共享辦公的多元化變局

呂倩

共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體，以及政策的演變，逐步經(jīng)歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此，聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè)，其前景與模式仍不明朗。

頭部效應(yīng)明顯

多家分析機構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)測，2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將突破600億元，到2022年規(guī)模有望突破4100億元，至2030年，30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場規(guī)?；蜻_萬億。急劇膨脹的市場規(guī)模推動聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。

即便行業(yè)風(fēng)口越發(fā)顯著，但機構(gòu)資金量畢竟有限，國內(nèi)市場中，頭部效應(yīng)越發(fā)明顯。

10月17日，優(yōu)客工場宣布并購方糖小鎮(zhèn)，未來逐步完成對方糖小鎮(zhèn)北京、上海26個共享辦公空間的全面合并，之后雙方將在37個城市布局超過200個社區(qū)，提供10萬張辦公桌，持續(xù)賦能數(shù)十萬平臺會員、近15000家企業(yè)，合并體或?qū)⒊蔀閬喼拮畲笠?guī)模的共享辦公空間。

資金層面，公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，優(yōu)客工場累計融資已超過40億元，今年8月完成3億元增資之后，公司估值突破18億美元。僅2017年一年，便完成五輪、累計31億人民幣融資；僅2018年上半年便完成四輪融資。

此外，資本的加持助推了優(yōu)客工場的投資整合。

2017年7月，優(yōu)客工場戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；2018年1月，全資并購洪泰創(chuàng)新空間；3月，并購無界空間；7月，與愛特眾創(chuàng)達成并購合作意向；7月底，以3億元并購上海共享辦公企業(yè)Workingdom；9月，以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”。

氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹空間總經(jīng)理吳崢表示，在他眼中，優(yōu)客工場本身便不類同于WeWork模式。他稱，毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領(lǐng)域之時，也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么，也是因此，走了彎路吃了苦。

優(yōu)客工場在北京西大望路陽光100開設(shè)的第一家店，單個工位價格高達2000元，而那時尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺，均價還在1000元左右，“所以當(dāng)時感覺毛大慶是在做產(chǎn)品?！?/p>

之后，吳崢表示，毛大慶在整個優(yōu)客工場的布局越發(fā)清晰，自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè)，通過加盟與資源聚合的形式，不斷擴充會員數(shù)，突出自身模式，同時實現(xiàn)融資，最終越做越“輕”。

吳崢表示，從本質(zhì)意義上，優(yōu)客工場和氪空間、WeWork還不太一樣，所以它并沒有去實打?qū)嵉啬脴?，去改造、去做產(chǎn)品。實際上它更多的是從資源聚集、流量、會員加盟、輸出品牌這方面去走，這樣的話它就相對來說比較輕。

模式分化

有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產(chǎn)能過剩商業(yè)地產(chǎn)，如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌；創(chuàng)業(yè)服務(wù)型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場、由孵化器轉(zhuǎn)型的氪空間；直接將智能辦公服務(wù)作為商業(yè)模式的“新勢力”，如夢想加。

對此，吳崢表示，包括氪空間、夢想加等平臺，雖然拿融資很多，但相對來說還是在做較為“平凡”的融資動作，還是在走相對傳統(tǒng)的，即“空間風(fēng)格改造”“產(chǎn)品化”的路線——針對不同的產(chǎn)品打造產(chǎn)品，最終把它輸出變現(xiàn)。

在吳崢看來，聯(lián)合辦公一個明顯的行業(yè)趨勢是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價越來越貴，位置選擇越來越偏核心區(qū)、高端區(qū)，業(yè)內(nèi)人士也表示，位置決定價格，單價高上去之后，一系列產(chǎn)品價格自然可以水漲船高。

10月16日，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，以及首款產(chǎn)品桉樹IBC·高端智慧商務(wù)中心，單個工位5000元/月，成交價屬于北京區(qū)域頂級水準。

