十九大透露地產(chǎn)新信號(hào)：租賃市場(chǎng)將是一片綠洲

劉策 深圳明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

十九大透露地產(chǎn)新信號(hào)：租賃市場(chǎng)將是一片綠洲

劉策 深圳明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

舉世矚目的十九大召開(kāi)后，人們紛紛解讀，中央到底釋放了什么地產(chǎn)新信號(hào)？毫無(wú)疑問(wèn)，租賃是主題詞。特別是今年年中以來(lái)，以廣州“租售同權(quán)”提出為開(kāi)端，租賃政策的春風(fēng)吹遍中華大地，開(kāi)發(fā)商均躍躍欲試，希望能夠挖到新的一桶金。

公寓市場(chǎng)無(wú)疑前景廣闊，但是對(duì)很多從業(yè)者而言，卻是只聞雷聲，不見(jiàn)下雨，就不見(jiàn)雨下來(lái)，這么好的萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)為啥不賺錢呢？尤其對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在這樣的糾結(jié)心態(tài)下，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展造成了很大影響，業(yè)務(wù)進(jìn)兩步退一步是常態(tài)。

如果說(shuō)，公寓市場(chǎng)萬(wàn)億級(jí)的規(guī)模，讓更多的人知道了這片新大陸，那么，經(jīng)過(guò)耐心耕耘，租賃市場(chǎng)也一定會(huì)成為一片綠洲，而這主要源于行業(yè)發(fā)展的三大底層邏輯變化。

一、從土地紅利到租金紅利

過(guò)去開(kāi)發(fā)商在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，為什么開(kāi)發(fā)商過(guò)去二十年能夠成為社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈的頂端以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的主要獲得者？

背后的奧秘就是開(kāi)發(fā)商獲得了一個(gè)不斷升值的資產(chǎn)包，這個(gè)資產(chǎn)包核心就是土地和房子。過(guò)去二十年房?jī)r(jià)在不斷上漲，開(kāi)發(fā)商拿到了地和房子，這個(gè)資產(chǎn)包就可以不斷地滾動(dòng)起來(lái)，而且通過(guò)杠桿還極大地放大了升值收益，所以開(kāi)發(fā)商就成了城市化、土地紅利和資產(chǎn)升值大背景下最大的受益者。

而現(xiàn)在，一線城市土地增量開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)越來(lái)越少，對(duì)于房?jī)r(jià)，國(guó)家調(diào)控也越來(lái)越嚴(yán)，原來(lái)的資產(chǎn)包杠桿風(fēng)險(xiǎn)急劇加大，一線城市的土地肯定還是有紅利的資產(chǎn)包，但是數(shù)量越來(lái)越少，越來(lái)越多地轉(zhuǎn)化為租賃用地，那么未來(lái)新的資產(chǎn)包是什么？答案是，地產(chǎn)上半場(chǎng)資產(chǎn)包是土地，而地產(chǎn)下半場(chǎng)開(kāi)發(fā)商要爭(zhēng)奪的主要資產(chǎn)可能會(huì)從土地變?yōu)樽饧s包。目前進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從長(zhǎng)期角度來(lái)看，就是抄底了被低估的租約資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)租金紅利的爆發(fā)。這主要是由于租賃人口驅(qū)動(dòng)和租金水平驅(qū)動(dòng)效應(yīng)疊加所帶來(lái)的。

1.租賃人口規(guī)模還有很大提升空間

這是中投證券關(guān)于長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀等5個(gè)國(guó)家級(jí)城市群人口占比和國(guó)際上大的都市圈比較，可以發(fā)現(xiàn)人口占比是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市圈的，比如美國(guó)和日本基本上都占到了20%，甚至50%以上，國(guó)內(nèi)的這些大都市圈現(xiàn)在最多的也就是12.6%，低的還有4.2%，所以人口集聚還有非常大的空間，未來(lái)絕大部分可能要靠租賃解決問(wèn)題，所以租賃人口會(huì)有一個(gè)很大的提升。

2.租賃人口占比還有上升空間

像目前租賃市場(chǎng)的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%，和國(guó)際平均50%的水平比較，這個(gè)比例還是相對(duì)偏低的，還有50%～100%的增長(zhǎng)空間。

