物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系問(wèn)題及解決辦法

孟英輝　張靈杰

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2017）09-113-02

摘要 物業(yè)管理是典型的委托代理關(guān)系，但在發(fā)展的過(guò)程中，存在著一些規(guī)章不嚴(yán)謹(jǐn)、代理關(guān)系不明、執(zhí)行規(guī)章不嚴(yán)格等問(wèn)題。本文對(duì)物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系進(jìn)行了剖析，對(duì)一些問(wèn)題的產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析，并根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)提出了相應(yīng)的解決辦法和建議。

關(guān)鍵詞 委托 代理 物業(yè)管理

物業(yè)管理隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起而發(fā)展迅速，物業(yè)公司也通過(guò)自己的努力和各種創(chuàng)新為自己贏得市場(chǎng)，為業(yè)主提供諸多服務(wù)，如常規(guī)性的公共服務(wù)，針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)等。在服務(wù)中，除了常規(guī)性的房屋修繕、裝修管理、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、道路、保安等，還有公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，這些服務(wù)都是基于業(yè)主和物業(yè)公司之間的委托合同，或者基于物業(yè)公司與第三方的委托合同，都是委托、被委托的關(guān)系，物業(yè)公司的服務(wù)行為也都是建立在被業(yè)主或第三方委托代理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

一、委托代理關(guān)系

委托，是指將事物交由他人辦理，交付的特定事務(wù)，對(duì)應(yīng)的是享有事務(wù)處理權(quán)的受托行為。代理，是以他人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行對(duì)被代理人直接發(fā)生法律效力的法律行為。民法通則第63條：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，而由被代理人對(duì)代理人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。

在物業(yè)委托活動(dòng)中，業(yè)主是委托人，物業(yè)公司是被委托人?！段餀?quán)法》第八十二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。

物業(yè)的委托代理行為指向的對(duì)象是物業(yè)管理權(quán)，及物業(yè)管理的事務(wù)權(quán)，業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）為了使自己的物業(yè)能正常使用或保值增值，需要在市場(chǎng)上尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)管理權(quán)委托給代理人，物業(yè)公司也需要管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主來(lái)實(shí)現(xiàn)公司職能，獲得收益，當(dāng)物業(yè)管理公司通過(guò)合同獲得該物業(yè)的管理權(quán)時(shí)，業(yè)主和物業(yè)公司的委托代理關(guān)系即告成立。

物業(yè)管理的權(quán)利來(lái)自于業(yè)主，由業(yè)主通過(guò)法律程序建立業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)的委托建立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司可以通過(guò)本公司員工提供服務(wù)，也可將部分工作再委托給其他專業(yè)公司，最終的服務(wù)是由物業(yè)公司或其分包商的員工直接面對(duì)業(yè)主提供。

這其中存在著三個(gè)層次的委托代理關(guān)系：Ⅰ、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)開展工作：Ⅱ、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司提供服務(wù)；Ⅲ、物業(yè)服務(wù)公司委派員工或其分包公司執(zhí)行具體工作。

其中虛線為委托代理工作線，實(shí)線為具體工作線。

二、存在問(wèn)題

上述僅是業(yè)主和物業(yè)公司問(wèn)的基本代理關(guān)系，在具體的活動(dòng)中，還往往衍生出大量的委托代理關(guān)系，也就存在著諸多的委托代理問(wèn)題。

