東南亞房產(chǎn)投資選擇哪里更可靠？

經(jīng)過2017年的房產(chǎn)動蕩，新的一年到來，到底應該怎么辦？更多的中國買家將資產(chǎn)配置投向“一帶一路”的東南亞國家。這些國家的房產(chǎn)，正在日益成為中國買家的新寵，諸如泰國、馬來西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國家。

投資門檻低，升值空間大

從赴東南亞旅游到赴東南亞置業(yè)，不少中國中產(chǎn)家庭正從東南亞國家開始邁出自己海外置業(yè)的第一步。

與過去較高凈值人群多出于移民或子女教育等考慮在英美等發(fā)達國家大城市置業(yè)的需求不同，投資東南亞地區(qū)樓市的需求往往與賺取租金回報、養(yǎng)老、度假等目的聯(lián)系在一起；相比歐美中心城市動輒上千萬元的房產(chǎn)投資門檻，一兩百萬元，甚至幾十萬元的購房門檻深得中產(chǎn)家庭青睞。

畢竟，“買房致富”是不少內(nèi)地普通人親眼見證或經(jīng)歷的“投資真理”，而他們許多人希望，能在某些“落后中國二十年”的東南亞市場上，找到復制這樣的神話的機會。私人投資者將在市場中變得更加重要，因為財富創(chuàng)造將繼續(xù)逐步增長，房地產(chǎn)仍被視為財富保值的手段和收入來源，重要的是房地產(chǎn)還是有形的可控資產(chǎn)。

從曼谷到河內(nèi)、從新加坡到普吉、從金邊到吉隆坡，越來越多的地產(chǎn)中介探索內(nèi)地市場，也有越來越多的中資開發(fā)商落子東南亞，微信公眾號中向大眾推廣東南亞房產(chǎn)的文章一時間層出不窮。

世邦魏理仕在近期的一份報告中指出，中國內(nèi)地于 2017年上半年再度成為亞洲區(qū)內(nèi)最大的跨境房地產(chǎn)資金來源地。中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商及綜合企業(yè)于上半年離岸房地產(chǎn)交易中，亦成為舉足輕重的買家。人民網(wǎng)近期援引一份追蹤中資房地產(chǎn)企業(yè)在東南亞國家投資的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內(nèi)的8家中資地產(chǎn)商在東南亞國家已經(jīng)投入或宣稱的投資總額已經(jīng)超過2900億元。

另一層面的背景是，中資與“一帶一路”倡議沿線國家的各方面經(jīng)貿(mào)往來正日益增加，私營機構(gòu)也在該地區(qū)更加活躍；以中泰鐵路、印尼雅萬高鐵、中老鐵路、新加坡泛亞高鐵（昆明—新加坡）、馬來西亞東海岸鐵路項目等為代表的大型鐵路基建項目的陸續(xù)開展都預示著未來這一區(qū)域更為緊密的聯(lián)系和巨大的發(fā)展空間。

投資、旅游、教育、養(yǎng)老兼顧

事實上，隨著近年來國內(nèi)經(jīng)濟形勢的走強，廣大民眾收入都在快速提高。很多人現(xiàn)在手中有較多余錢，但卻無力在中國的一線城市或者發(fā)達國家投資房產(chǎn)。而出于資產(chǎn)保值增值的需要，也只能將目光投向受到“一帶一路”政策所倡導的東南亞房地產(chǎn)市場。那么在東南亞置業(yè)的吸引力為何會快速上升呢？

首先，東南亞國家身處“一帶一路”經(jīng)濟帶上，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，東南亞國家似乎正在走中國改革開放這條道路。中國的低端制造業(yè)正在向東南亞國家轉(zhuǎn)移，勞動密集型產(chǎn)業(yè)過去之后，人口將不斷集聚，房價也會逐漸上漲。目前，東南亞國家房產(chǎn)正是投資的洼地。

其次，與中國一線城市和美國房價相比，東南亞城市房價也極具誘惑力。相較于歐美這種動輒500萬、1000萬人民幣的房產(chǎn)來說，東南亞國家的房源優(yōu)勢在于價格沒有那么高。這意味著，首付款也相對較低。

