房地產(chǎn)板塊投資新風(fēng)口：租售同權(quán)

深滬股票市場新年伊始的第一周，租售同權(quán)概念類的地產(chǎn)品種表現(xiàn)靚麗，成交量出現(xiàn)放大。從年度展望來看，由于多空博弈的因素存在，其不時體現(xiàn)波動性的概率軌跡加大，并可能體現(xiàn)多次的階段投資機會。

從A股市場板塊構(gòu)成來看，房地產(chǎn)板塊是一個重要的體量，目前深滬A股市場中具有房地產(chǎn)板塊領(lǐng)域的相關(guān)行業(yè)公司為139家，行業(yè)公司分化也較為明顯，質(zhì)地差異較大。從房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯來看，盡管調(diào)控明顯，但其依然體現(xiàn)諸多有利因素，而估值與規(guī)模優(yōu)勢的品種仍將體現(xiàn)諸多波動性投資機會。多空博弈中的地產(chǎn)行業(yè)，從新年初始4個交易日的租售同權(quán)概念品種的表現(xiàn)良好來看，顯示年內(nèi)此類品種波動性機會仍將不時體現(xiàn)概率較大。

租售同權(quán)支撐業(yè)績增長

從行業(yè)經(jīng)營對比來看，我們研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤呈現(xiàn)近年不斷走高跡象。而從大的數(shù)據(jù)層面來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模可謂日益強大，這為部分有實力與轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)優(yōu)勢的公司提供了較好基礎(chǔ)。據(jù)2018年1月8日《上海證券報》信息顯示：截至1月5日晚間，已有22家上市房企公布2017年銷售業(yè)績。碧桂園以5508億元的合同銷售額，首次問鼎年度銷售冠軍；萬科及恒大則以5298.8億元和5009.6億元分列第二、第三位。總體來看，22家上市房企2017年合計銷售額達2.92萬億元，增長52.54%。由此可見，3家龍頭房企均破5000億元，千億元房企數(shù)量也達17家。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究中心的報告預(yù)計2018年TOP4房企總規(guī)?；蚪?萬億元，千億元房企將繼續(xù)擴容。未來各梯隊房企行業(yè)集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。由此可見，行業(yè)集中度提升速度遠超預(yù)期，房企分化發(fā)展現(xiàn)實情況已經(jīng)形成。

從市場層面來看，香港上市的中國恒大股價去年6月以來不斷走高，顯示其外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)股票的一個投資信號。從目前A股層面來看，萬科A、保利地產(chǎn)等股價也相對強勢。公開市場資料顯示：保利地產(chǎn)和萬科A在2018年首3個交易日里也被借道滬股通和深股通的海外資金青睞，分別累計凈買入1.3億元和1.76億元。這顯示在業(yè)績增長背景下，部分龍頭性地產(chǎn)公司受到了市場資金的明顯重視。

通過數(shù)據(jù)觀察發(fā)現(xiàn)，2017年房企分化加劇，從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企。龍頭房企因為資金成本等優(yōu)勢，布局合理，上漲幅度超過市場平均漲幅。預(yù)計2018年將是全國房地產(chǎn)市場回歸理性的一年，其發(fā)展平穩(wěn)是市場各方希望的主基調(diào)，但同時也要防范降溫過快過猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心要逐漸由防大起轉(zhuǎn)向防大落，房企則要防范業(yè)績下滑或增速放緩。這種環(huán)境背景下，租售同權(quán)業(yè)務(wù)的介入，為相關(guān)公司提供了較好的市場背景。因此，我們預(yù)計未來房地類上市企業(yè)的經(jīng)營可能繼續(xù)分化，而經(jīng)營規(guī)?；c資金優(yōu)勢明顯的公司則具有新領(lǐng)域業(yè)務(wù)的主動權(quán)。