3.租售比偏低，租金水平處于歷史低谷

這張圖把過(guò)去北上廣深從2008年到現(xiàn)在十年的租售情況做了一個(gè)對(duì)比，隨著十年房?jī)r(jià)的上漲，租售比一直處于下降通道，同時(shí)和美國(guó)、日本這些發(fā)達(dá)國(guó)家比較，我們的租售水平僅僅只有他們的一半。這就意味著如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常發(fā)展的話，租售比一定會(huì)往國(guó)際的平均水平回歸。目前的租約是被低估的，目前的租金水平也是被低估的。

4.低于國(guó)際水平的租金收入比

關(guān)于租金水平低于國(guó)際水平的租金收入比，一線城市大概是在28%，而倫敦是67.98%，這意味著我們?cè)谧饨鹚轿磥?lái)的上漲方面有一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入提高，人口集聚都能夠推動(dòng)核心城市租金水平的提升。

二、從資本紅利到服務(wù)紅利

1.服務(wù)崛起：勞動(dòng)力在社會(huì)財(cái)富分配中比重將逐步加大

隨著目前資本的充裕，老齡化來(lái)臨，勞動(dòng)力逐步變得相對(duì)稀缺，未來(lái)勞動(dòng)力價(jià)格一定會(huì)不斷提升，未來(lái)整個(gè)社會(huì)的分配結(jié)構(gòu)一定會(huì)不斷地優(yōu)化，會(huì)從目前按資分配、資本占主導(dǎo)的時(shí)代，逐步過(guò)渡到資本和勞動(dòng)力并駕齊驅(qū)的時(shí)代，勞動(dòng)力分配的比例會(huì)逐步地提升，勞動(dòng)力的價(jià)格也會(huì)提升。

對(duì)于租賃來(lái)說(shuō)，在消費(fèi)升級(jí)的大背景下， 勞動(dòng)力要解決的核心問(wèn)題就是怎么提升租客居住的體驗(yàn)，給租客提供一個(gè)美好的新的生活方式。

2.服務(wù)商崛起：勞動(dòng)力價(jià)差紅利+服務(wù)規(guī)?；男适找?/p>

服務(wù)商的崛起是必然，因?yàn)榉?wù)商在勞動(dòng)力價(jià)格提升的背景下會(huì)享受到兩大紅利：

首先是勞動(dòng)力價(jià)差的紅利，因?yàn)閷?duì)服務(wù)商來(lái)講，他們聘請(qǐng)了很多的服務(wù)人員，規(guī)?；霉こ杀鞠鄬?duì)來(lái)說(shuō)會(huì)低一些，但如果是勞動(dòng)者本人點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地給客戶服務(wù)的話價(jià)格是比較高的，因此，規(guī)?；姆?wù)費(fèi)用可以享受到一個(gè)批零的差價(jià)。

其次是服務(wù)規(guī)模化后帶來(lái)的效率收益。服務(wù)商把這么多人聚到一起給租戶提供服務(wù)的時(shí)候，這種規(guī)?；瓦M(jìn)行培訓(xùn)所帶來(lái)的效益的提升就是效率的收益。

三、從“98房改”到“租賃新政”

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有劃時(shí)代意義，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化開(kāi)啟了中國(guó)住房變革的序幕，土地、金融等政策的支持，也促使市場(chǎng)迎來(lái)了史無(wú)前例的大發(fā)展、大繁榮。

然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展高歌猛進(jìn)的20年，房產(chǎn)被附上了“資產(chǎn)”屬性。隨著高企的房?jī)r(jià)飽受詬病，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”被中央明確定位。今年7月份以來(lái)，住建部和各個(gè)省市圍繞租賃的政策此起彼伏，租賃新政目前的政策導(dǎo)向是非常清晰的，核心就是加大租賃的供給。

在各項(xiàng)政策支持下，租賃市場(chǎng)紅利顯著。

第一是區(qū)域紅利。國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展租賃的城市，尤其北上廣深將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)，特別是廣州甚至都提出要打造租賃總部經(jīng)濟(jì)的宏大定位。