（一）新入住住宅小區(qū)的委托方不明

新住宅小區(qū)入住之時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)公司多是由原開發(fā)商委托，有時(shí)開發(fā)商自己也充當(dāng)物業(yè)管理的角色，雖然符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”，但初始委托方是建設(shè)單位，即開發(fā)商，而非業(yè)主。如果開發(fā)商直接負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，則連委托方都不存在。在住宅銷售時(shí)，開發(fā)商以必須有物業(yè)管理為由，要求購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)必須簽訂由開發(fā)商和物業(yè)公司制訂的《物業(yè)管理合同》，并接受其法律約束力，而在業(yè)主入住后、成立業(yè)主大會(huì)并委托新物業(yè)公司之前，只能被動(dòng)的繳納物業(yè)費(fèi)，無(wú)法真正行使委托人的權(quán)力，而物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此過(guò)程并沒(méi)有時(shí)間限制。另外，小區(qū)入住率超過(guò)50%才能組織召開業(yè)主大會(huì)，但現(xiàn)實(shí)中往往是要么入住率難以滿足條件，要么何時(shí)超過(guò)50%難以界定，再者業(yè)主人員來(lái)源分散，很難形成統(tǒng)一意見，原有的物業(yè)公司也不肯輕易的放棄利益等，往往不能及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，導(dǎo)致委托關(guān)系遲遲不能真正成立，這樣便常常忽視了業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司也顧慮后續(xù)委托能否延續(xù)而舍不得投入，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不能得到有效的提高。

（二）公共區(qū)域廣告設(shè)置不合規(guī)

物業(yè)公司入駐后，經(jīng)常利用公共區(qū)域布置廣告，如小區(qū)門口，電梯轎廂、路燈柱、報(bào)刊箱上等，雖然一定程度上對(duì)業(yè)主進(jìn)行了信息的提供，物業(yè)公司還宣稱“創(chuàng)收是更好地服務(wù)業(yè)主”，但更多的是大量廣告對(duì)業(yè)主的視覺(jué)進(jìn)行了沖擊，對(duì)業(yè)主的心理造成影響，更有甚者還會(huì)造成噪聲和光污染，對(duì)小區(qū)的整體形象也有負(fù)面影響。最關(guān)鍵的是，這些廣告位占用了業(yè)主的公共區(qū)域，占用了公共資源，但業(yè)主對(duì)廣告的布置方式往往一無(wú)所知，對(duì)廣告費(fèi)的收入及應(yīng)用去向也無(wú)從知曉。實(shí)際生活中，業(yè)主人員也無(wú)暇管理廣告商的介入，沒(méi)有行使委托權(quán)力，或物業(yè)公司有意避開業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有征得業(yè)主的同意便擅自安裝廣告設(shè)置，導(dǎo)致沒(méi)有認(rèn)真行使被委托的職責(zé)，甚至有越權(quán)代理的嫌疑。

（三）第三方的委托代理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，但同時(shí)又規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”?，F(xiàn)實(shí)生活中上述單位往往委托物業(yè)公司代行收取相關(guān)的費(fèi)用，這樣一來(lái)方便了廣大的居民，便于就近、及時(shí)繳納費(fèi)用，二來(lái)也方便了這些公司統(tǒng)一收取相關(guān)費(fèi)用，甚至可以借助物業(yè)公司的力量進(jìn)行收繳，如實(shí)行“連坐”制度，將部分費(fèi)用的收取和其他費(fèi)用相關(guān)聯(lián)等。此時(shí)形成了上述單位，即第三方委托物業(yè)公司的關(guān)系，物業(yè)公司既受業(yè)主的委托，又受第三方單位的委托，委托關(guān)系更為復(fù)雜，某些物業(yè)公司人員也趁機(jī)渾水摸魚，趁機(jī)獲取不當(dāng)利益。此時(shí)如果責(zé)權(quán)不明，更容易導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題。

（四）租房戶的委托權(quán)益不能保障

現(xiàn)代社會(huì)人員流動(dòng)頻繁，這些流動(dòng)人員往往選擇租房居住或工作，小區(qū)業(yè)主也出租房屋獲得收益，有時(shí)是承租人和業(yè)主直接簽署租賃合同，有時(shí)是業(yè)主委托給專業(yè)公司，由專業(yè)公司再租給承租人，業(yè)主或?qū)I(yè)公司和承租人之間是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，但業(yè)主和專業(yè)公司之間又是一層委托關(guān)系。由于關(guān)系復(fù)雜，具體涉及到物業(yè)公司的選擇委托和日常工作委托方面易產(chǎn)生混亂，真正的業(yè)主往往無(wú)心參與業(yè)主大會(huì)的成立和管理事項(xiàng)，租戶則處于臨時(shí)狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理不太關(guān)心，即便關(guān)心也由于身份問(wèn)題，無(wú)法對(duì)物業(yè)公司實(shí)施有效委托，導(dǎo)致有權(quán)力的不想委托，有需求的無(wú)法委托，承租人的權(quán)益無(wú)法得到充分保障，物業(yè)公司也常因此無(wú)法收取足額的物業(yè)管理費(fèi)而不能提高服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致問(wèn)題進(jìn)一步惡性循環(huán)。

