當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)看點(diǎn)

李焱

11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，10月份房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)：樓市“銀十”

風(fēng)光不再

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70座大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有50座；9月為44座。10月份新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有60座，9月為67座。其中北京10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降0.2%。

統(tǒng)計(jì)局表示，10月份房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。70個(gè)大中城市中一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，二手房?jī)r(jià)格持平；二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅與上月相同或回落。70個(gè)大中城市中一二三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)回落。

數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)商品房銷售面積130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1-9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。10月末，商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，比9月末減少882萬(wàn)平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，70個(gè)大中城市的15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落，9月份的環(huán)比全部下降或者持平；同時(shí)，同比漲幅多月持續(xù)回落。三四線城市出現(xiàn)類似特點(diǎn)，環(huán)比漲幅也在回落。這體現(xiàn)了去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

“目前房地產(chǎn)去庫(kù)存確實(shí)取得了比較大的成果。10月末全國(guó)商品房待售面積下降10%以上，房地產(chǎn)投資目前保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷售態(tài)勢(shì)平穩(wěn)回落?！眲廴A稱。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)也進(jìn)一步表明，中國(guó)樓市“銀十”不再，10月各線代表城市成交量不及去年同期。受9月末多個(gè)熱點(diǎn)調(diào)控城市集中出臺(tái)升級(jí)政策影響，10月首周各線城市成交量大幅縮減，導(dǎo)致整個(gè)月周均成交量環(huán)比呈現(xiàn)明顯回落。具體來(lái)看，一線城市月度周均成交較上月略有上浮，但與去年同期相比仍然下降近四成，北京、上海下降最為明顯，降幅均在50%以上。二三線代表城市月度周均成交量同比仍持續(xù)下降28%，其中青島、南昌、惠州、濟(jì)南、西安等前期調(diào)控收緊最為明顯的城市降幅更為顯著。10月多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控措施，限售范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，推動(dòng)未來(lái)樓市繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

政策：“住房不炒”深入人心

黨的十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！痹俅螢榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)確立主基調(diào)。

10月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在中央國(guó)家機(jī)關(guān)代表團(tuán)開放日活動(dòng)上答記者問。他指出，住建部將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”的定位，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

隨后在十九大新聞中心的第五場(chǎng)記者招待會(huì)上，王蒙徽還表示，我們堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。同時(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目前也在抓緊研究制定，并抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。下一步住建部將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。特別是按照總書記提出的，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

繼9月末全國(guó)各地連續(xù)收緊調(diào)控政策后，進(jìn)入10月，多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控措施，并均以“限售”為主擴(kuò)圍升級(jí)。截至目前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市實(shí)行限售措施。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，相對(duì)于限購(gòu)限貸來(lái)講，限售政策既能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)通過(guò)強(qiáng)制購(gòu)房者增加持有時(shí)間，增加了投資投機(jī)購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，防范各類短期資金套現(xiàn)，有利于抑制投資投機(jī)、讓住房回歸其居住本質(zhì)。目前，限售模式已經(jīng)成為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買行為、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要手段，且調(diào)控力度不斷加強(qiáng)、范圍逐步擴(kuò)大。預(yù)計(jì)未來(lái)限售政策將加快向三線、四線城市進(jìn)一步蔓延，有效推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性，深入促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

展望：長(zhǎng)短結(jié)合調(diào)控穩(wěn)預(yù)期

下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，隨著全國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定，因城施策調(diào)控成效顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)重點(diǎn)圍繞“住房不炒”總基調(diào)進(jìn)行，地方因城施策調(diào)控仍將持續(xù)，同時(shí)會(huì)強(qiáng)化金融信貸調(diào)控穩(wěn)市場(chǎng)，各地政策仍將從緊。

記者了解到，銀監(jiān)會(huì)近日嚴(yán)格管控各類資金，尤其是個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)，金融監(jiān)管部門的監(jiān)管和約束力度、手段或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化，投資、需求兩端的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管將更趨嚴(yán)格，更多熱點(diǎn)城市在調(diào)整房地產(chǎn)利率、嚴(yán)厲打擊“首付貸”、抑制各類貸款資金違規(guī)流向樓市的同時(shí)，將加強(qiáng)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管控，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

不久前，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合部署10月30日至11月30日在全國(guó)范圍內(nèi)開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，檢查對(duì)象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店商品房銷售價(jià)格行為進(jìn)行檢查。

10月13日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實(shí)的通知》。為加快推進(jìn)全市政策性住房、商品房及配套投資任務(wù)的落實(shí)，市住建委成立了加快投資推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。按照計(jì)劃，市住建委將由相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人帶隊(duì)，定期赴重點(diǎn)區(qū)、重點(diǎn)項(xiàng)目開展專項(xiàng)調(diào)度、專項(xiàng)督查，與區(qū)住建委（房管局）一道，形成合力，加快推進(jìn)，確保年度投資任務(wù)有效落實(shí)。

此外，10月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資工作的通知》。要求各區(qū)開展棚戶區(qū)改造時(shí)，不得將公益性資產(chǎn)、儲(chǔ)備土地注入融資平臺(tái)公司；不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來(lái)源；不得利用政府性資源干預(yù)金融機(jī)構(gòu)正常經(jīng)營(yíng)行為；不得違反法律法規(guī)等規(guī)定，以出具擔(dān)保函、承諾函、安慰函等任何形式為融資平臺(tái)公司融資提供擔(dān)保，從而進(jìn)一步規(guī)范棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資工作。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策在注重短期政策引導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也不斷推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)加快。作為與購(gòu)買住房并行的解決居住問題的措施，住房租賃開始逐步走向房地產(chǎn)舞臺(tái)中央，多地采取措施大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。未來(lái)，推行租賃住房政策的城市將進(jìn)一步擴(kuò)圍。

對(duì)于下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，劉愛華認(rèn)為，最近很多熱點(diǎn)城市堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，加大了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房的新試點(diǎn)。今年以來(lái)，北京、上海的保障性住房建設(shè)占比有非常大的提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的改善和投機(jī)性需求的抑制，將帶來(lái)供需的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。

值得注意的是，積極推動(dòng)住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)將成為推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的重要方向。10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源一保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)。國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs的成功落地，對(duì)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化，乃至公募REITs的正式啟動(dòng)起到積極的示范和推動(dòng)作用。預(yù)期未來(lái)會(huì)有更多企業(yè)積極跟進(jìn)，公募REITs市場(chǎng)的開放也會(huì)漸行漸近。

從長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，到調(diào)控措施的持續(xù)作用，再到對(duì)市場(chǎng)行為的規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展值得期待。endprint