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    建立以目標管理的房地產(chǎn)成本控制體系淺述

    2018-01-07 11:02:02楊芳芳
    科學與技術(shù) 2018年6期
    關(guān)鍵詞:目標管理體系構(gòu)建房地產(chǎn)

    楊芳芳

    摘要:隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇以及政府規(guī)范性政策指導,強化成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。本文從房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)入手,就基于目標管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點進行了深入探討,希望有效增強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果,提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);目標管理;成本控制;體系構(gòu)建;策略

    1 房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)簡介

    近年來,隨著我國房地產(chǎn)市場競爭逐漸加劇,政府關(guān)于房地產(chǎn)市場給予了充足重視,并發(fā)布了許多指導性規(guī)范,這進一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度。為了提升房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力,就必須要從強化成本控制入手,其中最為有效的一個措施就是要加快建立房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)。從整體上來講,該系統(tǒng)主要涉及到目標成本和動態(tài)成本管理體系以及房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng),同時將成本管理理念滲透于事前、事中和事后等控制環(huán)節(jié),配合責任與激勵機制的恰當應(yīng)用,可以顯著提升成本控制的全面性和有效性。從成本管理的層次而言,房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)的成本管理流程如圖1所示。在房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)中,房地產(chǎn)目標成本管理體系是非常關(guān)鍵的組成部分。不同于工業(yè)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)無法將成本定額做的非常細,但是卻需要盡可能地擺脫成本管理中的被動局面,積極測算房地產(chǎn)工程成本目標。

    2 基于目標管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點

    2.1 目標成本分類體系構(gòu)建

    在房地產(chǎn)成本控制體系中,成本分類體系是最基本、最規(guī)范的內(nèi)容,所以在構(gòu)建成本分類體系的過程中,需要增強目標成本在項目中的合理性,確保成本控制體系有效構(gòu)建,具體做法如下:第一步,要采用計算機軟件來收集與分析房地產(chǎn)成本的相關(guān)數(shù)據(jù),分類整理相應(yīng)的房地產(chǎn)成本目標。第二部,科學開展成本分類調(diào)差,避免成本計劃和實際之間出現(xiàn)不相符的情況,同時要縮小成本實際控制和成本預(yù)核算二者之間的差距,逐步縮小二者的差距,并要對單位成本控制措施的各種信息進行合理地改進。第三步,科學制定縮小實際和計劃二者差距的行動方案與計劃,確保更好地實現(xiàn)成本控制目標,確保為成本控制體系構(gòu)建奠定良好條件。

    2.2 目標責任體系構(gòu)建

    為了更好地構(gòu)建成本控制目標責任體系,對相關(guān)工作任務(wù)進行細化,對成本控制指標進行逐級分解,確保將目標責任可以層層落實,最終對房地產(chǎn)管理成本進行有效控制,力求可以有效地降低房地產(chǎn)項目的市場價格,具體構(gòu)建要點包括:其一,要科學構(gòu)建成本控制目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個項目起始階段,要盡快構(gòu)建成本控制目標,并將其進行分解后,對各項成本控制指標進行制定,確保做到責任落實到各個部門。其二,構(gòu)建成本控制小組,由房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理擔任小組組長,定期分析、評估與檢測各個項目的發(fā)展成本,同時針對成本異常變動情況要做好預(yù)警,提出相應(yīng)的解決對策。其三,要向設(shè)計部門人員普及相關(guān)的成本意識,確保他們在確保設(shè)計質(zhì)量的基礎(chǔ)上,積極采取成本限額設(shè)計等設(shè)計方法來對成本進行控制。此外,要做好開源節(jié)流,對管理費用開支進行控制,同時要對設(shè)計變更等進行完善,力求構(gòu)建完善的目標責任體系。

    2.3 目標成本控制體系構(gòu)建

    在構(gòu)建目標成本控制體系期間,要針對不同階段的現(xiàn)有信息來構(gòu)建恰當?shù)姆康禺a(chǎn)項目開發(fā)成本計劃,具體構(gòu)建要點主要包括:其一,開發(fā)成本費用,如建筑安裝費用、土地使用權(quán)取得費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期工程費用等等;其二,期間費用,主要是開發(fā)商品住宅期間涉及到的費用,如銷售費用和管理費用等等;其三,稅金,主要是結(jié)合國際稅收法律,按規(guī)定繳納教育附加費、營業(yè)稅等;其四,利潤和行政性事業(yè)性收費等等,具體構(gòu)成如圖2所示。

    在建立房地產(chǎn)目標成本期間,要先依據(jù)房地產(chǎn)項目的設(shè)計特征、材料選擇標準、財務(wù)利潤規(guī)定與要求、樓盤設(shè)計成本經(jīng)驗以及其他相關(guān)規(guī)定,對房地產(chǎn)項目的單方建筑安裝成本進行測算,之后結(jié)合項目特征同房地產(chǎn)企業(yè)擬定分包的基本思路,確保各分包工程的具體承保范圍以及他們之間的相互搭接關(guān)系,同時還要將單方建筑工程安裝成本劃分成若干部分,分別分配到分包工程上,對各個分包工程的單位成本進行測算,對選材用料標準進行檢討,如果不符合規(guī)定要求,那么要對相關(guān)標準與要求進行調(diào)整,重復上述步驟直至最終確定完項目整體成本。在這個成本控制體系構(gòu)建過程中,目標成本市場化是關(guān)鍵,但是考慮到房地產(chǎn)市場時刻處于動態(tài)變化狀態(tài),所以在目標成本制定期間除了需要參照歷史數(shù)據(jù)等外,還要注意對當下的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查和了解,結(jié)合項目定位檔次來測算項目成本??紤]到規(guī)劃設(shè)計階段決定了大部分的房地產(chǎn)項目成本,所以應(yīng)該將此階段當成成本管理與控制工作的重點。

    總之,目標成本控制體系是房地產(chǎn)成本控制體系的重要組成部分,是實現(xiàn)成本控制目標的重要保障,強化其專項控制具有重要意義。在實際的房地產(chǎn)目標成本控制體系構(gòu)建期間,需要在目標成本分類體系和目標責任體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上,科學地構(gòu)建目標成本控制體系,確保提升房地產(chǎn)成本控制的效果。

    參考文獻

    [1]劉玉彩.淺談建筑工程項目成本目標管理[J].城市建設(shè)理論研究,2014,(27):184-185.

    [2]張弘.建立以目標管理的房地產(chǎn)成本控制體系[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2016,(8):59-60.

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