棚改貨幣化安置研究與推進意見

袁帥

【摘 要】隨著供給側(cè)改革活動逐步推進，我國的經(jīng)濟發(fā)展格局逐漸成型并保持穩(wěn)定，各個區(qū)域政府積極對中央工作政策進行積極響應，對棚戶區(qū)進行改進，通過將棚區(qū)以貨幣化的方式進行安置來解決庫存問題。隨著貨幣化安置的棚區(qū)占有的比例逐漸增加，城市環(huán)境也變得更加整潔，在經(jīng)濟建設(shè)工作應當關(guān)注落實棚改貨幣化安置工作過程中的各種問題，積極推進這項工作，優(yōu)化利用房地產(chǎn)資源。本文結(jié)合當前各大城市推進安置棚改貨幣化工作的情況，提出一些推進該項工作的工作意見。

【關(guān)鍵詞】棚改貨幣化安置；供給側(cè)結(jié)構(gòu)；推進意見

在經(jīng)濟會議中，相關(guān)工作人員已經(jīng)對落實供給側(cè)改革活動的重要價值進行強調(diào)，并提供了具體實現(xiàn)該項工作的方法，合理運用庫存資源，解決經(jīng)濟杠桿問題，降低經(jīng)濟發(fā)展成本，對經(jīng)濟系統(tǒng)的短板進行補充，把握經(jīng)濟建設(shè)環(huán)節(jié)中的核心任務(wù)。在對庫存的土地資源進行綜合運用時，可以用貨幣化的方式來安置棚區(qū)，探求正確的安置手段，結(jié)合當前的房地產(chǎn)資源分配情況來安排棚改活動。本文以棚改貨幣化安置活動為研究核心，解析相關(guān)工作情況，并提供推進該項活動的可靠建議。

一、當前的棚改貨幣化安置活動開展情況分析

1.棚改貨幣化工作概述

根據(jù)當前的土地房屋征收以及棚區(qū)改造工作需要，很多區(qū)域在開設(shè)棚改活動時，都會將貨幣補償與實物安置兩種方法結(jié)合應用，棚戶居民可以自行選擇補償方式。在對貨幣化安置進行理解時，不可將其完全等同于貨幣補償，常見的貨幣化安置實現(xiàn)方法主要有以下幾種：政府組織棚區(qū)居民采用自主購買的方式來選購商品房，達到安置目的；政府通過團購的方式購入商品房，將其當做安置棚區(qū)居民的房源，最后一種方法是給棚區(qū)居民提供貨幣補償，接受補償?shù)木用窨梢宰孕袑ρa償金進行安排，根據(jù)已經(jīng)開展的貨幣化安置活動的結(jié)果來看，大部分居民會在獲得貨幣補償后，將其用于選購商品房。

2.成本消耗情況分析

這種安置方式可以幫助提升安置工作效率、減少安置環(huán)節(jié)需要消耗的時間，在應用這種安置方法時，常常會在資金應用環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，尤其是最終的支出資金統(tǒng)計工作很難實現(xiàn)，資金消耗結(jié)構(gòu)相對比較復雜。

棚改采取新建安置住房方式的，成本由六部分構(gòu)成：一是原有建筑物拆除后，騰空土地進行“七通一平”的費用；二是建設(shè)用地報批、測量、評估等辦理土地手續(xù)的費用；三是新建安置房的建安成本；四是安置住房小區(qū)水電路氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用；五是以現(xiàn)金形式支付給群眾的過渡費和拆遷獎勵等；六是銀行貸款利息。其中，新建安置房的建安成本和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，一般占到這種方式成本的70%以上。這種方式的項目收益，主要來源于配建的商品住房、商業(yè)設(shè)施、車位等幾個方面。

在貨幣化安置環(huán)節(jié)中，成本構(gòu)成也比較復雜，首先需要給棚區(qū)居民提供拆遷獎勵與購房款，在拆除原來的棚區(qū)建筑后還要對騰空的土地進行整平等處理工作，這個環(huán)節(jié)的工作也需消耗一部分資金，在對建設(shè)用地進行測量、價格評估以及報批時需要消耗一定的土地手續(xù)費用，最后一部分成本將會消耗到支付銀行貸款利息上。從成本消耗結(jié)構(gòu)來展開研究，可以確定給居民提供補償獎勵時消耗的資金量是最大的。應用這種安置方式時獲取的收益主要體現(xiàn)到稅收以及將騰空土地上市售賣后后獲取的收益。

3.棚改貨幣化安置存在的問題

從該種安置方式的應用效果來看，即期資金壓力將會被大幅增加，同時貸款利息也將會出現(xiàn)大幅增長的情況，在以一次性支付所有的補償款時，政府需要承擔比較大的籌資壓力，貸款需求將會因此而增加，收益與消耗成本也很難保持平衡，收益情況還要以棚區(qū)的實際質(zhì)量為準。

從 2014 年起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部開始大力推進棚改貨幣化安置。自主選擇安置方式，是《物權(quán)法》《國有土地上房屋征收與補償條例》賦予拆遷群眾的權(quán)利。換句話說，政府可以倡導貨幣化安置，但是否選擇，還要看拆遷群眾覺得選擇哪種方式更合算。

