英國(guó)住房保障制度與時(shí)俱進(jìn)新發(fā)展

王志成

產(chǎn)權(quán)運(yùn)作模式與權(quán)益保障機(jī)制

1.共有產(chǎn)權(quán)運(yùn)作模式

共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃是通過(guò)住房協(xié)會(huì)提供的。購(gòu)房者可以購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)（可以在房屋價(jià)值的25%～75%之間），剩下的部分付租金。自己購(gòu)買的份額部分，可以采用抵押貸款。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)通常是土地批租物業(yè)。

（1）符合條件的家庭。家庭年收入等于或少于6萬(wàn)英鎊；首次購(gòu)房者或者過(guò)去擁有住房，但現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)房支付能力的家庭；目前租賃地方政府或住房協(xié)會(huì)住房的家庭。

（2）對(duì)于老年人。年齡超過(guò)55歲的家庭可以選擇老年人共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃和通常的共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃運(yùn)作機(jī)制一樣，但是，購(gòu)房者購(gòu)房份額最多可到75%。一旦擁有75%的產(chǎn)權(quán)，剩下的部分不需要支付租金。

（3）對(duì)于殘疾人。對(duì)于長(zhǎng)期殘疾的家庭可以通過(guò)長(zhǎng)期殘疾共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃（HOLD）購(gòu)買任何住房。如果殘疾人的LCPR（長(zhǎng)期共有產(chǎn)權(quán)）計(jì)劃不能滿足需求，可以申請(qǐng)HOLD，比如，這類家庭需要一個(gè)位于一層的住房。

（4）購(gòu)買更多的份額。購(gòu)房者可以在任何時(shí)間購(gòu)買更多的份額，這就是眾所周知的階梯方式。新的份額的購(gòu)買成本取決于購(gòu)買時(shí)的房屋價(jià)值，如果當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲，則購(gòu)房者支付的價(jià)格比首次購(gòu)買時(shí)高；如果當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房者支付的價(jià)格相對(duì)于首次購(gòu)買時(shí)便宜。住房協(xié)會(huì)會(huì)給出當(dāng)時(shí)房屋的購(gòu)買價(jià)，讓購(gòu)房者知道新購(gòu)入份額的成本，購(gòu)房者需要支付相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)。

（5）房屋出售。如果購(gòu)房者擁有了100%的產(chǎn)權(quán)，就可以出售該房屋。住房協(xié)會(huì)擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在購(gòu)房者擁有完全產(chǎn)權(quán)后的21年內(nèi)，住房協(xié)會(huì)擁有優(yōu)先取舍權(quán)。在購(gòu)房者僅擁有部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果需要出售房屋，住房協(xié)會(huì)有權(quán)為這套住房尋找買家。

2.共享權(quán)益保障機(jī)制

適用于英國(guó)的首次購(gòu)房者以及新建住房與新婚家庭，最高購(gòu)買價(jià)限定在6萬(wàn)英鎊。應(yīng)用這個(gè)計(jì)劃的家庭不能轉(zhuǎn)租這套住房，并且這套住房必須是家庭唯一住房。

（1）權(quán)益保障機(jī)制。必須交至少房?jī)r(jià)的5%作為定金（deposit）；政府至多給予房?jī)r(jià)20%的權(quán)益貸款；余下的最多為75%的部分需要購(gòu)買家庭運(yùn)用抵押貸款。

（2）抵押貸款擔(dān)保。抵押貸款擔(dān)保幫助能交房?jī)r(jià)5%的定金的購(gòu)房者購(gòu)買住房。適用于全英國(guó)的首次購(gòu)房者、新建住房者、新婚家庭以及老年人家庭，最高購(gòu)買價(jià)限定在6萬(wàn)英鎊。這個(gè)擔(dān)保由政府提供給抵押貸款借款人，而不是給購(gòu)房者。符合條件的購(gòu)房者不能將住房協(xié)會(huì)和其他任何公共資金抵押貸款計(jì)劃共同使用，該計(jì)劃也不適用于付息抵押貸款。

（3）權(quán)益貸款費(fèi)率。最初五年，對(duì)于權(quán)益貸款部分，購(gòu)買家庭不需要交任何費(fèi)用，第六年，對(duì)于貸款部分需要交1.75%的費(fèi)率。之后，費(fèi)率每年遞增。遞增率按零售價(jià)格指數(shù)加上1%計(jì)算。購(gòu)買家庭所歸還的權(quán)益貸款部分不收費(fèi)。