第二是土地紅利，北京、上海、廣州、深圳都是租賃重點(diǎn)發(fā)展的城市，基本上后續(xù)的用地可能在租賃住宅方面會(huì)有重點(diǎn)的傾斜。隨著越來(lái)越多租賃用地的推出，特別對(duì)國(guó)企來(lái)講，尤其是上海已經(jīng)開(kāi)出了二三十塊租賃用地，全部都是由國(guó)企持有和獲得，比如光明地產(chǎn)成了拿租賃用地的大頭，國(guó)企利用這種體制的優(yōu)勢(shì)確實(shí)能夠享受到土地的紅利。

第三是證券化的紅利，國(guó)家在金融方面給我們提供了很多政策的優(yōu)惠，現(xiàn)在可能還沒(méi)有辦法大規(guī)模推廣，因?yàn)槟壳胺弦蟮臉?biāo)的還不多，主要困難是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益太低，但如果是現(xiàn)在拿的租賃用地要做REITs，基礎(chǔ)資產(chǎn)收益是符合要求的。

未來(lái)證券化的洪流一定會(huì)越滾越大，對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，越早進(jìn)行證券化的布局，就可以越早享受到這種證券化紅利，主要是流動(dòng)性和估值的溢價(jià)，這是需要在政策層面積極把握的。

并且在證券化紅利下，將推動(dòng)行業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，比如新派公寓發(fā)行的國(guó)內(nèi)首單公寓類REITs，新派公寓作為運(yùn)營(yíng)商，一方面，每年可享受租金收入5%比例的管理費(fèi)，并且在基金退出時(shí)還要補(bǔ)足到每年12%，另一方面，還可以享受資產(chǎn)增值溢價(jià)分成，基金劣后享受資產(chǎn)升值所有收益，而新派將分得20%的資產(chǎn)升值收益。

四、展望：對(duì)行業(yè)的兩個(gè)猜想

1.從資產(chǎn)流量到資產(chǎn)存量

目前整個(gè)國(guó)家的政策正在驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)投資模型或者投資場(chǎng)景的轉(zhuǎn)變，就是從資產(chǎn)流量的時(shí)代變到了資產(chǎn)存量的時(shí)代。

過(guò)去我們主要是通過(guò)“開(kāi)發(fā)商+融資”這個(gè)模式，這就是我們地產(chǎn)的全貌或者地產(chǎn)的場(chǎng)景。流量是什么概念？對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，假設(shè)我有一百個(gè)億，我要盡可能把它流動(dòng)起來(lái)，通過(guò)加大杠桿提高周轉(zhuǎn)，如果土地成本能夠控制住的話就意味著我們可以獲得特別高的ROE（凈資產(chǎn)收益率）。在這種情況下，不斷地通過(guò)資產(chǎn)滾資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)的擴(kuò)大，這是過(guò)去整個(gè)行業(yè)投資的邏輯?，F(xiàn)在這種滾資產(chǎn)的模式在國(guó)家目前頻繁的政策調(diào)控下風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，而且一線城市招拍掛的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少。

而通過(guò)新派公寓和保利公寓的REITs，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的機(jī)會(huì)出來(lái)了。當(dāng)這個(gè)社會(huì)主要的資產(chǎn)都變成存量資產(chǎn)或者持有的時(shí)候，或者現(xiàn)在我們拍地主要是持有的時(shí)候，我們?cè)趺磾U(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模？如何通過(guò)擴(kuò)大管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)的收入？如何提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率？如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率獲得超額利潤(rùn)提成？我們的利潤(rùn)從原來(lái)的銷售利潤(rùn)變?yōu)橘M(fèi)率收益，這是未來(lái)行業(yè)根本的盈利方式的轉(zhuǎn)變。

這就是未來(lái)我們開(kāi)發(fā)商都會(huì)往資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，做好資產(chǎn)管理是未來(lái)我們需要重點(diǎn)思考的一個(gè)問(wèn)題，包括盈利模式或者整個(gè)發(fā)展的邏輯都在發(fā)生深刻的變化。

