分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)

摘 要：針對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題，做了簡單的論述，提出了財(cái)務(wù)管理工作建議。企業(yè)管理工作中，財(cái)務(wù)管理始終是重點(diǎn)內(nèi)容，在促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)配置等方面，發(fā)揮著積極的作用。目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的市場競爭，加之營改增政策實(shí)施的影響，使得企業(yè)更加注重財(cái)務(wù)管理。因此，深度分析此課題，提出財(cái)務(wù)管理措施，有著必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）14-0250-02

從房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)角度來說，由于業(yè)務(wù)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，若想保證財(cái)務(wù)管理工作的效率，提高資金利用率。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作較為復(fù)雜，在具體實(shí)施方面，需要多個(gè)部門相互協(xié)調(diào)配合，積極推廣應(yīng)用信息化技術(shù)手段，支撐財(cái)務(wù)管理工作的開展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際來說，是對從項(xiàng)目立項(xiàng)投資到竣工所需要的各類資源，進(jìn)行籌集和分配使用。通過強(qiáng)化監(jiān)督和審核，強(qiáng)化預(yù)算控制。其具有以下特點(diǎn)：①涉及行業(yè)多。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營，涉及到諸多行業(yè)，包括建筑、建材行業(yè)等，產(chǎn)業(yè)鏈長，需要的資金較大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，增加了財(cái)務(wù)管理難度。②敏感性強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，極易受到政策影響。在管理工作中，兼顧內(nèi)外部環(huán)境，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和控制，為領(lǐng)導(dǎo)決策，提供財(cái)務(wù)信息依據(jù)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

2.1 預(yù)算管理不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，若想強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作水平，提高資金利用率，需要強(qiáng)化預(yù)算管理工作。從實(shí)際工作情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營，實(shí)施全面預(yù)算管理措施，在預(yù)算編制和執(zhí)行等方面，還需要諸多問題，比如預(yù)算編制不合理等，常見超預(yù)算問題?；诖耍枰獜?qiáng)化預(yù)算管理工作。

2.2 動(dòng)態(tài)管理不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，日常經(jīng)營活動(dòng)的開展，涉及到財(cái)務(wù)資金數(shù)量較大，因此強(qiáng)化成本控制，有著重要的意義?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，對于資金使用情況和安全性等，有著相應(yīng)的信息需求，進(jìn)而提高資金管控效率。動(dòng)態(tài)管理工作的開展，依托信息化技術(shù)手段，在實(shí)際工作中，發(fā)揮著重要的作用。不過從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀來說，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作還存在著不夠全面和廣泛等問題。多數(shù)企業(yè)尚未健全財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理工作模式，或者動(dòng)態(tài)管理工作模式缺少操作性以及可行性。基于此，需要強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理。

2.3 財(cái)務(wù)制度不完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作，需要制度的保障。在實(shí)際工作中，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度已經(jīng)難以達(dá)到工作需求，財(cái)務(wù)信息傳遞速度慢。除此之外，由于財(cái)務(wù)信息不完整，使得相關(guān)部門上報(bào)的財(cái)務(wù)信息不夠準(zhǔn)確，進(jìn)而使得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者難以及時(shí)掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息，進(jìn)而難以保證決策的科學(xué)化和合理性[1]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)

3.1 做好成本核算工作

在項(xiàng)目成本管理工作中，要做好各個(gè)階段的成本核算工作。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要制定合理的限額，列入項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，做好成本把控。在項(xiàng)目招標(biāo)以及合同簽訂階段，從材料選擇和合同類型等方面入手，采取相應(yīng)的成本核算方式。對于材料的選擇，要做好市場價(jià)格分析，控制價(jià)格變動(dòng)空間，減少成本變動(dòng)。對于合同類型的選擇，要根據(jù)圖紙的完整性，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，靈活選擇。在項(xiàng)目具體執(zhí)行的過程中，做好項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算超支問題，采取相應(yīng)的措施，做好調(diào)整工作，進(jìn)而保證工程成本。項(xiàng)目結(jié)算階段，要做好精準(zhǔn)計(jì)算，明確資金去向。