（4）申請(qǐng)權(quán)益貸款。去地方幫助購(gòu)買代理或住房協(xié)會(huì)申請(qǐng)權(quán)益貸款。應(yīng)用該計(jì)劃必須要購(gòu)買注冊(cè)的幫助購(gòu)買代理、住房協(xié)會(huì)或建筑商建造的房屋。幫助購(gòu)買代理、住房協(xié)會(huì)會(huì)提供一個(gè)注冊(cè)建筑商的名單以供購(gòu)買者選擇。

（5）出售住房并歸還貸款。購(gòu)房者必須在25年后歸還貸款或者在出售住房時(shí)歸還貸款，需要?dú)w還多少以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。購(gòu)房者可以在任意時(shí)間歸還部分或全部權(quán)益貸款份額。需要?dú)w還的最低市場(chǎng)價(jià)貸款比例為10%。按市場(chǎng)價(jià)歸還的貸款部分，其時(shí)間可以自己任選。

運(yùn)作機(jī)制比較與規(guī)模發(fā)展動(dòng)因

1.CPH與SEH運(yùn)作機(jī)制比較

CPH是購(gòu)房者先購(gòu)買房屋價(jià)值的部分份額，一般在25%～75%之間，購(gòu)買部分可用傳統(tǒng)抵押貸款購(gòu)買。剩余部分由住房協(xié)會(huì)購(gòu)買，購(gòu)房者需要給住房協(xié)會(huì)支付租金。SEH則是購(gòu)房者應(yīng)用自有資金和傳統(tǒng)抵押貸款購(gòu)買一部分產(chǎn)權(quán)，一般在20%～50%之間，剩余部分通過(guò)權(quán)益貸款購(gòu)買。兩種共有產(chǎn)權(quán)模式運(yùn)行機(jī)制不同，但本質(zhì)是相同的，都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”。不同的是，分享權(quán)益的依據(jù)一種是共有產(chǎn)權(quán)契約，一種是權(quán)益貸款合同契約。CPH與SEH兩種模式的運(yùn)作機(jī)制購(gòu)房者特征比較如下：

（1）SEH比CPH的靈活度大。CPH

未取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果要轉(zhuǎn)讓，也只能在住房協(xié)會(huì)指定的有資格的購(gòu)房人中間轉(zhuǎn)讓。因此，CPH基本采取了封閉運(yùn)行的模式。由于SEH的購(gòu)買者直接取得了全產(chǎn)權(quán)，然后通過(guò)權(quán)益貸款合同分享資產(chǎn)增值收益。因而SEH抵押、出售等方面的限制更少，市場(chǎng)靈活度更大。

（2）CPH的購(gòu)買者年青人多、單身多，SEH的購(gòu)買者年齡稍大，結(jié)婚成家的多，SEH購(gòu)買者收入略高于CPH。

（3）CPH的購(gòu)買者多來(lái)自于“臨時(shí)居所”和私人租賃部門，SEH的購(gòu)買者多來(lái)自于社會(huì)租賃住房部門和私人租賃部門。

