養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕好“吃”卻不“好”吃

曾記得2014年，《安家》雜志就做過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)的選題，當(dāng)時(shí)基本上對(duì)當(dāng)下的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀表達(dá)了極其的不滿，甚至放言傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式在中國(guó)行不通。

因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)前景很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。這些年，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見(jiàn)不鮮。養(yǎng)老沒(méi)錯(cuò)，地產(chǎn)沒(méi)錯(cuò)，養(yǎng)老地產(chǎn)也沒(méi)錯(cuò)，究竟錯(cuò)在了哪里？因?yàn)榻?jīng)常有開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老的名義借助政策的支持來(lái)大搞圈地活動(dòng)，殊不知完全不知道養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么做。依然我行我素，只知道拿地蓋房子賣房子。甚至更有一些機(jī)構(gòu)憑借“養(yǎng)老”這塊金字招牌來(lái)進(jìn)行非法集資，成為最大的騙局。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事朱鳳泊曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“一百個(gè)跟政府要地做養(yǎng)老的有八十個(gè)是騙子。不提做養(yǎng)老政府不給地，說(shuō)做養(yǎng)老政府還把地價(jià)降低，你說(shuō)這多好??！”養(yǎng)老行業(yè)目前還有一個(gè)不成熟階段，還需5-10年才能過(guò)去。當(dāng)時(shí)安家融媒覺(jué)得朱鳳泊還是太保守了，甚至大膽放言，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的99%都是騙子。但是，這對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)可悲。他指出，這是因?yàn)檎芸夭粔颍ㄗh在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)按照普通房地產(chǎn)的土地出讓金作為押金，若改變項(xiàng)目性質(zhì)建成普通住宅出售，那么便沒(méi)收押金；若真做養(yǎng)老項(xiàng)目便如數(shù)奉還，用錢做杠桿便可以解決這個(gè)問(wèn)題。

幾年過(guò)去了，安家融媒的觀點(diǎn)變了嗎？說(shuō)實(shí)話，談何容易？不過(guò)時(shí)過(guò)境遷，安家融媒還是從悲觀中看到了一絲希望。

朱鳳泊依然在堅(jiān)持，而且一堅(jiān)持就是17年，你說(shuō)他找到一種新模式了嗎？在別人看來(lái)，或許有或許沒(méi)有。但安家融媒認(rèn)為，更重要的是一種心態(tài)，堅(jiān)持17年，一定不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利，但也一定有源源不斷的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)。所以，摒棄傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維，把養(yǎng)老當(dāng)成一種畢生追求的事業(yè)，或許也是一種經(jīng)營(yíng)模式。

隨著中國(guó)老齡化人口的快速增長(zhǎng)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)逐漸浮現(xiàn)，未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)有望獲得快速增長(zhǎng)。與之相應(yīng)的是養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為各大房企爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少房企紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模至少萬(wàn)億以上，以后還會(huì)逐年增長(zhǎng)。養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)“蛋糕”誘人，面對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，各路資本也都躍躍欲試。不少開(kāi)發(fā)商看中這一市場(chǎng)，紛紛開(kāi)始涉及養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。目前已有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)、綠城、龍湖、復(fù)星等開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)上爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

2015年末，我國(guó)60周歲及以上老人有2_22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀(jì)50年代，我國(guó)老年人數(shù)量將超過(guò)4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。這意味著關(guān)乎民生的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大經(jīng)濟(jì)能量。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)帶來(lái)了約4萬(wàn)億元人民幣的商機(jī)，到2030年可能增至13萬(wàn)億元。

安家融媒認(rèn)為，市場(chǎng)前景可期，但現(xiàn)實(shí)很殘酷，如果不能吸引醫(yī)療機(jī)構(gòu)的參與，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就成了沒(méi)有服務(wù)的地產(chǎn)，也就是虛假養(yǎng)老地產(chǎn)。當(dāng)前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)占地產(chǎn)總量只有百分之一點(diǎn)幾，所以中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還很有前景。但是未來(lái)誰(shuí)能走出一條可以通行的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，仍然非常值得期待。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看上去很美，它是體量和需求巨大的產(chǎn)業(yè)，卻并非暴利行業(yè)。中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家委員會(huì)主任張愷悌說(shuō)，當(dāng)下的養(yǎng)老服務(wù)始終在微利運(yùn)行，甚至賠本也賺不來(lái)吆喝。以北京的養(yǎng)老市場(chǎng)為例，大量床位空置的同時(shí)，一些公立養(yǎng)老院卻是爆滿，排隊(duì)等候床位的動(dòng)輒幾百人。因?yàn)檫@些養(yǎng)老院享受國(guó)家補(bǔ)貼，服務(wù)設(shè)施齊全而床位費(fèi)便宜，所以一床難求。

而一些民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如果配套完善的醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)，運(yùn)營(yíng)成本就會(huì)居高不下，很難得到老年人的青睞。

所以，安家融媒對(duì)國(guó)家的政策支持以及人們的傳統(tǒng)觀念升級(jí)提出了更多的希望，希望能夠從現(xiàn)實(shí)問(wèn)題著手，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的蛋糕供大家分享，蛋糕好吃，也讓大家吃好。

最后，安家融媒給大家看看美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)。美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)走在世界前列，提到美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不得不提太陽(yáng)城。在業(yè)內(nèi)有個(gè)毫不夸張的說(shuō)法，各個(gè)國(guó)家嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，幾乎都去美國(guó)參觀過(guò)太陽(yáng)城。太陽(yáng)城的養(yǎng)老地產(chǎn)模式比較經(jīng)典，這里有各種各樣的住宅形態(tài)，無(wú)論老人選擇哪種住宅，都能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、保齡球、健身和娛樂(lè)中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)還有各種各樣的俱樂(lè)部，也是老年大學(xué)的組成部分，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種，包括木工、縫紉等，甚至還有中國(guó)畫(huà)。

當(dāng)然，安家融媒還是有一點(diǎn)需要大家注意，如何避免養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中居住的老人天天面對(duì)著各種你老我去的尷尬局面，如何讓老年人看到希望，這是大家都要考慮的問(wèn)題……