4.貨幣化安置工作帶去的積極影響

如果從經(jīng)濟收益的角度來對貨幣化安置工作進行分析，可以發(fā)現(xiàn)其中存有過多的不確定因素，但是從該項工作帶來的綜合效果來看，其帶來的正面影響更多，政府也是可以從中受益的，在完成棚區(qū)改造活動，會空出一定的土地資源，這部分土地資源可以幫助緩解城市用地壓力，政府可以直接出讓這部分土地，收費收入與出讓收入可以填補政府的經(jīng)濟損失，政府可以獲得一定的稅收補償。同時棚區(qū)改造工作也變得更具靈活性，可以減少公共設(shè)施建設(shè)工作量，使安置工作更加高效地展開。在建設(shè)城市周邊區(qū)域時，城市中心部位的人口與交通壓力都可被緩解，城市的轉(zhuǎn)型升級節(jié)奏也可以加快，城市建設(shè)工作也會受到積極影響。

從先行地區(qū)的實踐看，拆遷群眾選擇貨幣化安置的，所得一般不會低于實物安置：補償款足夠購買與新建安置住房面積相當?shù)纳唐纷》?，而且住房面積、戶型、區(qū)位的選擇面更廣。事實上，很多地方都出臺了鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置的優(yōu)惠政策：適當提高補償標準，不少地方在核定補償給拆遷群眾的購房款時，除了“拆一還一”的部分，會額外再增加10%～20%的購房款，或者會給予獎勵資金。

政府團購或組織團購商品住房的，會通過與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洽談、競價等，最大限度地降低拆遷居民購房的價格。根據(jù)棚改居民意愿，選擇合適的房源，政府與多家企業(yè)洽談，團購多地點、多類型房源，棚改居民自主選房，與企業(yè)簽訂購房協(xié)議。對選擇貨幣化安置的居民的購房稅費給予適當補貼。拆遷群眾房源選擇更廣，多樣化住房需求能夠得到滿足。

二、相關(guān)工作建議

當前的經(jīng)濟發(fā)展活動應當以人民的利益為落腳點，棚改貨幣化工作也應如此，加快改造棚戶區(qū)的節(jié)奏，可以給更多的人民群眾提供優(yōu)質(zhì)住房，使民眾可以共享經(jīng)濟發(fā)展成果，城鎮(zhèn)化建設(shè)工作也將在更多區(qū)域展開，在完善棚區(qū)改造貨幣化工作系統(tǒng)時，應當與改造區(qū)域的實際條件為準，可用工作建議如下：

1.提供一定的稅費優(yōu)惠

在對貨幣化安置工作進行推動時，相關(guān)工作部分應當與開發(fā)房地產(chǎn)資源的企業(yè)取得溝通，借助對接活動來共享房地產(chǎn)信息資源，將采購房地產(chǎn)資源的工作平臺公開化，使所有采購行為都能夠保持一定的客觀公開化特點。將競爭理念引入到談判活動中，公開招標與競價，政府可以給參與企業(yè)提供一些優(yōu)惠政策，在棚區(qū)拆遷環(huán)節(jié)中，要主動幫助拆遷居民找到價格合適的住房，當房地產(chǎn)主動給這部分居民提供優(yōu)質(zhì)房源時，政府應當從繳納稅費方面來給予實質(zhì)性優(yōu)惠，使房地產(chǎn)運營成本被降級，可以在提供房源的活動中保持更強的積極性。

2.完善實施細則

國家在落實棚改貨幣化工作中，應當擔負起重大的工作職責，需要將政策范圍預先劃分出來，而各個城市區(qū)域則要結(jié)合城市棚區(qū)實際情況來制定具體的貨幣化安置工作計劃，并確定具體的操作細則，在安置棚區(qū)時，則要嚴格遵守工作細則，保持安置工作的規(guī)范性，政府還要給出一定的補償工作標準，精選房源，確定各個方面的成本消耗，集中關(guān)注棚區(qū)改造環(huán)節(jié)的資金流動情況，確保居民在安置棚區(qū)期間可以獲得實惠。

3.完善房源統(tǒng)籌工作

在統(tǒng)籌房源環(huán)節(jié)中，也應當積極關(guān)注以往的棚區(qū)改造環(huán)節(jié)的工作問題，提供更為多樣化的房源，通過政策補償來提升居民在棚區(qū)改造活動中的積極性，使其可以主動接受貨幣化安置。在統(tǒng)籌房源時，需了解棚區(qū)居民的真實住房需求與經(jīng)濟條件，給其提供其需要的中小戶型的優(yōu)質(zhì)房源，在保障住戶的購房需要時，將項目自建、政府組織修建以及配建等多種方式結(jié)合應用，還可以給居民提供團購商品房等多樣化的購置住房的服務(wù)。

三、結(jié)束語

棚改貨幣化安置工作不僅僅可以改變城市風貌，提升區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，推進該項工作的最主要的原因是該工作確實具有便民利民的效果，群眾可以從棚改活動中獲得切實的利益，在綜合應用棚區(qū)時，居民的居住空間擴大，可供選擇的戶型更為多樣化，同時住房區(qū)位也在原來的基礎(chǔ)上被增加，貨幣化棚改活動可以幫助解決過渡環(huán)節(jié)的居住條件過差以及間隔時間長的問題；另外，住房產(chǎn)權(quán)也變更加明晰，居民也能夠享有更高質(zhì)量的居住環(huán)境?？傊栌筛倪M建議，棚改貨幣化安置工作可以變得更加容易被居民接受。

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