我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

摘 要：不動產(chǎn)登記的目的是通過公示讓公眾了解房地產(chǎn)不動產(chǎn)狀況的方法，該制度可以明確物權(quán)的歸屬，可以在物權(quán)糾紛的情況下有效解決，在物權(quán)交易過程中用法律保護(hù)了交易秩序，在一定程度上提高了交易效率，降低交易成本，也有助于國家正確控制房地產(chǎn)，便于宏觀調(diào)控和監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度；問題；發(fā)展

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）15-0017-01

前 言

不動產(chǎn)登記制度是公示制度中重要組成部分，而公示制度對我國物權(quán)法的建立和完善有著重要作用。不動產(chǎn)的登記制度是公示法的基礎(chǔ)。登記制度的完善可以保障財產(chǎn)在交易過程中法律的有效性，物權(quán)法也要依附于登記制度。不動產(chǎn)登記是指通過國家對不動產(chǎn)的交易關(guān)系進(jìn)行干預(yù)，利用登記的方法將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的具體情況公布出來，讓大眾對這一項不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)有所了解。不動產(chǎn)登記的目的就是為了通過公示的途徑，讓公眾了解該項不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)情況。

1 我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展的沿革和現(xiàn)狀

2007年我國頒布了《物權(quán)法》，明確了不動產(chǎn)的共有屬性，劃定了不動產(chǎn)的范圍。然而，物權(quán)法的規(guī)定仍然缺少細(xì)化，在實務(wù)中缺乏可操作性。一方面，其雖然規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，看似形成了全國范圍內(nèi)統(tǒng)一適用的登記法，卻仍然未能改變各部門間各自為政，各類登記規(guī)則層出不窮，“顯規(guī)則”和“隱規(guī)則”作為的登記的正當(dāng)性依據(jù)并存的。在現(xiàn)有的行政架構(gòu)下，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部等都依據(jù)各自職能出臺各類操作規(guī)范，缺乏整體性和精確性，技術(shù)規(guī)程多而管理標(biāo)準(zhǔn)少，故不能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求。這種立法分散的局面也引申出了各類不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分散，多頭管理的局面，實質(zhì)上仍是一種分別登記制度；另一方面，物權(quán)法粗略的規(guī)定也未能完善現(xiàn)行不動產(chǎn)權(quán)利體系日益暴露的缺陷與弊端，各類不動產(chǎn)權(quán)利“交叉重合”或“同名異質(zhì)”的現(xiàn)象無法得到修正，對于有些用益物權(quán)也缺少明確詳盡的規(guī)定。

近些年來隨著黨中央、國務(wù)院全面深化改革戰(zhàn)略的深入實施，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的工作愈加重要，受到了社會各界的廣泛關(guān)注。2014年11月24日，為了統(tǒng)籌不動產(chǎn)登記制度改革工作全局，國務(wù)院發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，其于2015年3月1日起正式施行。然而《條例》的規(guī)定偏向于原則性和綱領(lǐng)性，對不動產(chǎn)登記實務(wù)指導(dǎo)作用不足。后為了解決其操作性、實用性不強的問題，國務(wù)院國土資源部又會同有關(guān)部門制定了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，以對具體的不動產(chǎn)登記實務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)?！稐l例》和《實施細(xì)則》的出臺，對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立無疑有巨大意義，然而其對登記程序中某些具體工作標(biāo)準(zhǔn)卻未作出規(guī)定和指導(dǎo)，譬如對于登記的審查標(biāo)準(zhǔn)就未作出明確界定，這也導(dǎo)致了不同地區(qū)的各項登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)仍存在很大差異。為了進(jìn)一步推進(jìn)統(tǒng)一登記工作，應(yīng)在配套《條例》和《實施細(xì)則》的前提下，同步研制細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)，通過標(biāo)準(zhǔn)化手段形成完備的登記體系以增強法律法規(guī)的可操作性。