但因此，相較于其他平臺初始期定位1500元單價人群，之后逐步抬高客單價，不斷觸達2000元、2500元、3000元用戶群的過程，桉樹空間選擇直接定位高端客戶，為其將產(chǎn)品打造為5000元客單價級別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設(shè)備等辦公領(lǐng)域上下游資源，如引進了智慧業(yè)務(wù)系統(tǒng)SaaS架構(gòu)CRM、智慧服務(wù)機器人、智慧對客服務(wù)APP、一對一管家式一站式行政服務(wù)體系、集成第三方企業(yè)服務(wù)平臺等，形成一個具有“數(shù)據(jù)”和“信息”特征的高端智慧辦公綜合服務(wù)平臺。

但一位與桉樹空間有產(chǎn)品合作的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然桉樹定位高端群體，但畢竟是金字塔頂端，客單價高，客戶群少，盈利壓力并不會從根本上削減。

另一家將自身定位于“智能化辦公服務(wù)”的是剛拿到融資的夢想加，其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢歸結(jié)為通過科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式，為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務(wù)，打造智能辦公、設(shè)計產(chǎn)品、空間運營三者合一的“OaaS”（辦公即服務(wù)）體系。其官方數(shù)據(jù)顯示，夢想加位于望京瀚海國際大廈的開放辦公位單價2000元，而與桉樹空間同樣位置的世貿(mào)天階開放辦公位單價3300元起。

打破燒錢魔咒

在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭奪布局城市之時，在資源上占據(jù)高地的SOHO3Q，反而將發(fā)展節(jié)奏調(diào)整為穩(wěn)健型。

SOHO中國董事會主席兼執(zhí)行董事潘石屹設(shè)定四項標(biāo)準，選定十座城市——第一看GDP總額，第二看GDP增長速度，第三看人均GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產(chǎn)生的GDP。截至2018年6月底，SOHO3Q已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市，擁有31個中心，超過3萬個工位，平均出租率達88%。

潘石屹于今年6月，宣布將SOHO3Q的定位從服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，調(diào)整為中國最大的辦公樓綜合服務(wù)商——不論大中小公司，都可以成為SOHO3Q的客戶。

潘石屹解釋稱，專注于創(chuàng)業(yè)公司會使得工位轉(zhuǎn)換率居高不下，幾乎每半年換一批，工位出租率也一直徘徊在88%左右，無法繼續(xù)增長。而轉(zhuǎn)型定制化，可降低辦公轉(zhuǎn)換率，節(jié)省成本。截至目前，SOHO3Q已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團點評等一些大型公司項目定制。

此外，不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場份額的形式，潘石屹更多強調(diào)盈利第一、規(guī)模第二，并計劃明年啟動SOHO3Q的獨立上市。他稱，燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里，過一段時間就會蔫。

另一家另類公司太庫——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器，或投資機構(gòu)中任何一種——太庫CEO黃海燕直接將其稱為“怪物”，她表示，太庫本身沒有物業(yè)，一家平臺如果將重點聚焦在融資、出租，感覺像是“二房東”，對平臺商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時，租場地必然成本高昂；市場不好的話，租來了空間又租不出去，“這是很矛盾的點?！币虼?，太庫排除類WeWork模式，聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局?！艾F(xiàn)在的企業(yè)對物理空間變得沒有黏性，它們更關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈之間的聯(lián)系?！?/p>

在談?wù)摴蚕磙k公行業(yè)意義這個問題時，毛大慶曾表示，為什么在硅谷、特拉維夫等地方產(chǎn)生了很多共享平臺——因為開放空間能夠提供物理共享、信息共享、價值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感，讓具備自由思想的個體創(chuàng)造自己的價值，這樣的公司才有創(chuàng)造無邊價值的可能性。

所以在毛大慶看來，共享辦公所起的作用，是活化社會創(chuàng)新狀態(tài)，讓社群文化自由翱翔。

（文據(jù)《第一財經(jīng)周刊》）