新形勢環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境及措施

宣艷

【摘 要】隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直保持著較為強(qiáng)勁的勢頭，但各地政府為了落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，金融、土地、財稅、投資、立法等各種調(diào)控措施逐步落地。造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)土地資金支付快、銷售資金回籠慢的局面。同時，由于各種未執(zhí)行好項目可研報告的約定，無法按期實現(xiàn)股東自有資金平衡，超期占用股東大量資金等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金困難，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的運轉(zhuǎn)與發(fā)展。為了進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，提升資金管理能力，拓寬融資渠道，加速資金周轉(zhuǎn)，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。鑒于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理進(jìn)行闡述，分析了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境，提出了建立健全資金管理制度、采用“收支兩條線”的操作模式、構(gòu)建資金鏈的管理模式、探索多樣化的融資渠道、提升對資金管理風(fēng)險的應(yīng)對能力等策略，旨在為更好地提升當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的質(zhì)量提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；困境；措施

一、引言

一直以來，資金管理部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的重要部門之一，資金管理部門能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供最廣泛的支持，保證企業(yè)資金運行流暢，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資源的優(yōu)化整合，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜的工程項目中對自身的資金進(jìn)行直觀、有序的管理。而加強(qiáng)資金管理能力，也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場經(jīng)濟(jì)中各種危機(jī)的重要戰(zhàn)略。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理成為現(xiàn)今較熱的話題，而如何發(fā)揮其應(yīng)有的作用，成為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員應(yīng)深思的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的內(nèi)涵

在“現(xiàn)金為王”的時代，資金是企業(yè)生存與發(fā)展的血液，它貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的各個方面。我國企業(yè)種類繁多，在眾多的企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身具有的項目比較分散，資金用量高、經(jīng)濟(jì)活動風(fēng)險較大、投資規(guī)模大以及投資回報期長等特點，對資金的管理的依賴性較大。一旦資金管理出現(xiàn)危機(jī)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)。因此，通過加強(qiáng)企業(yè)資金管理，提升資金使用效率來實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求便應(yīng)運而生了。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的意義

通過分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的內(nèi)涵，能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目要順利進(jìn)行，資金管理的作用至關(guān)重要。資金的正常運轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的根本保障，也是房地產(chǎn)發(fā)展的客觀要求。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義主要體現(xiàn)在：

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)項目資金的余缺情況，從而企業(yè)能夠及時調(diào)度資金確保項目不會由于資金問題而停工，穩(wěn)定了企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時應(yīng)對資金風(fēng)險。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機(jī)結(jié)合。通過自身的資金管理能力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加游刃有余地在資本市場中應(yīng)對各種各樣的風(fēng)險，及時對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，不斷促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)化升級，保證企業(yè)在市場競爭中能夠始終的保持活力。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于企業(yè)通過結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，實現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)合內(nèi)外部實際情況，積極拓寬自身資金來源渠道，促進(jìn)多元化融資、有效緩解了企業(yè)的資金壓力。以往房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面，而通過對資金加強(qiáng)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過多種途徑進(jìn)行融資，且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態(tài)，降低融資的風(fēng)險。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于使企業(yè)內(nèi)部各部門圍繞資金進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)一步提升了部門間的協(xié)調(diào)與溝通的能力，各部門之間通過合作，能夠不斷加強(qiáng)彼此之間的了解，在日后的項目合作中奠定基礎(chǔ)，也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監(jiān)督、相互合作，從而實現(xiàn)了項目運作的透明化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作效率。

三、新形勢環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

1.資金管理制度不完善

資金管理制度是相關(guān)管理人員開展工作的依據(jù)，工作制度不完善就會使管理工作浮于表面，不能夠得到有效的貫徹和落實。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理制度上主要體現(xiàn)在制度不完善，在管理中缺乏有效預(yù)算管理等現(xiàn)狀。我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域在近些年來發(fā)展勢頭較猛，因此，一些企業(yè)為了追求更高的利潤，在自身發(fā)展過程中采用粗放式的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張方法，在資金的管理方面沒有體現(xiàn)出精細(xì)化管理意識。由于企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)對資金管理重視不夠，也就使得管理人員在工作上較為隨意，沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展，導(dǎo)致了資金管理水平相對較低、使用率嚴(yán)重不足、缺乏制約與監(jiān)督，使企業(yè)陷入到資金危機(jī)。

2.資金管理模式落后

資金管理模式主要體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中資金使用的合理性與管理性上。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，為了擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，擴(kuò)大市場占有份額，大中型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會幾個工程項目同時進(jìn)行開發(fā)。在資金使用上，一般一個工程項目所涉及的銀行賬戶就較多，而多個銀行、多個項目一同進(jìn)行管理，會導(dǎo)致資金過于分散，加大了管理的難度，不能夠充分發(fā)揮資金整合的優(yōu)勢。在賬戶上也會經(jīng)常會出現(xiàn)有的資金閑置而有的資金短缺的情況。由于資金管理難度較大，就會出現(xiàn)企業(yè)高層無法對流動資金使用狀況進(jìn)行了解，在企業(yè)決策時很有可能帶來投資風(fēng)險。