2 我國不動產(chǎn)登記制度中的問題

2.1 法律依據(jù)不統(tǒng)一

我國不動產(chǎn)登記法的法律依據(jù)主要是單行民事法律法規(guī)，在法律上沒有統(tǒng)一的依據(jù)，沒有做到國際通行的做法，在相關(guān)方面制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)等登記法。

2.2 登記部門不統(tǒng)一

我國目前的登記部門比較分散，各個登記部門各自為政，這種部門不統(tǒng)一的情況下，為登記制度的實施帶來了負(fù)面影響，也致使當(dāng)事人在登記時有所不便，降低了登記的效率。

2.3 影響了社會信用

目前來看，對要求不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行改善的呼聲最強烈的是基層金融機(jī)構(gòu)，因為目前的制度無法為通常作為善意第三方的貸款銀行有所保障。房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)有一定的隱患，在某些地區(qū)產(chǎn)生了對金融穩(wěn)定的影響。

2.4 法院執(zhí)行困難

我國的登記制度現(xiàn)狀呈現(xiàn)出分散的狀態(tài)，這種狀態(tài)給法院的執(zhí)行工作造成了一定的困難。分散的登記狀態(tài)，很有可能使彼此有關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)物權(quán)，被不同的部門進(jìn)行管理。比如，一處土地的使用權(quán)和這片土地上的房屋所有權(quán)，分別被登記到了不同的管理部門中，如果這兩者出現(xiàn)了一些糾紛，那么法院在執(zhí)行時，將會有一定的困難。

3 未來發(fā)展前景

（1）進(jìn)行物權(quán)立法，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)法律依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一，從而避免“政出多門”等現(xiàn)象發(fā)生。統(tǒng)一法律依據(jù)，在出現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)糾紛時，也能快速的依據(jù)法律解決，提高了處理案件的效率。

（2）建立完善不動產(chǎn)登記法，對不動產(chǎn)登記的部門進(jìn)行明確規(guī)定，對其工作人員的要求也要明確，并且簡化登記和查詢程序。

（3）將分散的不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記，對現(xiàn)代財產(chǎn)秩序的穩(wěn)定有非常重要的作用，其需要具有一定的技術(shù)性和專業(yè)性。登記部門過于分散，不利于不動產(chǎn)的登記，有可能造成事倍功半的局面，只有設(shè)置專門的機(jī)關(guān)，才能提高辦事效率。因此，要設(shè)立專門的不動產(chǎn)登記部門，對不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行整體管理。

（4）登記部門要在登記時對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行核查，確保該不動產(chǎn)物權(quán)的真實性。這不但是保障不動產(chǎn)登記制度的權(quán)威，還避免了因登記部門的錯誤，給當(dāng)事人在交易中造成一定的損失的情況發(fā)生。如因為登記部門自身在登記時出現(xiàn)錯誤行為，之后給當(dāng)事人帶來了損失，則應(yīng)由登記部門承擔(dān)責(zé)任，并給予賠償。

（5）對登記的物權(quán)屬性要明確，對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效要件和物權(quán)變動生效要件要進(jìn)行正確的區(qū)分。不動產(chǎn)登記只屬于不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不能作為不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效要件。如果依法生效的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，不登記則不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，但同時也不能對抗善意第三人。因此，在物權(quán)法中，需要有“如果當(dāng)事人沒有對不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移辦理登記手續(xù)，而其合同合法有效，允許當(dāng)事人進(jìn)行登記補辦”的條例。當(dāng)賣方將一物多次轉(zhuǎn)移，違反合同規(guī)定，但是辦理了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記，買方則不能辦理登記補辦，可以要求賣方給予違反合同應(yīng)賠付的賠償金。

4 結(jié)束語

隨著我國近幾十年來經(jīng)濟(jì)水平的大幅提高，綜合國力的不斷增強，不動產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，實行統(tǒng)一登記的呼聲日益壯大，原本相對分散的不動產(chǎn)登記制度已無法滿足登記需求，使用標(biāo)準(zhǔn)化手段規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，加快建立不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化體系確有必要。

參考文獻(xiàn)

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收稿日期：2018-4-24