養(yǎng)老地產(chǎn)的“偽命題”何時變真？

隨著老年人口的不斷增長，中國逐步邁入老齡化社會。恰逢新型城鎮(zhèn)化建設(shè)縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)型升級，行業(yè)正告別傳統(tǒng)單一的住宅開發(fā)模式朝著多元化發(fā)展之路行進(jìn)。于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”成為開發(fā)商尋求新的利益增長點的重要選擇之一。

短短數(shù)年時間，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速已衍生出了包含養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等多重復(fù)合模式的多種業(yè)態(tài)。盡管眾多房企爭先進(jìn)入這一領(lǐng)域，但在這一領(lǐng)域能夠盈利的企業(yè)少之又少。

80家房企掘金萬億養(yǎng)老市場

中國已進(jìn)入老齡化人口快速增長階段，2016年底，我國60歲以上老齡人口接近2.3億，約占總?cè)丝诘?/6。預(yù)計到2020年達(dá)到2.55億左右，約占總?cè)丝诘?7.8%，2030年，中國空巢老人數(shù)量將達(dá)到90%。

據(jù)國家統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2020年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間將達(dá)到7_7萬億元，到2030年將達(dá)到22.3萬億元，這將成為我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)業(yè)支持的重要選項之一。

人口結(jié)構(gòu)的迅速變化無疑將對于中國經(jīng)濟(jì)、社會以及房地產(chǎn)市場具有重要影響。老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目，通過跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運作模式。

養(yǎng)老市場不僅僅局限于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，居家和社區(qū)養(yǎng)老仍將是主流。建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，緩解了運營成本的壓力，實現(xiàn)企業(yè)多方效益的多樣化，解決建立統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問題。

據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過3000億元，發(fā)展趨勢樂觀。而在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局上，房地產(chǎn)開發(fā)商也在轉(zhuǎn)變思路，諸如遠(yuǎn)洋、萬達(dá)、綠城等房企也正在實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開發(fā)商擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)、強(qiáng)大的資金后盾、豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗、客群資源為最大的優(yōu)勢，能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從房企的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項目。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要“去地產(chǎn)化”

未來的中國，一邊是深度老齡化，一邊是“少子化”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須補足短板。就目前的情況來看，提起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，很多人首先想到的是養(yǎng)老地產(chǎn)，并且幻想走“房產(chǎn)暴利”的老路。

事實上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是做地產(chǎn)，而是做養(yǎng)老。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特點以及今后的發(fā)展趨勢重點還是應(yīng)該在服務(wù)上，而不在于賣房子賣地。最后真正堅持下來的企業(yè)，既要滿足國家政策的需求，還要努力適應(yīng)市場。

況且，房地產(chǎn)的特點是快速開發(fā)、快速變現(xiàn)。如果將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位于“養(yǎng)老地產(chǎn)”，則不會引起大家對后續(xù)經(jīng)營、管理的重視。產(chǎn)業(yè)的投資回報很長，投入的前五六年可能基本上勉強(qiáng)能維持，慢慢才能產(chǎn)生利潤。

如今，開發(fā)商已逐漸跳出“養(yǎng)老地產(chǎn)=養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”式發(fā)展，企業(yè)正逐步走向“去地產(chǎn)化”的發(fā)展新階段，更加注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建，服務(wù)更加多元化和復(fù)合化。無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，都應(yīng)圍繞其養(yǎng)老模式細(xì)化服務(wù)，并且不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。

現(xiàn)階段不同行業(yè)不同領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)行合作非常關(guān)鍵，養(yǎng)老不單純是一種服務(wù)，運營能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客戶需求，以滿足客戶需求為出發(fā)點，形成以關(guān)鍵資源搭建為主的養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)確實獲得許多關(guān)注，涉足房企有的是真正想要做好社會公益，有的卻只抱著投機(jī)心態(tài)。隨著養(yǎng)老行業(yè)市場化發(fā)展，一些無法適應(yīng)市場或定位不準(zhǔn)的企業(yè)就會被淘汰。

盈利模式成為“老大難”

養(yǎng)老市場在我國商機(jī)巨大前景較好，并且眾多房企紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，但在這一領(lǐng)域能夠盈利的企業(yè)少之又少，這主要受以下方面的影響：

首先，盈利模式不清晰。據(jù)調(diào)查，萬科、遠(yuǎn)洋養(yǎng)老項目盈利來源通常為“房租或床位費+護(hù)理費+餐飲等其他費用”，這與賣房相比利潤差距巨大；

其次，成本較高。配套設(shè)施、維護(hù)費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本，這些方面投入遠(yuǎn)高于普通住宅；

第三，資本回收周期長。養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過租賃和提供服務(wù)等長期運營方式獲得收益，資本回收期長。

這些方面造成了養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、成本高、周轉(zhuǎn)率低，資本回收期長利潤微薄。即使養(yǎng)老地產(chǎn)做了這么多年，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中國的當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)依然是個偽命題。

不得不承認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)到今天仍然是住宅+商業(yè)地產(chǎn)的模式。房企都是想要賺大錢、賺快錢；而養(yǎng)老作為服務(wù)行業(yè)，是要掙小錢、掙慢錢。

行業(yè)屬性不同衍生出一系列問題：首先，“掛羊頭賣狗肉”打著養(yǎng)老的名義但卻沒有干養(yǎng)老的事情，其次，養(yǎng)老地產(chǎn)對市場進(jìn)行的規(guī)劃和設(shè)計比較薄弱。

實際上，老人的養(yǎng)老需求實際是不明確的。所以行業(yè)發(fā)展初期，企業(yè)要引導(dǎo)老人，用一些好社區(qū)、好產(chǎn)品、好服務(wù)給予老人具體的體驗和認(rèn)識。養(yǎng)老地產(chǎn)一定要對運營和服務(wù)做充分考慮。只有把服務(wù)做到位，養(yǎng)老才能生存下來，這才是發(fā)展的基礎(chǔ)、立命之本。