3.獲取土地時資金管理難度增加

如今房地產(chǎn)企業(yè)將土地看做是“糧食”，沒有了土地，地產(chǎn)項目就無從談起。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻保持高度警惕，警惕競爭對手在自己心儀的地盤出手拿地?fù)尲Z。土地獲取的不均衡加大了現(xiàn)金管理難度。例如某房產(chǎn)公司土地競買參與多，支付的保證金額大，存續(xù)期長，而實際競得少，會造成資金沉淀，導(dǎo)致出現(xiàn)階段性存貸雙高的局面。這就要求資金管理部門要合理安排手頭上的資金，需要在“搶糧”的時候快速出擊拿出購地款，同時也不能浪費資金的時間價值，讓資金白白貶值。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提出了更多、更高的要求，不斷總結(jié)經(jīng)驗，尋找出適合自己的資金管理方法。

4.資金管理系統(tǒng)的信息化滯后

在信息化大數(shù)據(jù)的時代背景下，資金管理結(jié)合信息化成為必然趨勢，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)做出了表率，與支付寶、微信合作，開發(fā)云閃付，各類銀行手機(jī)APP、理財應(yīng)用層出不窮，在一定程度上降低了金融機(jī)構(gòu)的資金管理成本，提升管理效率。然而將“資金”視為血液的房地產(chǎn)企業(yè)卻并沒有在資金管理信息化下功夫。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理信息化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于金融機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身對資金的占有和使用效率低下，同時依賴于銀行等金融機(jī)構(gòu)的大額貸款，融資渠道單一，不斷拆借信用貸款，拆東墻補(bǔ)西墻，無異于“飲鴆止渴”。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理的信息化亟待提高。

5.資金管理風(fēng)險應(yīng)對能力差

資金是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的生命力，資金為企業(yè)帶來相關(guān)的效益、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，但是不當(dāng)?shù)馁Y金管理會加大企業(yè)的風(fēng)險，給企業(yè)的生存發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。因此，資金的風(fēng)險管理也是資金管理的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)是一個負(fù)債率較高的行業(yè)，在資金風(fēng)險管理上沒有建立完善的風(fēng)險管理機(jī)制，就容易使企業(yè)面臨著資金的危機(jī)。沒有切實的風(fēng)險應(yīng)對措施，就容易導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營中造成嚴(yán)重的損失，企業(yè)面臨著破產(chǎn)的危機(jī)。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正處于行業(yè)重新洗牌階段，在面臨大規(guī)模整合的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金由于其自身土地資金支付快、銷售資金回籠慢的特點，整體應(yīng)對資金管理風(fēng)險的能力較差。隨著改革開放的步伐加快，金融市場的發(fā)展日新月異，同時金融市場面對外來競爭者也在尋找新的發(fā)展思路，因此實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合勢在必行。與金融市場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢揚長避短，組成命運共同體，是房地產(chǎn)企業(yè)對抗資金管理風(fēng)險的出路之一。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境的應(yīng)對對策

1.建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從3個方面入手：一是事前加強(qiáng)對項目資金的管控，根據(jù)項目的具體要求，科學(xué)合理的預(yù)測資金的使用情況。通過建立預(yù)算體系來完善這項工作，在進(jìn)行管理時，房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的投資的特點，進(jìn)行多層次的資金管理，明確權(quán)責(zé)管理權(quán)限，加強(qiáng)相互之間的溝通。二是對項目中期進(jìn)行資金管理，嚴(yán)格按照制度的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管，保證每一筆資金都能夠盡量充分發(fā)揮自身的價值。三是要加強(qiáng)對項目后期資金的管理制度的確立，通過獎懲制度、反思與自我評價體系等一系列的制度保障資金管理制度的實施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金能夠在合理管理下實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。資金管理制度就像一張大網(wǎng)，資金必須緊緊跟隨著大網(wǎng)的脈絡(luò)進(jìn)行運轉(zhuǎn)，才能夠始終保證資金的流暢。整個房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一個從預(yù)算、集中、分配、到再利用的過程，所以要從這4個方面入手加強(qiáng)對房地產(chǎn)資金的管理。以某一房地產(chǎn)集團(tuán)為例，在實際工作中必須由集團(tuán)公司資金管理部門根據(jù)集團(tuán)公司的規(guī)模，從加強(qiáng)資金集中管理，提升資金使用效率，提升集團(tuán)整體經(jīng)濟(jì)效益和運作效率出發(fā)，制訂相關(guān)資金管理制度，從資金預(yù)算、籌集、調(diào)度與結(jié)算等方面進(jìn)行梳理，對組織機(jī)構(gòu)、銀行賬戶管理、集中管理、預(yù)算管理、外部信貸管理、內(nèi)部資金調(diào)劑、考核評價幾個方面進(jìn)行明確規(guī)定。從制度層面合理安排資金，保證項目合理運行。