匯率博弈對房地產(chǎn)影響明顯

研究認(rèn)為，匯率變動對房地產(chǎn)行業(yè)影響具有明顯的波動。觀察發(fā)現(xiàn)，2016年人民幣貶值6.98%，而2017年的雙向波動比較明顯，時貶時升的情況多次出現(xiàn)，人民幣匯率一般是以美元作為瞄，當(dāng)美元走低的時候人民幣往往表現(xiàn)為升值，過去一年美元貶值幅度將近9.8%，同期人民幣升值6.29%左右。人民幣匯率波動，對當(dāng)期房地產(chǎn)形成一個外部階段性影響。從今年初的3個交易日來看，元旦假期期間，外管局再次出手，規(guī)定2018年1月1日起，個人持境內(nèi)銀行卡在境外提取現(xiàn)金，本人名下銀行卡（含附屬卡）合計每個自然年度不得超過等值10萬元人民幣，受此影響，3個交易日內(nèi)，人民幣匯率對美元出現(xiàn)1000點左右的升幅。而房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)3天的強勢上升，顯示匯率預(yù)期與現(xiàn)實波動對股票市場的傳遞。

從2018年匯率變動來看，我們研究認(rèn)為，隨著特朗普減稅法案通過以及2018年美聯(lián)儲可能的3次加息，美元并不具備長期貶值的基礎(chǔ)，繼續(xù)下行的空間已經(jīng)不大，但不排除事件性影響產(chǎn)生波動。從中國國內(nèi)情況來看，今年年初央行會開展定向降準(zhǔn)，在第四季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計完成后就可以實施，大約能釋放3000億元流動性，加上央行在春節(jié)期間會推出新型貨幣政策工具“臨時準(zhǔn)備金動用安排”，又能釋放一部分資金。這些資金進入市場有助于降低國內(nèi)市場利率，從而抑制人民幣匯率短期大幅度上升，但事件性影響的主被動反映，顯示匯率波動全年可能雙向擴大的概率則較高，因此或提供房地產(chǎn)板塊的階段波動性機會多次體現(xiàn)，而敏感度較高的應(yīng)是在租售同權(quán)業(yè)務(wù)上有突破的公司。

政策紅利提供發(fā)展機遇

房地產(chǎn)調(diào)控政策在2017年可謂空前，規(guī)模較為廣泛，房地產(chǎn)調(diào)控措施包含限購、限貸、限價、限售、限離等各種行政管控手段，目前及中期尚難看到政策放松的基礎(chǔ)，短期供需調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)深化，預(yù)計1月成交量同比去年將進一步下行，行業(yè)景氣度較此前持平，即便在低庫存背景下短中期也難言好轉(zhuǎn)。如果從硬幣的另一方面來看，嚴(yán)格的調(diào)控制度不斷深化，那么再行加碼的空間是否較大呢？研究認(rèn)為，其加碼的空間相對而言也不大，除非房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大突發(fā)性因素轉(zhuǎn)化。

預(yù)計房地產(chǎn)政策將向建立長效機制轉(zhuǎn)化，這也是十九大及中央經(jīng)濟工作會議的一個明確信號。中國房地產(chǎn)市場改革的長期方向是建立市場化的長效機制來替代短期行政干預(yù)。日前中央經(jīng)濟工作會議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。從房地產(chǎn)公司動態(tài)來看，一些有實力的公司開始介入，比如萬科、保利地產(chǎn)、綠地等均有試水租售同權(quán)領(lǐng)域的舉動明顯。因此我們認(rèn)為，房地產(chǎn)政策建立長效機制的背景下，一些積極的政策會為規(guī)?；c特性化公司提供相應(yīng)的發(fā)展機會，進而體現(xiàn)政策博弈中的一個品種波動機會。

總體來看，房地產(chǎn)板塊作為深滬股票市場的重要體，其對市場具有較大的影響，而產(chǎn)業(yè)鏈的廣泛也顯示此領(lǐng)域發(fā)展機會與分化風(fēng)險共存。在國家提倡租售同權(quán)的大背景下，考慮到房地產(chǎn)類上市企業(yè)近年總收入、凈利潤的變化呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢；同時，匯率市場的波動、政策博弈的機會與影響等均構(gòu)成地產(chǎn)板塊波動性機會的體現(xiàn)，從投資策略來看，我們建議密切關(guān)注具有規(guī)模效應(yīng)，估值相對安全且有資金長期關(guān)注的優(yōu)勢地產(chǎn)公司，而在租售同權(quán)領(lǐng)域能夠突破并形成業(yè)績提升的公司是關(guān)注重點。由于質(zhì)地與業(yè)績分化明顯，投資策略上須有所區(qū)分，一些具有中長期策略投資，而絕大多數(shù)則以波動性策略為宜。