3.2 做好預(yù)算管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是獲得土地使用權(quán)，投入足夠的資金后，便能夠獲得目標(biāo)收益。在業(yè)務(wù)開展的具體工作中，需要強(qiáng)化預(yù)算管理，才能夠保證項(xiàng)目收益。為了保證預(yù)算管理工作順利開展，要成立預(yù)算組織委員會(huì)，制定完善的規(guī)章制度，規(guī)范委員行為，增強(qiáng)其預(yù)算管理意識。在預(yù)算編制階段，需要發(fā)揮各個(gè)部門的作用，做好基礎(chǔ)信息收集和整理工作，制定出部門預(yù)算，上交給財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門結(jié)合企業(yè)資金情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，進(jìn)行總預(yù)算編制。在具體工作中，做好開發(fā)預(yù)算、材料預(yù)算、銷售預(yù)算等，明確預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)而規(guī)范資金使用，減少資金浪費(fèi)。除此之外，健全預(yù)算執(zhí)行績效考核機(jī)制。在實(shí)際工作中，分階段做好預(yù)算考核，預(yù)算執(zhí)行情況和相關(guān)人員的績效相互掛鉤，結(jié)合運(yùn)用獎(jiǎng)懲制度，進(jìn)而保證預(yù)算績效考核制度的應(yīng)用效果。根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，做好績效考核機(jī)制優(yōu)化調(diào)整，保證預(yù)算工作順利開展，進(jìn)而保障財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)入正常軌道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)[2]。

3.3 優(yōu)化ERP系統(tǒng)的應(yīng)用

ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、預(yù)算會(huì)計(jì)、績效考核等工作，提供有力的幫助。比如，在會(huì)計(jì)核算中，利用開發(fā)成本核算功能模塊和應(yīng)付賬款功能模塊等，進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的處理，能夠提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和效率。不過從ERP系統(tǒng)應(yīng)用實(shí)際情況來說，還存在著諸多問題，需要從以下方面加以改善：①提升人員的綜合素質(zhì)。搭建ERP系統(tǒng)技術(shù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的溝通平臺，使其能夠技術(shù)詢問技術(shù)人員關(guān)于系統(tǒng)使用的相關(guān)問題，進(jìn)而提升其系統(tǒng)操作能力。除此之外，要做好人員技能培訓(xùn)和再教育。財(cái)務(wù)管理人員要具有終身學(xué)習(xí)的意識，能夠從企業(yè)實(shí)際需求角度出發(fā)，不斷完善自己，做好財(cái)務(wù)管理以及相關(guān)工作。不斷提升自己的系統(tǒng)操作技能，進(jìn)而減少操作失誤。②合理選擇ERP系統(tǒng)。在選擇系統(tǒng)時(shí)，要結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，做好系統(tǒng)開發(fā)和優(yōu)化，保證其集成性。根據(jù)實(shí)際需求，做好系統(tǒng)完善，提高財(cái)務(wù)管理工作水平[3]。③強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)，在應(yīng)用此系統(tǒng)前，需要做好財(cái)務(wù)管理模式分析，確保ERP系統(tǒng)能囊括所有工作。明確ERP系統(tǒng)財(cái)務(wù)控制方式以及流程，制定完善的財(cái)務(wù)管理方法和財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)防范對策，包括內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。

3.4 完善財(cái)務(wù)內(nèi)控和審計(jì)職能

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，內(nèi)部控制發(fā)揮著重要的作用?；诖?，為了保證其作用的發(fā)揮，要完善內(nèi)部控制制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制的積極作用。成立內(nèi)部審計(jì)部門，輔助財(cái)務(wù)管理部門，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)審計(jì)以及內(nèi)部控制的作用，從多個(gè)方面入手，做好資金監(jiān)督，減少資源浪費(fèi)和資金去向不明情況的發(fā)生。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在企業(yè)內(nèi)部，建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，包括會(huì)計(jì)核算制度和資金資源核查制度等，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)材料和成本等的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，避免出現(xiàn)發(fā)展問題。在內(nèi)部審計(jì)方面，需要明確部門的職責(zé)和內(nèi)容，保證各項(xiàng)工作順利開展[4]。財(cái)務(wù)管理人員要嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，做好各項(xiàng)工作。財(cái)務(wù)部門要幫助企業(yè)和銀行構(gòu)建良好的合作關(guān)系，做好資金進(jìn)出的有效控制。

3.5 貫徹財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理模式，為了保證工作質(zhì)量，需要做好以下要點(diǎn)的把控：①做好施工前準(zhǔn)備工作。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理工作的核心在于財(cái)務(wù)信息的實(shí)時(shí)反饋，要保證信息的真實(shí)性和完整性，進(jìn)而保證企業(yè)資金計(jì)劃執(zhí)行的偏差?；诖?，需要做好前期準(zhǔn)備工作。②強(qiáng)化成本控制。在實(shí)際工作中，要做好設(shè)備管理和材料管理等工作，通過制定明細(xì)表，合理分類和匯總資金使用情況。③依托財(cái)務(wù)信息平臺，做好項(xiàng)目資金動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理工作[5]。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量的提升，需要從各個(gè)方面入手，做好優(yōu)化創(chuàng)新。在實(shí)際工作中，做好成本核算工作、預(yù)算管理，優(yōu)化ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控和審計(jì)職能，貫徹財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理理念，提高財(cái)務(wù)管理工作水平。

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收稿日期：2018-4-15