2.采用“收支兩條線”的操作模式

房地產(chǎn)行業(yè)中，尤其是集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)，從加強(qiáng)資金管理，提升資金使用效率，合理高效調(diào)劑集團(tuán)內(nèi)部資金，調(diào)動集團(tuán)內(nèi)各級單位資金運用的積極性的角度出發(fā)，對下屬單位的資金實行集中管理，并通過“收支兩條線”的方式保證資金流運轉(zhuǎn)順暢。即將收入和支出兩個資金流分開，明確界定收入資金和支出資金的流向，嚴(yán)禁資金超額留存、坐支行為。通過引入資金管理軟件，除監(jiān)管受限資金及限額資金外，每日必須定時經(jīng)指定賬戶自動歸集至集團(tuán)公司，實現(xiàn)收入管理。各下屬單位以上存資金為限，根據(jù)資金需求和金額權(quán)限，履行必要的審批權(quán)限后在資金管理系統(tǒng)內(nèi)聯(lián)動下?lián)埽瑢崿F(xiàn)支出管理。當(dāng)然，集團(tuán)資金集中管理不改變各成員單位對自有資金的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。通過這種操作模式，能夠很好地解決集團(tuán)內(nèi)成員單位數(shù)量多且分布廣，資金無法統(tǒng)一調(diào)劑使用的矛盾，合理調(diào)劑集團(tuán)所屬各單位的可用資金，發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模優(yōu)勢，強(qiáng)化成員單位的資金優(yōu)勢互補(bǔ)能力，提高集團(tuán)整體資金使用效率。

3.構(gòu)建資金鏈的管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點進(jìn)行創(chuàng)新。所以通過構(gòu)建資金鏈的管理模式，讓整個企業(yè)的資金都能夠納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)配。各個工程項目在施工中必須要進(jìn)行審核，只有經(jīng)過財務(wù)部門的審核才能夠由資金管理部門進(jìn)行撥付。通過建立這樣的管理模式，能夠?qū)ζ髽I(yè)的資金進(jìn)行整合，有利于企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對資金情況的掌握，不僅能夠加強(qiáng)對企業(yè)未來的規(guī)劃，保證了資金的共享和資金使用過程的透明度，還能夠防止在資金使用中出現(xiàn)腐敗等違規(guī)違法的行為。

4.探索多樣化的融資渠道

創(chuàng)新拿地手段，盡可能采用聯(lián)合體拿地模式。鼓勵與財務(wù)投資人組成聯(lián)合體，既保證能夠小股東操盤又可以解決土地款及開發(fā)資金的支付壓力。充分發(fā)揮投資公司資金平臺的作用。利用投資公司的平臺功能，在引入地產(chǎn)基金、戰(zhàn)略資金合作者上做出探索和研究，形成資金“蓄水池”。合理安排各類款項支付，做好供應(yīng)鏈融資。優(yōu)化生產(chǎn)環(huán)節(jié)各單位的付款條件，延緩付款時間；采用票據(jù)結(jié)算方式，對集團(tuán)內(nèi)各承包商、供應(yīng)商采用內(nèi)部票據(jù)結(jié)算；探索推行供應(yīng)商的“應(yīng)收賬款”保理業(yè)務(wù)，推遲項目在建支出。積極探索引進(jìn)權(quán)益資金。自有資金投入大、占用時間長的項目，積極引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，讓渡部分項目公司股權(quán)，回收部分前期投入的資金，并減少后期項目開發(fā)資金投入。通過多渠道并舉，進(jìn)而緩解整體資金壓力。

5.加強(qiáng)對資金管理風(fēng)險的應(yīng)對能力的提升

在房地產(chǎn)企業(yè)中要充分考慮到債務(wù)的償還能力、經(jīng)營能力、現(xiàn)金的使用能力、以及銷售能力等指標(biāo)，建立能夠綜合應(yīng)對眾多風(fēng)險的風(fēng)險應(yīng)對體系，能夠?qū)Y金管理風(fēng)險進(jìn)行提前的預(yù)判和應(yīng)對。一是要不斷加強(qiáng)管理，包括對日常資金報表的管理，將企業(yè)每天資金流動情況進(jìn)行分析總結(jié)。二是要定期對個別的資金項目進(jìn)行檢查，以便與發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題，及時處理。三是要注意對風(fēng)險經(jīng)驗的積累總結(jié)，盡量將風(fēng)險控制在能夠接受并可控的程度。四是要設(shè)立風(fēng)險準(zhǔn)備金，這部分資金在正常情況下，不參與任何的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，只有在某一項目中出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險危機(jī)的時候，才能夠動用，從而減小風(fēng)險對企業(yè)的影響，減少風(fēng)險發(fā)生的情況，保證企業(yè)項目穩(wěn)定的進(jìn)行。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難題方面具有積極的作用，對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也有著重要意義。在此過程中，建立健全的資金管理制度、構(gòu)建資金鏈的管理模式、加強(qiáng)對資金管理風(fēng)險的應(yīng)對能力的提升等策略的應(yīng)用，能夠很大程度上避免由于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不足導(dǎo)致的房地產(chǎn)發(fā)展受限的情況出現(xiàn)，對實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

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