最后，在東南亞國家購房置業(yè)，除了適合投資外，還有利于日益富起來的國人度假、旅行、養(yǎng)老、子女教育。先拿子女教育來說，馬來西亞當?shù)厝A人眾多，不會英語的陪讀媽媽也可以過得很舒適，而在馬來西亞的國際學校就讀后，不少中國學生會選擇繼續(xù)到美國深造。同時，東南亞國家申請簽證比較容易，自由進出很方便。

房產(chǎn)投資，選擇哪里更可靠？

東南亞這些國家優(yōu)勢與不足并存，房產(chǎn)政策也不盡相同，投資者又應該如何選擇呢？

馬來西亞：房地產(chǎn)市場投資增速最快

馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學生是居住在當?shù)馗鞔蟪鞘械闹饕巳褐唬耙苑筐B(yǎng)學”逐漸成為一種流行趨勢，相當多的留學生在海外購置房產(chǎn)，利用房子的升值來補回留學的花費。

外國人在馬來西亞可自由購買公寓、別墅等，需要注意的是購買房產(chǎn)的最低門檻是100萬令吉（約160萬元人民幣），房產(chǎn)持有稅5%以上，且須繳納15%的額外印花稅；有永久產(chǎn)權和99年產(chǎn)權，永久產(chǎn)權要更貴一些。

泰國：舒適環(huán)境吸引全球投資客

泰國是世界上唯一不收房產(chǎn)稅且還是永久產(chǎn)權的國家，40萬人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，根據(jù)高力國際研究報告，泰國市場上供給集中的價格區(qū)間在每平方米3萬至4萬人民幣。泰國房產(chǎn)的投資回報很高：泰國公寓平均年出租回報率為房價的6%～8%，有的地方可達15%，而曼谷、芭堤雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。房價漲幅加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。

越南：對外國人正式開放房產(chǎn)市場

越南作為東南亞迅速崛起的經(jīng)濟體，每年正以6%～7%的經(jīng)濟增長速度在發(fā)展前進。

2015年，當?shù)卣试S住宅項目中的30%可以出售給外國人，有限額地推出給外國人購買，以回應經(jīng)濟開放的需求。其房子產(chǎn)權為50年，外國人購房不允許貸款，買房時必須通過銀行轉(zhuǎn)賬，而且外國人也不允許繼承房產(chǎn)。稅費方面，越南沒有房產(chǎn)稅，但需要繳納10%的增值稅。

菲律賓：租金回報率亞洲第一

據(jù)房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide 2016的報告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一，高達7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達8.98%。

菲律賓房產(chǎn)是永久產(chǎn)權。根據(jù)當?shù)胤?，外國人只能購買高層公寓，不能購買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點和泰國相似，但其房價特別是馬尼拉、宿務等大都市的房價卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產(chǎn)增值稅。目前菲律賓的房產(chǎn)增值穩(wěn)定，每年可以增10%左右，吸引了英美加和新加坡等國投資者爭相投資。

印度尼西亞：對外國人放開房產(chǎn)市場

在過去很長一段時間里，外國人是不能在印度尼西亞買房的，因為法律規(guī)定只有印尼當?shù)厝瞬趴梢該碛蟹康禺a(chǎn)。20世紀90年代后期，新的法律允許外國公民可以在印尼購買公寓和辦公用房，對土地沒有擁有權。2015年，為刺激房地產(chǎn)市場，印度尼西亞計劃放寬限制，允許外國人在當?shù)刂脴I(yè)，購買價值超過72萬美元的高級公寓單元，允許外國人擁有房產(chǎn)的80年產(chǎn)權。

柬埔寨：繼承房產(chǎn)必須入國籍

外國人可以購買不帶土地、二層以上的房屋，僅享有房屋永久產(chǎn)權，對土地沒有產(chǎn)權。需繳納4%的契稅，無遺產(chǎn)稅，但是規(guī)定如果外國人要繼承在柬埔寨的房產(chǎn)，必須入柬埔寨國籍。

盡管如此，個人投資者在海外置業(yè)時所要面臨的復雜風險還需謹慎處理。鑒于大部分東南亞國家仍屬發(fā)展中國家，相關法律及制度有時不盡完善，遇到糾紛維權成本較高，內(nèi)地投資者因開發(fā)商無法按期交付住房而投訴無門、因前期交易程序瑕疵而導致售房款無法從目的國匯出等問題屢有見報。另外，對于一些房屋按揭計價幣種與房產(chǎn)所在國本幣不同的情況，則更要注意匯率波動可能造成的投資收益損失。