多是采用保證人的方式對申請的貸款進(jìn)行放貸，貸款的額度較低，花費時間還長。

第五，欠缺創(chuàng)新和定制化服務(wù)。首先是住房公積金貸款不能用于房屋裝修；其次是農(nóng)村宅基地改革未開始研究；然后是缺乏創(chuàng)新型的差別化服務(wù)，對差別化貸款利率研究不透徹，國家住房儲蓄銀行建立的可行性分析還未進(jìn)行。

三、解決住房公積金貸款制度的建議

住房公積金貸款的初衷是改善國民住房標(biāo)準(zhǔn)，保證住房公積金貸款的普惠性和保障性，促進(jìn)國民生活水平的提高。以下依據(jù)住房公積金在不同市場環(huán)境下的情況，針對不同的情況提出一些建議。

第一，堅持貸款政策的普惠性和保障性原則，有效發(fā)揮貸款制度的穩(wěn)定性和減壓作用，從而保證中低收入者的住房需求和改善需求得到滿足。首先是優(yōu)先保證首套購房者的貸款需求，這是不管在什么市場環(huán)境下都應(yīng)首要得到滿足的需求；其次是需要改善住房條件的購房者的貸款請求，這是在購房者要出售唯一住房的前提之下的；再次是支持二次改善需求的購房者的貸款申請，這樣的申請是要滿足已有一套住房的購房者，這是在滿足前兩種情況之下還有富余資金的前提之下應(yīng)該適當(dāng)應(yīng)允申請的貸款需求；最后則是不支持過度改善住房的購房者的貸款申請，這種情況應(yīng)該綜合考慮城市的人均住房面積和房屋均價，若是超出人均水平，則應(yīng)拒絕受理。

第二，建立健全的貸款預(yù)警機(jī)制，從而更加合理地發(fā)放住房公積金貸款。首先依據(jù)住房公積金數(shù)據(jù)分析建立一條預(yù)警線，在活躍甚至火爆的市場環(huán)境下，應(yīng)該參考城市里每日成交的數(shù)量以及金額，根據(jù)緊要程度，建立日監(jiān)測線、周監(jiān)測線、月監(jiān)測線。金額預(yù)警可以根據(jù)每個承辦機(jī)構(gòu)每天接受的申請和網(wǎng)上預(yù)約受理的金額，加上已經(jīng)受理的在審批過程中的金額與可貸資金、每天還款資金、每天還款的利息乘以比例系數(shù)持平設(shè)置，比例系數(shù)可依據(jù)緊急的程度設(shè)置，越高越緊急。第二種情況是在正常交易的市場情況，這種情況下的比例系數(shù)不要高于85%。第三種情況是在低迷的市場情況下，這個時候比例系數(shù)的設(shè)置應(yīng)是越低越緊急。建立好預(yù)警線后，應(yīng)該仿照商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測試，運(yùn)用大數(shù)據(jù)對已經(jīng)發(fā)放的貸款進(jìn)行模擬抗壓測試，如進(jìn)行跌價測試，對各種可能發(fā)生的情況進(jìn)行試驗，以此保證預(yù)警線的可行性。

第三，簡化辦理貸款手續(xù)。簡化辦理貸款手續(xù)，首先要做到規(guī)范貸款流程和審批制度，各個辦理部門應(yīng)建立一個網(wǎng)絡(luò)平臺，用于資源共享和溝通信息，同時還能監(jiān)督各個部門之間的工作，減少貸款者因在各個部門之間來回的不便利，縮短辦理貸款的時間。

第四，創(chuàng)新定制性貸款服務(wù)設(shè)置。住房公積金貸款可在適當(dāng)?shù)氖袌霏h(huán)境下用于裝修住房，這種市場環(huán)境主要是正常交易市場和低迷的市場環(huán)境，推出差異化的裝修貸款項目，聯(lián)合第三方和依據(jù)住房的面積估計裝修費用，確定裝修貸款額度，同時依據(jù)個人信用采用差異化的貸款利率。住房公積金還可以試著運(yùn)用于農(nóng)村的宅基地建房，這樣可以改善農(nóng)村家庭的住房環(huán)境，提高生活水平，豐富私人定制化服務(wù)。隨著時代的發(fā)展，越來越多的自由職業(yè)者出現(xiàn)，對于住房公積金貸款的個性化的需求越來越迫切，貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)不同的職業(yè)人群、不同的年齡段的特征分設(shè)不同的貸款方式，為不同人群設(shè)立靈活的貸款方式。對差異化利率的研究欠缺，相關(guān)部門應(yīng)積極對差異化利率進(jìn)行研究，利用大數(shù)據(jù)對市場化利率進(jìn)行探究，綜合考慮存款情況和個人征信，建立不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。在可行的情況下還可以仿照德國的住房儲蓄制度來改進(jìn)我國的住房制度，建立國家住房儲蓄銀行。

四、結(jié)語

“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話簡潔明了地指出了我國房地產(chǎn)市場的泡沫形態(tài)。新華社于2017年3月17日發(fā)布了《關(guān)于2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃草案的報告》，在報告中要求有關(guān)部門以設(shè)立住宅政策性的金融機(jī)構(gòu)為導(dǎo)向，改革住房公積金制度，從而真正實現(xiàn)人民買房給自己住。住房公積金貸款制度是在高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，加大城市化建設(shè)，為人民減輕住房壓力而制定的貸款制度，在實際工作過程中能夠不忘初心，才能真正做到普惠性和保障性，為人民造福。

（作者單位為北京市住房貸款擔(dān)保中心）

參考文獻(xiàn)

[1] 王娜，楊莉.住房公積金發(fā)展現(xiàn)狀及問題分析[J].西部皮革，2016，38（24）：73.endprint