三、解決辦法

（一）完善物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定”。第二十三條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾”。但條例中并未規(guī)定臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行期限，給后續(xù)業(yè)主召開大會(huì)、成立委員會(huì)的時(shí)間造成困擾，建議在條例中確定執(zhí)行期限，可暫規(guī)定一年，使其在入住一年和入住率超過(guò)50%時(shí)兩者滿足其一時(shí)即可組織業(yè)主召開大會(huì)，再由業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)的委托合同關(guān)系，使雙方的責(zé)任更加明確。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)”。對(duì)于在公共區(qū)域設(shè)立的廣告設(shè)施，業(yè)主人員應(yīng)充分行使自己的權(quán)力，維護(hù)自己的利益，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司交涉，要求明確業(yè)主、物業(yè)公司和廣告商的主從關(guān)系和委托關(guān)系，要求廣告設(shè)施的建立必須經(jīng)過(guò)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，否則應(yīng)予以拆除。并對(duì)其廣告收入進(jìn)行公示，明確其金額和用途，真正做到“業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?/p>

（三）對(duì)委托代理關(guān)系予以公示

在第三方單位對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行委托時(shí)，物業(yè)公司承擔(dān)著雙重的被委托的身份，既受業(yè)主委托，為業(yè)主服務(wù)，又受第三方委托，為相關(guān)的委托方服務(wù)，為此委托方如供水、供電、供熱等單位和物業(yè)公司應(yīng)在公開場(chǎng)合共同公示委托書，將委托范圍、內(nèi)容、期限、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任等進(jìn)行公示，使業(yè)主在繳納費(fèi)用、享受服務(wù)的同時(shí)，也能清晰理解各方的分工關(guān)系和委托關(guān)系，也能起到監(jiān)督的職能，避免其中某一方增加額外的費(fèi)用，以便更好的保護(hù)自身權(quán)益。

（四）明確租戶的委托主體責(zé)任

在小區(qū)房屋的租賃合同中，除了應(yīng)明確業(yè)主和承租人的一般權(quán)利、義務(wù)外，其中對(duì)于物業(yè)方面的委托責(zé)任也應(yīng)有明確的界定，即業(yè)主應(yīng)委托承租人行使其在業(yè)主大會(huì)中的權(quán)利，并承擔(dān)相關(guān)的義務(wù)。因?yàn)橐话闱闆r下是由承租人享受物業(yè)的服務(wù)，所以也應(yīng)由承租人來(lái)承擔(dān)委托人的責(zé)任，這些都應(yīng)該在租賃合同中予以明確。業(yè)主也有義務(wù)通知物業(yè)公司，表明其委托的范圍和內(nèi)容，使物業(yè)公司也明確其所服務(wù)的對(duì)象，以便各方能清晰界定各自權(quán)利和義務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

在物業(yè)委托代理關(guān)系中，往往有些問(wèn)題看上去紛亂繁雜，一時(shí)難以辨明解決的方法，需要對(duì)業(yè)主和物業(yè)人員大力加強(qiáng)教育，普及法律知識(shí)和物業(yè)管理知識(shí)。在日常生活中，各級(jí)政府也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，做好對(duì)物業(yè)的管理和引導(dǎo)，使廣大業(yè)主和物業(yè)公司根據(jù)法律和條例的規(guī)定，清晰辨認(rèn)各方的委托代理關(guān)系，明確各方的責(zé)任和權(quán)利，這樣才能真正落實(shí)各項(xiàng)法律法規(guī)的作用，使整個(gè)社會(huì)健康發(fā)展。