推行資產(chǎn)證券化目前最大的難點(diǎn)就是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率，可能有稅收、制度各個(gè)方面的原因，實(shí)際上估值太高是目前一個(gè)比較關(guān)鍵的原因。換句話說(shuō)，我要上REITs的話至少可以有百分之七八的收益率，否則為何要投？但是目前國(guó)內(nèi)的這種租售比尤其是住宅只有1.5%～2%，所以根本就沒(méi)有辦法滿足上REITs的要求?，F(xiàn)在隨著國(guó)家租賃用地的推出，未來(lái)符合收益要求的這種標(biāo)的會(huì)越來(lái)越多，而且原來(lái)有些商辦物業(yè)如果經(jīng)過(guò)變性改成商改住以后，它的收益率也會(huì)提高，如果能夠達(dá)到5%左右，基本上大規(guī)模買賣REITs的條件就會(huì)越來(lái)越成熟。

REITs一方面是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率，另一方面和利率本身有關(guān)。如果資產(chǎn)收益率大于利率的話，相當(dāng)于對(duì)REITs來(lái)講是可以加杠桿的，原來(lái)是2%的利潤(rùn)率，如果利息更低的話可以融一半的資金，收益可以變成百分之四?，F(xiàn)在我們是倒掛的，就是租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期一年期的貸款，甚至低于十年期的貸款。如果從美國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)看的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的二十年雖然過(guò)程中有波動(dòng)，但是整體呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)，所以我們國(guó)家未來(lái)的利率一定也是這樣一個(gè)走勢(shì)，盡管現(xiàn)在短期有反復(fù)，未來(lái)一定會(huì)逼近成熟的市場(chǎng)。一旦我們的資本慢慢放開(kāi)，利率一定是會(huì)和國(guó)際接軌。利率一旦下行，REITs自己就可以融資，因?yàn)槭找媸?%，只要利率低于5%，融資再去提升收益和規(guī)模就是有利可圖的，這樣也能夠改善REITs的回報(bào)。

2.5 大基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商的崛起

前面是從開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的角度來(lái)給大家展望，除此之外，我認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)一定是一個(gè)整體的生態(tài)體系。一方面有挖礦的，同時(shí)旁邊還有賣鐵鏟賣礦泉水的，未來(lái)有五個(gè)類型的服務(wù)商一定會(huì)崛起：

首先，是信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源——客源的連接，蘑菇租房、阿里和京東都在介入這個(gè)市場(chǎng)，解決的就是信息不對(duì)稱的租房問(wèn)題，C端能夠馬上看到所有的房源，B端可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)獲得更多的流量盡快出房，這些慢慢就會(huì)崛起。

其次，就是供應(yīng)鏈平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商——供應(yīng)商的連接，現(xiàn)在公寓運(yùn)營(yíng)商裝修的環(huán)節(jié)產(chǎn)品不標(biāo)準(zhǔn)，包括裝配式裝修等等，未來(lái)供應(yīng)鏈也有很好的企業(yè)機(jī)會(huì)。

再次，就是金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)商——資金的連接。金融方面就是怎樣解決公寓運(yùn)營(yíng)商資金的問(wèn)題，比如ABS和REITs，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)成熟。

另外，就是技術(shù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)員工——房源管理的連接。技術(shù)方面比如SAAS供應(yīng)商，明源云已經(jīng)在這個(gè)市場(chǎng)做了兩年多的儲(chǔ)備，接下來(lái)相信和開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商有更多的合作機(jī)會(huì)。

最后，就是內(nèi)容平臺(tái)，解決從業(yè)者——知識(shí)的連接，現(xiàn)在整個(gè)公寓行業(yè)雖然是五萬(wàn)億的市場(chǎng)，但是目前的人才缺口近3年就有50多萬(wàn)，特別可悲的是，現(xiàn)在所有的高校都沒(méi)有公寓專業(yè)，只有酒店管理專業(yè)，也沒(méi)有公寓這一塊的導(dǎo)師，沒(méi)有辦法給社會(huì)提供足夠的人才，社會(huì)上也沒(méi)有一個(gè)可以大規(guī)模擴(kuò)張的知識(shí)服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)線下和高校和企業(yè)家連接，線上提供精品內(nèi)容培養(yǎng)這些未來(lái)的公寓店長(zhǎng)和CEO，未來(lái)這個(gè)平臺(tái)一定能夠成長(zhǎng)為獨(dú)角獸企業(yè)。（文章由劉策副院長(zhǎng)在2017年湖北省暨武漢市住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展論壇上的錄音整理）