（4）SEH購(gòu)買者所購(gòu)房屋比CPH稍大，房?jī)r(jià)壓力小的地區(qū)更為突出。

（5）SEH和CPH購(gòu)買者都傾向購(gòu)買距離工作地點(diǎn)近的住房，SEH傾向更強(qiáng)些。

（6）CPH和SEH不是市場(chǎng)上價(jià)格最低的住房，CPH比SEH價(jià)格還要稍高。

（7）CPH購(gòu)房者比SEH購(gòu)房者的房?jī)r(jià)收入比高。

（8）CPH購(gòu)房者比SEH購(gòu)房者承受的住房成本高。

2.實(shí)施績(jī)效與發(fā)展動(dòng)因

英國(guó)自2000年開始，包含共有產(chǎn)權(quán)住房和共享權(quán)益住房的低成本自有住房新增供應(yīng)逐步增加。但在住房總存量中，共有產(chǎn)權(quán)住房仍不足1.5%。2006年后，英國(guó)政府推出了《新居者有其屋計(jì)劃》及其配套的《社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃》、《新建住房購(gòu)買計(jì)劃》和《公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃》后，英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施績(jī)效與發(fā)展動(dòng)因大大助推了共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量的增加。如在英國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第106章節(jié)（S106）條款下的共有產(chǎn)權(quán)住房占可支付住房比例由2001/2002年的13%，提高到2014/2015年的47.8%。其實(shí)施績(jī)效與發(fā)展動(dòng)因主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）供應(yīng)對(duì)象放寬擴(kuò)大。英國(guó)低成本住房計(jì)劃最初一直是面向公務(wù)員、教師、警察、護(hù)士、公交司機(jī)等中低收入的關(guān)鍵工作者。但后來(lái)，供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大為家庭年總收入6萬(wàn)英鎊及以下的首次購(gòu)房家庭，這是一個(gè)非常寬松的條件，助推了共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。

（2）開發(fā)商配建規(guī)則。英國(guó)政府在S106以及相配套的《規(guī)劃通告》、《規(guī)劃政策指引》中規(guī)定，如果住房開發(fā)項(xiàng)目超過(guò)一定規(guī)模（這個(gè)規(guī)模是25戶或者1公傾，在倫敦內(nèi)城則是15戶或0.5公頃），開發(fā)商要提供一定比例的共有產(chǎn)權(quán)住房。尤其是在房?jī)r(jià)高、住房供需矛盾大的地方，這個(gè)要求更強(qiáng)烈。如果開發(fā)商不這樣做，項(xiàng)目很難通過(guò)地方政府批準(zhǔn)。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商配建一定比例的可支付住房成為共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)模發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?/p>

（3）實(shí)現(xiàn)更優(yōu)化供給效率。相比建造社會(huì)租賃住房而言，建造共有產(chǎn)權(quán)住房只需政府更少的資金補(bǔ)助。據(jù)英國(guó)保障房Pinnacle公司統(tǒng)計(jì)，提供一套共有產(chǎn)權(quán)住房耗費(fèi)政府公共資金27000英鎊，而提供一套社會(huì)住房將耗費(fèi)57300英鎊，約占社會(huì)住房耗費(fèi)的一半左右。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求，又能提供比社會(huì)住房更少政府補(bǔ)助的住房方式。

（4）擁有產(chǎn)權(quán)分享增值收益。擁有住房產(chǎn)權(quán)即表明擁有資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)，很多家庭希望擁有住房，但其收入情況總跟不上房?jī)r(jià)上漲速度，而共有產(chǎn)權(quán)住房正給了他們踏上住房階梯的一個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)他們的收入狀況改善后，可通過(guò)向住房協(xié)會(huì)購(gòu)買更多的住房產(chǎn)權(quán)份額、或通過(guò)轉(zhuǎn)讓自己持有的那部分住房產(chǎn)權(quán)后再在市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，以獲得更多的住房產(chǎn)權(quán)而推動(dòng)了共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的發(fā)展。

（5）減少社會(huì)住房壓力。共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃能使一些收入狀況較好的社會(huì)住房申請(qǐng)人轉(zhuǎn)向?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人，或通過(guò)勸說(shuō)現(xiàn)有社會(huì)住房對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房對(duì)象，如此能有效減少社會(huì)住房壓力。貧困家庭對(duì)社會(huì)住房的迫切需求和部分中低收入家庭對(duì)自有住房的美好愿望能同時(shí)滿足。因此，有利于共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)因是：對(duì)現(xiàn)有社會(huì)住房住戶來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃通常是他們優(yōu)先考慮的選擇。

（6）實(shí)現(xiàn)自我目標(biāo)與夢(mèng)想。大多數(shù)普通家庭的夢(mèng)想是在一個(gè)合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個(gè)舒適的家。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中人人買得起住房是不太現(xiàn)實(shí)的，而人人獲得部分住房產(chǎn)權(quán)是可以實(shí)現(xiàn)的，因此，正是實(shí)現(xiàn)自我住房產(chǎn)權(quán)目標(biāo)與夢(mèng)想成為共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的重要?jiǎng)右颉?/p>

（未完待續(xù)）

譯據(jù)英國(guó)建筑研究院雜志《英倫社會(huì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》2018年第2期、《旗幟晚報(bào)·匯刊》2018年第1期、《皇家經(jīng)濟(jì)觀察》?？?018年1月號(hào)等

原文作者：威爾士大學(xué)建筑學(xué)院博士生導(dǎo)師麥格恩·R·布朗教授